【導(dǎo)讀】版“上海外灘”之稱的濱江公園，縣城鎮(zhèn)，醫(yī)院、學(xué)校、銀行、賓館、郵局等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。是蕪湖市商品交易和開發(fā)投。月開始經(jīng)營并取名“吉和”，寓意“吉祥如意，和氣生財(cái)”。2021年被評為“全國服裝批發(fā)市場百強(qiáng)第二十四位”，通過多年的不斷發(fā)展和。打拼，年收入600—700萬元。在著重大消防安全隱患。另一方面隨著城市現(xiàn)代化發(fā)展，原有的落后的建筑形態(tài)和政府對周。邊地塊的未來規(guī)劃不配套，改造“勢在必行”，市場動遷改造于2021年12月正式啟動。際消費(fèi)需求和發(fā)展需求，引領(lǐng)蕪湖城市時尚先風(fēng)，“創(chuàng)新·務(wù)實(shí)·時尚”的開發(fā)主題正體現(xiàn)?？傉嫉孛娣e約1700畝。其中282畝配套工程用地已被世。茂集團(tuán)以4億元的價格摘牌。觀區(qū)，大部分為生態(tài)綠地及濕地保護(hù)。按國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)定要求執(zhí)行。動車停車位不少于1500輛，其中地面停車位不少于500輛。；社區(qū)居委會用房配套標(biāo)準(zhǔn)按蕪湖市人民。政府相關(guān)文件執(zhí)行。農(nóng)業(yè)人口316萬，其中市區(qū)人口達(dá)180萬，城市居民可支配收入以年均%的速度迅速增加。

　　

【正文】 OHO辦公 24502 M2 地下建筑面積 M2 占地面積 17700 M2 容積率 建筑密度 % 綠地率 20% 機(jī)動車停車位 910輛 其中 地上 45輛 地下 865輛 聯(lián)盛國際商業(yè)廣場 SOHO公寓，戶型包括單間公寓、一房一廳、兩房一廳三種。 銷售情況（商業(yè)部分 ） 售價 租金 銷售率 出租率 面積區(qū)間 未開盤 / / / / 聯(lián)盛國際商業(yè)廣場委托資深的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃和招商，統(tǒng)一管理運(yùn)營，并且只出售商業(yè)面積的 45%，大部分物業(yè)自己持有。 招商情況 八大業(yè)態(tài) ： 購物 ：大型生活超市、大型家紡城、名品專賣店、知名家電連鎖 酒店 :國際商務(wù)酒店、 SOHO公寓 ：高檔 SOHO公寓、 餐飲 :國際連鎖餐飲、美食城、景觀餐廳、特色餐飲 娛樂、休閑 :音樂沙龍、電玩城、演藝吧、洗浴中心 運(yùn)動、文化 ：五星級電影城、真冰溜冰場、恒溫游泳池、大型書城、健身會所 31 已經(jīng)簽約成功的商家有：家樂 福、冠軍溜冰場、星美影院。 正在洽談的有：麥當(dāng)勞、 KFC、蘇寧電器、金逸院線、迪諾兒童世界、奇樂爾兒童世界等。 其中：冠軍溜冰場是以“藝術(shù)溜冰”的理念，把體育與文化、溜冰與藝術(shù)充分的結(jié)合起來，形成一種全新的休閑時尚。星美影院共設(shè)有 6個廳，由一個大廳、四個中廳和一個貴賓廳組成。 業(yè)態(tài)分布 商業(yè)廣場主體樓高五層，地下一層為停車庫；一、二、三層分別為大型超市、百貨、精品店；四層為書城、滑冰場；五層為電影城、兒童天地、美食廣場。 項(xiàng)目進(jìn)度 已經(jīng)于 2021年 3月 26 日舉行開工儀式 , 預(yù)計(jì)明年 10月份部分商業(yè)場所開始營 業(yè)， 3年內(nèi)全部開發(fā)完成。 5） 香江碧水城 香港升輝國際投資集團(tuán)是一家專門從事房地產(chǎn)投資開發(fā)、現(xiàn)代物流及國際貿(mào)易的大型綜合集團(tuán)，而升輝置業(yè)（蕪湖）有限公司是今年 7月份在蕪注冊，由香港升輝投資集團(tuán)獨(dú)資成立的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。升輝置業(yè)（蕪湖）有限公司將攜手世界 500強(qiáng)的美國速 8酒店與世界第三大建材集團(tuán)，英國翠峰 —— 百安居，首次在蕪湖進(jìn)行的房地產(chǎn)投資建設(shè)。 