【正文】 10 月開業(yè)前后） （一）招商流程表 整體布局，規(guī)劃圖紙，定出合理價格范圍 （權限范圍） 定位商戶檔次，鎖定商戶所在范圍，以便 全方位出擊（招商班子的建立） 全方位開展招商工作，基本上采取“走出 去，請進來”的方式（招商中心） 合同簽訂，錢款收繳，招商內部流程表的制 做（財務部） 轉交商管部，負責安排商戶裝修進場等事宜 （商管部） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 管理流程表 （二）招商計劃執(zhí)行時間表 項目明細 階段劃分 時間 事項明細 責任部門 籌 備 階 段 （ 1月 — 2月） 1 月 人員招聘 人事部 人員培訓 策劃部、人事部、招商中心 架構和機制建立 策劃部、招商總監(jiān) 招商資料準備 策劃部、招商中心 招商計劃制定 策劃部、招商中心 主力店聯(lián)系洽談 招商中心 2 月 人員招聘和培訓 策劃部、人事部、招商中心 招商政策的制定 招商中心、策劃部 主力店聯(lián)系洽談 招商中心 家電賣場目標客戶深度洽談，選擇一家 招商中心 各媒體聯(lián)系洽談 策劃部 具體媒體計劃出臺 策劃部 招商方式的確定 招商中心 目標客戶資料的收集 招商中心 招 商 宣 傳 階 段 （ 2月 — 7月） 2 月 4 月 各種業(yè)態(tài)全面開始招商 招商中心 宣傳文案、廣告設計完成 策劃部 媒體宣傳集中攻勢展開 策劃部 超市、主力商家、主力個體經營者等目標客戶深度洽談 招商中心 構建第三方招商網絡平臺 招商中心、策劃部 招商新聞發(fā)布會舉行 策劃部、招商中心 5 月 7 月 各個品牌商家的正式簽約入駐 招商中心、策劃部 按計劃進行媒體宣傳 策劃部 舉行各種簽約儀式 策劃部、招商中心 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 全面進行招商廣告宣傳推廣 策劃部 全面招 商階段 （ 7月 10月） 8 月 9 月 各種業(yè)態(tài)招商取得一定成果 招商中心 各種品牌特色店開始招商 招商中心 主題服裝店深度洽談 招商中心 食品連鎖店確定意向 招商中心 品牌日用品品牌深入洽談 招商中心 9 月 — 10月 各個品牌店、主力店完成簽約，同時利用簽約儀式進行推廣宣傳 招商中心 完成零售商鋪 80%以上、整體商鋪 70%以上 招商中心 周邊各個零售商鋪的洽談 商場各個規(guī)章的制定 商場的整體規(guī)劃裝修啟動 策劃部、招商中心 強推招 商階段 （ 11月） 11月 各種業(yè)態(tài)招商取得一定成果 招商中心 各種品牌特色店開始招商 招商中心 主題服裝店深度洽談 招商中心 食品連鎖店確定意向 招商中心 品牌日用品品牌深入洽談 招商中心 爭取完成零售商鋪 90%以上、整體商鋪 90%以上 招商中心 抓緊完成各個品牌店、主力店完成簽約，同時利用簽約儀式進行推廣宣傳 招商中心 商場市場配套籌備開始 全體 招商工作完畢開業(yè)階段 （ 12月） 12月中旬 招商成果展示會 招商中心、策劃 部 媒體宣傳 策劃部 主題百貨正式更名儀式 招商中心、策劃部 開業(yè)慶典的策劃籌備舉行 全體 媒體對市場開業(yè)的宣傳和報道 策劃部 運營調整階 開業(yè)后 繼續(xù)跟蹤較好商家 招商中心 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 段 （開業(yè)后） 密切關注已進商家的經營理念和經營業(yè)績 招商中心 對業(yè)態(tài)不好、經營業(yè)績較差、不受歡迎的業(yè)態(tài)、商家進行調整 招商中心 引進新的商家 招商中心 繼續(xù)進行宣傳，打造品牌“基良廣場 —— 一站式購物中心”，促進整體運營和后續(xù)銷售 策劃部 五、項目 費用預算 招商費用包括：商家接待費用、宣傳費用――廣告及招商活動費用、招商人員提成及不可預計費用等。 