【導讀】地理座標為東經(jīng)110°58′—111°53′，北緯32°55′。是南水北調(diào)中線工程核心水源區(qū)、渠首所在地、國。部大開發(fā)政策延伸縣、河南省首批擴權(quán)縣。平方公里，其中耕地面積102萬畝。線核心水源區(qū)面積2616平方公里，占全縣國土總面積的%。2021年底，XX縣境內(nèi)總?cè)丝?7萬人。全縣共有415個姓氏，以。漢、回、滿、蒙、彝5個民族人口居多。公里，西南距鄖縣城153公里；西北距陜西省商南縣城97公里，區(qū)466公里，距西安市城區(qū)316公里。東至與鄧縣交界的東凹，南至與均縣、鄖縣交界的楊山分。1972年12月，境內(nèi)李官橋、三官殿區(qū)被丹江口水庫淹沒，南部丹江口水庫為構(gòu)造盆地地貌。九重鎮(zhèn)唐王橋下的刁河灘海拔120米，為境內(nèi)最。山地面積平方公里，占縣域總面積68%。河流均屬長江流域漢江水系，境內(nèi)河流發(fā)育，河。多年年平均氣溫前期為℃，后期。多年年平均氣壓為毫巴，7月最低為。毫巴，12月最高為毫巴，冬季高于夏季。蘇區(qū)出發(fā)進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移途徑XX。發(fā)掘的春秋楚墓2021余座，出土文物上萬件。點文物保護單位。

　　

【正文】 開辦費及其他管理費 238 3 預備費 351 合計 57700 M2 16169 100 第五章 資金籌措及效益分析 第 36 頁 一、資金籌措及資金使用計劃 項目建設(shè)總投資 16169 萬元，其中 20%為企業(yè)自有資金。通過招商引資，項目融資 12021 萬元，作為項目開發(fā)資金，合作意向書見附件。 根據(jù)項目實施的計劃進度，該項目的建設(shè)期為 3 年。 二、項目計算期、固 定資產(chǎn)折舊 該項目經(jīng)營期以 15 年計算，加上 3 年建設(shè)期，項目計算期為 18年。 固定資產(chǎn)中土建及設(shè)備安裝工程費折舊年限以 15年計，殘值率取 5%，按平均年限法計算折舊。其他費用、預備費及建設(shè)期貸款利息的折舊年限為 10年，開辦費及其他管理費按 5 年攤銷。詳見附表 2《固定資產(chǎn)折舊費估算表》。 三、營業(yè)收入估算 生態(tài)茶博園綜合開發(fā)項目的經(jīng)營范圍廣泛，主要分為以下六部分： (一 )生態(tài)茶博園及高科技種植園 該部分的營業(yè)收入主要來源于景區(qū)門票收入。根據(jù)當?shù)芈糜尾块T的統(tǒng)計， 2021 年到 XX 縣旅游的人數(shù)僅為 8 萬 人次， 2021年達到 30 萬人次， 2021 年的旅游人數(shù)突破 50 萬人次，以幾何級數(shù)成倍增長。 2021 年 15 月份接待游客已有 18萬人次。按保守的估計，到 2 年后茶博園建成后，入園游客人數(shù)可達 30 萬人次 /年。門票價格以平均 20 元 /人計算，每年茶博園門票收入將第 37 頁 達 600萬元。 高科技種植園通過展示潤禾系列茶在研制、開發(fā)、生產(chǎn)領(lǐng)域的最新成果，讓游人親身參與，寓教于樂，在采、摘、制中，了解茶葉的生產(chǎn)、制造全過程。采茶制茶觀光園收入以 5 萬人 /年x 50 元 /人 =250萬元 /年計入。 茶文化展示中心以實物的形式 ，向游客介紹 XX 特色茶“潤禾綠”的種類及特色，并輔以茶道茶藝表演，向游客展示博大精深的中華茶文化。旅游紀念及名優(yōu)茶銷售收入按游客總數(shù)的10%、人均消費 100元計算，為 600萬元 /年。 以上茶博園及高科技種植園每年收入合計為 2050萬元。 (二 )范公廟 范公廟游客人數(shù)按 30萬人次 /年，門票價格以平均 20元 /人計算，每年門票收入為 600萬元。 (三 )旅游接待中心 旅游接待中心包括賓館及旅行社，四星級賓館客房套數(shù)約為200套，在項目計算期第 2 年建成后即可投入使用，產(chǎn)生效益。初期客房率以 50%計算，每年 遞增 10%，正常運營年份以 70%計算。 考慮旺、淡季因素，每套客房以 300元 /天平均價格計算。賓館每年營業(yè)收入為 1080— 1512萬元。 會議中心營業(yè)收入包括會議及文化娛樂中心兩部分：會議中心以建筑面積的 60%即 7200 M2為實際使用面積，按 5 元 / M2天第 38 頁 及 40%60%的出租率計算，每年營業(yè)收入為 518778 萬元。 文化娛樂中心以 6000 M2面積計算，每年營業(yè)收入為 432648萬元。 (五 )度假村 潤禾度假村有 78套特色準別墅，可供整套出租，面向公司客戶和舉家出游的家庭用戶。