【正文】 新聞報道稿 （由廣告公司負(fù)責(zé)）2002年10月6日，資料準(zhǔn)備完畢八． 建議選擇一間活動策公司加入配合策劃和具體實(shí)施。敝司建議先推出一批商鋪?zhàn)鳛樵囦N，從中了解市場對售價的承受力，為公開發(fā)售制定貼近市場的價格。5．操作方式搖滾筒。6．誠意金假定10月中旬開始認(rèn)購登記，由于未領(lǐng)預(yù)售證，因此建議收取租賃誠意金壹萬元人民幣，同時在收據(jù)上注明：若購鋪，此費(fèi)用可轉(zhuǎn)為購鋪費(fèi)用。例如： 11月18日前能領(lǐng)到預(yù)售證，則11月19日舉辦此次活動。178。178?？蛻魳I(yè)售樓部領(lǐng)取平面圖，和選鋪說明。9．準(zhǔn)備工作 在頭50名客戶登記入籌時，銷售人員必須告訴均價，以及將舉辦首批推鋪會。另外，發(fā)展商與美聯(lián)物業(yè)還要準(zhǔn)備足夠人員作為補(bǔ)充，以確保50個鋪全部即場售完。 AM 10：00工作人員宣布抽簽開始，每位被抽中的客戶由銷售人員帶位簽約處選鋪簽約，每位客戶只有3分鐘時間選鋪。 AM 12：30結(jié)束注：當(dāng)天若有新客戶想落誠意金，由新客戶接待小組（46人組成）負(fù)責(zé)接待。大百貨公司、大型超市進(jìn)駐正佳廣場簽約儀式方案一． 簽約儀式時間：2002年11月6日二． 簽約儀式主題：某百貨公司、某超市正式進(jìn)駐廣州核心商圈——正佳廣場 地點(diǎn)：中信廣場 三． 邀請對象1． 政府相關(guān)部門（1） 省、市主管商業(yè)的副省長、副市長（2） 省、市商業(yè)局領(lǐng)導(dǎo)（3） 市工商局、稅務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)（4） 天河區(qū)政府、工商局、稅局領(lǐng)導(dǎo)（5） 天河區(qū)工商聯(lián)合會2． 該百貨公司、該超市所在國外國領(lǐng)事館官員3． 已正式?jīng)Q定進(jìn)駐正佳廣場的大小商戶4． 廣州所有媒體《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方都市報》、《信息時報》、《新快報》、《南方樓市》、廣東視臺、廣州電視臺、廣州電臺約20人，每人500元，合計10000元四． 會議議程1． AM 9：30—10：00 參加人員簽到、留下名片2． AM 10：00—10：15 主持人致開幕詞，介紹到會領(lǐng)導(dǎo)3． AM 10：15—10：45 發(fā)展商負(fù)責(zé)人講話，介紹項目基本情況以及經(jīng)營方式4． AM 10：45—11：15 百貨公司、超市所屬公司負(fù)責(zé)人講話，介紹其公司經(jīng)營策略、發(fā)展計劃以及為何選擇正佳廣場設(shè)店5． AM 11：15—11：45 記者提問，發(fā)展商百貨公司、超市負(fù)責(zé)人答問6． AM 11：45—12：00 美聯(lián)物業(yè)致閉幕詞7． AM 12：00 會議結(jié)束，參加午宴五． 資料正佳廣場簡介百貨公司簡介，超市簡介六． 建議選擇一間活動策劃公司加入，配合策劃和具體實(shí)施廣州新聞發(fā)布會執(zhí)行方案一． 新聞發(fā)布會時間：2002年11月28日二． 新聞發(fā)布會主題：廣州市正佳廣場即將推出 地點(diǎn)：花園酒店會議廳三． 邀請對象1． 政府相關(guān)部門（1） 省、市政府主管商業(yè)副省長、副市長（2） 市商業(yè)局領(lǐng)導(dǎo)（3） 省、市工商局領(lǐng)導(dǎo)（4） 省、市稅務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)（5） 天河區(qū)政府、工商局、稅局、公安局領(lǐng)導(dǎo)（6） 天河區(qū)工商聯(lián)合會（7） 房管局領(lǐng)導(dǎo)（8） 有業(yè)務(wù)關(guān)系的銀行2． 