【正文】 地產(chǎn)資料近千個。 以上銷售價格最終還需有待貴司共同確定。 概念： 綜合性一站式購物中心主題廣場 形式： 品牌的塑造 +人性化便利購物理念的推廣 內(nèi)容： 品牌折扣店、形象展示店、廠家經(jīng)銷、總經(jīng)銷商、個體經(jīng)營者 +休閑餐飲。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這些投資客可能是某些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員，或會自行組織一些投資團(tuán)隊(duì)，所以，團(tuán)購將是此類投資客戶慣常采取的方式。一般購鋪者首選位置都會選在首層以及街區(qū)的中部地段，“一味”追求地段優(yōu)勢。如果不采用“返租”的辦法時行銷售，就無法解決商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營獲利問題，提升商鋪的經(jīng)營管理水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。（本條不與 3條優(yōu)惠共用） 項(xiàng)目營銷推廣策劃 （ 1）推廣難點(diǎn)分析 本項(xiàng)目雖 然具有一系列的潛在優(yōu)勢機(jī)遇，但推廣上有幾點(diǎn)難點(diǎn)需要重點(diǎn)注意，以優(yōu)勢淡化弱勢，達(dá)成項(xiàng)目的旺銷。 B．項(xiàng)目能否在短期內(nèi)將金海洋、港渝廣場等周邊的商業(yè)氛圍延續(xù)至本案 這需要在項(xiàng)目形象上出彩出新，吸引眼球，吸引投資者的關(guān)注后吸引消費(fèi)者關(guān)注。 再進(jìn)一步深化： 品牌文化即一種：幸福、富裕、成功，時尚的文化 投資生活即一種：便利、人性化服務(wù)、專業(yè)性管理布局、理智、專業(yè)、財(cái)富、趣味、休閑的生活態(tài)度 本項(xiàng)目倡導(dǎo)一種快樂的 、專業(yè)的投資，讓投資充滿趣味性，成為人們生活中不可或缺并且隨手可得的一部分。 我司一直堅(jiān)持，在實(shí)際操作中比主題概念更重要的是營造一個概念的支持體系，否則在市 場競爭中，就會經(jīng)不起時間的考驗(yàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 品牌文化與投資生活的本質(zhì)分別是時尚文化和財(cái)富文化，它們不是一對矛盾體，而是相輔相承的。 商業(yè)優(yōu)勢、商場良好的經(jīng)營與合理的管理給投資者以實(shí)實(shí)在在的愿景實(shí)現(xiàn)。 對于部分投資者 交房后，如果在約定日期內(nèi)不能開業(yè)，可以委托開發(fā)商對該商鋪進(jìn)行包租，為期兩年，在簽訂購房協(xié)議時，同時簽訂《 限時 包租協(xié)議》，每年包租租金為總房款的 7%。 產(chǎn)權(quán)分割、分區(qū)經(jīng)營、統(tǒng)一管理，整合商家更深地挖掘主題商場多樣化的、深層次的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從上述情況我們可以看出目標(biāo)市場定位于三類人群： “ 項(xiàng)目周邊以投資為主的專業(yè)投資型群體 ” “ 項(xiàng)目周邊經(jīng)營商家進(jìn)行以租代買連帶經(jīng)營為主的經(jīng)營型群體 ” “重慶市場所有對該區(qū)域商鋪有興趣 投資為主的投機(jī)型群體 ” 同時建議：銷售目標(biāo)客戶盡量以 5（自營商家）： 5（外來投資）比例銷售為主，以便后期商場的 經(jīng)營管理。 該類投資者通常來講，投資渠道較窄，對街鋪消費(fèi)有一定的偏好。該類投資者通常來講，對開發(fā)商在經(jīng)營管理上有很高的期望值，目的是為了增強(qiáng)自身投資信心，對投資回報(bào)率的生命周期比較感興趣， 與一些長線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達(dá)到滾動投資的目的。 通過對上述策略的挖掘和理解，要達(dá)到以下幾個目標(biāo)： 充分挖掘投資潛力，吸引各方投資者與周邊個體經(jīng)營者、品牌經(jīng)銷商等； 提供一種全新的、具有更高回報(bào)的投資性的 “ 基良廣場 —— 一站式購物中心 ” ； 構(gòu)建朝天門第一個衾影倡導(dǎo)“綜合性品牌一站式消費(fèi)的休閑生活”的高級綜合商鋪組合 形成轟動性的銷售，快速的現(xiàn)金流 實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利益最大化、樹立開發(fā)商品質(zhì)形象最優(yōu)化。