香江碧水城位于鳳鳴湖北路與齊落山路交口，左依銀湖，右望鳳鳴湖，自然環(huán)境得天獨(dú)厚、交通便捷，四通八達(dá)，都市繁華與世外桃源不過咫尺之間。為打造人居精品，升 輝集團(tuán)特邀世界著名設(shè)計(jì)公司，美國 TAG國際設(shè)計(jì)公司與時間建筑設(shè)計(jì)院擔(dān)綱設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)小橋流水，綠水紅花，一步一景，滋生詩意綠野。項(xiàng)目戶型豐富而實(shí)用，面積多樣而不失風(fēng)致，將會為江城人民帶來更多地選擇。 香江碧水城總建筑面積約 10 萬平方米，共有 13 棟多層住宅 1000 余套房源，建成后的香江碧水城將集住宅、百安居建材超市、速 8酒店、小戶型單身公寓為一體的綜合性小區(qū)，從而鑄就一種引領(lǐng)潮流的生活方式。預(yù)計(jì)明年上半年，香江碧水城就會開盤。 招商情況 意向簽約商家有： 百安居建材超市、速 8酒店 業(yè)態(tài)分布 大型超市、酒店、餐飲、 單身公寓 項(xiàng)目進(jìn)度 32 目前地塊已經(jīng)平整，尚未施工建設(shè) 6） 小 九華文化旅游商業(yè)街 占地面積約 27畝，建筑面積 ㎡，平均層數(shù) ，功能齊全，配套設(shè)施完善，沿街設(shè)置六大特色區(qū)：景觀樓、休閑區(qū)、古玩字畫區(qū)、佛事文化區(qū)、茶樓酒肆。其中休閑區(qū)內(nèi)可從事茶樓、酒吧、咖啡廳等休閑項(xiàng)目的經(jīng)營，形成一個集 “ 購 ” 、 “ 吃 ” 、 “ 娛 ” 三大特色， 本案初步規(guī)劃的建筑主體有七幢，主體人流環(huán)通為南北走向。其中與西面的安師大住宿區(qū)毗鄰分布的是 1＃、 2＃、 3＃三幢樓，其余 4＃、 5＃、 6＃和 7＃四幢樓順九華山路由南至北依次分布。 依據(jù)現(xiàn)有的建筑規(guī)劃來看，整個商業(yè)街長約 250 米，出入口有五處，地下停車場長約180多米，入口在項(xiàng)目 4＃的最北端。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 17800 平方米 總建筑面積 24742 平方米 地下車庫 2960平方米 建筑密度 43％ 容積率 綠地率 18％ 停車庫 83輛 臨時泊車位 25輛 以下是根據(jù)圖紙上的部分尺寸標(biāo)注，粗算每幢樓的面積，如下表所示： 樓號 面積 最高層數(shù) 備注 1＃ 約 4層 局部四層 2＃ 約 5層 頂層為機(jī)房 3＃ 約 4層 局部四層 4＃ 約 3層 局部三層 5＃ 約 3層 6＃ 約 3層 7＃ 約 3層 售價 /租金 售價 租金 33 37000元 /㎡ 4050元 /㎡ 招商 情況 四大主題商業(yè)： 餐飲：酒樓、休閑美食、特色小吃等 休閑：足浴、桑拿、健身房、酒吧等 文化：古玩書法、旅游用品、佛教用品等 專賣：民族服裝、化妝品、女子美容等 項(xiàng)目進(jìn)度 項(xiàng)目已經(jīng)動工，物業(yè)在 2—— 3年內(nèi)只租不售 7） 銀 湖 .波爾卡 總建筑面積 42萬方，其中住宅面積 27萬方， 銀湖 .波爾卡大街建筑面積 15萬平方米，集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、商務(wù)和綜合服務(wù)配套等商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的第四代商業(yè)模式 —— 大型時尚休閑商業(yè)街區(qū)。由 980米的越秀路商業(yè)街， 350 米的步行內(nèi)街， 800 米湖 岸生態(tài)休閑娛樂區(qū)、 300米景觀大道、 SOHO組成。是區(qū)域范圍內(nèi)檔次最高、規(guī)模最大、業(yè)態(tài)構(gòu)成最全的國際化休閑商業(yè)街區(qū) ， 銀湖 波爾卡大街總體規(guī)劃由中國商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃權(quán)威，上海新天地總設(shè)計(jì)師、同濟(jì)大學(xué)建筑系主任莫天偉教授親自領(lǐng)銜，將國際流行的商業(yè)街區(qū)引入蕪湖，以多廣場、多節(jié)點(diǎn)創(chuàng)造豐富的街區(qū)空間。 