【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目總占地面積420萬平方米，總建面約。我們建議本項(xiàng)目老年公寓實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)，組團(tuán)排列，可按照4期來開發(fā)。配套可以根據(jù)我們項(xiàng)目進(jìn)程分批開發(fā)，但一期開發(fā)時(shí)老年公寓、服務(wù)中。心、敬老院、康復(fù)中心、活動(dòng)中心必須同步建設(shè)。約占地塊開發(fā)計(jì)劃的31％左右。人口老齡化提前達(dá)到高峰。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)狀態(tài)下進(jìn)入人口老齡化。在多重壓力下渡過人口老齡化階段。上海市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展過程。老年人口的不斷增加，引發(fā)了一系列社會(huì)問題。上海250萬老年人中有％較多的老年人想改變居住現(xiàn)狀。上海與太倉由史以來的地域情感逐漸加深。未來3年內(nèi)老年人將增加至少。截至2021年1月，上海市民政局、統(tǒng)計(jì)局公布的本市老人人口最新統(tǒng)計(jì)信。也就是說三個(gè)上海戶籍人口中有一位是老年人。后將進(jìn)一步提高。年人人均收入每年呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。而醫(yī)療費(fèi)用比重在升高，并成為第二大支出項(xiàng)目。樂等項(xiàng)所占比重明顯上升。上海老年人居住以獨(dú)居為主、以社區(qū)服務(wù)為依托，以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為

　　

【正文】 應(yīng)加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。老年人在室內(nèi)活動(dòng)路線必須暢通無阻。 2. 裝飾材料不求華麗 裝飾材料的選擇，應(yīng)協(xié)調(diào)配套，符合老年人的心情。注重簡(jiǎn)潔、典雅，不求華麗，例如墻面、地面除了 注意安全外要便于清洗。室內(nèi)裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩(wěn)重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍(lán)等。忌用紅、橙、黃，因?yàn)榧t色會(huì)引起心律加速，血壓升高，不利于健康。淺藍(lán)則給人以安寧感，適合減緩心律，消除緊張。淺米黃給人以溫馨感覺，有利于休息，消除疲勞。 3. 家具盡量減少棱角 家具應(yīng)從實(shí)用出發(fā)，宜少不宜多。家具外露部分應(yīng)盡量減少棱角，老人用的雙人床應(yīng)兩面上下，有條件的應(yīng)有手扶之處，床與沙發(fā)稍硬不宜過軟，沙發(fā)家具應(yīng)體現(xiàn)人體工程學(xué)，沙發(fā)不宜過 軟、過深和過矮，更不要坐下去站不起來。 室內(nèi)燈光應(yīng)有弱有強(qiáng)，夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁。因老年人視力衰退，寫字看書燈光應(yīng)強(qiáng)一些。室內(nèi)電燈開關(guān)安裝部位，夜間使用要方便。家用電器設(shè)備應(yīng)盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動(dòng)保溫功能。 43 房屋配套建筑特色 豎向交通上每棟建筑在中間連接部分設(shè)計(jì)一部電梯，衛(wèi)生間寬敞，便于輪椅的進(jìn)出。房屋通行上為無障礙設(shè)計(jì)是社區(qū)設(shè)計(jì)的最大的功能特點(diǎn)。連廊和戶外的公共空間也為老人的娛樂和交流提供了一個(gè)寬敞的環(huán)境。 44 五、老年住宅配套特點(diǎn) (一 ) 智能化配置 圍 繞人與自然親和的設(shè)計(jì)理念，將社區(qū)內(nèi)的建筑物以自由曲線的方式布局，集合道路設(shè)計(jì)，在社區(qū)內(nèi)形成建筑與環(huán)境和諧的布局構(gòu)成。 為了給老人提供最好的日照，所有建筑均為南北朝向，用水系將社區(qū)內(nèi)的建筑物連接，使得社區(qū)內(nèi)的建筑物之間形成自然連接 。 1. 紅外線保安系統(tǒng)、對(duì)講門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)等安防系統(tǒng)； 2. 