綜合市場及開發(fā)商自身?xiàng)l件，本案的銷售應(yīng)形成一條營銷鏈，即以樓盤自身品質(zhì)形象推廣、項(xiàng)目新經(jīng)營管理消費(fèi)的理念和主題品牌店的概念實(shí)現(xiàn)突破和整合推廣。 （ 3）、升值空間 根據(jù)本 項(xiàng)目的成本投入、地塊特片及目前朝天門區(qū)域商業(yè)市態(tài)、交通等多種因素的發(fā)展，本項(xiàng)目尚有著廣闊的升值空間，其價格可以在此基礎(chǔ)上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與修正，最后，得出一個比較合理的市場價格，更好的推進(jìn)本項(xiàng)目的銷售與出租。 項(xiàng)目最終銷售價格建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 同時，根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)在 “ 新經(jīng)營管理消費(fèi)理念” 模式操作下 ，每年計(jì)算的租金增長率因該為 10~20%，而我們?nèi)∑渲虚g為 15%。 宣傳推廣費(fèi) = 總招商面積 *每年一個平方租金 *5%； 招商人員提成 = 總招商面積 *每年一個平方租金 *4%； 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 = 總招商面積 *每年一個平方租金 *1%； 招商總費(fèi)用 = 總招商面積 *每年一個平方租金 *10%； 六、銷售策略及銷售價格 （一）銷售價格制定 本項(xiàng)目銷售均價制定 通過前面的具有針對性的招商計(jì)劃和根據(jù)朝天門周邊各個商場的因素價值評估表得出的商業(yè)基本租金均價，由此可以得出商業(yè)銷售的均 價和根據(jù)此價格作出的相應(yīng)的銷售策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。主要報(bào)紙為重慶晨、商、晚三大報(bào)媒、渝洲導(dǎo)報(bào)、新女報(bào)等。這樣做的 好處是： 節(jié)省大筆廣告費(fèi)，因?yàn)楹玫倪x題和好的文章，一些報(bào)紙的收費(fèi)要比廣告收費(fèi)少很多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。更能省卻一大筆宣傳費(fèi)用，在短期內(nèi)帶動一大批商家考察、開店的熱情。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隨時和 項(xiàng)目招商經(jīng)理保持溝通。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 招商目標(biāo) ：由于步行街的商家是需要不斷調(diào)整、優(yōu)化的，原則上講，招商工作不是招滿了就結(jié)束了。 招商流程 （ 1）商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行市場調(diào)研和目標(biāo)客戶分析分類，并以表格或圖文方式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，明確招商工作的方向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。此種方式商品的零售價有經(jīng)銷商定，商場通過 POS收銀系統(tǒng)來控制經(jīng)銷商的營業(yè)額，并在規(guī)定時間內(nèi)按合同約定的扣點(diǎn)比例從營業(yè)額中扣除商場應(yīng)得的收入；但商場可在合同中約定，經(jīng)銷商制定的零售價格不能高于同類商場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?？偨ㄖ娣e *%+1 自用電按每個鋪位實(shí)際用電量收取，可每個鋪位單獨(dú)安裝獨(dú)立的電表，電費(fèi)一個月收取一次。 （ 1）、商鋪?zhàn)赓U合同：在意向客戶交納鋪位定金五天之內(nèi)（或約定時間內(nèi)），交 納合同首期款并簽定正式商鋪?zhàn)赓U合同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。平均價值實(shí)現(xiàn)度 = 250 %247。