已簽進(jìn)場意向書的大商戶3． 媒體 《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方都市報》、《信息時報》，810人； 《人民日報》1人；上?！缎旅裢韴蟆?人； 《深圳特區(qū)報》1人； 廣東電視臺、廣州電視臺、中央電視臺、廣州電臺69人； 合計1722人，每人費(fèi)用：500元，共預(yù)算11000元四． 會議議程1． AM9：30—10：00參加人員簽到，留下名片2． AM10：00—10：30到會人員落座，閱看介紹正佳廣場資料3． AM10：30—10：45主持人致開幕詞及介紹到會嘉賓4． AM10：45—11：15發(fā)展商介紹項目基本情況，及其推廣經(jīng)營方法5． AM11：15—11：30省、市領(lǐng)導(dǎo)講話6． AM11：30—12：00記者提問，發(fā)展商和各位領(lǐng)導(dǎo)答問7． AM12：00—12：10美聯(lián)物業(yè)致閉幕詞8． AM12：10 會議結(jié)束，參加午宴9． PM14：00—15：00發(fā)展商備車接到會人員參觀現(xiàn)場五． 資料準(zhǔn)備正佳廣場簡介（發(fā)展商、美聯(lián)物業(yè)負(fù)責(zé)）新聞報道稿 （由廣告公司負(fù)責(zé)）禮品袋、禮品（精美筆一支，高級筆記本一本，真皮皮包一個，錢包一個，匙包一個）2002年11月20日，資料準(zhǔn)備完畢竟買會方案時間：12月8日（暫定）活動主題：對鋪王進(jìn)行竟賣并舉行現(xiàn)場展銷會（租用星級的國際會議廳）邀請對象：178。 有關(guān)法律和公證處的人仕178。 各主流媒體在現(xiàn)場進(jìn)行報道 《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方都市報》、《信息時報》、《新快報》廣東電視臺、廣州電視臺、廣州電臺主要操作形式：178。 參加競買的商戶和投資者領(lǐng)取《臨時竟買證》，提供有效的身份證明、保證金、銀行資信證明等原件和復(fù)印件。 在競買前交付保證金（保證金一般為人民幣￥3—10萬元） 178。178。178。178。178。把靠近地鐵口最好的鋪位拿出來進(jìn)行拍賣，拍出“天價”后，反襯出其它商鋪的“低價”。備注：發(fā)展商舉辦次項活動必須有大批客源參加和操作謹(jǐn)慎，否則容易對項目的銷售造成不利因素和影響資金的回籠工作內(nèi)容重點(diǎn)：1. 向各界傳媒發(fā)布公開競賣會的信息，在為項目造勢和吸引投資者的注意力的同時也為項目積累充足的客源。3. 邀請公證處和有關(guān)的法律人仕出席，增加競賣的透明度和合理性。5. 現(xiàn)場派駐兩名人員跟進(jìn)競賣的有關(guān)細(xì)節(jié)性問題，特別是雙方簽署買賣合同文件后要經(jīng)公證處確認(rèn)方可生效。暗標(biāo)登記的誠意金為10萬元。把靠近地鐵口最好的鋪位拿出來進(jìn)行拍賣，拍出“天價”后，反襯出其它商鋪的“低價”。廣州市正佳廣場封頂儀式方案一. 封頂儀式時間：2002年12月28日（暫定）二. 封頂儀式主題：廣州市正佳廣場負(fù)二——七層購物中心封頂 活動舉行地點(diǎn)：正佳廣場售樓部三. 邀請對象（1） 省、市政府主管商業(yè)副省長、副市長（2） 天河區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)（3） 天河區(qū)工商聯(lián)合會（4） 發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)（5） 建設(shè)監(jiān)理單位領(lǐng)導(dǎo)（6） 承建單位領(lǐng)導(dǎo)（7） 建設(shè)設(shè)計單位領(lǐng)導(dǎo)、租賃商鋪的大商戶《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方都市報》、《信息時報》，8－10人；《人民日報》1人；上?！