【正文】 90%都出自 XX。國家博物館收藏的十件春秋時期的國寶，其中三件是在 XX發(fā)掘的。 1996 年被文化部命名為全國文化先進縣， 1999年厚坡鎮(zhèn)被國家文化部命名為中國曲藝之鄉(xiāng) ，荊紫關(guān)古建筑群、中州古剎香嚴寺分別被國務(wù)院命名為國家級重點文物保護單位。一代商圣范蠡、東漢大將軍鄧曄、東晉尚書右丞范堅、東晉左光祿大夫范泰、南北朝史學家《后漢書》作者范曄、唯物主義哲學家、無神論者范縝、明代禮部儀制司郎中李袞、彭凌霄等數(shù)十位在中國政治、經(jīng)濟、文化史上有著重要影響的人物曾在這里誕生。 (四 )品牌優(yōu)勢 茶業(yè)為 XX 縣最具優(yōu)勢的新興產(chǎn)業(yè)項目。本項目的開發(fā)主體為 XX 縣潤禾農(nóng)林科技發(fā)展有限公司，其法人代表蘇海強從事茶葉生產(chǎn)、研究多年，經(jīng)驗豐富，思路大膽創(chuàng)新，注重品牌的文化內(nèi)涵，擁有的“潤禾”品牌系列茶屢獲殊榮。一方面，記述“潤禾”系列名優(yōu)茶的起源，記載歷代名人愛茶、品茶的歷史故事，以名人命名“潤禾”系列名優(yōu)茶，為品牌注入文化內(nèi)涵，使之擁有獨特的文化韻味，通過茶文化特色的旅游擴大品牌的影響。 第二章 建設(shè)方案與規(guī)模 第 27 頁 一、建設(shè)方案與功能設(shè)想 該項目的建設(shè)方案既要突出茶博園旅游景點的特色，同時還要考慮 XX 區(qū)域內(nèi)對高檔次會展、旅游接待場所的需求，以及考慮項目的設(shè)置必須集購物、休閑為一體，填補 XX 城區(qū)現(xiàn)有功能的不足的要求，以實現(xiàn)打造一個高品質(zhì)，多功能的綜合旅游園區(qū)的目標，成為旅游行業(yè)的一個新亮點。茶博園以實物的 形式展示中國名優(yōu)茶，重點展示“潤禾綠”的分門別類，介紹 XX 近年來聞名海內(nèi)外的無公害綠色食品潤禾系列茶，同時結(jié)合景區(qū)向游人展示 XX 綠茶生長的外部生態(tài)環(huán)境和條件，給人一個具體而直觀的印象。 (二 )高科技種植園 占地 45畝，包括潤禾總部大樓及科技示范園 5800 M2，茶葉研 究所 3000 M2。讓游人親身參與，寓教于樂，在采、摘、制中，了解茶葉的生產(chǎn)制造全過程。設(shè)有門樓、主殿，供奉范蠡及其愛妻西施塑像，東西兩廡分別為范蠡的生平陳列展覽、范蠡誠信理念思想陳列展覽。 (四 )旅游接待會展中心 旅游接待會展中心 包括賓館及旅行社，其中賓館占地面積145畝，建筑面積 10000 M2，四星級標準，可提供高檔次會議、旅游接待服務(wù)。 (五 )潤禾度假村 占地面積 65 畝，建筑面積約 1560M2，風格類似茶人寓所、明清別墅、賓館客棧。幽靜典雅、古色古香的茶人寓所，明清別墅則可 以使舉家前來的游人在青磚碧瓦間，溪流環(huán)抱中領(lǐng)略秀美的自然風光，品味獨特的文化氛圍。 (六 )三百村 分散占地 90畝，建筑面積約 8800 M2，布局包括百工村、百第 29 頁 味村、百藝村，集展示、購物、休閑、娛樂為一體。同時銷售各類 XX綠茶，如“潤禾”系列名優(yōu)茶，以及 XX 周邊豐富的農(nóng) 礦特色物產(chǎn)和各種旅游紀念品。 二、建設(shè)規(guī)模 項目建設(shè)規(guī)模的確定關(guān)系到茶博園建成后的實際使用要求和今后的發(fā)展趨勢，所以至關(guān)重要。 高科技種植園：占地 45 畝，建筑物包括潤禾總部大樓及科技示范園 5800 M2，茶葉研究所 3000 M2。 旅游接待會展中心：占地面積 145 畝，建筑面積 10000 M2，四星級標準，可提供高檔次會議、旅游接待服務(wù)。另設(shè)會所 2021 M2。 第三 章環(huán)保與節(jié)能 第 31 頁 一、環(huán)境保護 (一 )可能影響環(huán)境的因素 ：本項目排放廢水主要為生活廢水。 ：本項目噪聲污染因素主要有建筑工程設(shè)備如集中空調(diào)、風機、泵等動力設(shè)備噪聲，以及施工噪聲。 噪聲污染影響防治： (1)動力設(shè)備均有隔振、降噪的技術(shù)處理，設(shè)備機組及水泵下設(shè)隔震墊。 