【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。戶型整體都是入戶字母門，且入戶都有玄關(guān)設(shè)計(jì)，功能配置齊全，主臥都配有步入式更衣室，但普遍因?yàn)槿M(jìn)深問題戶型中部會(huì)有些功能空間是暗 的，而且戶型面積大，但浪費(fèi)面積也多，有些面積可實(shí)用性不墻，且動(dòng)線不清晰。戶型本身優(yōu)勢(shì)不明顯。但因?yàn)槠錇榫b修樓盤，故其面積設(shè)計(jì)都偏大，對(duì)準(zhǔn)蕪湖的高端消費(fèi)群體，且通過精裝修后其戶型設(shè)計(jì)本身的一些缺點(diǎn)會(huì)被有所掩飾 ； 建 材：因?yàn)槭蔷b修樓盤，所以其建材裝修方面是它社區(qū)的一個(gè)強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。運(yùn)用節(jié)能保溫透氣面磚，中空雙層隔音玻璃，智能中央空調(diào)溫控系統(tǒng)，戶內(nèi)入戶玄關(guān)處用高級(jí)花崗石鋪地，里面為實(shí)木地板或拋光地磚，景觀凸窗用人造石頭臺(tái)面鋪設(shè)，衛(wèi)生間、廚房和北陽臺(tái)地面用高級(jí)防滑地磚，衛(wèi)生間內(nèi)配備淋浴房、玻璃移門等潔具，廚房 也有洗菜池等廚具，總之裝修配套齊全，且有幾種裝修方案供客戶選擇。在上次的房展會(huì)上有展示其部分的精裝修用的材料，目前正在做樣板房，以供春節(jié)后客戶參觀，增強(qiáng)實(shí)物說服力 ； 物 管：深圳市振業(yè)物業(yè)管理公司 ； 價(jià) 格：還未正式開盤，目前有對(duì)外公開接待客戶，公布起價(jià)為 5280 元 /平米 ； 銷售情況：尚未開盤，從售樓部踩盤情況來看前去客戶不多 ； 配 套：此區(qū)域?yàn)榫幼⌒^(qū)集中區(qū)，且居住居民普遍素質(zhì)較高，其周邊生活配套齊全，學(xué)校、超市、百年居家居商城、醫(yī)院等都有，而且區(qū)汀棠公園、赭山公園、五一廣場(chǎng)、兩站廣場(chǎng)等 都還比較方便。社區(qū)內(nèi)本身配套很少，據(jù)銷售人員講會(huì)有會(huì)所設(shè)計(jì)，但具體情況尚未確定，倒是有配套紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、紅外幕簾防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)等智能化安防系統(tǒng)；另有衛(wèi)星數(shù)字電視、百兆光纖寬帶入戶、智能一卡通系統(tǒng)、社區(qū)電子信息墻和社區(qū)音樂廣播系統(tǒng)等智能化設(shè)施，這些也是該項(xiàng)目宣傳的一個(gè)重點(diǎn) ； 案 名：融匯錦江 地 段：地處大礱坊片區(qū)，一期位于礱坊路和康復(fù)路交叉處，南臨青弋江。屬老城區(qū)改造 17 片區(qū)，此地段距離市中心近，且有悠久的居住歷史，人文積淀濃厚，但因?yàn)槭抢铣菂^(qū)，在城市改造上步驟滯后于其它片 區(qū)，故周邊環(huán)境較破舊，其現(xiàn)代生活的相關(guān)商業(yè)、休閑、娛樂等生活配套不全，交通不夠便捷 ； 規(guī) 模：占地面積約 255 畝，總建筑面積 35 萬平方米，屬較大型的社區(qū)，特別是在這蕪湖的老城區(qū)改造中。一期占地面積 114 畝，總建筑面積 14 萬平方米 ； 規(guī) 劃：分兩期開發(fā)，一期共規(guī)劃有 24 棟建筑，其中 13 棟多層、 9 棟小高層、 2 棟高層。