按 50%80%的出租率及每套平均租金900元 /天計算，每年營業(yè)收入為 12641516萬元。 (六 )百工、百藝、百味購物中心 商業(yè)中心的經(jīng)營形式為商鋪租賃，銷售 XX 當?shù)靥禺a(chǎn)和各種旅游紀念品，如各類 XX綠茶、“潤禾”系列名優(yōu)茶、婺墨、工藝傘、龍尾硯等，以及 XX傳統(tǒng)特色菜和風味小吃，如荷包紅鯉魚、酒糟魚、粉蒸菜、糊菜、清明棵、氣糕、糯，米子糕等，表演典型的徽派文化戲劇舞蹈如徽劇、 XX儺戲等。圍繞 XX名人名山，結(jié)合當?shù)靥禺a(chǎn)，大力宣揚 XX茶文化。 商鋪的出租率按 60%— 90%計算，考慮當?shù)刈饨鹚胶?市場承受能力，按 200元 / M2年計，每年租金收入為 130194 萬元。 以上六部分合計營業(yè)收入為 43307204 萬元 /年，詳見附表3。 四、總成本費用估算 項目的成本費用主要為水、電、煤、燃料原材料及經(jīng)營費用；人員工資及福利費；建筑折舊及攤銷費、建筑和設(shè)施的維修保養(yǎng)費、其它財務費用等支出。 第 39 頁 燃料原材料及經(jīng)營費用按各分項目收入的 20%35%計算，詳見下表： 燃料原材料及經(jīng)營費用估算表 單位：萬元 序號 項目 計算期 2 3 4 5 6 7 8 9 茶博園及高科技種植園 410 410 410 410 410 410 410 410 范公廟 420 420 420 420 420 420 420 420 旅游接待中心 378 454 529 529 529 529 529 529 會議中心及娛樂中心 333 416 499 499 499 499 499 度假村 442 531 619 708 708 708 三百村商業(yè)中心 26 30 35 39 39 39 合計 1208 1284 1827 1920 2021 2106 2106 2106 序號 項目 計算期 10 11 12 13 14 15 茶博園及高科技種 410 410 410 410 410 410 第 40 頁 植園 范公廟 420 420 420 420 420 420 旅游接待中心 529 529 529 529 529 529 會議中心及娛樂中心 499 499 499 499 499 499 度假村 708 708 708 708 708 708 三百村商業(yè)中心 39 39 39 39 39 39 合計 2106 2106 2106 2106 2106 2106 勞動定員初步按為：公司總部 50人，茶博園 60 人，范公廟10 人，賓館及會議中心 80 人，度假村 80 人，商業(yè)中心管理人員 30人。其工資按級考核，養(yǎng)老醫(yī)保等福利按工資額 40%計算，詳見下表： 第 41 頁 人員工資及福利費估算 序號 名稱 人數(shù) 年均工資 (元 /人 ) 福利及其他 (元 /人 ) 合計 (萬元 /年 ) 1 公司總部 50 9600 3840 2 茶博園 60 6000 2400 3 范公廟 10 7200 2880 4 賓館及會議中心 80 7200 2880 5 度假村 80 7200 2880 6 三百村商業(yè)中心 30 6000 2400 合計 人員工資及福利費每年分配詳見下表： 全年人員工資及福利費 萬元 /年 序號 項 目 計 算 期 2 3 4 5 6 7 8 9 公司總部 67 67 67 67 67 67 67 67 茶博園 50 50 50 50 50 50 50 50 范公廟 10 10 10 10 10 10 10 10 賓館及會議中心 81 81 81 81 81 81 81 度假村 81 81 81 81 81 81 三百村商業(yè)中心 25 25 25 25 25 25 合計 128 208 314 314 314 314 314 314 第 42 頁 其他財務費用、土地使用稅等費用按工資及福利費的 倍計算，約為 377萬元 /年。 正常運行年份總成本費用約為 4803萬元。詳見附表 4。 五、利潤預測 根據(jù)項目實施計劃進度，整體項目分三階段滾動開發(fā)，建設(shè)期第一年進行茶博園、高科技種植園、賓館的建設(shè)，第二年即部分投入使用。建設(shè)期第二年進行會議中心、度假村的建設(shè)，第三年即可部分投入使用。建設(shè)期第三年進行三百村商業(yè)中心的建設(shè)。 營業(yè)稅以 %計算，城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅 7%，教育費附加 3%，均以營業(yè)稅為基數(shù)。所得稅 33%。 