每戶（間）設(shè)置無線呼救系統(tǒng)，內(nèi)部小總機(jī)； 3. 無線定位求助系統(tǒng) 4. 社區(qū)一卡通服務(wù)； 5. 防盜緊急救助系統(tǒng)（防盜門磁、紅外線報(bào)警裝置）、防火煙感系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警裝置； 6. 寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視； 7. 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 8. 社區(qū) 內(nèi)較為密集的定點(diǎn)設(shè)置 SOS 的緊急呼叫系統(tǒng)； 9. 考慮部分殘障人士的需求，設(shè)置盲道等通道； 10. 電子公告板（中、英雙語）、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng) 11. 車輛管理系統(tǒng)； 12. 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。 45 (二 ) 會(huì)所： 除了常規(guī)的 “洗衣中心、社區(qū)服務(wù)中心、醫(yī)療服務(wù)中心、家政服務(wù)中心等等之外，還應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)有： 1. “國際會(huì)議中心 ”：定期舉辦大型的國內(nèi)、國際性的各類研討會(huì)和活動(dòng)； 2. 多功能廳：滿足日常的觀看電影、唱歌、跳舞、晚會(huì)等； 3. “創(chuàng)業(yè)天地 ”：充分調(diào)動(dòng)老人參與社區(qū)管理的積極性，發(fā)揮老年人的專長，力爭(zhēng)滿足老人老有所為的心理； 4. “幼兒園 ”：滿足 “含飴弄孫 ”的心理需求，并方便共居者的子女教育； 5. 文體娛競(jìng)賽園地：滿足日常生活、文化、體育的活動(dòng)需求； 6. 以單元幢或組團(tuán)家長制組織：給予人們?cè)诔鞘兄械囊环N參與感與活動(dòng)力。 (三 ) 電梯： ? 電梯多采用醫(yī)院專用的長方形柜型電梯，方便擔(dān)架搭乘； ? 電梯按鍵上也會(huì)有普通位置的按鍵設(shè)置，也會(huì)增加為殘疾人或是行動(dòng)不方便的老人專門設(shè)置的電梯按鍵； ? 電梯播報(bào)的聲音也會(huì)比普通電梯大，以照顧聽力不是很好的老人。 (四 ) 商業(yè)： 以特色主題文化商業(yè)設(shè)施配合生活服務(wù)功能商業(yè)。除對(duì)一般居民外，需注入針對(duì)老年及 46 休閑、文化、觀光的特殊商業(yè)服務(wù)。 比如：當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)店、特色餐飲店、花鳥店、古董藝品、戲曲茶樓、醫(yī)療保健用品商店、特色服裝店，書店等。 (五 ) 配套： 養(yǎng)老、度假、居住、文化、休閑、娛樂、購物、學(xué)習(xí)、創(chuàng)業(yè)、健身于一體 一、生活配套設(shè)施： 超市、菜場(chǎng)、美容美發(fā)、洗衣房 二、服務(wù)設(shè)施： 醫(yī)療保健中心、餐飲、茶室等等 三、娛樂設(shè)施有： 閱覽室、多功能娛樂廳、棋牌室等 四、醫(yī)療保健設(shè)施： 診所、醫(yī)療室、醫(yī)療咨詢等 五、健身設(shè)施有： 室內(nèi)游泳池、健身房等 六、文化設(shè)施有 老年大學(xué)、藏書閣、書法繪畫廳等 (六 ) 老年 醫(yī)院及護(hù)理院 老年醫(yī)院 ：位于親和源護(hù)理大樓 13層，設(shè)門（急）診部、住院部。門診部設(shè)外科、內(nèi)科、耳鼻喉科、皮膚科、康復(fù)醫(yī)學(xué)科、中醫(yī)科、檢驗(yàn)科、醫(yī)學(xué)影像科、老年特色?？频取? 護(hù)理院 ：位于親和源護(hù)理大樓 411 層，共設(shè) 300 張床位，分甲等和乙等兩種床位。 (七 ) 生活機(jī)能配備 47 ? 清潔服務(wù)： ? 代購、代訂服務(wù)： ? 公寓的醫(yī)護(hù)人員定期上門為老年人做保健及健康檢查，小病及時(shí)醫(yī)療，大病及時(shí)送醫(yī)院治療； ? 寵物托管服務(wù)； ? 郵政收發(fā)、定時(shí)提醒等服務(wù)； ? 旅游活動(dòng)安排服務(wù) ? 健身培訓(xùn)、輔導(dǎo)及陪練 ? 日常醫(yī)療保健指導(dǎo) ? 花卉、盆景藝術(shù)指導(dǎo) ? 聯(lián)誼沙龍、互助小組 ? 其他為老年人提供的特殊服務(wù)。 