【導(dǎo)讀】開始進(jìn)入一個關(guān)鍵時期。一方面房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位越。受到各方面的關(guān)注。算出1991年以來各年浙江房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)Q)值(見圖1)。還是可以看出浙江房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在著周期性波動特點(diǎn)。產(chǎn)周期相比有獨(dú)特的波長。而我國的房地產(chǎn)周期波動時間大致是4-5. 在對圖形分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合浙江房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，周期長，也略長于朱格拉周期。一輪周期的繁榮階段后期，其后續(xù)發(fā)展值得關(guān)注。小，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入更為穩(wěn)定的增長過程。我們認(rèn)為20世紀(jì)90年代以來浙江房地產(chǎn)發(fā)展。分配的方式向個人轉(zhuǎn)移居住的權(quán)利。1992年和1993年，浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資額。續(xù)上漲%，平均價格已超過千元。浙江各項(xiàng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)仍呈上升態(tài)勢，但其增幅已逐年回落。而據(jù)建設(shè)部和國家企業(yè)調(diào)查總隊(duì)于1998年初聯(lián)合對。1998年、1999年和2020年浙江。商品房銷售價格也穩(wěn)步上漲，年均增幅為8%.左右，全省平。來，隨著住房信貸消費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)投資信貸政策進(jìn)一步寬松，長的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了超高速增長的狀態(tài)。

　　

【正文】 展?fàn)顩r看，美國、日本、英國房地產(chǎn)增加值占 GDP的比重分別達(dá)到 %、 %、 %。美國幾個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的州，房地產(chǎn)增加值占 CDP 比重更是高達(dá) 1415%， 2020年加里福尼州的房地產(chǎn)增加值就高達(dá) 2090億美元，占 CDP比重為%。相比之下， 2020年浙江房地產(chǎn)增加值為 ，占GDP 比重為 %。到 2020年，浙江房地產(chǎn)增加值達(dá)到 億元，比 2020年翻了一番多，但也只占到 GDP比重的 %。 因此，浙江較好的經(jīng)濟(jì)資源、社會基礎(chǔ)、需求空間和發(fā)展空間都將為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。 (二 )宏觀調(diào)控對供求的影響 目前，浙江商品房的空置量仍在正常空置范圍以內(nèi)。據(jù)省企調(diào)隊(duì)對杭、甬、嘉 277家三級及以上資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查， 2020年空置一年以上的商品房面 積為 ，只占竣工面積的 %，空置率基本處于合理區(qū)間。從這個意義上判斷，浙江房地產(chǎn)市場總體上還沒有出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。但是在近期，寧波、金華等一些地區(qū)出現(xiàn)了二手房市場“有價無市”、“有房無市”現(xiàn)象，杭州市電力局也統(tǒng)計(jì)出 1 季度 5 個老城區(qū)共有 7300多戶“空關(guān)房” (相當(dāng)于 8個桂花城的數(shù)量 )，尤其是 2020年 5 大量管理資料下載 26 月召開的省第 11 屆房博會除商品房均價繼續(xù)走高外，參觀人數(shù)、成交面積、成交金額等指標(biāo)均出現(xiàn)不同幅度下滑的事實(shí)，卻表明浙江房地產(chǎn)的供求面仍存在著結(jié)構(gòu)性矛盾：高價房“供大于求”，中低價房明顯“供不 應(yīng)求”。 從宏觀政策的調(diào)控來看，目前已出現(xiàn)減緩房地產(chǎn)投資增長，并使房地產(chǎn)供給、需求曲線收縮內(nèi)移的效應(yīng)：央行自去年 8月把銀行準(zhǔn)備金率由 6%調(diào)高到 7甲。后，今年 4月 25日再次上調(diào) 個百分點(diǎn)。