經(jīng)濟(jì)可行性研究報(bào)告優(yōu)秀可研報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-05 00:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 建設(shè)部《 城市居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》 國(guó)家有關(guān)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范文件 四、可行性研究報(bào)告研究范圍、目的、內(nèi)容 研究工作范圍 ：綦江營(yíng)盤山地塊，總占地 畝。 研究目的 ：研究該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合理性以及實(shí)施的可能性。 研究?jī)?nèi)容 ：包括項(xiàng)目市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模與功能、工程建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 第二章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目綜合定位 宜居性強(qiáng)、戶型緊湊、戶型功能齊全 的“新加坡風(fēng)情社區(qū)”。 目標(biāo)群體 本項(xiàng)目主要客戶群 是來 自于在綦江縣城工作和綦江周邊城 鎮(zhèn)生活的 家庭年收入主要集中在 35 萬元 之間，年齡 2240 歲之間的 群體。 體量分配 住宅 (㎡ ) 商業(yè) (㎡ ) 車庫(kù) (㎡ ) 其他 (㎡ ) 總計(jì) (㎡ ) 地塊 (㎡ ) 45000 1000 3487 49487 戶型配比 比較 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的產(chǎn)品供 需 ，以及 消費(fèi)者的需求 。目前 戶型產(chǎn)品的 面積正在向趨小的方向發(fā)展。 基于前述以及銷售去化，建議本項(xiàng)目的戶型面積配比為 ： 戶型 房型 套數(shù) 套數(shù)比例（ %） 一房 一房?jī)蓮d 62 ㎡ 28 % 兩房 緊湊型兩房 6978㎡ 156 % 普通型兩房 8293㎡ 128 % 舒適型兩房 95110㎡ 84 % 三房 普通型 三 房 107 ㎡ 92 % 舒適型三房 114123㎡ 92 % 總計(jì) 580 100% 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 ① 住宅 平均銷售均價(jià) 2021 元 /㎡ ② 商業(yè) 平均銷售均價(jià) 8000 元 /㎡ 第三章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算依據(jù) 根據(jù)項(xiàng)目定位，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算提供以下依據(jù)： 主要建筑體量測(cè)算依據(jù) 1 序號(hào) 項(xiàng)目 總計(jì)建筑面積 （㎡） 1 住宅 4500 2 商業(yè) 1000 3 車庫(kù) 3487 4 其他 0 1 根據(jù)定位報(bào)告以及開發(fā)商提供信息 合計(jì) 49487 5 占地面積 15464 6 容積率 主要經(jīng)濟(jì)測(cè)算依據(jù) 1）價(jià)格 2（按建筑面積測(cè)算） 住宅按 2021 元 /㎡， 商業(yè) 8000 元 /㎡ 。 2）土地成本： 地塊按 54 萬元 /畝測(cè)算。 3）按理想狀態(tài)，商鋪與住宅全部銷售，車庫(kù)作為存量資產(chǎn)不計(jì)入收益。 2 根據(jù)項(xiàng)目定位報(bào)告 二、項(xiàng)目開發(fā) 進(jìn)度 安排 由于本項(xiàng)目體量 較小， 僅 萬 ㎡（包括車庫(kù)）， 預(yù)計(jì)整個(gè)開發(fā)周期為 18 個(gè)月 （以項(xiàng)目土地整平為始） 。 從 2021 年第四季度開工建設(shè)，具體開發(fā)進(jìn)度安排為。 物業(yè)類型 2021 年 1 季度 2021年 2 季度 2021年 3 季度 2021年 4季度 2021 年 1 季度 2021年 2 季度 住宅 % % % % % % 商業(yè) % % % % % % 車庫(kù) % % % % % % 三、項(xiàng)目銷售計(jì)劃安排 3 從全程營(yíng)銷策略方案來看，其時(shí)間節(jié)點(diǎn)及銷售比例安排如下： 3 根據(jù)項(xiàng)目全程營(yíng)銷報(bào)告 全程營(yíng)銷銷售計(jì)劃01000202130004000200 8年 2季 度 200 8年 3季 度 200 8年 4季 度 200 9年 1季 度 200 9年 2季 度萬元 四、項(xiàng)目 投資估算 項(xiàng)目投資估算原則 ? 在項(xiàng)目定位方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目的情況與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合 ? 盡量符合節(jié)約與穩(wěn)妥的原則合理、充分利用開發(fā)建設(shè)投資 ? 