缎旅裢韴蟆?人；《深圳特區(qū)報》1人；香港《經(jīng)濟(jì)日報》、《東方日報》、《星島日報》各1人；廣東電視臺各、廣州電視臺、中央電視臺、廣州電臺6－9人；合計20—25人，每人費(fèi)用：500元，共預(yù)算12500元四. 封頂進(jìn)程1. AM9：30—10：00參加人員簽到，留下名片2. AM10：00—10：30到會人員落座，閱看介紹正佳廣場資料3. AM10：30—10：45主持人致開幕詞及介紹到會嘉賓4. AM10：45—11:15省、市領(lǐng)導(dǎo)講話5. AM11：15—11：30發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)講話6. AM11：30—12：00封頂儀式進(jìn)行（在七層頂部，或一層某處，主要領(lǐng)導(dǎo)揮鏟將水泥和沙石填入一個小坑記者拍攝此過程）7. AM12：10參加午宴五. 資料準(zhǔn)備正佳廣場簡介（由發(fā)展商、美聯(lián)物業(yè)負(fù)責(zé)）領(lǐng)導(dǎo)、發(fā)展商講話（由廣告公司、發(fā)展商負(fù)責(zé)）封頂過程（由承建公司負(fù)責(zé)）珠三角巡回展示會方案時間：2002年12月；2003年1月（暫定）地點(diǎn)：佛山、順德大良、中山石岐、珠海市、深圳市、東莞莞城、番禺市橋。費(fèi)用（預(yù)算）：每到一處城市預(yù)須支付各項基本費(fèi)用：1． 車輛運(yùn)送費(fèi)：800元（來回）2． 場地租用費(fèi)：4000元（二天）3． 工作人員食宿費(fèi)1000元（4人）4． 請當(dāng)?shù)囟Y儀公司費(fèi)用1000元以上四項預(yù)合計：6800元101 / 101大型超市進(jìn)駐簽約儀式方案一、 簽約儀式時間：大型超市簽約后一周內(nèi)某日上午二、 簽約儀式主題：大型超市正式進(jìn)駐正佳廣場 地點(diǎn)：花園酒店會議廳三、 邀請對象1． 政府相關(guān)部門（1） 市商業(yè)局領(lǐng)導(dǎo)（2） 市工商局、稅務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)（3） 天河區(qū)政府、工商局、稅局領(lǐng)導(dǎo)（4） 天河區(qū)工商聯(lián)合會2． 大型超市所屬公司負(fù)責(zé)人3． 各主流媒體 《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方都市報》、 廣東電視臺、廣州電視臺、廣州電臺 約12人，每人500元，合計6000元四、 會議議程1． 9：30 – 10：00 參加人員簽到，留下名片2． 10：00 – 10：15 主持人致開幕詞，介紹到會領(lǐng)導(dǎo)3． 10：15 – 10：45 發(fā)展商負(fù)責(zé)人講話，介紹項目基本情況，以及經(jīng)營方式4． 10：45 – 11：15 大型超市所屬公司負(fù)責(zé)人講話，介紹其公司經(jīng)營策略、發(fā)展計劃 以及為何選擇正佳廣場設(shè)店5． 11：15 – 11：30 記者提問，發(fā)展商、大型超市負(fù)責(zé)人答問6． 11：30 – 11：45 美聯(lián)物業(yè)致閉幕詞7． 11：45 會議結(jié)束，參加午宴五、 資料準(zhǔn)備正佳廣場簡介大型超市簡介東、西塔樓投資簽約儀式方案一． 簽約儀式時間：東、西塔樓投資協(xié)議簽署后一周內(nèi)某日上午二． 簽約儀式主題：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手合作建設(shè)正佳廣場。 （5） 11：15 – 11：45 記者提問，發(fā)展商、投資方答問（6） 11：45 – 12：00 美聯(lián)物業(yè)致閉幕詞（7） 12：00 會議結(jié)束，參加午宴四． 