【導(dǎo)讀】產(chǎn)品歸屬前期策劃。產(chǎn)品類別可行性報告。提交日期2021年1月18日。頁數(shù)共29頁（含封面）

　　

【正文】 目前其它市場特征所實行的各種財務(wù)規(guī)范進行分析。 評價方法： 運用現(xiàn)金流量表計算成本費用與項目損益按財務(wù)制度規(guī)范評價，其它經(jīng)濟指標按經(jīng)濟分析的常規(guī)方法計算。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 項目開發(fā)周期為 18 個月，行業(yè)基準收益率為 10%（行業(yè)慣例及測算標準）。 、投資回收期： 投資回收期 反映項目真實償債能力的重要指標，是指以項目的凈收益抵償項目全部投資所需要的時間。在現(xiàn)金流量表中，是累計現(xiàn)金流量由負值變?yōu)?0 的時點。投資回收期越短，表 明項目盈利能力和抗風險能力越強。 稅后的投資回收期 P t =（ 累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1） +（ 上一年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值 /出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量 ） = (51)+（ ) = 季度 項目的投資回收期的時間較短，償債能力較強 。 、投資利潤率（見損益表）： 指 正常年度利潤或年均利潤占投資總額的百分比，房地產(chǎn)行業(yè)的平均投資利潤率為 10%。 在未考慮存量資產(chǎn)的情況下： 稅前投資利潤率 ＝利潤總額 /投資總額（項目開發(fā)建設(shè)成本） 100% ＝ （不含車庫） / =% 稅后投資利潤率 ＝稅后利潤額 /投資總額（項目開發(fā)建設(shè)成本） 100% ＝ （不含車庫） / =% 項目的稅后投資利潤率為 %，大于行業(yè)的平均投資利潤率 10%，說明項目的投資具有財務(wù)可行性。 財務(wù)效果評估 、凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值是指 項目開發(fā)過程中 未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與未來現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之間的差額 ， 如果 NPV≥0， 則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率 ， 因而是可以接受的 ； 如果 NPV0， 則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率 ， 因而是不可以接受的 ， 應(yīng)被淘汰 。 在計算過程中， 10%作為測算的標準收益率。 NPV＝ (CO－ CO)t(1+ic)n =() （ P/F， 10%， 0） +() （ P/F， 10%， 1） +()（ P/F， 10%， 2） +（ P/F， 10%， 3） +（ P/F，10%， 4） +（ P/F， 10%， 5） +（ P/F， 10%， 6） +（ ） （ P/F， 10%， 7） ＝ 萬元 ∑ n n=0 稅后凈現(xiàn)值 NPV＝ (CO－ CO)t(1+ic)n =() （ P/F， 10%， 0） + () （ P/F， 10%， 1） + () （ P/F， 10%， 2） + （ P/F， 10%， 3） + （ P/F， 10%， 4） +（ P/F， 10%， 5） +（ P/F， 10%， 6） + （ ） （ P/F， 10%， 7） = 萬元 CI??????????現(xiàn)金流入； 備注： NPV??????????凈現(xiàn)值； CO??????????現(xiàn)金流出； （ CI－ CO） t????????第 t年的凈現(xiàn)金流量； n??????????計算期； ic??????????基準收益率 10%； 從計算來看，項目稅前凈現(xiàn)值與稅后凈現(xiàn)值均大于 0，說明財務(wù)收益率大于標準收益率 10%，項目方案是可以接受的。 投資內(nèi)部收益率（ IRR） 投資內(nèi)部收益率就是 指項目投資實際可望達到的收益率，從計算上來看就是 項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 （ CI－ CO） t(1+IRR)t＝ 0 ∑ n n=0 從動態(tài)的角度直接反映投資項目的實際收益水平，又不受行業(yè)基準收益率高低的影響，比較客觀。只有內(nèi)部收益率指標大于或等于行業(yè)基準收益率或資金成本的投資項目才具有財務(wù)可行性。 