整體項目預計共可取得利潤總額 44744 萬元，上繳所得稅總額 14765萬元。稅后利潤 29978 萬元。詳見附表 5。 六、現(xiàn)金流量 全部投資現(xiàn)金流量表詳見附表 6，稅后財務內(nèi)部收益率為序號 項 目 計 算 期 2 3 4 5 6 7 公司總部 67 67 67 67 67 67 茶博園 50 50 50 50 50 50 范公廟 10 10 10 10 10 10 賓館及會議中心 81 81 81 81 81 度假村 81 81 81 81 三百村商業(yè)中心 25 25 25 25 合計 128 208 314 314 314 314 第 43 頁 %，財務凈現(xiàn)值為 17389 萬元，投資回收期為 。 七、敏感性分析 該項目為經(jīng)營性項目，營業(yè)收入的變化對項目的收益影響較大。如果營業(yè)收入增加 10%，項目稅后內(nèi)部收益率將增至 %，較原收益率增加 %。如果營業(yè)收入減少 10%，項目稅后內(nèi)部收益率將減至 %，較原收益率減少 %。 八、社會效益 生態(tài)茶博園項目的開發(fā)建設(shè)，致力于反映 XX 茶品質(zhì)、茶文化、茶品牌。以生態(tài)茶園為基地，打造出具有鮮明特色的旅游休閑景點，培育 XX 本土品牌的旅游集團企業(yè)。高檔次旅游賓館的建設(shè)也彌補了本地區(qū)旅游配套功能的不足，提升 XX 旅游的接待能力與檔次，全方位滿足游客的消費需求。會議中心和商業(yè)中心的建設(shè)將有效帶動會展、娛樂、餐飲及民俗文化博覽等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成綜合性的生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系，推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。 此外，賓館、會議中心、娛樂中心的建成，將為 XX 增添新的標志性建筑， 與原有的建筑風格既協(xié)調(diào)，又有創(chuàng)新，新老建筑交相輝映，為當?shù)爻擎?zhèn)建設(shè)增添新活力。 與此同時，項目的經(jīng)營和建設(shè)，將為當?shù)厣鐣峁┐罅恐苯拥暮烷g接的就業(yè)機會，促進 人民生活水平的進一步提高。此外，隨著生態(tài)茶博園和高科技種植園的建設(shè)，將為潤禾系列名優(yōu)茶產(chǎn)品打響品牌知名度，促進 XX 綠茶銷售業(yè)的快速增長，提高 XX綠茶的市場占有率。 第 44 頁 第六章 工程招投標 根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會 2021 年第 9 號令《建設(shè)項目可行性研究報告增設(shè)招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》，按照《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，該項目的勘查、設(shè)計、監(jiān)理、施工以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購必須采用招標方式進行。 第七章 綜合評價與建議 綜上所述，生態(tài)茶博園綜合開發(fā)項目的建設(shè)，不僅為 XX 增添了 一處旅游觀光、休閑療養(yǎng)、度假娛樂的勝地，還是 XX 開展對外接待，加強對外聯(lián)系的窗口，彌補了當?shù)厝狈Ω邫n會議與接待場所的不足。 該項目的選址以 XX 當?shù)厣詈竦娜宋馁Y源為基礎(chǔ)，以豐富的自然資源為依托，憑借該地區(qū)便利的交通條件，優(yōu)越的地理位置，具有良好的發(fā)展前景。不僅項目自身能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟效益，還能促進 XX地區(qū)的旅游業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)的快速發(fā)展，對繁榮 XX地區(qū)的經(jīng)濟、提高人民的生活水平有著積極作用。 該項目的開發(fā)由注重文化品味且擁有品牌優(yōu)勢的企業(yè)來實施，即利于項目文化內(nèi)涵的挖掘和品牌效應的發(fā)揮，同時又 有利于工程項目的順利開展，對項目的具體操作極為有利。 第 45 頁 考慮到目前中國的旅游市場正處于高速發(fā)展期，充分利用好本地區(qū)的資源優(yōu)勢，擴大知名度，以旅游促經(jīng)濟正是大好時機，建議政府能給予該項目大力支持，使之盡早付諸實施。