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這樣有了前者的鋪墊使之在本項(xiàng)目操作時有了借鑒的機(jī)會，也間接的影響了本項(xiàng)目的招商及銷售。新美 海韻商場 ?？托? 本 案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （五） 項(xiàng)目的租金及定價策略 為了保障開發(fā)商的實(shí)效收益最大的利潤空間，本項(xiàng)目將同過各項(xiàng)自身因素和外界因素進(jìn)行評估以及先“帶租賃銷售”等手段來制定出一個利潤最大化的策略，通過前期對外進(jìn)行招商工作，招收大量商業(yè)達(dá)到一定規(guī)模效應(yīng)后一段時期內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營提升商場的價值并把給投資者租金收益計(jì)算入售價內(nèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。（增長租金數(shù)量根據(jù)實(shí)際的招商和市場情況而定） （ 3） 押金與支付方式：如承租方采用年付，可收取相當(dāng)于三個月的租金額度的押金；如承租方采取季度付，則收取相當(dāng)于六個月租金的押金；如給客戶免租期，則必須首付超過半年租金作為保證金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對部分商家中獲得國家、省市或本區(qū)域商業(yè)活動獎勵的可以適當(dāng)放寬條件并提供優(yōu)惠，以此體現(xiàn)項(xiàng)目商場的企業(yè)精神，尊重勞動、尊重帶頭人的政策。 以點(diǎn)代面 建議在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)立招商 展示點(diǎn)。 目標(biāo)特征：一種人群是不滿意目前的經(jīng)營環(huán)境和物業(yè)設(shè)施，對項(xiàng)目的發(fā)展前景看好，希望通過更換經(jīng)營場地提升經(jīng)營實(shí) 力；另一種人群則是還需要更大的發(fā)展空間、合適的商鋪、多點(diǎn)的經(jīng)營而急需擴(kuò)大規(guī)模的人群。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從而更進(jìn)一步的促進(jìn)與加大投資者和購買者的信心。 弱市影響，由于周邊鋪面和項(xiàng)目自身個別商鋪現(xiàn)經(jīng)營不是很理想，所以從很大程度上也會影響到購買者的購買信心。 項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)中心成熟地帶，消費(fèi)者對市場上的對商業(yè)物業(yè)的支持也相對認(rèn) 可和支持，樹立區(qū)域商業(yè)品牌形象、良好的經(jīng)營環(huán)境、完善的管理制度，將刺激商家的進(jìn)入，從而改變整體商業(yè)環(huán)境。 自身商業(yè)經(jīng)營品種與自身的住宅定位不明確，以前的推廣和招商工作沒有產(chǎn)生 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。區(qū)域市場容量與飽和程度還較大的提升空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。早在 2021年 8 月，作為城市標(biāo)志性建筑的基良廣場的住宅就創(chuàng)下均價 2987 元 /平方米銷售 70%的驕人業(yè)績。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。新美專業(yè)小商品城等大型商場為鄰，在朝天門零售批發(fā)鋪位逐漸飽和的情況下與以上商城構(gòu)成了一個新的多功能商品批發(fā)零售區(qū)域，在寸土寸金的朝天門市場形成了新的經(jīng)濟(jì)金三角地區(qū)。 綜上所述，我們不難看出 ， 項(xiàng)目優(yōu)勢 該區(qū)域的商業(yè)氛圍非常濃厚，規(guī)劃發(fā)展前景很廣闊，主要是依托于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)勢，已經(jīng)營造出一個良好的商業(yè)氛圍。項(xiàng)目處于商業(yè)中心地帶邊緣、項(xiàng)目年限 有所制約、項(xiàng)目與繁華商業(yè)區(qū)相比相對于獨(dú)立依托性不強(qiáng)，項(xiàng)目前期的定位和招商很差沒有產(chǎn)生影響力等幾個問題比較突出。