【正文】 月（不含管理費、公共用電等）。商家經(jīng)營未滿合同約定期限而提前退場，所收押金不予退還，經(jīng)營到期的商家有商鋪優(yōu)先續(xù)約的權(quán)利。 同時我們也借鑒朝天門各個商場現(xiàn)有的經(jīng)營模式，考慮到以后的銷售工作我們決定采取租賃和聯(lián)營扣點相互結(jié)合的招商方式并靈活運用。 基良廣場 —— 一站式購物中心 樓層平均租金表（略） （六） 招商模式 為了 能更好的吸引到客源，真正做到“放水養(yǎng)魚”政策，有能保證項目的利益最大化， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。月的基礎(chǔ)上，在最低租金和最高租金的價位差距可以適當?shù)睦?，也對于以后的?guī)劃銷售有好處。 月； 本案平均租金 = 平均租金本案價值實現(xiàn)度247。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 價值實現(xiàn)下的租金及售價定 位 租金統(tǒng)計及分析 我公司通過對市場及本項目的了解調(diào)查后，對該項目商業(yè)招商分析得出了租金價位及銷售價位，而下面是調(diào)查周邊各個商場的租金數(shù)據(jù)以作參考，進而作為標準來測算出本項目的平均租金，然后再根據(jù)位置布局得出最高和最低租金價位及銷售價位。并且可以通過上述的平均價值實現(xiàn)度推算出本案的基本租賃價格和銷售價格。 相信周邊?？湾扌堑慕⒁矔釉撈瑓^(qū)在市場的關(guān)注度和知名度，同時由于兩個項目所規(guī)劃和經(jīng)營的商品類型有所差距，所以即使是兩個項目同時開盤都不會相互之間產(chǎn)生直接的影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B2 外觀建筑風格 4 3 3 3 B3 建筑空間規(guī)劃 3 2 2 2 B4 停車位、便利、大小 3 2 2 B5 主題廣場 3 2 2 2 B6 動線組織 3 2 2 2 2 C 配套設(shè)施 (小計 ) 20 14 10 14 C1 公共配套設(shè)計 4 2 3 3 C2 無障礙設(shè)計 4 3 3 3 C3 導(dǎo)購設(shè)施 3 2 2 1 2 2 C4 安全設(shè)施 3 2 2 C5 燈光設(shè)計 3 2 2 1 C6 其它設(shè)施 3 2 2 2 2 2 D 營銷管理（小計） 30 22 20 17 17 22 22 D1 主題形象 3 2 D2 營銷策略 3 2 2 D3 主力店 4 2 2 2 D4 業(yè)態(tài)布局 4 3 2 3 3 D5 人流設(shè)計（商場內(nèi)） 2 2 2 2 2 D6 經(jīng)營管理模式 3 2 2 2 D7 商業(yè)管理公司 4 2 2 D8 經(jīng)營管理 3 2 D9 物業(yè)服務(wù) 4 3 3 合計 100 76 70 價值實現(xiàn)度 100% 76 70 價值實現(xiàn)表 序號 評判因素 權(quán)重 價值實現(xiàn)度 分值 金 海 洋 協(xié)信商城 長德新美 海韻商場 ?？托? 本 案 A 周邊環(huán)境 (小計 ) 30 19 A1 商業(yè)位置 5 5 5 4 3 A2 交通便利度 5 4 3 A3 周邊房屋素質(zhì) 5 3 3 4 3 3 3 A4 周邊居民質(zhì)素 5 3 3 3 3 A5 人流 5 5 5 3 3 A6 車流 5 5 5 B 規(guī)劃及建筑 (小計 ) 20 10 14 B1 整體規(guī)劃 4 3 3 2 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 展覽會議招商法 通過舉 辦多種會議、展覽等推廣活動向外界介紹、宣傳、推廣自身的投資環(huán)境及項目，促進溝通，增進聯(lián)系，樹立形象、吸引客商前來投資。 （費用總額 — 使用面積費用）247。使用面積 =單位面積的公攤費用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。根據(jù)商場招商的進展和實際情況給予商家不同程度的免租期，對商家引入其他商家的可以實施簽約一家優(yōu)惠一次。 （ 2） 年遞增率：從首次租賃期滿后（或者一年后）起，按每年租金在上一年度租金的基礎(chǔ)上逐年增長 10%~15%的租金。其可以使商家在入駐前期減低經(jīng)營風險、緩解經(jīng)營壓力，從而更能吸引更多客戶，降低招商難度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。還可以通過特殊項目的引入豐富商場的功能，塑造項目的獨特性。因此，商場可以在前期為商家提供一定的優(yōu)惠政策，通過商場、商家和客戶力量來不斷地培養(yǎng)商場，從而達到“盤活、立足、增值”的目標。 萬商云集 量身訂造 通過促銷會、展銷會等將本項目的商戶、以及其他社會機構(gòu)在約定的時間里組織起來，為項目的招商工作造勢。