二期預(yù)計(jì)規(guī)劃以小高層、高層為主，配合部分的多層洋房設(shè)計(jì)。一期 4＃、 5＃地塊以礱坊路做自然分區(qū)，其中 4＃地塊主要為稍顯前后錯(cuò)落的兵營(yíng)式排列結(jié)合中心的 4 棟點(diǎn)狀小高層，營(yíng)造出兩個(gè)中心花園和一些 樓棟間的組團(tuán)花園； 5＃地塊主要是 4 棟流線型面青弋江的視線寬廣的小高層和高層，并有約近萬平米的集中社區(qū)商業(yè)配套。在老城區(qū)設(shè)計(jì)有這相對(duì)較大量的多層住宅會(huì)是我們的目標(biāo)客戶群體所期望的。而地塊被城市道路分為兩半也讓客戶產(chǎn)生對(duì)以后物業(yè)管理的統(tǒng)一管理和非封閉小區(qū)的憂慮 ； 景 觀：一期為低密度、高綠化的社區(qū)，綠地率達(dá) ％， 4＃地塊通過錯(cuò)落的建筑排列營(yíng)造出兩個(gè)中心花園和一些組團(tuán)綠化，配合中心的水景，而 5＃地塊有沿江的帶狀綠化帶。這些較大面積的綠化將為居住者帶來良好的居住環(huán)境。與其它樓盤單純比較的話，水景沒有東方 海倫堡豐富，綠化面積也沒有平湖秋月、左岸生活等多，而奧韻康城、江城國(guó)際等項(xiàng)目在綠化上也都有其自身的特色，但會(huì)比華亭陽光綠洲、金海龍韻等項(xiàng)目有吸引力 ； 戶型設(shè)計(jì)：一期戶型設(shè)計(jì)從 70－ 140 平米都有，其中以 90－ 110 的三房設(shè)計(jì)為主，整體戶型設(shè)計(jì)布局緊湊，功能空間較齊全，且各空間面積恰當(dāng)合理，注重實(shí)用性和功能性，而且強(qiáng)調(diào)景觀窗戶、陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，使室內(nèi)空間與室外景觀空間的交流加強(qiáng)，戶型具有很好的景觀性；但總體戶型存在的缺點(diǎn)有進(jìn)深都在三進(jìn)深以上，戶室南北通透性不好，大部分餐廳等功能區(qū)獨(dú)立性不強(qiáng)，南向功能空間一般只有兩 個(gè)，衛(wèi)生間較小等等，所以戶型也并沒有具備很獨(dú)特性的強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力 ； 建 材：建材 種類較多； 物 管：蕪湖融匯物業(yè)管理有限公司 ； 價(jià) 格：一期均價(jià) 3200 元 /平米，這個(gè)價(jià)格與緊鄰的東方海倫堡小區(qū)比較稍低，但因?yàn)闁|方海倫堡初次推盤時(shí)是蕪湖房市的高潮期，入市時(shí)機(jī)很好，后幾次推盤又有良好的工地形象做鋪墊，而 融匯錦江 所采用的是低開高走的價(jià)格策略。一期的均價(jià)已 18 經(jīng)超過蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià) 100 多元 /平米，所面對(duì)的客戶群體也是中端或稍偏上的 ； 銷售情況：通過戶外廣告牌、房展會(huì)、電視、報(bào)紙廣告、各類活動(dòng)作了形象公開 。從 2021年 11 月 30 日戶外廣告牌公開以來至今，參加登記客戶 較多 ，但這些客戶普遍都是需求 70－ 100 平米的小戶型 ； 配 套：周邊配套學(xué)校、醫(yī)療、菜場(chǎng)等齊全，但缺乏商業(yè)、休閑娛樂等配套。一期社區(qū)內(nèi)自身配備 1 萬多平米的集中商業(yè)配套，即彌補(bǔ)了周邊商業(yè)配套不足的缺陷，也可以為社區(qū)營(yíng)造出一些特色的商業(yè)。