資料準(zhǔn)備正佳廣場簡介投資方簡介夾層售價論證和建議正佳廣場價格論證 一個樓盤的單價的制定需要考慮許多因素，就本商場而言，主要有以下幾個因素：（1） 現(xiàn)時市場的平均價格（2） 本身項目的要素（如：面積、門面的寬度等）（3） 本項目的外在因素，如：供求關(guān)系，資金回收速度的要求我們就以上主要因素對本項目的價格進(jìn)行論證分析。而時至今日，敝司對正佳廣場有了更深的認(rèn)識，根據(jù)“時尚生活”顧問有限公司給敝司的資料顯示，大部分出售的商鋪面積均為30~50 M2左右，總價均在二百萬以上，這樣就會導(dǎo)致客源面縮窄，增加了銷售難度?？紤]到開張試業(yè)后，現(xiàn)鋪銷售的難度會加大，因此敝司計劃在開張試業(yè)前銷售總貨量的80~90%, 換言之, 扣除春節(jié)假期和清明節(jié)等的日子, 實(shí)際銷售時間只有4個月，在短短的4個月時間里，難度是頗大的，因此，考慮到發(fā)展商盡快回籠資金的要求，再結(jié)合推出的貨量，我們不得不在降低門檻，拓寬客源, 銷售策略等方面多下功夫：1． 盡可能把可售商鋪的面積切小，把總價降下來2． 恰當(dāng)?shù)乜刂坪猛票P的速度及節(jié)奏，以一個較低價格入市，力求短、平、快，創(chuàng)造一個銷售的高潮，一炮而紅，造成羊群心理，然后才慢慢提升單價，給人一種不斷升值的感覺。但無論怎樣計算及預(yù)測都只是一個估算，到底市場的接受價是多少, 制定的價格是高抑或低，沒有任何人能保證自己一定對，因此敝司會通過一系列的銷售策略去測試市場的接受價，力求把銷售單價推至市場接受價的頂部，為發(fā)展商創(chuàng)造最多的利潤, 具體操作如下：1． 在正式公開發(fā)售前，會對所有的目標(biāo)客戶進(jìn)行一次價格調(diào)查，摸準(zhǔn)目標(biāo)客戶的接受價。3． 通過部分鋪位以競價, 投標(biāo)的方式進(jìn)行銷售，取得市場價的頂部，為制定后期緊貼市場承受價的整體均價取得依據(jù)?？偠灾?，我們力求把銷售價格貼近市場承受價，若市場接受價為65000元/ M2，我們絕對不會賣64000元/ M2。樓層實(shí)用率租賃均價建議負(fù)一層58%建議：（1）租給超市使用面積1萬M2（建議適當(dāng)調(diào)高實(shí)用率）叫價80元/ M2（使用面積）（2）租給西式快餐150元/ M2（使用面積）夾層34%建議：（1）實(shí)用率提高到50%，叫價450元/ M2（建筑面積）。（2）嶺南美食區(qū)、東南亞特色區(qū)200250元/ M2（建筑面積）。（2）南夢宮、歡樂天地、玩具反斗城、任天堂(待經(jīng)營戶報價)，野戰(zhàn)俱樂部4050元/ M2（建筑面積）。依此租賃均價，根據(jù)商鋪每年可按8%—10%的回報率計算,從項目各方面的優(yōu)勢作出衡量，本司按投資者每年可獲9%的回報率進(jìn)行計算。夾層的整體布局，即：人流走向、主次出入口、中庭位置、鋪位面積大小、鋪位在夾層所處位置、鋪位的總價在市場上接受程度等綜合因素考慮，敝司把各條件較為近似的鋪位劃分為：一線鋪位、二線鋪位、三線鋪位。（具體鋪位見附圖）1．市場較難接受的鋪位一共有：216。 總實(shí)用面積為：216。2．市場較為搶手的鋪一共有：216。 總實(shí)用面積為：216。根據(jù)夾層的計算的均價（60000/平方米），及貴司所提供的夾層鋪位的規(guī)模、夾層整體功能布局、夾層平面布局、所處不同線鋪位、主次出入口、人流走向、中亭位等因素考慮，以及以往敝司多年對鋪位規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，建議把夾層區(qū)域劃分為五大區(qū)域（詳細(xì)劃分，見附圖），經(jīng)計算五大區(qū)域，各自均價如下：一區(qū)均價為：二區(qū)均價為：三區(qū)均價為：四區(qū)均價為：五區(qū)均價為：媒體運(yùn)用和選擇17