同時將 2020年的貨幣政策預(yù)期調(diào)控目標(biāo)定為， M：和N，分別增長 17%左右，人民幣貸款增加 萬億元，并加強(qiáng)了對各大國有商業(yè)銀行分行貸款新增規(guī)模、存貸款比例的控制。而后國務(wù)院決定適當(dāng)提高房地產(chǎn)開發(fā) (不含經(jīng)濟(jì)適用房 )固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，將其由 20%及以上提高到 35%及以上。這些財(cái)政貨幣政策加上土地保護(hù)、市場 治理整頓等一系列措施的出臺，一方面，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本和資格要求，帶來開發(fā)商的又一輪“洗牌”。 2020 年 16 月，全省二級資質(zhì)及以上企業(yè)開發(fā)投資比重為 %，比一季度上升了 ，資金雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)凸顯規(guī)模優(yōu)勢。另一方面，政策面冷風(fēng)頻吹也對開發(fā)商投資和消費(fèi)者購房形成“雙重約束”，不僅壓制即期供給和需求，而且促使開發(fā)商和消費(fèi)者的信心和投資行為趨于理性，減弱了市場大幅波動的內(nèi)在動力。 大量管理資料下載 27 綜合上述分析，雖然目前浙江房地產(chǎn)市場仍存在一些不合理因素和泡沫成分，但總體還處于宏觀調(diào)控的有效范圍內(nèi)。 隨著今年以來一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，上半年浙江房地產(chǎn)投資增幅已開始回落：投資者和消費(fèi)者的心理預(yù)期也開始平穩(wěn)，目前多數(shù)處于觀望心態(tài)，投資需求和潛在需求得到一定抑制；商品房的供給會隨著土地投放量的增加、圈地現(xiàn)象的被查禁而在隨后的一、兩年出現(xiàn)增長，供不應(yīng)求的現(xiàn)象會逐步得到扭轉(zhuǎn)。房價也將基本結(jié)束普漲的局面，開始進(jìn)入“個股”分化的時代。因此從房地產(chǎn)周期來看，今后幾年浙江房地產(chǎn)的擴(kuò)散指數(shù)值會有所下降，意味著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將由繁榮的頂峰逐漸衰退。但浙江房地產(chǎn)市場從中長期來看，仍然具備穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。短期內(nèi)的調(diào)整，即通過 政策引導(dǎo)、市場規(guī)范、結(jié)構(gòu)調(diào)整和“去泡沫化”，逐步消除發(fā)展過程中的不合理因素，對處于過熱的浙江房地產(chǎn)市場來說，顯然更有利于其步入理性、成熟的新周期。 六、對當(dāng)前浙江房地產(chǎn)調(diào)控的幾點(diǎn)思路 國外的理論和實(shí)踐已經(jīng)表明：一般商品市場可以在完全競爭的條件下實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)，但房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，很容易產(chǎn)生市場失靈，完全依靠市場競爭解決不了問題，需要一個公平公正的政府對它實(shí)行強(qiáng)制性的宏觀調(diào)控。要用周期波動理論來審視和預(yù)測房地產(chǎn)態(tài)勢，目的是為了防 大量管理資料下載 28 范波動，適時地采取反周期波動的調(diào)控措 施，以消除或減輕波動。當(dāng)前，浙江房地產(chǎn)大體處于從繁榮階段向衰退階段的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，宏觀調(diào)控的目的就是要使這個過程平穩(wěn)一些，避免大幅度地衰退，減小周期振蕩幅度，并使衰退期盡可能縮短。否則如果調(diào)整過程中出現(xiàn)短時期的大起大落，將嚴(yán)重影響浙江房地產(chǎn)市場乃至整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度及前景。為此，在希望近期各級政府出臺的宏觀調(diào)控政策能真正得到有效落實(shí)的基礎(chǔ)上，我們再提出以下幾點(diǎn)建議： (一 )加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和預(yù)警力度 從日本房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)看，日本政府對土地緊缺、地價房價飛漲，沒有進(jìn)行有效的監(jiān)測和調(diào)控，其 結(jié)果是， 6大城市地價在 30 年間上漲了 ，不僅使攤?cè)氘a(chǎn)品成本的土地房屋費(fèi)不斷增大，國際市場競爭力明顯減弱，而且住宅造價居高不下，這是日本成為“經(jīng)濟(jì)大國、住房小國”的主要原因之一。