我司按照投資回報率 10%的利率計算得出本項目的銷售平均價，如下： 本項目平均銷售價格 = 項目平均租金 10 年 12月 = 10 12 =32021（元 /平方米） 項目投資回報率及返租年限的確定 綜合分析，為了提高租金，降低投資者投資期的風險，我們建議，項目應采用提高 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 售價，提高投資回報率，相對縮短返租年限的方法。但是為了使貴公司風險最小化，實際回報率與承諾回報率差值應越小越好。優(yōu)惠總額應控制在 15％，這樣可以避免造成售價過高，令到投資者能夠接受。 平均售價為 / m2。 綜上所述，可以基本確定本項目的平均售價為 元 / m2。 以上數(shù)據(jù)是在初步的市場分析情況下得出的，其具體的價格有待貴司共同確定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因為金海洋等項目相對比較早入市同，目前重慶市朝天門的商鋪銷售早已升值，而周邊入市早的商業(yè)已經形成了非常好的商業(yè)氛圍，同時其它產業(yè) 的發(fā)展也得到了迅速的提升，本項目其入市期應該比較晚。由于本項目所處的地段發(fā)展比較晚所以其銷售價格、租金價位也是無法和金海洋等一些地段好的商場和門面相比較的，而且周邊的人流、車流都是無法相比的，地段決定一切。 小結：該價格為我司預見性建議，結合“天時、地利、人和”，并同時在項目自身發(fā)展上多下工夫這樣才可能增加升值潛力，提高升值空間； 綜合前期的招商工作的情況和租賃價格上的回報利潤，同時結合以上分析與考評及對樓層間價格規(guī)律的評估，我司根據(jù)市場分析建議項目銷售價如下： 本項目的銷售商鋪最高價可設定為 50000 元 /M2左右； 本項目的銷售商鋪最低價可設定為 4000 元 /M2左右； 本項目售價平均售價為元 27000 元 /M2。 （二）銷售策略及推廣議案 本 項目針對性銷售概念制定 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 投資市場的觀望與復雜性對本案的銷售及操作提出了更高的要求，不同的購鋪者有不同的需要和投資目的，這就要求本案須立足市場進行市場細分并確定極具沖擊力的銷售概念。在營銷鏈 上做到概念—— 形式 —— 內容 —— 實質 /內涵的不斷延伸和升華，促進項目的銷售與招商。同時將品牌折扣店、個體經營者、形象展示店和休閑餐飲緊密結合，共同打造一種新消費生活模式，提供一種一站式便利購物與休閑餐飲互動的生活；打造綜合性的主題商場，全面豐富、深化朝天門的消費文化。 建議在賣場管理中可以用招標的形式招入重慶市高品質的物業(yè)管理公司進行賣場統(tǒng)一性、專業(yè)性管理，在商場內部設施上也可以增加更多的人性化、合理化配套。在提升朝天門的消費文化的同時提升其投資理念，增加企業(yè)招商度、擴 大品牌影響力。 項目銷售策略 （ 1）銷售目標針對客戶群分析 商鋪購買者 —— 投資型 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 此類客戶主要為來自于本項目自身的住宅業(yè)主，以及來自該區(qū) 域周邊的置業(yè)者，他們具有高收入、生活品位及素質不一定有多高、但是有較強的前瞻性和敏銳的市場洞察力。 其次自身業(yè)主或者周邊置業(yè)者有直接與開發(fā)商進行充分溝通的前提條件，所以對商鋪的發(fā)展，自身也有一定的看法。一 般來說，三年 ―― 五年的投資產品是他們投資目標。所以對價格的要求他們會更加苛刻。次類人群對鋪位價格較為關心，一般來講承受不起高價位鋪面，同時出租也是低價位，對開發(fā)商在經營管理上也有很高的期望值，對社區(qū)街鋪消費已經習慣 商鋪購買者 —— 投資型 此類客戶他們具 有一定的收入、嘗到過商業(yè)投資的甜頭、生活品位及素質不一定有多高、但是對該區(qū)域有一定的前瞻性和市場洞察力。所以，投資回報形式的設定是實現(xiàn)銷售目標的重要一環(huán)。