對商家介紹其他經(jīng)營者入駐的、團購等性質(zhì)，可以根據(jù)實際情況對該商家進行適當?shù)膬?yōu)惠、以提高以商引商的可行性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）目標經(jīng)營者群體特征 資金特征：有一定的資金實力，希望通過實際的經(jīng)營獲得豐厚的經(jīng)營利潤，利用資金在商業(yè)上多方長期投資而獲得利潤 經(jīng)營特征：有一定的商品渠道來源和多方的銷售市場，以批發(fā)為主、零售為輔。同時 ，出于人性化經(jīng)營的考慮，商場可以設(shè)置休閑區(qū)，為逛商場的客人們真心服務(wù)，還可以安裝移動電視（可以為商場內(nèi)經(jīng)營的商家提供服務(wù)，起到商場內(nèi)導(dǎo)購的作用）等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在各出入口的店面或者鋪面，只要規(guī)劃為以服裝、日用品或者小商品為主的批發(fā)、零售經(jīng)營。 結(jié)合以上一些優(yōu)劣勢，建議在推廣中以朝天門區(qū)域商業(yè)形成的商圈為先導(dǎo)，來打開市場，給其目標消費群體造成深刻良好印象，充分利用招商商品多樣化優(yōu)勢與項目商業(yè)經(jīng)營管理人性化優(yōu)勢相結(jié)合的特征，強化朝天門區(qū)域悠久歷史下形成的商圈和在本項目住宅帶動下形成的新商圈“基良 —— 一站式購物中心”，所帶來的增值效益 以及所產(chǎn)生的綜合競爭力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 威脅： 消費群體對于本項目的地理位置接受程度不明顯，同時由于消費者人群比較喜歡集中消費，所以需要如何吸引消費者到本項目消費，也將影響到購買者的購買信心。遠不能滿足現(xiàn)有消費需求。 機遇： 在這個寸土寸金的區(qū)域，隨著商家的不斷增加，各種貨品與品牌的進入，商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)已經(jīng)達到飽和，商家需要大量的門面和商鋪等性質(zhì)的物業(yè)來增加自身的投資空間，促使著物業(yè)的價值提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。附近的商業(yè)氛圍也不成熟主要是以一些大量批發(fā) 貨物為主，各種經(jīng)營業(yè)態(tài)與聚集人氣的產(chǎn)業(yè)都很薄弱。項目處于商業(yè)中心地帶邊緣、項目年限 有所制約、項目與繁華商業(yè)區(qū)相比相對于獨立依托性不強，項目前期的定位和招商很差沒有產(chǎn)生影響力等幾個問題比較突出。 隨著新商家繼續(xù)大量涌入和老商家需要迅速發(fā)展的同時，我們可以看出消費需求的空間還是很大。 綜上所述，我們不難看出 ， 項目優(yōu)勢 該區(qū)域的商業(yè)氛圍非常濃厚，規(guī)劃發(fā)展前景很廣闊，主要是依托于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)勢，已經(jīng)營造出一個良好的商業(yè)氛圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。新美專業(yè)小商品城等大型商場為鄰，在朝天門零售批發(fā)鋪位逐漸飽和的情況下與以上商城構(gòu)成了一個新的多功能商品批發(fā)零售區(qū)域，在寸土寸金的朝天門市場形成了新的經(jīng)濟金三角地區(qū)。朝天門基良廣場樓高 37 層，其中裙樓 11 層，住宅 A 棟 22 層， B 棟 18 層，躍層住宅 2 層，地下停車場 1 層，地下設(shè)備層 1 層，總建筑面積 86000 平方米，其中 1—— 10 樓是裙樓商業(yè)，總面積 萬平方米 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。早在 2021年 8 月，作為城市標志性建筑的基良廣場的住宅就創(chuàng)下均價 2987 元 /平方米銷售 70%的驕人業(yè)績。 基良廣場在公路、鐵路和水運方面都有極大的優(yōu)越條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 隨著區(qū)域商業(yè)市場力度的不斷加大 ,各大頗具實力規(guī)模與品牌企業(yè)的到來 ,對區(qū)域無論是品牌或經(jīng)濟建設(shè)都起到了推波助瀾的作用。區(qū)域市場容量與飽和程度還較大的提升空間。 本項目周邊的門面與朝天門批發(fā)市場的門面銷售差異較大，自身地段相對于朝天門商業(yè)區(qū)域來講沒有明顯的優(yōu)勢，雖然在中心商業(yè)區(qū)邊緣，但是依托性不強。 自身商業(yè)經(jīng)營品種與自身的住宅定位不明確，以前的推廣和招商工作沒有產(chǎn)生 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 影響力。 