各項(xiàng)目稅費(fèi)根據(jù)重慶市有關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算 ? 依據(jù)政府相關(guān)職能部門的規(guī)定及行業(yè)要求 建設(shè)投資估算 所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費(fèi)用、建安工程造價(jià)等，均以調(diào)查資料及開發(fā)商提供的相關(guān)資料為主要依據(jù)。 其中建設(shè)投資各項(xiàng)目成本估算如下 ： 建安工程費(fèi)用： 3890萬元（ 地上 建筑面積 46000 平方米 ，按 800 元 /平方米計(jì)算；地下 建筑面積 3487 平方米，按 600 元 /平方米計(jì)算 ） 土地費(fèi)用： 1250 萬元（開發(fā)商提供） 行政規(guī)范： （具體標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)經(jīng)濟(jì)測(cè)算表） 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 萬元（具體標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)見可行性報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算表） 前期工程費(fèi)： 96 萬元（具體標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)見可行性報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算表） 管理費(fèi)用： 萬元 （ 15 項(xiàng) 4%） 營(yíng)銷費(fèi)用： 萬元 （包括廣告、售房部裝修等） 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 萬元 (貸款 2021 萬 ，兩年貸款期， 6%年利息 ) 不可預(yù)見費(fèi)用： 萬元 （ 18 項(xiàng)的 3%，行業(yè)慣例） 建設(shè)投資成本總計(jì)為 ： 萬 元 ，單位造價(jià)為 /㎡ 具體數(shù)據(jù)測(cè)算如下表： 表一：成本核算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 數(shù)量（萬平方米） 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元 /平方米） 費(fèi)用金額（萬元） 備注 總計(jì) 綜合開發(fā)建設(shè)費(fèi)用 1 土地費(fèi)用 土地成本按 54萬 /畝計(jì) * 畝 2 前期工程費(fèi) 可行性研究、策劃費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用 按 11 元 /平方米計(jì)算 地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)用 招投標(biāo)管理費(fèi) 工程審計(jì) 按建安費(fèi)用的 %計(jì) 施工圖審查 放線、測(cè)繪 3 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 供電、水、氣、排污工程 由于水、氣、排污等可忽略不計(jì)，因此與供電一并計(jì)入 60 元 /平方米 綠化環(huán)境廣場(chǎng)道路 按行業(yè)慣例為 200 元 /平方米，面積按占地的覆蓋率的 70%計(jì) 發(fā)電機(jī)組 2 臺(tái)發(fā)電機(jī)組╳ 25 萬元 /臺(tái) 生化池 按 每戶 1 平方米， 每平方米 475 元計(jì)算 電梯費(fèi)用 按初步設(shè)計(jì)知電梯共 8 部，平均每部 30 萬元 消防 4 政府行政規(guī)費(fèi) 城市配套費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 工程質(zhì)檢費(fèi) 人防建設(shè)費(fèi) 規(guī)劃綜合費(fèi) 住宅按 2 元計(jì)，非住宅按 元計(jì) 環(huán)境評(píng)估費(fèi) 地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi) 防雷測(cè)評(píng)費(fèi) 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 招標(biāo)管理費(fèi) 建安成本的千分之 工程定額測(cè)定費(fèi) 1 元 /平方米 環(huán)保噪音費(fèi) 元 /平方米 白 蟻防治費(fèi) 施工合同交易費(fèi) ?建安造價(jià) 規(guī)劃許可執(zhí)照費(fèi) 2 元 /平方米 交易費(fèi)用 住宅 住宅按 3 元 /平方米計(jì) 非住宅 非住宅按交易額的 1%計(jì) 5 建安工程費(fèi) 住宅 建安費(fèi)用為 800 元 /平方米 非住宅 建安費(fèi)用為 800 元 /平方米 車庫(kù) 建安費(fèi)用 600 元 /平方米
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