因此，我們應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)信息的統(tǒng)計(jì)、處理和公示制度，建立和完善科學(xué)的預(yù)警與監(jiān)測體系。一方面，要定期公布當(dāng)?shù)厣唐贩块_發(fā)投資、新開工、竣工、銷售、空置等信息，為開發(fā)商提供市場供求信息，引導(dǎo)開發(fā)適銷對路的商品房。另一方面，通過信息披露、政策解釋和問題剖析，引導(dǎo)消費(fèi)投資趨向理性，普及公眾的風(fēng)險意識，促進(jìn)房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。 大量管理資料下載 29 (二 )實(shí) 施政府對供給和需求的“雙重干預(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展 當(dāng)前浙江房地產(chǎn)的主要矛盾是供求結(jié)構(gòu)問題，結(jié)構(gòu)的錯位導(dǎo)致供求失衡，進(jìn)而造成房價虛高。因此政府應(yīng)借助市場和行政力量對供求雙方進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，以促進(jìn)供求的有效性：一是嚴(yán)格執(zhí)行土地投放和閑置回收政策，建立土地供應(yīng)的中長期規(guī)劃，加強(qiáng)土地調(diào)控的科學(xué)性。二是發(fā)揮價格和稅收的杠桿作用，適當(dāng)控制別墅和高檔住宅的投資力度，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給。針對購置高檔住宅、第二套房現(xiàn)象，建議調(diào)整現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，降低開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負(fù)，將稅收政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向使用環(huán)節(jié) ，增大房地產(chǎn)的保有成本和交易成本，從而打擊囤積炒作行為，鼓勵占有者“房盡其用，地盡其利”，抑制被放大的過度需求。三是建立培育生態(tài)鏈的市場結(jié)構(gòu)，使我省一手房、二手房和租賃房市場相互作用、相得益彰。四是在“去泡沫化”的同時，通過增加居民收入、落實(shí)住房補(bǔ)貼、提供稅收優(yōu)惠、發(fā)展住房金融等方式，提高居民的購房能力，從供求兩方面降低房價收入比。 (三 )加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，為低收入居民提供住房保障 解決中低收入居民的住房問題，是國家或地區(qū)社會政策的重要組成部分。英國的住房政策就分為兩部分：市場交易政策和 面 大量管理資料下載 30 向低收入居民的住房保障政策。且發(fā)達(dá)國家一般都有專門的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)和相應(yīng)的資金投入。隨著浙江住房改革制度進(jìn)程加快，低收入居民的住房問題將日益突出。因此，有必要借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，同時密切結(jié)合我們的國情省情，建立完善浙江的住房保障制度。一是從指導(dǎo)思想上高度重視住房保障，把住房問題既作為經(jīng)濟(jì)政策，也作為社會政策的重要方面加以安排。二是通過法律形式，進(jìn)一步明確各級政府在住房保障問題上的職責(zé)，調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)并確定財(cái)政投入的資金比例。三是加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。按照發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，一般在住房嚴(yán)重短缺時期，政府直接建房方式有利 于刺激住宅供給，加快住房建設(shè)；當(dāng)住房供求關(guān)系比較緩和時，房租補(bǔ)貼方式則有利于減少保障資金支出，有利于市場對資源的優(yōu)化配置。而目前應(yīng)是浙江中低價住房明顯偏少的時期，因此應(yīng)適時加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。與此同時，加強(qiáng)對低收入居民住房需求的跟蹤研究，適當(dāng)提高經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，尤其在性能、質(zhì)量以及節(jié)能環(huán)保等方面。 作者：浙江省企業(yè)調(diào)查隊(duì)課題組 來源：《統(tǒng)計(jì)研究》 2020 年第 1 期