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)有消費(fèi)需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在各出入口的店面或者鋪面，只要規(guī)劃為以服裝、日用品或者小商品為主的批發(fā)、零售經(jīng)營。同時 ，出于人性化經(jīng)營的考慮，商場可以設(shè)置休閑區(qū)，為逛商場的客人們真心服務(wù)，還可以安裝移動電視（可以為商場內(nèi)經(jīng)營的商家提供服務(wù)，起到商場內(nèi)導(dǎo)購的作用）等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 萬商云集 量身訂造 通過促銷會、展銷會等將本項(xiàng)目的商戶、以及其他社會機(jī)構(gòu)在約定的時間里組織起來，為項(xiàng)目的招商工作造勢。還可以通過特殊項(xiàng)目的引入豐富商場的功能，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特性。其可以使商家在入駐前期減低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、緩解經(jīng)營壓力，從而更能吸引更多客戶，降低招商難度。根據(jù)商場招商的進(jìn)展和實(shí)際情況給予商家不同程度的免租期，對商家引入其他商家的可以實(shí)施簽約一家優(yōu)惠一次。 （費(fèi)用總額 — 使用面積費(fèi)用）247。新美 海韻商場 海客鞋城 本 案 A 周邊環(huán)境 (小計(jì) ) 30 19 A1 商業(yè)位置 5 5 5 4 3 A2 交通便利度 5 4 3 A3 周邊房屋素質(zhì) 5 3 3 4 3 3 3 A4 周邊居民質(zhì)素 5 3 3 3 3 A5 人流 5 5 5 3 3 A6 車流 5 5 5 B 規(guī)劃及建筑 (小計(jì) ) 20 10 14 B1 整體規(guī)劃 4 3 3 2 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。并且可以通過上述的平均價值實(shí)現(xiàn)度推算出本案的基本租賃價格和銷售價格。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。月的基礎(chǔ)上，在最低租金和最高租金的價位差距可以適當(dāng)?shù)睦?，也對于以后的?guī)劃銷售有好處。 同時我們也借鑒朝天門各個商場現(xiàn)有的經(jīng)營模式，考慮到以后的銷售工作我們決定采取租賃和聯(lián)營扣點(diǎn)相互結(jié)合的招商方式并靈活運(yùn)用。使得整體均價保持 /m2/月（不含管理費(fèi)、公共用電等）。 （ 6）、首期交納標(biāo)準(zhǔn) 押金：相當(dāng)于六個月的租金或根據(jù)商談定價。 聯(lián)營扣點(diǎn) 無需制定租金價格對外出租，對有意向進(jìn)場的商戶簽定聯(lián)營合同有商場統(tǒng)一安排場地的具體位置，為了達(dá)到更好的經(jīng)營效果商場可在經(jīng)營過程中對商家進(jìn)行調(diào)整。商場的每一單商品交易都由收銀系統(tǒng)統(tǒng)一收銀，每日收銀款由收銀員當(dāng)天交給收銀主管負(fù)責(zé)，商家沒有自己收銀權(quán)力。 （七） 招 商應(yīng)變措施 招商和經(jīng)商一樣同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)，如招商工作不能按原計(jì)劃順利完成，為了能保證商場如期開業(yè)，建議采取如下措施： 短期促銷 為了突出本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)優(yōu)勢和特色布置，商場可定期舉辦適當(dāng)?shù)拇黉N會。 （ 4）指定招商優(yōu)惠政策； （ 5）商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶招商月計(jì)劃實(shí)施； （ 6）招商主管制定客戶招商周計(jì)劃； （ 7）客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒； （ 8）招商管理進(jìn)行目標(biāo)客戶開發(fā)、拜訪、接洽； （ 9）商