【正文】 021 年 2021 年 升降（相比 2021 年） 升降（相比 2021 年） 35 自 2021 年以來(lái)， 房地產(chǎn)租賃 市場(chǎng)滿意度指數(shù) 出現(xiàn)連續(xù)四年下降 ，2021 年 指數(shù) 為 點(diǎn)，分別比 2021 年和 2021 年低 點(diǎn)和 點(diǎn)，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房租賃市場(chǎng)滿意度 仍舊在持續(xù)降低 ， 雖然降低幅度有所減少，但已經(jīng)跌破 100 點(diǎn)線， 房地產(chǎn)租賃市場(chǎng) 迫切需要完善 。從細(xì)分指標(biāo)來(lái)看，價(jià)格滿意度指數(shù)、質(zhì)量滿意度指數(shù)和總體滿意度指數(shù)分別為 點(diǎn)、 點(diǎn)和 點(diǎn)， 均位于 100 點(diǎn)線之下， 分別比去年下降 點(diǎn)、 點(diǎn)和 點(diǎn)，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的價(jià)格和質(zhì)量 滿意度都比較低 。 表 12 湖南省房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)滿意度指數(shù) 年份 價(jià)格滿意度指數(shù) 質(zhì)量滿意度指數(shù) 總體滿意度指數(shù) 行業(yè)滿意度指數(shù) 2021 年 2021 年 2021 年 升降（相比 2021 年） 升降（相比 2021 年） 2021 年，湖南省房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 相比 2021 年有所下滑 ，行業(yè)發(fā)展 現(xiàn)狀 指 數(shù)為 點(diǎn)， 比 2021 年高 點(diǎn)， 比 2021 年 低 點(diǎn) ，說(shuō)明房地產(chǎn)租賃行業(yè)經(jīng)過(guò) 2021 年的增長(zhǎng)后， 2021 年有輕微回落，但還保持在 100 點(diǎn)之上。 行業(yè)滿意度指數(shù)為 點(diǎn)，低于 2021年 點(diǎn)，說(shuō)明房地產(chǎn)租賃行業(yè)發(fā)展 出現(xiàn)連續(xù)兩年的下滑，狀態(tài)不佳 。 36 表 13 湖南省房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)消費(fèi)發(fā)展指數(shù) 年份 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀指數(shù) 行業(yè)發(fā)展?jié)摿χ笖?shù) 行業(yè)滿意度指數(shù) 行業(yè)消費(fèi)發(fā)展指數(shù) 2021 年 2021 年 2021 年 升降（相比 2021 年） 升降（相比 2021 年） （三）房屋 裝修市場(chǎng)發(fā)展指數(shù) 2021 年，由于湖南省房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的整體下滑態(tài)勢(shì)，房屋裝修行業(yè)指數(shù)也有所下滑，跌落至 100 點(diǎn)之下，為 點(diǎn)，相比 2021 年大幅下降。 表 14 湖南省房屋裝修市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀指數(shù) 年份 消費(fèi)支出金額指數(shù) 消費(fèi)支出數(shù)量指數(shù) 消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 消費(fèi)率 /擁有率指數(shù) 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀指數(shù) 2021 年 2021 年 2021 年 升降（相比 2021 年） 升降（相比 2021 年） 2021 年，湖南省房屋裝修市場(chǎng)滿意度指數(shù)為 點(diǎn)，低于 2021年 點(diǎn)。從細(xì)分指數(shù)來(lái)看，價(jià)格滿意度指數(shù)、質(zhì)量滿意度指數(shù)和總體滿意度指數(shù)都低于去年水平值， 且各項(xiàng)指數(shù)均 低于 100， 說(shuō)明房屋裝修市場(chǎng)的服務(wù)水平不足， 且經(jīng)歷 2021 年的下滑后仍舊未能提升 。 37 表 15 湖南省房屋裝修市場(chǎng)滿意度指數(shù) 年份 價(jià)格滿意度指數(shù) 質(zhì)量滿意度指數(shù) 總體滿意度指數(shù) 行業(yè)滿意度指數(shù) 2021 年 2021 年 2021 年 升降（相比 2021 年） 升降（相比 2021 年） 2021 年，湖南省房屋裝修市場(chǎng) 大幅下滑，且低于 2021 年水平。2021 年，房屋裝修市場(chǎng)發(fā)展指數(shù)為 點(diǎn)， 相比 2021 年大幅下滑，減少了 點(diǎn) 。行業(yè)滿意度指數(shù) 為 點(diǎn) ， 連續(xù)兩年下滑 ，說(shuō)明在房屋裝修行業(yè) 整體 市場(chǎng) 低迷 ，房屋裝修行業(yè)的服務(wù)水平和質(zhì)量 也未能 提高。 