【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。朝天門基良廣場樓高37層，其中裙樓11層，住宅A棟22層，B棟18層，早在2021年8月，作為城市。標(biāo)志性建筑的基良廣場的住宅就創(chuàng)下均價(jià)2987元/平方米銷售70%的驕人業(yè)績。金的朝天門市場形成了新的經(jīng)濟(jì)金三角地區(qū)?；紡V場在公路、鐵路和水運(yùn)方面都有極大的優(yōu)越條件。引更多的商家入駐，進(jìn)一步鞏固和提高新經(jīng)濟(jì)金三角地區(qū)銷售綜合商品的優(yōu)勢，大幅的提升，使得人口密集的渝中半島朝天門區(qū)域的土地更加寸土寸金。種種跡象表明，這一大的區(qū)域在行業(yè)內(nèi)。的品牌影響力已輾露頭腳。項(xiàng)目處于商業(yè)中心地帶邊緣、項(xiàng)目年限有所制約、項(xiàng)目與繁華商業(yè)區(qū)相比。各樣的區(qū)域性政策調(diào)整及不可預(yù)計(jì)因素。加投資者的投資信心，在招商過程中的宣傳建立有效的消費(fèi)群體。

　　

【正文】 在項(xiàng)目自身發(fā)展上多下工夫這樣才可能增加升值潛力，提高升值空間； 綜合前期的招商工作的情況和租賃價(jià)格上的回報(bào)利潤，同時(shí)結(jié)合以上分析與考評及對樓層間價(jià)格規(guī)律的評估，我司根據(jù)市場分析建議項(xiàng)目銷售價(jià)如下： 本項(xiàng)目的銷售商鋪?zhàn)罡邇r(jià)可設(shè)定為 50000 元 /M2左右； 本項(xiàng)目的銷售商鋪?zhàn)畹蛢r(jià)可設(shè)定為 4000 元 /M2左右； 本項(xiàng)目售價(jià)平均售價(jià)為元 27000 元 /M2。 以上銷售價(jià)格最終還需有待貴司共同確定。 （二）銷售策略及推廣議案 本 項(xiàng)目針對性銷售概念制定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 投資市場的觀望與復(fù)雜性對本案的銷售及操作提出了更高的要求，不同的購鋪者有不同的需要和投資目的，這就要求本案須立足市場進(jìn)行市場細(xì)分并確定極具沖擊力的銷售概念。綜合市場及開發(fā)商自身?xiàng)l件，本案的銷售應(yīng)形成一條營銷鏈，即以樓盤自身品質(zhì)形象推廣、項(xiàng)目新經(jīng)營管理消費(fèi)的理念和主題品牌店的概念實(shí)現(xiàn)突破和整合推廣。在營銷鏈 上做到概念—— 形式 —— 內(nèi)容 —— 實(shí)質(zhì) /內(nèi)涵的不斷延伸和升華，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售與招商。 概念： 綜合性一站式購物中心主題廣場 形式： 品牌的塑造 +人性化便利購物理念的推廣 內(nèi)容： 品牌折扣店、形象展示店、廠家經(jīng)銷、總經(jīng)銷商、個(gè)體經(jīng)營者 +休閑餐飲。同時(shí)將品牌折扣店、個(gè)體經(jīng)營者、形象展示店和休閑餐飲緊密結(jié)合，共同打造一種新消費(fèi)生活模式，提供一種一站式便利購物與休閑餐飲互動(dòng)的生活；打造綜合性的主題商場，全面豐富、深化朝天門的消費(fèi)文化。以分區(qū)、分層經(jīng)營、統(tǒng)一管理是解決經(jīng)營混亂、吸引消費(fèi)難的唯一辦法貫穿開發(fā)／營銷始終，商業(yè)零售經(jīng) 營、形象展示展出、多種類多層次商品銷售和休閑餐飲互相激活，為消費(fèi)者營造高品質(zhì)、多樣化的便利的一站式購物環(huán)境。 建議在賣場管理中可以用招標(biāo)的形式招入重慶市高品質(zhì)的物業(yè)管理公司進(jìn)行賣場統(tǒng)一性、專業(yè)性管理，在商場內(nèi)部設(shè)施上也可以增加更多的人性化、合理化配套。 內(nèi)涵： 將多品牌文化、一站式便利購物模式溶入朝天門的主流消費(fèi)生活中，以 “ 基良廣場 —— 一站式購物中心” 全面顛覆朝天門商業(yè)投資市場，提倡一種“有 多樣化一站式購物、便利化休閑生活 必有高回報(bào) ”的 投資模式。在提升朝天門的消費(fèi)文化的同時(shí)提升其投資理念，增加企業(yè)招商度、擴(kuò) 大品牌影響力。 