【導(dǎo)讀】地理座標(biāo)為東經(jīng)110°58′—111°53′，北緯32°55′。是南水北調(diào)中線工程核心水源區(qū)、渠首所在地、國(guó)。部大開發(fā)政策延伸縣、河南省首批擴(kuò)權(quán)縣。平方公里，其中耕地面積102萬(wàn)畝。線核心水源區(qū)面積2616平方公里，占全縣國(guó)土總面積的%。2021年底，XX縣境內(nèi)總?cè)丝?7萬(wàn)人。全縣共有415個(gè)姓氏，以。漢、回、滿、蒙、彝5個(gè)民族人口居多。公里，西南距鄖縣城153公里；西北距陜西省商南縣城97公里，區(qū)466公里，距西安市城區(qū)316公里。東至與鄧縣交界的東凹，南至與均縣、鄖縣交界的楊山分。1972年12月，境內(nèi)李官橋、三官殿區(qū)被丹江口水庫(kù)淹沒(méi)，南部丹江口水庫(kù)為構(gòu)造盆地地貌。九重鎮(zhèn)唐王橋下的刁河灘海拔120米，為境內(nèi)最。山地面積平方公里，占縣域總面積68%。河流均屬長(zhǎng)江流域漢江水系，境內(nèi)河流發(fā)育，河。多年年平均氣溫前期為℃，后期。多年年平均氣壓為毫巴，7月最低為。毫巴，12月最高為毫巴，冬季高于夏季。蘇區(qū)出發(fā)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移途徑XX。發(fā)掘的春秋楚墓2021余座，出土文物上萬(wàn)件。點(diǎn)文物保護(hù)單位。

　　

【正文】 開辦費(fèi)及其他管理費(fèi) 238 3 預(yù)備費(fèi) 351 合計(jì) 57700 M2 16169 100 第五章 資金籌措及效益分析 第 36 頁(yè) 一、資金籌措及資金使用計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)總投資 16169 萬(wàn)元，其中 20%為企業(yè)自有資金。通過(guò)招商引資，項(xiàng)目融資 12021 萬(wàn)元，作為項(xiàng)目開發(fā)資金，合作意向書見附件。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的計(jì)劃進(jìn)度，該項(xiàng)目的建設(shè)期為 3 年。 二、項(xiàng)目計(jì)算期、固 定資產(chǎn)折舊 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期以 15 年計(jì)算，加上 3 年建設(shè)期，項(xiàng)目計(jì)算期為 18年。 固定資產(chǎn)中土建及設(shè)備安裝工程費(fèi)折舊年限以 15年計(jì)，殘值率取 5%，按平均年限法計(jì)算折舊。其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)及建設(shè)期貸款利息的折舊年限為 10年，開辦費(fèi)及其他管理費(fèi)按 5 年攤銷。詳見附表 2《固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表》。 三、營(yíng)業(yè)收入估算 生態(tài)茶博園綜合開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，主要分為以下六部分： (一 )生態(tài)茶博園及高科技種植園 該部分的營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)源于景區(qū)門票收入。根據(jù)當(dāng)?shù)芈糜尾块T的統(tǒng)計(jì)， 2021 年到 XX 縣旅游的人數(shù)僅為 8 萬(wàn) 人次， 2021年達(dá)到 30 萬(wàn)人次， 2021 年的旅游人數(shù)突破 50 萬(wàn)人次，以幾何級(jí)數(shù)成倍增長(zhǎng)。 2021 年 15 月份接待游客已有 18萬(wàn)人次。按保守的估計(jì)，到 2 年后茶博園建成后，入園游客人數(shù)可達(dá) 30 萬(wàn)人次 /年。門票價(jià)格以平均 20 元 /人計(jì)算，每年茶博園門票收入將第 37 頁(yè) 達(dá) 600萬(wàn)元。 高科技種植園通過(guò)展示潤(rùn)禾系列茶在研制、開發(fā)、生產(chǎn)領(lǐng)域的最新成果，讓游人親身參與，寓教于樂(lè)，在采、摘、制中，了解茶葉的生產(chǎn)、制造全過(guò)程。采茶制茶觀光園收入以 5 萬(wàn)人 /年x 50 元 /人 =250萬(wàn)元 /年計(jì)入。 茶文化展示中心以實(shí)物的形式 ，向游客介紹 XX 特色茶“潤(rùn)禾綠”的種類及特色，并輔以茶道茶藝表演，向游客展示博大精深的中華茶文化。