表 16 湖南省房屋裝修市場(chǎng)消費(fèi)發(fā)展指數(shù) 年份 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀指數(shù) 行業(yè)發(fā)展?jié)摿χ笖?shù) 行業(yè)滿意度指數(shù) 行業(yè)消費(fèi)發(fā)展指數(shù) 2021 年 2021 年 2021 年 升降（相比 2021 年） 升降（相比 2021 年） （四） 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總指數(shù) 2021 年，湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有延續(xù) 2021 年 的 回暖， 各項(xiàng)指數(shù)都呈現(xiàn)了下跌的態(tài)勢(shì)。其中消費(fèi)支出金額指數(shù)為 點(diǎn)，比 2021年 下降 點(diǎn) 。 消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)，比 2021 年下井 點(diǎn)。38 消費(fèi)支出指數(shù)和消費(fèi)率 /擁有率指數(shù)都跌至 100 點(diǎn)之下，分別比 2021年下降 點(diǎn)和 點(diǎn) 。行業(yè)整體發(fā)展指數(shù)為 點(diǎn)，比 2021 年下降 點(diǎn)，不過(guò)略好于 2021 年。 表 17 湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀指數(shù) 2021 年，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)滿意度 仍舊延續(xù)下降態(tài)勢(shì) ，湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)滿意度指數(shù)為 點(diǎn)，連續(xù) 兩年下跌 ，分別比 2021 年和2021 年下降 點(diǎn)和 點(diǎn)。 且總體指數(shù)和全部細(xì)分指數(shù)均 低于 100。價(jià)格滿意度指數(shù)在 2021 年變化幅度較小，比 2021 年降低 點(diǎn)，保持在 98 點(diǎn)上基本不變。質(zhì)量滿意度指數(shù)和總體滿意度指數(shù)分別下降 點(diǎn)和 點(diǎn)。盡管 2021 年和 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了政策調(diào)整，但消費(fèi)者對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)格 仍舊不太滿意 ， 總 體滿意度 也大幅下降 。 表 18 湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)滿意度指數(shù) 年份 價(jià)格滿意度指數(shù) 質(zhì)量滿意度指數(shù) 總體滿意度指數(shù) 行業(yè)滿意度指數(shù) 2021 年 2021 年 2021 年 年份 消費(fèi)支出金額指數(shù) 消費(fèi)支出數(shù)量指數(shù) 消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 消費(fèi)率 /擁有率指數(shù) 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀指數(shù) 2021 年 2021 年 2021 年 升降（相比 2021 年） 升降（相比 2021 年） 39 升降（相比 2021年） 升降（相比 2021年） 經(jīng)歷 2021 年 房地產(chǎn)市場(chǎng) 回暖后，由于 2021 年新出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，湖南省房地產(chǎn)行業(yè)整體態(tài)勢(shì)有所回落。 2021 年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 現(xiàn)狀 指數(shù)為 點(diǎn)， 比 2021 年下降 點(diǎn)，但未跌至 2021年之下 。從行業(yè)滿意度指數(shù) 落至 100 點(diǎn)之下，為 點(diǎn)， 分別比 2021年 和 2021 年下降 點(diǎn)和 點(diǎn)， 整體來(lái)看， 2021 年湖南省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r并不樂(lè)觀 。 表 19 湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指數(shù) 年份 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀指數(shù) 行業(yè)發(fā)展?jié)摿χ笖?shù) 行業(yè)滿意度指數(shù) 消費(fèi) 品市場(chǎng) 發(fā) 展 指數(shù) 2021 年 2021 年 2021 年 升降（相比 2021 年） 升降（相比 2021 年） 40 五、湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略分析 （一）湖南省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)分析 房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)回暖 前三季度，湖南全省商品房銷售額持續(xù)上漲，房屋銷售面積也同時(shí)上漲。相比 2021 年冷淡的房地產(chǎn)市場(chǎng)， 2021 年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖。上半年出臺(tái)的新國(guó)五條政策被譽(yù)為近年來(lái)最溫和的調(diào)控政策，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了緩沖空間。