通過對上述策略的挖掘和理解，要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)： 充分挖掘投資潛力，吸引各方投資者與周邊個(gè)體經(jīng)營者、品牌經(jīng)銷商等； 提供一種全新的、具有更高回報(bào)的投資性的 “ 基良廣場 —— 一站式購物中心 ” ； 構(gòu)建朝天門第一個(gè)衾影倡導(dǎo)“綜合性品牌一站式消費(fèi)的休閑生活”的高級綜合商鋪組合 形成轟動(dòng)性的銷售，快速的現(xiàn)金流 實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利益最大化、樹立開發(fā)商品質(zhì)形象最優(yōu)化。 項(xiàng)目銷售策略 （ 1）銷售目標(biāo)針對客戶群分析 商鋪購買者 —— 投資型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 此類客戶主要為來自于本項(xiàng)目自身的住宅業(yè)主，以及來自該區(qū) 域周邊的置業(yè)者，他們具有高收入、生活品位及素質(zhì)不一定有多高、但是有較強(qiáng)的前瞻性和敏銳的市場洞察力。具備靈活的商業(yè)頭腦，有類似此種業(yè)態(tài)的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營者希望擴(kuò)大生意或者希望改善經(jīng)營環(huán)境。 其次自身業(yè)主或者周邊置業(yè)者有直接與開發(fā)商進(jìn)行充分溝通的前提條件，所以對商鋪的發(fā)展，自身也有一定的看法。該類投資者通常來講，對開發(fā)商在經(jīng)營管理上有很高的期望值，目的是為了增強(qiáng)自身投資信心，對投資回報(bào)率的生命周期比較感興趣， 與一些長線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達(dá)到滾動(dòng)投資的目的。一 般來說，三年 ―― 五年的投資產(chǎn)品是他們投資目標(biāo)。這些投資客可能是某些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員，或會(huì)自行組織一些投資團(tuán)隊(duì)，所以，團(tuán)購將是此類投資客戶慣常采取的方式。所以對價(jià)格的要求他們會(huì)更加苛刻。 商鋪購買者 —— 經(jīng)營型 自身就是周邊商家，具備較強(qiáng)的商業(yè)頭腦，有此種業(yè)態(tài)或者其他業(yè)態(tài)的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還要具備經(jīng)營者希望擴(kuò)大生意或者希望改善經(jīng)營環(huán)境。次類人群對鋪位價(jià)格較為關(guān)心，一般來講承受不起高價(jià)位鋪面，同時(shí)出租也是低價(jià)位，對開發(fā)商在經(jīng)營管理上也有很高的期望值，對社區(qū)街鋪消費(fèi)已經(jīng)習(xí)慣 商鋪購買者 —— 投資型 此類客戶他們具 有一定的收入、嘗到過商業(yè)投資的甜頭、生活品位及素質(zhì)不一定有多高、但是對該區(qū)域有一定的前瞻性和市場洞察力。 這類投資客戶具有隨機(jī)性，往往某個(gè)熱點(diǎn)或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對不是輕易能欺騙的，因?yàn)橛糜谕顿Y的是手頭盈余資金，投資時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。所以，投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。 該類投資者通常來講，投資渠道較窄，對街鋪消費(fèi)有一定的偏好。投資商鋪時(shí)對鋪位面積、戶型比例、朝向、周邊環(huán)境、交通便利指數(shù)較為看重。一般購鋪者首選位置都會(huì)選在首層以及街區(qū)的中部地段，“一味”追求地段優(yōu)勢。對 開發(fā)商在經(jīng)營管理上有很高的期望值，目的是為了增強(qiáng)自身投資信心，對投資回報(bào)率的生命周期比較感 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 興趣，一般來講對出租的價(jià)格承受有限，假如租金低于成本投資范躇之內(nèi)（投資回報(bào)率過低），就會(huì)造成短期內(nèi)的空置率，同時(shí)也影響到銷售進(jìn)度。 從上述情況我們可以看出目標(biāo)市場定位于三類人群： “ 項(xiàng)目周邊以投資為主的專業(yè)投資型群體 ” “ 項(xiàng)目周邊經(jīng)營商家進(jìn)行以租代買連帶經(jīng)營為主的經(jīng)營型群體 ” “重慶市場所有對該區(qū)域商鋪有興趣 投資為主的投機(jī)型群體 ” 同時(shí)建議：銷售目標(biāo)客戶盡量以 5（自營商家）： 5（外來投資）比例銷售為主，以便后期商場的 經(jīng)營管理。 （ 2）項(xiàng)目銷售策略 ①對商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)割，帶租約銷售即實(shí)行“返租”，以快速回籠資金 帶租約銷售方式的可行性分析 對于重慶市場來說，帶租約銷售是非常有效的手段。如果不采用“返租”的辦法時(shí)行銷售，就無法解決商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營獲利問題，提升商鋪的經(jīng)營管理水平。我們從以往的銷售經(jīng)驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)，買商鋪用來出租的客戶是親自經(jīng)營的客戶的兩倍以上，因此帶租約銷售不僅可以為購買客戶帶來信心，吸引大量投資者，而且還解決減少開發(fā)商中、后期銷售的障礙；為分區(qū)經(jīng)營、統(tǒng)一管理提供了方便。 ②操作方法 A、大部分以小面積分割進(jìn)行銷 售，小部分大面積商鋪可以為品牌店，合理搭配可以為商場增加投資機(jī)遇，同時(shí)也體現(xiàn)出專業(yè)性商業(yè)的潛在價(jià)值。 B、延長 租賃 期限，提高售價(jià)，每年提高投資回報(bào)率，吸引投資者。同時(shí)，短期的投資回報(bào)更能體現(xiàn)對項(xiàng)目的信心。 C、可以承諾購買者如果對每年的投資回報(bào)率不滿意，五年后開發(fā)商可以 按原價(jià)或者在原價(jià)上增加 10%的價(jià)格 回購，這樣可以最大程度上增加投資者的信心、解除投資者后慮，同時(shí)也在投資者心中樹立品牌形象，便于銷售。 產(chǎn)權(quán)分割、分區(qū)經(jīng)營、統(tǒng)一管理，整合商家更深地挖掘主題商場多樣化的、深層次的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 內(nèi)涵，保持 “ 基良廣場 —— 一站式 購物中心 ” 主題不變。 委托專業(yè)商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，并第三者身份參與產(chǎn)權(quán)人和租戶之間簽署的租賃經(jīng)營協(xié)議，使帶租約銷售更可信、三方的利益更能夠得到保證，同時(shí)降低開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。 ③銷售期間優(yōu)惠政策 根據(jù)本項(xiàng)目由于所針對的投資客戶、經(jīng)營客戶、消費(fèi)客戶的多樣化，所以建議本項(xiàng)目在銷售推廣期間、項(xiàng)目銷售過程中針對不同的客戶相應(yīng)的給與客戶政策上或者經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)惠，以便于增加消費(fèi)者信心、樹立商場品牌形象，提早完成銷售目標(biāo)。 建議銷售時(shí)進(jìn)行折扣優(yōu)惠：按揭 折、全款 ，團(tuán)購者買 5 個(gè)門面以上（含5個(gè)）一律 ； 對于沒有商家經(jīng)營的商鋪在招商期間可以免向購買客戶收取物管費(fèi)，增加人性化管理； 部分商鋪在優(yōu)惠期間實(shí)行回購政策： 時(shí)效期一個(gè)月 ，五年后可以由開發(fā)商按照原房價(jià)的 110%進(jìn)行回購。 對于部分投資者 交房后，如果在約定日期內(nèi)不能開業(yè)，可以委托開發(fā)商對該商鋪進(jìn)行包租，為期兩年，在簽訂購房協(xié)議時(shí)，同時(shí)簽訂《 限時(shí) 包租協(xié)議》，每年包租租金為總房款的 7%。分兩次付給，第一次為交房時(shí)給予 50%；第二次為交房后的第二年開始給予 50%。（本條不與 3條優(yōu)惠共用） 項(xiàng)目營銷推廣策劃 （ 1）推廣難點(diǎn)分析 本項(xiàng)目雖 然具有一系列的潛在優(yōu)勢機(jī)遇，但推廣上有幾點(diǎn)難點(diǎn)需要重點(diǎn)注意，以優(yōu)勢淡化弱勢，達(dá)成項(xiàng)目的旺銷。 A．項(xiàng)目相對的地段位置在整個(gè)朝天門商業(yè)圈（以金海洋為中心）中處于邊緣，在現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)情況和未來期待的發(fā)展存在一定的差距，同時(shí)本項(xiàng)目由于前期的操盤原因使之今日商業(yè)部分也未能進(jìn)入實(shí)際性的規(guī)劃和操作，從而在年限上有所減少。 