在綠化上小區(qū)有三個(gè)各 5000 平米左右的集中綠地，從中還會(huì)配備些運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、游泳池等，另還有會(huì)所設(shè)計(jì)，而居委會(huì)也在社區(qū)內(nèi)。其它更細(xì)的配套尚未確定。從這些現(xiàn)有的規(guī)劃、配套等來看， 錦江 社區(qū)是一個(gè)均好性較強(qiáng)的社區(qū)，但獨(dú)特 賣點(diǎn)不多不強(qiáng)，集中商業(yè)配套是社區(qū)較亮點(diǎn)的，但 有利的同時(shí)也有為社區(qū)帶來嘈雜和不便物業(yè)管理等問題是客戶所憂慮的； 四． 蕪湖市主流商業(yè)地產(chǎn) 個(gè)案調(diào)研 1． 已建項(xiàng)目 1） 鳳凰美食街一期項(xiàng)目 蕪湖鳳凰美食街一期由原新蕪區(qū)政府投資 8000余萬元，全長(zhǎng) 666米，于 2021年 9月建成開街，建筑面積 38000平方米，經(jīng)營(yíng)商家 70余戶，日均接待上萬人次。 2021年被評(píng)為“安徽省旅游美食示范街”， 2021年已通過國(guó)際 ISO9001： 2021質(zhì)量體系認(rèn)證。 銷售情況 售價(jià) 租金 銷售率 出租率 面積區(qū)間 4000— 8700元開街時(shí)價(jià)格 25元 /㎡ /月— 60元 /㎡ /月 100% 98% 150平方 —5000平方 招商情況 美食街在開街時(shí)云集了各地的特色餐飲，主要有鳳凰美食城、耿福興、紫葡萄愷悅等大型餐飲，帶動(dòng)了其他小型餐飲的消費(fèi)量，人氣旺，經(jīng)營(yíng)狀況火爆。菜系以徽菜、湘菜、粵菜、杭幫菜、川菜為主，經(jīng)營(yíng)戶多是本地商家，不僅帶動(dòng)了蕪湖餐飲的消費(fèi)導(dǎo)向，而且外地人到蕪湖也把鳳凰美食街作為一個(gè)旅游景點(diǎn)，消費(fèi)場(chǎng)所。 19 由于美食街的餐飲結(jié)構(gòu)相對(duì)單一多以中餐為主，而僑鴻國(guó)際商城、沃爾瑪?shù)拿朗硰V場(chǎng)（以時(shí)尚餐飲為主）相繼開業(yè)，吸引了一部分原來到美食街消費(fèi)的人 群，經(jīng)營(yíng)狀況較以前比較相對(duì)降低，據(jù)調(diào)查，鳳凰美食街缺乏能夠帶動(dòng)人氣的大型餐飲，美食廣場(chǎng)。但根據(jù)目前的建筑結(jié)構(gòu)已經(jīng)無法滿足大型餐飲的面積需求。（二期的改造將逐漸滿足一期餐飲結(jié)構(gòu)上的不足）。 業(yè)態(tài)分布 休閑娛樂、餐飲、美容美發(fā)、特色餐飲、商業(yè)服務(wù) 物業(yè)管理 全免 2） 和平大廈 和平大廈（和平國(guó)際大酒店）位于蕪湖市中山路步行街與鏡湖路之間。總用地 8900㎡ ，建筑面積為 43000㎡ 。其中商業(yè)部分占 13605平方，寫字樓部分占 29395平方。地下 1層，地上 12層。位于蕪湖市黃金地段，環(huán)境優(yōu)雅。建成后和平大廈擁有 80多間寬 ，高，以高檔專賣為主，并將引入大量國(guó)際及國(guó)內(nèi)知名品牌，大大奠定了步行街在蕪湖市的商貿(mào)中心地位，進(jìn)一步提升蕪湖的消費(fèi)檔次。 銷售情況 租金 售價(jià) 出租率 銷售率 面積區(qū)間 商鋪?zhàn)饨穑? 1F： 180— 300 2F： 80 ~ 120 3F： 60 ~70 （建筑面積） 1F： 33000 2F： 14800 3F： 8800 寫字樓銷售價(jià)格（精裝修）：63007300 （均價(jià) 6500元） 商業(yè)部分 60% 商業(yè)銷售率 90% 寫字樓銷售率24% 商鋪面積： 41㎡— 324㎡ 寫字樓面積： 48㎡ — 300㎡共 66套 招商情況 自 2021年 12月份開業(yè)以來，雖然與步行街相鄰，但人氣略顯不足。