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)在第三季度的回升顯示出了市場(chǎng)整體的信心。全省房地產(chǎn)市場(chǎng)在 2021 年最后一季度仍舊有望出現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。 房地產(chǎn)投資持續(xù)擴(kuò)大 近幾年來(lái)，湖南省房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資不斷高漲，且資金來(lái)源充裕，資金來(lái)源增速高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速。 前三季度，全省商品房屋新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，而去年同期為下降 %，比上半年提高 個(gè)百分點(diǎn)。從全國(guó)來(lái)看，湖南商品 房屋新開(kāi)工面積增速比全國(guó)平均增速高 個(gè)百分點(diǎn)，增速居全國(guó)第 7位，比上半年前移 1 位，在中部六省中居第 1 位。 15 月，新開(kāi)工面積實(shí)現(xiàn)了自去年 14 月以來(lái)的首次同比增長(zhǎng)，之后持續(xù)上揚(yáng)，前三季度在此基礎(chǔ)上將增速進(jìn)一步提高了 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，而去年同期為下降 %，比上半年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 41 （二）湖南省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的劣勢(shì)分析 房地產(chǎn)總體規(guī)模偏小 雖然，近些年來(lái)，湖南省房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的大勢(shì)帶動(dòng)下也實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，但是， 湖南省房地產(chǎn)行業(yè)依然存在總體規(guī)模偏小，房地產(chǎn)行業(yè)比重低于全國(guó)平均水平的問(wèn)題。 從投資來(lái)看， 2021 年，湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額只占全國(guó)的 3%，低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 %的水平。其中，規(guī)模 5 億元以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資額 億元，只占全國(guó)同類型企業(yè)投資額的%。從總資產(chǎn)來(lái)看， 2021 年，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)為 億元，平均每個(gè)企業(yè)資產(chǎn)為 億元，只相當(dāng)于 2021 年全國(guó)水平的%。從利潤(rùn)來(lái)看， 2021 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 億元，平均每個(gè)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 萬(wàn)元，只相當(dāng)于 2021 年全國(guó)的 %。從增加值看， 2021 年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重僅為 %，明顯低于廣東 (%)、北京 (%)、上海 (5%)、浙江（ %）、福建（ %）、江蘇（ %）和廣西（ %）等沿海地區(qū)，也低于中部的安徽（ %）、湖北（ %），分別居全國(guó)第 16 位和中部六省第 3 位。 一方面，湖南省雖然有眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但目前還沒(méi)有形成具有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)。在對(duì)抗外來(lái)資本的競(jìng)爭(zhēng)威脅時(shí)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。另一方面 ，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏現(xiàn)代化管理體制。另一方面，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有形成具有國(guó)際水平的服務(wù)，缺乏現(xiàn)代化管理體制。雖然從事房地產(chǎn)的人數(shù)眾多，但并沒(méi)有專業(yè)的教育培訓(xùn)，42 同時(shí)經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專家也很缺乏。房地產(chǎn)中介公司雖然發(fā)展迅猛，但還不健全，程序尚有待規(guī)范。 （三）湖南省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的機(jī)遇分析 新國(guó)五條的溫和調(diào)控有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖 經(jīng)歷 2021 年低迷之后， 2021 年初房地產(chǎn)市場(chǎng)一度反彈上漲。