項目所處區(qū)域商業(yè)中心成熟地帶，消費者對市場上的對商業(yè)物業(yè)的支持也相對認 可和支持，樹立區(qū)域商業(yè)品牌形象、良好的經(jīng)營環(huán)境、完善的管理制度，將刺激商家的進入，從而改變整體商業(yè)環(huán)境。 本項目的推出也為隨著商家的不斷增加，即將飽和的區(qū)域市場注入了新的契機，加大了商業(yè)發(fā)展的空間。 弱市影響，由于周邊鋪面和項目自身個別商鋪現(xiàn)經(jīng)營不是很理想，所以從很大程度上也會影響到購買者的購買信心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。從而更進一步的促進與加大投資者和購買者的信心。而店面的裝修和鋪面的劃分、通道的設(shè)置等必須符合商場的統(tǒng)一布局和規(guī)劃，做到劃區(qū)經(jīng)營、統(tǒng)一管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 項目招商策略及租金方案 （一） 主要目標設(shè)定與意向分析 經(jīng)營者的群體細分 按來源地域細分：市區(qū)范圍內(nèi)的本地經(jīng)營者群體；市區(qū)內(nèi)的外來經(jīng)銷商；下轄周邊縣經(jīng)營群體；全國范圍內(nèi)其他各地地區(qū)的品牌經(jīng)銷商。 目標特征：一種人群是不滿意目前的經(jīng)營環(huán)境和物業(yè)設(shè)施，對項目的發(fā)展前景看好，希望通過更換經(jīng)營場地提升經(jīng)營實 力；另一種人群則是還需要更大的發(fā)展空間、合適的商鋪、多點的經(jīng)營而急需擴大規(guī)模的人群。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以點代面 建議在項目現(xiàn)場設(shè)立招商 展示點。同時可以組織商家、開發(fā)商和物業(yè)管理公司相關(guān)人員成立商場管理小組，主要對招商工作提供有效的指導(dǎo)，為本項目商家提供長期優(yōu)質(zhì)服務(wù)的組織，既可樹立本項目萬商云集的形象，又可有利于客戶資源的整合，增加內(nèi)部凝聚力。對部分商家中獲得國家、省市或本區(qū)域商業(yè)活動獎勵的可以適當放寬條件并提供優(yōu)惠，以此體現(xiàn)項目商場的企業(yè)精神，尊重勞動、尊重帶頭人的政策。例如品牌商家在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進，擁有特色經(jīng)營項目的商家優(yōu)先引進。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。此外，在入駐初期商場可以對首次商家交納的水電保證金、物業(yè)管理承諾金、商場公共設(shè)施保證金等進行公示，最好是在簽定合同時一并交清，以免除多次收費帶給商家的負面影響。（增長租金數(shù)量根據(jù)實際的招商和市場情況而定） （ 3） 押金與支付方式：如承租方采用年付，可收取相當于三個月的租金額度的押金；如承租方采取季度付，則收取相當于六個月租金的押金；如給客戶免租期，則必須首付超過半年租金作為保證金。 （ 6） 物業(yè)管理費：可參考周邊商場的收取標準，同時結(jié)合項目自身的實際情況進行修改。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。使用面積 *單個商鋪面積 =商家應(yīng)繳納的費用 （ 8） 廣告位：在商場內(nèi)的讓出部分出入口的廣告牌作為免費的店招，商業(yè)廣告等 （ 9） 停車位：就近停車的原則，可以根據(jù)項目的情況，按照交通管理的相關(guān)規(guī)定明確停車位并根據(jù)實際情況收取相關(guān)費用。 （五） 項目的租金及定價策略 為了保障開發(fā)商的實效收益最大的利潤空間，本項目將同過各項自身因素和外界因素進行評估以及先“帶租賃銷售”等手段來制定出一個利潤最大化的策略，通過前期對外進行招商工作，招收大量商業(yè)達到一定規(guī)模效應(yīng)后一段時期內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營提升商場的價值并把給投資者租金收益計算入售價內(nèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。新美 海韻商場 ?？托? 本 案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 A 周邊環(huán)境 30 19 B 規(guī)劃及建筑 20 10 14 C 配套設(shè)施 20 14 10 14 D 營銷管理 30 22 20 17 17 22 22 價值實現(xiàn)度 100% 76 70 根據(jù)本案與周邊商業(yè)的調(diào)查制作以上的商業(yè)價值評價表，可以看出本項目自身優(yōu)劣以及項目自身必須具備優(yōu)勢性條件因素： 本項目周邊沒有良好的商業(yè)氛圍、人流量雖然多，但是流動人口占主要，沒有一個足以吸引消費者眼球、頓足夠買的商業(yè)集中地。這樣有了前者的鋪墊使之在本項目操作時有