一層底商原雙桐巷商鋪多以運(yùn)動(dòng)休閑服飾、鞋類居多，人流量較大，經(jīng)營(yíng)狀況良好。二三樓由于人氣不足，經(jīng)營(yíng)狀況不佳，目前已有部分 不知名品牌 商家 已經(jīng) 撤場(chǎng)。 導(dǎo)致這種情況發(fā)生的原因，可能是經(jīng)營(yíng)品牌檔次不高造成， 和平僅有的一家茶餐廳嘉佳旺經(jīng)營(yíng)情況不錯(cuò)（入口靠近雙桐巷）。總 20 的來說，和平整體經(jīng)營(yíng)情況不佳。 業(yè)態(tài)布局： 酒店、服裝（男裝、女裝、）、餐飲、品牌運(yùn)動(dòng)休閑、飾品、珠寶。 1F：服裝、珠寶、專賣店 主要品牌店：李寧、通靈、 茵寶、紅蜻蜓、 36金利來、富貴鳥、森馬、美特斯邦威、斯龍牛仔等、愷撒米奴、諾基亞手機(jī)專賣、與狼共舞、鐵獅東尼。 2F：服裝、餐飲 主要品牌店：九牧王、杉杉、金利來，富貴鳥、康培爾、 ITAT、波斯登、嘉佳旺等。 3F服裝、數(shù)瑪專賣 主要品牌店：宏圖三包等 物業(yè)管理 寫字樓物業(yè)管理費(fèi)用 /㎡ /月，商鋪物業(yè)費(fèi) 3元 /㎡ /月含公共照明費(fèi)，地下停車位 300元 /月 /個(gè)。 3） 融匯中江廣場(chǎng) 融匯中江廣場(chǎng) ―― 綜合性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，位居蕪湖核心商業(yè)圈內(nèi)最后一塊商業(yè)用地，總建筑面積 90980㎡（其中商業(yè) 39180㎡辦 公 36000 ㎡停車 15800㎡） ， 分三期開發(fā)。 總投資近 3億元人民幣，由 7幢商鋪樓群， 1幢船形 29層高檔寫字樓組成。融匯中江廣場(chǎng)緊鄰蕪湖中山路步行街，西臨長(zhǎng)江、南濱青弋江，俯視鏡湖公園與長(zhǎng)江自然生態(tài)景觀，東、北兩面承接城市繁華地帶，坐踞 CBD核心旺地，擁有中山路步行街、新百大廈的良好商業(yè)氛圍及便利的城市交通，身兼多重 不可復(fù)制 的先天優(yōu)勢(shì)，最炙手可熱的商業(yè)位置和最得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光同具一身，蘊(yùn)蓄了一種獨(dú)特而深厚的商業(yè)潛力。 銷售情況 一期 租金 售價(jià) 出租率 銷售率 面積區(qū)間 1F： 60 2F： 42 3F： 33 （使用面積） 1F： 29000~32021 2F： 20210左右 3F： 20210左右 （套內(nèi)面積） 65% 100% 23㎡ — 912㎡ 二期 21 租金 售價(jià) 出租率 銷售率 面積區(qū)間 1F： 5463 2F： 4851 3F： 3039 （使用面積） 1F： 29000~32021 2F： 20210左右 3F： 20210左右 （套內(nèi)面積） / 57% 17㎡ — 1318㎡ 三期 租金 售價(jià) 出租率 銷售率 面積區(qū)間 / / / / / 據(jù)調(diào)查得知，一期的銷售率達(dá)到 100%，出租率達(dá)到 65%，鋪位面 積區(qū)間在 23 ㎡ — 912㎡。二期的銷售率達(dá)到 57%，出租率尚無明確數(shù)字，鋪位面積區(qū)間在 17㎡ — 1318㎡。 招商情況 自 2021 年元旦開業(yè)以來，經(jīng)營(yíng)情況一直不佳，除幾家品牌店外（如：麥當(dāng)勞、七匹狼、九牧王、才子、柒牌等），其余商家由于生意差經(jīng)常轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，頻率很高。