旅游紀(jì)念及名優(yōu)茶銷售收入按游客總數(shù)的10%、人均消費(fèi) 100元計(jì)算，為 600萬(wàn)元 /年。 以上茶博園及高科技種植園每年收入合計(jì)為 2050萬(wàn)元。 (二 )范公廟 范公廟游客人數(shù)按 30萬(wàn)人次 /年，門票價(jià)格以平均 20元 /人計(jì)算，每年門票收入為 600萬(wàn)元。 (三 )旅游接待中心 旅游接待中心包括賓館及旅行社，四星級(jí)賓館客房套數(shù)約為200套，在項(xiàng)目計(jì)算期第 2 年建成后即可投入使用，產(chǎn)生效益。初期客房率以 50%計(jì)算，每年 遞增 10%，正常運(yùn)營(yíng)年份以 70%計(jì)算。 考慮旺、淡季因素，每套客房以 300元 /天平均價(jià)格計(jì)算。賓館每年?duì)I業(yè)收入為 1080— 1512萬(wàn)元。 會(huì)議中心營(yíng)業(yè)收入包括會(huì)議及文化娛樂(lè)中心兩部分：會(huì)議中心以建筑面積的 60%即 7200 M2為實(shí)際使用面積，按 5 元 / M2天第 38 頁(yè) 及 40%60%的出租率計(jì)算，每年?duì)I業(yè)收入為 518778 萬(wàn)元。 文化娛樂(lè)中心以 6000 M2面積計(jì)算，每年?duì)I業(yè)收入為 432648萬(wàn)元。 (五 )度假村 潤(rùn)禾度假村有 78套特色準(zhǔn)別墅，可供整套出租，面向公司客戶和舉家出游的家庭用戶。按 50%80%的出租率及每套平均租金900元 /天計(jì)算，每年?duì)I業(yè)收入為 12641516萬(wàn)元。 (六 )百工、百藝、百味購(gòu)物中心 商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)形式為商鋪?zhàn)赓U，銷售 XX 當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)和各種旅游紀(jì)念品，如各類 XX綠茶、“潤(rùn)禾”系列名優(yōu)茶、婺墨、工藝傘、龍尾硯等，以及 XX傳統(tǒng)特色菜和風(fēng)味小吃，如荷包紅鯉魚、酒糟魚、粉蒸菜、糊菜、清明棵、氣糕、糯，米子糕等，表演典型的徽派文化戲劇舞蹈如徽劇、 XX儺戲等。圍繞 XX名人名山，結(jié)合當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)，大力宣揚(yáng) XX茶文化。 商鋪的出租率按 60%— 90%計(jì)算，考慮當(dāng)?shù)刈饨鹚胶?市場(chǎng)承受能力，按 200元 / M2年計(jì)，每年租金收入為 130194 萬(wàn)元。 以上六部分合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為 43307204 萬(wàn)元 /年，詳見附表3。 四、總成本費(fèi)用估算 項(xiàng)目的成本費(fèi)用主要為水、電、煤、燃料原材料及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；人員工資及福利費(fèi)；建筑折舊及攤銷費(fèi)、建筑和設(shè)施的維修保養(yǎng)費(fèi)、其它財(cái)務(wù)費(fèi)用等支出。 第 39 頁(yè) 燃料原材料及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用按各分項(xiàng)目收入的 20%35%計(jì)算，詳見下表： 燃料原材料及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算期 2 3 4 5 6 7 8 9 茶博園及高科技種植園 410 410 410 410 410 410 410 410 范公廟 420 420 420 420 420 420 420 420 旅游接待中心 378 454 529 529 529 529 529 529 會(huì)議中心及娛樂(lè)中心 333 416 499 499 499 499 499 度假村 442 531 619 708 708 708 三百村商業(yè)中心 26 30 35 39 39 39 合計(jì) 1208 1284 1827 1920 2021 2106 2106 2106 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算期 10 11 12 13 14 15 茶博園及高科技種 410 410 410 410 410 410 第 40 頁(yè) 植園 范公廟 420 420 420 420 420 420 旅游接待中心 529 529 529 529 529 529 會(huì)議中心及娛樂(lè)中心 499 499 499 499 499 499 度假村 708 708 708 708 708 708 三百村商業(yè)中心 39 39 39 39 39 39 合計(jì) 2106 2106 2106 2106 2106 2106 勞動(dòng)定員初步按為：公司總部 50人，茶博園 60 人，范公廟10 人，賓館及會(huì)議中心 80 人，度假村 80 人，商業(yè)中心管理人員 30人。