固體廢棄物防治：本項目建成后每天排放的生活垃圾處理采用袋裝化， 每天由專人收集后負責清運，并注意清運時密閉。 二、節(jié)能 建筑材料和設(shè)備的選用原則上，考慮當?shù)仫L土、氣候條件，采用合理的建筑體型和朝向，外墻保溫材料及設(shè)計滿足最小傳熱第 32 頁 阻要求，外窗采用節(jié)能玻璃。水泵選用節(jié)能型產(chǎn)品。 三、勞動保護 為防止 及減少漏電、觸電事故的發(fā)生，插座回路設(shè)置性能可靠的漏電保護開關(guān)；變壓器設(shè)置 IP20 護罩；電纜橋回水平敷設(shè)不低于 ，局部為 時采用全封閉橋架保護。 第四章 項目實施計劃與投資估算 第 33 頁 一、項目實施計劃 生態(tài)茶博園的建設(shè)既符合縣政府打造“文化生態(tài)旅游大縣”的產(chǎn)業(yè)政策，又能滿足當?shù)亟ㄔO(shè)高層次標志性建筑的需求，資金投入和建設(shè)規(guī)模都較大，適宜采用分階段滾動開發(fā)的方式，建成一 部分，使用一部分，收益一部分。 二、投資估算 該項目的投資估算由建筑安裝工程造價、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息等部分組成。詳見附表 1。 建設(shè)用地以 6 萬元 /畝計算，土地費用合計 1920萬元。 第 34 頁 工程咨詢費包括規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、地質(zhì)勘察、工程質(zhì)監(jiān)等費用，按建安工程費的 6%計算，為 572萬元。 建設(shè)單位管理費及項目開辦費按建安工程費 %計算，為 238萬元。詳見附表 1。 合計項目總投資為 16169萬元。通過招商引資，項目融資 12021 萬元，作為項目開發(fā)資金，合作意向書見附件。 二、項目計算期、固 定資產(chǎn)折舊 該項目經(jīng)營期以 15 年計算，加上 3 年建設(shè)期，項目計算期為 18年。其他費用、預(yù)備費及建設(shè)期貸款利息的折舊年限為 10年，開辦費及其他管理費按 5 年攤銷。 三、營業(yè)收入估算 生態(tài)茶博園綜合開發(fā)項目的經(jīng)營范圍廣泛，主要分為以下六部分： (一 )生態(tài)茶博園及高科技種植園 該部分的營業(yè)收入主要來源于景區(qū)門票收入。 2021 年 15 月份接待游客已有 18萬人次。門票價格以平均 20 元 /人計算，每年茶博園門票收入將第 37 頁 達 600萬元。采茶制茶觀光園收入以 5 萬人 /年x 50 元 /人 =250萬元 /年計入。旅游紀念及名優(yōu)茶銷售收入按游客總數(shù)的10%、人均消費 100元計算，為 600萬元 /年。 (二 )范公廟 范公廟游客人數(shù)按 30萬人次 /年，門票價格以平均 20元 /人計算，每年門票收入為 600萬元。初期客房率以 50%計算，每年 遞增 10%，正常運營年份以 70%計算。賓館每年營業(yè)收入為 1080— 1512萬元。天第 38 頁 及 40%60%的出租率計算，每年營業(yè)收入為 518778 萬元。 (五 )度假村 潤禾度假村有 78套特色準別墅，可供整套出租，面向公司客戶和舉家出游的家庭用戶。 (六 )百工、百藝、百味購物中心 商業(yè)中心的經(jīng)營形式為商鋪租賃，銷售 XX 當?shù)靥禺a(chǎn)和各種旅游紀念品，如各類 XX綠茶、“潤禾”系列名優(yōu)茶、婺墨、工藝傘、龍尾硯等，以及 XX傳統(tǒng)特色菜和風味小吃，如荷包紅鯉魚、酒糟魚、粉蒸菜、糊菜、清明棵、氣糕、糯，米子糕等，表演典型的徽派文化戲劇舞蹈如徽劇、 XX儺戲等。 商鋪的出租率按 60%— 90%計算，考慮當?shù)刈饨鹚胶?市場承受能力，按 200元 / M2 以上六部分合計營業(yè)收入為 43307204 萬元 /年，詳見附表3。 