位于四樓的中江閣酒店已經(jīng)停業(yè)。另，據(jù)調(diào)查得知，由于鋪面租金偏高，人氣不足，經(jīng)營(yíng)情況不佳等因素，已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓難、轉(zhuǎn)租難等問題。一期在開業(yè)之初，鋪面基本上全部出租完畢，但在后來的經(jīng)營(yíng)當(dāng)中由于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)品種與步行街沒有出現(xiàn)差異化， 經(jīng)營(yíng)狀況一直不理想。目前一 期有很多的經(jīng)營(yíng)戶在 轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓， 租金也在原來的基礎(chǔ)上下調(diào)了 40%。據(jù)到二期的招商部了解，預(yù)計(jì)今年 5月 1日開街，目前出租率已經(jīng)達(dá)到了 40%？靠近一期青山街段。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)觀察，目前為止，只有 德克士快餐廳 一家在裝修，其余鋪面均未裝修，從而，反映出二期的招商沒有招商人員所講的那么理想。 業(yè)態(tài)布局 一期： 服裝（男裝、女裝、童裝）、餐飲、休閑娛樂。 1F男裝：七匹狼、九牧王、才子、柒牌等，餐飲：麥當(dāng)勞。 2F女裝：勁爆時(shí)尚服飾、朗婷兒、天恩專賣、秋水伊人、貝蒂、梵迪婭、 BqJoJ、千秋琪、小葉十字繡、九秀、外貿(mào)專賣、 B＆ LW、 ANDOREN、歌笛等。 3F童裝：成長(zhǎng)新天地、西瓜太郎、晴天小豬、韓國(guó)青青草、靈智卡通學(xué)生一族、童話故事、香貓、宜貝、琪比小美屋、加菲貓貴族天使、伯特利百貨、跳跳小熊、小毛蟲、本卡拉、力果童裝、丑丑護(hù)理專家、如意寶貝、柔婷國(guó)際美容。 5F休閑娛樂：東方帝豪音樂酒吧 22 主力店：東方帝豪音樂酒吧、麥當(dāng)勞、七匹狼、九牧王、才子、柒牌、 二期： 招商業(yè)態(tài)主要有：品牌服飾、飾品專賣、大型連鎖 店、美容美發(fā)、鞋帽箱包、手繪服飾、鮮花果飲、電腦美甲、主題玩具、軍品服飾、情調(diào)小屋、漫畫茶吧等。 一層主要以品牌服飾為主、二層以女性服飾、飾品為主、三層以美食、休閑娛樂為主、四、五層意向?yàn)榧译娰u場(chǎng)、或娛樂休閑場(chǎng)所。商場(chǎng)內(nèi)部做露天休息吧。 目前已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)裝修的有： 德克士快餐廳 硬件配套設(shè)施： 寫字樓 29層 寫字樓高度 100米 東區(qū)停車位 121個(gè) 西區(qū)停車位 226個(gè) 東區(qū)自動(dòng)扶梯數(shù) 14部 電梯： 2部觀光電梯 西區(qū)自動(dòng)扶梯數(shù) 16部 電梯：電梯 3部 貨梯 1部 寫字樓電梯數(shù) 6部 貨梯 1部 寫 字樓配套設(shè)施 監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、消防系統(tǒng) 商場(chǎng)部分空調(diào)設(shè)置 中央空調(diào) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 水費(fèi)： /度 ， 電費(fèi)： 1元 /度 物業(yè)費(fèi)： 15元