當 IRR=%時， NPV0 當 IRR=%時， NPV0 通過現(xiàn)金流量表換算求得 IRR=%10%，項目內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準收益率，說明項目投資具有財務(wù)可行性。 八、敏感性、不確定性 (風險指標 ) 敏感性分析 由于項目開發(fā)各因素可變的，隨時能夠影響項目的收益水平，因此從項目的開發(fā)成本、銷售收入、銀 行貸款三方面來對項目進行敏感性分析。 敏感性分析 變動比率 稅前投資利潤率 稅后投資利潤率 開發(fā)成本 10% % % 10% % % 銷售收入 10% % % 10% % % 銀行貸款 5000萬 % % 2021萬 % % 從總體上來看，各因素中對項目收益影響最大的是開發(fā)成本，其次是銷售收入，而銀行代款的變動影響不大。因此可以說在保障項 目平均收益的前提下，項目開發(fā)成本 的控制最為重要。 盈虧平衡點 各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。進行應(yīng)虧平衡分析，找出這個臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。 0202140006000800010000120212021年3季度2021年4季度2021年1季度2021年2季度2021年3季度2021年4季度2021年1季度2021年2季度 . 從圖中可以看出在盈虧點在當項目整體銷售率在 %以下，項目處于虧損狀態(tài)，在盈虧點即項目整體銷售率達到 %以上時，項目才處于盈利狀態(tài)，因此只有提高收入或降低成本才來降低盈虧平衡點。 盈利區(qū) 虧損區(qū) 盈虧平衡點 % 風險 分析 1）市場風險分析（回款風險） 項目所在的區(qū)域市場競爭較強， 為保障項目成功，從開發(fā)推廣時間上避開競爭，采用較新穎的營銷手法來樹造項目的新形象。從方案的規(guī)劃上和戶型設(shè)計上贏得消費者青睞，減小項目的市場風險。不僅如此，隨時掌握銷售與市場的動態(tài)，控制好每一階段的租售比例與價格，并保持與市場的平衡，爭取利潤最大化，不僅減小市場風險，而且能減弱財務(wù)風險。 2）經(jīng)營管理風險分析 本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。 注 重優(yōu)化設(shè)計方案，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案。在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。 降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。 3）金融財務(wù)風險分析 本項目銷售進度和銷售量對于項目財務(wù)風險有一定相關(guān)。對于銷售進度的控制，可以多種付款方式促銷減少占用資金的風險，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消除金融財務(wù)風險?？蛇x擇的多種付款方式如：一次性付款；分期付款；銀行按揭；建筑分期付款 +銀行按揭；特惠免息分期付款等。同時本項目如在銷售面積上盡量多賣，則沉淀資金少，資金回籠快， 也能減少項目金融風險。 同時，項目應(yīng)該存在準備金制度，準備金應(yīng)該在項目總投資的 5%左右，以備不時之需。準備金的來源可以在管理費，不可預(yù)見 費當中抽取。 其他建議： 提高自有資金比例，防止完工風險和信用風險。 貸款形式上，一般以中長期固定資產(chǎn)貸款的形式發(fā)放，根據(jù)項目進展情況合理安排還款期，貸款期限一般不超過 3 年（本項目建議 2 年）。人民銀行文件規(guī)定不能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供周轉(zhuǎn)性質(zhì)的流動資金貸款。對到期貸款不能辦理借新還舊和還舊借新。如果出現(xiàn)到期不能歸還的情況可以辦理展期和債務(wù)重組。 貸 款發(fā)放一般不能一次性全部放款，而是根據(jù)工程進度分批發(fā)放。 貸款封閉管理，一般配合按揭業(yè)務(wù)，辦理還款專戶，所有回款進入還款專戶優(yōu)先用于償還貸款。還款階段很關(guān)鍵，需要經(jīng)辦人員密切關(guān)注項目銷售情況和回款情況，防止借款人將銷售收入挪用，挪用的情況在分期建設(shè)滾動開發(fā)的房地產(chǎn)項目中經(jīng)常發(fā)生。而一旦發(fā)生將嚴重影響貸款的歸還。 對建筑施工企業(yè)的授信也要注意，只能提供用于購買設(shè)備的貸款，并盡量提高建筑單位墊資比例。