新國(guó)五條的出臺(tái)并未讓房地產(chǎn)市場(chǎng)再度冷淡，而是穩(wěn)定下來(lái)，實(shí)現(xiàn)了大體穩(wěn)中微調(diào)的局面。 中央對(duì)新政執(zhí)行的不表態(tài)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的懸而未決 成為推漲樓市成交量的動(dòng)力，從而推高地價(jià)。在 “ 新國(guó)五條 ” 落地力度低于預(yù)期的情況下，隨著調(diào)控政策效應(yīng)遞減，樓市整體依然延續(xù)此前的高溫?zé)岫?，?gòu)房者、開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷再次出現(xiàn)一致看漲，房屋交易市場(chǎng)回暖。 再次，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整下政策預(yù)期向好，多地明顯加大新興產(chǎn)業(yè)用地支持力度，加之成本因素的剛性提升，是工業(yè)地價(jià)漲幅擴(kuò)張的重要原因。 2021 年，中央繼續(xù)推行新型城鎮(zhèn)化路線，湖南相應(yīng)中央號(hào)召提出湘潭一體化。在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為不可或缺的重要組成部分，必將為城 鎮(zhèn)化提供大量助力，也將得益于城鎮(zhèn)化。 湖南省實(shí)施的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將加快縣域城鎮(zhèn)建設(shè)作為重點(diǎn)，市縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間大，可持續(xù)開(kāi)發(fā)的潛力大，將為該省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展提供機(jī)遇。 “ 十二五 ” 期間是湖南省城市化進(jìn)程推進(jìn)和 “ 兩型社會(huì) ” 發(fā)展的重要時(shí)期，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，更多農(nóng)村居民轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)就業(yè)落戶，這些也將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的擴(kuò)大。 43 （四）湖南省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的威脅分析 房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng) 據(jù)國(guó)土管理部門統(tǒng)計(jì)，前三季度，全 湖南 省房地產(chǎn)用地供應(yīng)量為 公頃，同比增長(zhǎng) %，比 18 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商服用地 1296 公頃，增長(zhǎng) %；住宅用地 2608 公頃，增長(zhǎng) %。全省房地產(chǎn)用地出讓總價(jià)款達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。其中，商服用地出讓總價(jià)款 億元，增長(zhǎng) %；住宅用地出讓總價(jià)款 億元，增長(zhǎng) %。 前三季度，全省房地產(chǎn)用地出讓均價(jià) 元 /平方米（合 萬(wàn)元 /畝），同比上漲 %。其中，商服用地 元 /平方米（合 萬(wàn)元 /畝），上漲 %；住宅用地 元 /平方米（合 萬(wàn)元 /畝），上漲 %。土地市場(chǎng)的旺盛需求和大量?jī)?yōu)質(zhì)存量地入市共同推動(dòng)了土地價(jià)格的整體上漲。 房地產(chǎn)貸款信貸額度受限 前三季度，湖南省全省金融機(jī)構(gòu) 新增房地產(chǎn)貸款 億元，同比增長(zhǎng) %。激增的房地產(chǎn)貸款投放量壓縮了后期額度，將導(dǎo)致投放節(jié)奏變緩。 同時(shí) 一些中小型銀行在貸款結(jié)構(gòu)方面有所調(diào)整，部分銀行個(gè)人住房貸款的審批和發(fā)放時(shí)間有不同程度的延長(zhǎng)。銀行機(jī)構(gòu)收緊個(gè)人住房貸款，提高首套房貸利率，將影響部分剛需人群購(gòu)買能力和改善性需求人群入市積極性。 商品房供給面臨隱患 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 前三季度 湖南 全省商品房屋竣工面積 萬(wàn)44 平方米，同比下降 %，降幅比上半年收窄 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，下降 %，降幅比上半年收窄 個(gè)百分點(diǎn)。全省共竣工住宅 182849 套，同比減少 5881 套，下降 %，降幅比上半年收窄 個(gè)百分點(diǎn)，其中， 144 平方米以上住宅竣工24885 套，下降 %。 商品房屋竣工面積下降可能影響房屋供給，在房市整體回暖，房?jī)r(jià)預(yù)期上漲的背景下，供給不足可能造成房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，從而出現(xiàn)投機(jī)機(jī)會(huì)和房產(chǎn)泡沫。 （ 五 ）湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的應(yīng)對(duì)策略 強(qiáng)化土地供 應(yīng)監(jiān)管 在供地環(huán)節(jié)中，