投資商鋪時對鋪位面積、戶型比例、朝向、周邊環(huán)境、交通便利指數(shù)較為看重。對 開發(fā)商在經營管理上有很高的期望值，目的是為了增強自身投資信心，對投資回報率的生命周期比較感 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 興趣，一般來講對出租的價格承受有限，假如租金低于成本投資范躇之內（投資回報率過低），就會造成短期內的空置率，同時也影響到銷售進度。 （ 2）項目銷售策略 ①對商鋪進行產權割，帶租約銷售即實行“返租”，以快速回籠資金 帶租約銷售方式的可行性分析 對于重慶市場來說，帶租約銷售是非常有效的手段。我們從以往的銷售經驗中發(fā)現(xiàn)，買商鋪用來出租的客戶是親自經營的客戶的兩倍以上，因此帶租約銷售不僅可以為購買客戶帶來信心，吸引大量投資者，而且還解決減少開發(fā)商中、后期銷售的障礙；為分區(qū)經營、統(tǒng)一管理提供了方便。 B、延長 租賃 期限，提高售價，每年提高投資回報率，吸引投資者。 C、可以承諾購買者如果對每年的投資回報率不滿意，五年后開發(fā)商可以 按原價或者在原價上增加 10%的價格 回購，這樣可以最大程度上增加投資者的信心、解除投資者后慮，同時也在投資者心中樹立品牌形象，便于銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 委托專業(yè)商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一經營管理，并第三者身份參與產權人和租戶之間簽署的租賃經營協(xié)議，使帶租約銷售更可信、三方的利益更能夠得到保證，同時降低開發(fā)商風險。 建議銷售時進行折扣優(yōu)惠：按揭 折、全款 ，團購者買 5 個門面以上（含5個）一律 ； 對于沒有商家經營的商鋪在招商期間可以免向購買客戶收取物管費，增加人性化管理； 部分商鋪在優(yōu)惠期間實行回購政策： 時效期一個月 ，五年后可以由開發(fā)商按照原房價的 110%進行回購。分兩次付給，第一次為交房時給予 50%；第二次為交房后的第二年開始給予 50%。 A．項目相對的地段位置在整個朝天門商業(yè)圈（以金海洋為中心）中處于邊緣，在現(xiàn)在現(xiàn)實情況和未來期待的發(fā)展存在一定的差距，同時本項目由于前期的操盤原因使之今日商業(yè)部分也未能進入實際性的規(guī)劃和操作，從而在年限上有所減少。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時通過專業(yè)的重新包裝和針對性的設計宣傳，重新展示項目的亮點面 向大眾。這需要進行各種“品牌”專題活動和一些具有影響力的大型攻關活動進行造勢，吸引大量人氣并迅速形成商氣。 （ 2）推廣主題概念設定 我司認為，要達到本案銷售與招商力度的最大化，必須遵循營銷鏈的實現(xiàn)。這是整個營銷推廣貫徹的主題，并在此基礎上形成主題的移植、嫁接與延伸。它們融合后的本質即是：具有參與性、流行性、功利性和專業(yè)性，這也是商業(yè)文化的本質。 本項目倡導一種消費物品更加專業(yè)化、人性服務化的一站式消費理念，并給予消費者建立一種文化性消費。 （ 3）推廣策略執(zhí)行 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 按照我司的市場定位的思路，在項目的營銷推廣策略上也相應地作出呼應，即分階段進行推售，以便能夠及時而靈活地掌握銷售的進度和市場的變化，隨時作出調整，務求達致旺銷。所以在推廣執(zhí)行中，我司設定本項目的支持體系為本案的優(yōu)點即絕版區(qū)域所造就的投資前景、主題理念、產品規(guī)劃、區(qū)位優(yōu)勢、分區(qū)經營管理理念、投資回報率、敢于挑戰(zhàn)高性價比等。 在入市策略上，由于后期其他一些樓盤的商業(yè)開發(fā)可能造成對項目的一定沖擊，所以通過“水壩”策略 —— 利用時間上的優(yōu)勢，積蓄半年時間的招商 ，