第 39 頁 燃料原材料及經(jīng)營費用按各分項目收入的 20%35%計算，詳見下表： 燃料原材料及經(jīng)營費用估算表 單位：萬元 序號 項目 計算期 2 3 4 5 6 7 8 9 茶博園及高科技種植園 410 410 410 410 410 410 410 410 范公廟 420 420 420 420 420 420 420 420 旅游接待中心 378 454 529 529 529 529 529 529 會議中心及娛樂中心 333 416 499 499 499 499 499 度假村 442 531 619 708 708 708 三百村商業(yè)中心 26 30 35 39 39 39 合計 1208 1284 1827 1920 2021 2106 2106 2106 序號 項目 計算期 10 11 12 13 14 15 茶博園及高科技種 410 410 410 410 410 410 第 40 頁 植園 范公廟 420 420 420 420 420 420 旅游接待中心 529 529 529 529 529 529 會議中心及娛樂中心 499 499 499 499 499 499 度假村 708 708 708 708 708 708 三百村商業(yè)中心 39 39 39 39 39 39 合計 2106 2106 2106 2106 2106 2106 勞動定員初步按為：公司總部 50人，茶博園 60 人，范公廟10 人，賓館及會議中心 80 人，度假村 80 人，商業(yè)中心管理人員 30人。 正常運行年份總成本費用約為 4803萬元。 五、利潤預(yù)測 根據(jù)項目實施計劃進度，整體項目分三階段滾動開發(fā)，建設(shè)期第一年進行茶博園、高科技種植園、賓館的建設(shè)，第二年即部分投入使用。建設(shè)期第三年進行三百村商業(yè)中心的建設(shè)。所得稅 33%。稅后利潤 29978 萬元。 六、現(xiàn)金流量 全部投資現(xiàn)金流量表詳見附表 6，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為序號 項 目 計 算 期 2 3 4 5 6 7 公司總部 67 67 67 67 67 67 茶博園 50 50 50 50 50 50 范公廟 10 10 10 10 10 10 賓館及會議中心 81 81 81 81 81 度假村 81 81 81 81 三百村商業(yè)中心 25 25 25 25 合計 128 208 314 314 314 314 第 43 頁 %，財務(wù)凈現(xiàn)值為 17389 萬元，投資回收期為 。如果營業(yè)收入增加 10%，項目稅后內(nèi)部收益率將增至 %，較原收益率增加 %。 八、社會效益 生態(tài)茶博園項目的開發(fā)建設(shè)，致力于反映 XX 茶品質(zhì)、茶文化、茶品牌。高檔次旅游賓館的建設(shè)也彌補了本地區(qū)旅游配套功能的不足，提升 XX 旅游的接待能力與檔次，全方位滿足游客的消費需求。 此外，賓館、會議中心、娛樂中心的建成，將為 XX 增添新的標志性建筑， 與原有的建筑風格既協(xié)調(diào)，又有創(chuàng)新，新老建筑交相輝映，為當?shù)爻擎?zhèn)建設(shè)增添新活力。此外，隨著生態(tài)茶博園和高科技種植園的建設(shè)，將為潤禾系列名優(yōu)茶產(chǎn)品打響品牌知名度，促進 XX 綠茶銷售業(yè)的快速增長，提高 XX綠茶的市場占有率。 第七章 綜合評價與建議 綜上所述，生態(tài)茶博園綜合開發(fā)項目的建設(shè)，不僅為 XX 增添了 一處旅游觀光、休閑療養(yǎng)、度假娛樂的勝地，還是 XX 開展對外接待，加強對外聯(lián)系的窗口，彌補了當?shù)厝狈Ω邫n會議與接待場所的不足。不僅項目自身能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟效益，還能促進 XX地區(qū)的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，對繁榮 XX地區(qū)的經(jīng)濟、提高人民的生活水平有著積極作用。 第 45 頁 考慮到目前中國的旅游市場正處于高速發(fā)展期，充分利用好本地區(qū)的資源優(yōu)勢，擴大知名度，以旅游促經(jīng)濟正是大好時機，建議政府能給予該項目大力支持，使之盡早付