其工資按級(jí)考核，養(yǎng)老醫(yī)保等福利按工資額 40%計(jì)算，詳見下表： 第 41 頁(yè) 人員工資及福利費(fèi)估算 序號(hào) 名稱 人數(shù) 年均工資 (元 /人 ) 福利及其他 (元 /人 ) 合計(jì) (萬(wàn)元 /年 ) 1 公司總部 50 9600 3840 2 茶博園 60 6000 2400 3 范公廟 10 7200 2880 4 賓館及會(huì)議中心 80 7200 2880 5 度假村 80 7200 2880 6 三百村商業(yè)中心 30 6000 2400 合計(jì) 人員工資及福利費(fèi)每年分配詳見下表： 全年人員工資及福利費(fèi) 萬(wàn)元 /年 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 期 2 3 4 5 6 7 8 9 公司總部 67 67 67 67 67 67 67 67 茶博園 50 50 50 50 50 50 50 50 范公廟 10 10 10 10 10 10 10 10 賓館及會(huì)議中心 81 81 81 81 81 81 81 度假村 81 81 81 81 81 81 三百村商業(yè)中心 25 25 25 25 25 25 合計(jì) 128 208 314 314 314 314 314 314 第 42 頁(yè) 其他財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地使用稅等費(fèi)用按工資及福利費(fèi)的 倍計(jì)算，約為 377萬(wàn)元 /年。 正常運(yùn)行年份總成本費(fèi)用約為 4803萬(wàn)元。詳見附表 4。 五、利潤(rùn)預(yù)測(cè) 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度，整體項(xiàng)目分三階段滾動(dòng)開發(fā)，建設(shè)期第一年進(jìn)行茶博園、高科技種植園、賓館的建設(shè)，第二年即部分投入使用。建設(shè)期第二年進(jìn)行會(huì)議中心、度假村的建設(shè)，第三年即可部分投入使用。建設(shè)期第三年進(jìn)行三百村商業(yè)中心的建設(shè)。 營(yíng)業(yè)稅以 %計(jì)算，城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅 7%，教育費(fèi)附加 3%，均以營(yíng)業(yè)稅為基數(shù)。所得稅 33%。 整體項(xiàng)目預(yù)計(jì)共可取得利潤(rùn)總額 44744 萬(wàn)元，上繳所得稅總額 14765萬(wàn)元。稅后利潤(rùn) 29978 萬(wàn)元。詳見附表 5。 六、現(xiàn)金流量 全部投資現(xiàn)金流量表詳見附表 6，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 期 2 3 4 5 6 7 公司總部 67 67 67 67 67 67 茶博園 50 50 50 50 50 50 范公廟 10 10 10 10 10 10 賓館及會(huì)議中心 81 81 81 81 81 度假村 81 81 81 81 三百村商業(yè)中心 25 25 25 25 合計(jì) 128 208 314 314 314 314 第 43 頁(yè) %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 17389 萬(wàn)元，投資回收期為 。 七、敏感性分析 該項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)收入的變化對(duì)項(xiàng)目的收益影響較大。如果營(yíng)業(yè)收入增加 10%，項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率將增至 %，較原收益率增加 %。如果營(yíng)業(yè)收入減少 10%，項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率將減至 %，較原收益率減少 %。 