這在推廣時(shí)需要幫助客戶確立項(xiàng)目無可質(zhì)疑的投資前景與高性價(jià)比，以區(qū)域性整體地理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)優(yōu)勢、商場良好的經(jīng)營與合理的管理給投資者以實(shí)實(shí)在在的愿景實(shí)現(xiàn)。同時(shí)通過專業(yè)的重新包裝和針對性的設(shè)計(jì)宣傳，重新展示項(xiàng)目的亮點(diǎn)面 向大眾。 B．項(xiàng)目能否在短期內(nèi)將金海洋、港渝廣場等周邊的商業(yè)氛圍延續(xù)至本案 這需要在項(xiàng)目形象上出彩出新，吸引眼球，吸引投資者的關(guān)注后吸引消費(fèi)者關(guān)注。這需要進(jìn)行各種“品牌”專題活動(dòng)和一些具有影響力的大型攻關(guān)活動(dòng)進(jìn)行造勢，吸引大量人氣并迅速形成商氣。 基于以上推廣難點(diǎn)，本項(xiàng)目在推廣中不僅要有統(tǒng)一的推廣主題，更要注重隨時(shí)針對市場情況進(jìn)行新賣點(diǎn)宣傳及推廣、活動(dòng)營銷和現(xiàn)場的包裝，組成一個(gè)“三維”的推廣模型，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值。 （ 2）推廣主題概念設(shè)定 我司認(rèn)為，要達(dá)到本案銷售與招商力度的最大化，必須遵循營銷鏈的實(shí)現(xiàn)。即以 “一站式購物中心”的人性化便利生活，專業(yè)主題、深化品種作文章，倡導(dǎo)一種消費(fèi)投資、品牌文化與便利生活。這是整個(gè)營銷推廣貫徹的主題，并在此基礎(chǔ)上形成主題的移植、嫁接與延伸。 品牌文化與投資生活的本質(zhì)分別是時(shí)尚文化和財(cái)富文化，它們不是一對矛盾體，而是相輔相承的。它們?nèi)诤虾蟮谋举|(zhì)即是：具有參與性、流行性、功利性和專業(yè)性，這也是商業(yè)文化的本質(zhì)。 再進(jìn)一步深化： 品牌文化即一種：幸福、富裕、成功，時(shí)尚的文化 投資生活即一種：便利、人性化服務(wù)、專業(yè)性管理布局、理智、專業(yè)、財(cái)富、趣味、休閑的生活態(tài)度 本項(xiàng)目倡導(dǎo)一種快樂的 、專業(yè)的投資，讓投資充滿趣味性，成為人們生活中不可或缺并且隨手可得的一部分。 本項(xiàng)目倡導(dǎo)一種消費(fèi)物品更加專業(yè)化、人性服務(wù)化的一站式消費(fèi)理念，并給予消費(fèi)者建立一種文化性消費(fèi)。 本項(xiàng)目倡導(dǎo)一種科學(xué)的安全的高回報(bào)高收益的投資理念，并給予實(shí)在而專業(yè)的關(guān)懷。 （ 3）推廣策略執(zhí)行 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 按照我司的市場定位的思路，在項(xiàng)目的營銷推廣策略上也相應(yīng)地作出呼應(yīng)，即分階段進(jìn)行推售，以便能夠及時(shí)而靈活地掌握銷售的進(jìn)度和市場的變化，隨時(shí)作出調(diào)整，務(wù)求達(dá)致旺銷。 我司一直堅(jiān)持，在實(shí)際操作中比主題概念更重要的是營造一個(gè)概念的支持體系，否則在市 場競爭中，就會(huì)經(jīng)不起時(shí)間的考驗(yàn)。所以在推廣執(zhí)行中，我司設(shè)定本項(xiàng)目的支持體系為本案的優(yōu)點(diǎn)即絕版區(qū)域所造就的投資前景、主題理念、產(chǎn)品規(guī)劃、區(qū)位優(yōu)勢、分區(qū)經(jīng)營管理理念、投資回報(bào)率、敢于挑戰(zhàn)高性價(jià)比等。 本項(xiàng)目推廣主題將以項(xiàng)目倡導(dǎo)的投資生活與品牌文化的內(nèi)涵體現(xiàn)項(xiàng)目的賣點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上完成對項(xiàng)目主賣點(diǎn)“投資前景、主題理念、區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)品規(guī)劃、分區(qū)經(jīng)營管理理念、投資回報(bào)率、高性價(jià)比”的訴求。 在入市策略上，由于后期其他一些樓盤的商業(yè)開發(fā)可能造成對項(xiàng)目的一定沖擊，所以通過“水壩”策略 —— 利用時(shí)間上的優(yōu)勢，積蓄半年時(shí)間的招商