銷售情況（商業(yè)部分） 售價 租金 銷售率 出租率 面積區(qū)間 綜 合 樓 ：4800~5300 步行街（ 4號樓）： 4830（一拖二）其中 2號樓 4 層改為單身公寓： 3277元 /㎡ 31（一拖二） 銷售率達(dá) 90%。 / 單身公寓面積 36㎡ — 120㎡，商鋪面積904000平方 向陽漁港 \銀湖賓館已經(jīng)開業(yè)?？偯娣e 4000 平方左右 五大功能分區(qū) 980 米越秀路商業(yè)街 350 米步行街 800 米湖岸生態(tài)休閑娛樂區(qū) 300 米景觀大道 SOHO 34 招商情況 六大主題業(yè)態(tài) 購物 美食 娛樂 休閑 商務(wù) 綜合服務(wù)配套 項(xiàng)目描述 地處于蕪湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，分為住宅和商業(yè)，是城北地區(qū)第一條時尚商業(yè)街，宣傳主題是從鏡湖到銀湖，可能會形成城北的商業(yè)中心。 項(xiàng)目進(jìn)度 綜合樓已經(jīng)交付使用，向陽漁港 \銀湖賓館已經(jīng)入住開業(yè)，步行街 4 號樓 結(jié)構(gòu)封頂。 第四章 項(xiàng)目可行性研究 一． 項(xiàng)目 SWOT 分析 1． 項(xiàng)目的優(yōu)勢（ STRENTH） 蕪湖名流印象項(xiàng)目處于 蕪湖市中心區(qū)位 ，呈現(xiàn)出優(yōu)越的地理位置 ； 幾十條公交線路經(jīng)過和直達(dá)項(xiàng)目目的地， 交通便利； 整體 濱江 功能區(qū)位劃分，突顯出的濱江 概念將會提升項(xiàng)目價值； 濱江公園的開發(fā)帶來人流聚集和大量休閑消費(fèi)機(jī)會； 老吉和的巨大影響力和凝聚力，是蕪湖人心目中的商業(yè)旺地； 2． 項(xiàng)目的 劣勢 （ WEAKNESS） 環(huán)顧 項(xiàng)目 周邊建筑形態(tài)，其 部分位置可視性一般（海事局遮擋），不利于商業(yè)穿透力的形成； 區(qū)域目前的商業(yè)氛圍，尤其是中高端消費(fèi)氛圍還未形成 ； 較大面積的商業(yè)體量， 規(guī)劃工作成為重中之重 ， 否則 將難以消化 巨大的商業(yè)體量 ； 較大容積率會限制住宅品質(zhì)提升； 3． 項(xiàng)目的 機(jī)會 （ OPPORTUNITY） 濱江地塊 區(qū)域正 處于 更新改造 階段 ，區(qū)域 內(nèi) 居民新老更替帶來更多、更高的消費(fèi)力，帶來區(qū)域商業(yè)升級換代的需求； 35 區(qū)域房價為蕪湖最高；世貿(mào)濱江的面世只會逐步推高區(qū)域房價； 蕪湖的商業(yè)發(fā)展處在擴(kuò)張初期，品牌商家剛剛進(jìn)入 ，也給項(xiàng)目成功運(yùn)營創(chuàng)造極大的機(jī)會 ； 4． 項(xiàng)目的 威脅 （ THREAT） 世貿(mào)濱江相關(guān)業(yè)態(tài)的直接競爭會限制部分業(yè)態(tài)； 大體量商業(yè)如果不與住宅區(qū)隔，可能會影響住宅的品質(zhì)； 項(xiàng)目對面石頭路沿線的拆遷進(jìn)度可能會對項(xiàng)目整體環(huán)境造成不利影響； 優(yōu)勢 STRENTH 劣勢 WEAKNESS 機(jī)會 OPPORTUNITY 威脅 THREAT 通過分析 組合 ST 及 WO，只要在項(xiàng)目前期定位上做到精準(zhǔn) 、務(wù)實(shí) ， 合理規(guī)避項(xiàng)目本身存在的局限因素，放大項(xiàng)目的先天優(yōu)勢，項(xiàng)目同比存在極大的優(yōu)勢和可行性 。 二． 項(xiàng)目市場定位 1． 