八、社會(huì)效益 生態(tài)茶博園項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，致力于反映 XX 茶品質(zhì)、茶文化、茶品牌。以生態(tài)茶園為基地，打造出具有鮮明特色的旅游休閑景點(diǎn)，培育 XX 本土品牌的旅游集團(tuán)企業(yè)。高檔次旅游賓館的建設(shè)也彌補(bǔ)了本地區(qū)旅游配套功能的不足，提升 XX 旅游的接待能力與檔次，全方位滿足游客的消費(fèi)需求。會(huì)議中心和商業(yè)中心的建設(shè)將有效帶動(dòng)會(huì)展、娛樂(lè)、餐飲及民俗文化博覽等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成綜合性的生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 此外，賓館、會(huì)議中心、娛樂(lè)中心的建成，將為 XX 增添新的標(biāo)志性建筑， 與原有的建筑風(fēng)格既協(xié)調(diào)，又有創(chuàng)新，新老建筑交相輝映，為當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)建設(shè)增添新活力。 與此同時(shí)，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和建設(shè)，將為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)提供大量直接的和間接的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn) 人民生活水平的進(jìn)一步提高。此外，隨著生態(tài)茶博園和高科技種植園的建設(shè)，將為潤(rùn)禾系列名優(yōu)茶產(chǎn)品打響品牌知名度，促進(jìn) XX 綠茶銷售業(yè)的快速增長(zhǎng)，提高 XX綠茶的市場(chǎng)占有率。 第 44 頁(yè) 第六章 工程招投標(biāo) 根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 2021 年第 9 號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增設(shè)招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》，按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，該項(xiàng)目的勘查、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)必須采用招標(biāo)方式進(jìn)行。 第七章 綜合評(píng)價(jià)與建議 綜上所述，生態(tài)茶博園綜合開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，不僅為 XX 增添了 一處旅游觀光、休閑療養(yǎng)、度假娛樂(lè)的勝地，還是 XX 開展對(duì)外接待，加強(qiáng)對(duì)外聯(lián)系的窗口，彌補(bǔ)了當(dāng)?shù)厝狈Ω邫n會(huì)議與接待場(chǎng)所的不足。 該項(xiàng)目的選址以 XX 當(dāng)?shù)厣詈竦娜宋馁Y源為基礎(chǔ)，以豐富的自然資源為依托，憑借該地區(qū)便利的交通條件，優(yōu)越的地理位置，具有良好的發(fā)展前景。不僅項(xiàng)目自身能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益，還能促進(jìn) XX地區(qū)的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)繁榮 XX地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、提高人民的生活水平有著積極作用。 該項(xiàng)目的開發(fā)由注重文化品味且擁有品牌優(yōu)勢(shì)的企業(yè)來(lái)實(shí)施，即利于項(xiàng)目文化內(nèi)涵的挖掘和品牌效應(yīng)的發(fā)揮，同時(shí)又 有利于工程項(xiàng)目的順利開展，對(duì)項(xiàng)目的具體操作極為有利。 第 45 頁(yè) 考慮到目前中國(guó)的旅游市場(chǎng)正處于高速發(fā)展期，充分利用好本地區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大知名度，以旅游促經(jīng)濟(jì)正是大好時(shí)機(jī)，建議政府能給予該項(xiàng)目大力支持，使之盡早付諸實(shí)施。