項(xiàng)目市場定位 針對本項(xiàng)目我們 通過對市場供應(yīng)和市場需求的對比分析，確定項(xiàng)目的市場定位 ，開發(fā) 集“ mall 商業(yè)、開放式休閑街區(qū)、商務(wù)酒店、 商務(wù)辦公 、高檔住宅”為一體的多功能城市綜地理位置優(yōu)越，蕪湖市中心區(qū)位； 交通便利； 濱江概念將會提升項(xiàng)目價值； 濱江公園的開發(fā)帶來人流聚集和大量休閑消費(fèi)機(jī)會； 老吉和的巨大影響力和凝聚力，是蕪湖人心目中的商業(yè)旺地； 項(xiàng)目部分位置可視性一般（海事局遮擋），不利于商業(yè)穿透力的形成； 區(qū)域目前的商業(yè)氛圍，尤其是中高端消費(fèi)氛圍還未形成； 較大面積的商業(yè)體量，如不好好規(guī)劃，將難以消化； 較大容積率會限制住宅品質(zhì)提升； 區(qū)域正在更新改造，區(qū)域居民新老更替帶來更多、更高的消費(fèi)力，帶來區(qū)域商業(yè)升級換代的 需求； 區(qū)域房價為蕪湖最高；世貿(mào)濱江的面世只會逐步推高區(qū)域房價； 蕪湖的商業(yè)發(fā)展處在擴(kuò)張初期，品牌商家剛剛進(jìn)入； 區(qū)域正在更新改造，區(qū)域居民新老更替帶來更多、更高的消費(fèi)力，帶來區(qū)域商業(yè)升級換代的需求； 區(qū)域房價為蕪湖最高；世貿(mào)濱江的面世只會逐步推高區(qū)域房價； 蕪湖的商業(yè)發(fā)展處在擴(kuò)張初期，品牌商家剛剛進(jìn)入； 36 合體 具有極大的可能性 。同時 根據(jù) 集團(tuán)公司 或項(xiàng)目的自身優(yōu)勢、市場需求以及競爭形勢制訂并實(shí)施相應(yīng)的營銷策略，從而影響公眾及客戶的認(rèn)知和態(tài)度，推動項(xiàng)目的銷售市場并提高銷量。 在項(xiàng)目主題上，突破濱江概念， 不把目光局限濱江片區(qū)，放眼蕪湖未來 的 發(fā)展前景， 打造 實(shí)為城市 地標(biāo)性項(xiàng)目，強(qiáng)化 項(xiàng)目規(guī)模對市場的沖擊性意義非常大，必須強(qiáng)化。國際生活時區(qū) —— 基于項(xiàng)目多業(yè)態(tài)、先進(jìn)生活方式的唯一性和差異性，是項(xiàng)目從產(chǎn)品表象轉(zhuǎn)向生活內(nèi)涵高度的有效市場主題。 2． 項(xiàng)目 產(chǎn)品定位 物業(yè)形態(tài) 位置 定位 經(jīng)營策略 吉和商貿(mào)城 地下負(fù)一層 功能整合型、升級版批發(fā)市場 散售或出租 超市大賣場 北端地下負(fù)一層 知名超市大賣場 +地下商業(yè)街 持有出租、統(tǒng)一管理 生活超市（農(nóng)副批發(fā)市場） 南端地塊地上 2 層 封閉式農(nóng)副市場 散售鋪位 百貨主力店 北端地上 主力百貨店 +影院（頂層） 持有出租或整售 休閑餐飲商業(yè)街 地上 2 層商業(yè) 休閑、餐飲商業(yè)街區(qū) 散售 經(jīng)濟(jì)型酒店（經(jīng)營型） 經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店散售 +統(tǒng)一經(jīng)營管理 商務(wù)酒店（ loft） 米左右 LOFT 公寓 散售 寫字樓 自由分割戶型式寫字樓 散售 住宅 高檔中大戶形住宅 散售 寫字樓（返還） 南端地塊 返還 住宅（返還 2 萬） 南端地塊 返還 停車場 地下負(fù)二層 約 2200 個車位 3． 項(xiàng)目目標(biāo)群體 37 商業(yè)定位： 主要為蕪湖各大市場的主流商戶、皖南地區(qū)的品牌商戶、廠家，全國知名的品牌經(jīng)營商； 住宅定位： 主要為高端的都市白領(lǐng)、成功人士、小型科技商務(wù)公司經(jīng)營者； 4． 價格定位 考慮項(xiàng)目的推出 時機(jī)，結(jié)合項(xiàng)目具體情況，在成功策劃包裝推廣情況， 市場價格將會趨于高端。 第五章 項(xiàng)目 投資分析 一． 項(xiàng)目投資成本估算： 根據(jù)項(xiàng)目預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)投資成本見下表： 序號 費(fèi) 用 合計(jì) (萬元 ) 單價 (元 ) 面積 (平米 ) 計(jì)算方法 一 土地成本 55,000 1,486 370,000 含契稅 二 大市政配套費(fèi) 2,150 58 370,000 住宅 50 元 /平米，非住宅 70 元 /平米 三 前期費(fèi) 用 3,700 100 370,000 三通一平、前期規(guī)費(fèi)、勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì) 四 建安成本 111,950 3,026 370,000 百貨中心 9,000