通過系統(tǒng)全面的服務(wù)，為老年人的生活的方方面面提供保證，使老人能夠在老年公寓里享受剩余人生歲月的快樂。 48 六、老年住宅市場(chǎng)表現(xiàn) 樓盤 總套數(shù) 銷售率 房型面積 價(jià)格 孝賢坊 230 96% 6090 ㎡ （一房、兩房） 6000 元 /平方米 江南太陽城一、二期 1170 91% 92165 ㎡ （一房、兩房、三房） 3700 元 /平方米 親和源 838 / 60140 ㎡ （一房、 兩房） 3560 萬 （會(huì)員 制 ） ? 上海的嘉興江南太陽城， ? 2021 年 10 月將正式投入使用。一次性收取 10 萬元出租 20 年居住權(quán)、允許入住老人作為二房東出租公寓等吸引上海人前往置業(yè)。 ? 江南太陽城三期“濱河御座” 10 月 2 日開盤，首批房源公開當(dāng)天認(rèn)購 80％ ? 三期主力房源 69㎡一房、 91㎡兩房、 109㎡三房 ? 目前 70％的業(yè)主都是上海購房者。 ? 孝賢坊 ? 該項(xiàng)目目前已經(jīng)基本售完 ? 最后一批小高層于 2021 年 1 月推出 ? 公寓房 5673 平方米一房、 7489 平方米兩房 ? 目前 90％的購房者是上?？蛻? ? 親和源 ? 目 前尚未開園已售出接近 40 張會(huì)員卡 ? 60－ 80 平方米一房、 100140 平方米兩房 49 七 、 國際市場(chǎng)中的老年公寓 （一）、綜述 在歐美一些國家，適合老年人居住的建筑大體分為四類： ? 老年住宅：主要供健康或基本健康的老人居住，他們生活基本可以自理，僅需少量服務(wù)； ? 老年公寓：除上述老年住宅對(duì)象外，還包括體弱或生活自理能力較差，要求根據(jù)需要提供補(bǔ)充性服務(wù)的老人居住； ? 養(yǎng)老院：供高齡老人或體弱多病、生活基本不能自理、需大量生活照料服務(wù)的老人居住； ? 護(hù)理院、老年病醫(yī)院：供體力或智力缺陷需提供生活照料、護(hù)理或治病的老人居 住。 老年公寓是介于老人住宅與養(yǎng)老院中間的一種居所，它既可使老人有獨(dú)立的居住單元，保持家庭氣氛，又可獲得各種較好的社會(huì)服務(wù)，有利于居家安度晚年。而不需在身體還較為健康、年齡又不太高時(shí)進(jìn)入過集體生活的養(yǎng)老院，在那里生活全由他人安排，許多人對(duì)這種生活單調(diào)、缺少樂趣的制度性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不感興趣。而老年公寓卻深受老年人歡迎。 西方國家，老年公寓已逐步取代了部分傳統(tǒng)的養(yǎng)老院。如丹麥，盡管人口結(jié)構(gòu)日趨老齡化，但從 1998年起就再也沒建過一座養(yǎng)老院。具有 老年王國 之稱的瑞典，專為老年人建造配有若干公用服務(wù)設(shè)施的公寓或住宅 。美國先于我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，近十多年來大量興建的老年社區(qū)就非常值得我們關(guān)注。美國的老年社區(qū)或公寓十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會(huì)興辦，美國政府則給予部分津貼。在美國環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)一般都坐落于大城市的郊外，大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，社區(qū)中包括各種專門為老年人服務(wù)的配套設(shè)施，形成老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地?，F(xiàn)在許多美國老人們更愿意居住在家一樣環(huán)境下的有各種服務(wù)設(shè)施的輔助生活區(qū)或各種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 50%的 85歲或以上的老人期望住養(yǎng)老設(shè)施 。 在西方各國的 老年公寓，老人們住在獨(dú)立的套間，設(shè)有臥室、起居室、儲(chǔ)藏室、洗浴設(shè)備和小廚房。 老人可攜帶自己喜愛的家具，購置洗衣機(jī)、烘干機(jī)。每戶設(shè)緊急呼救系統(tǒng)。各層面設(shè)老人活動(dòng)室或整個(gè)公寓樓分設(shè)娛樂室、健身房、閱覽室、會(huì)客室等，并設(shè)醫(yī)務(wù)室、 50 監(jiān)護(hù)室及招待客房。公寓服務(wù)人員負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生、維修設(shè)備，也可根據(jù)需要送餐到戶。輔助設(shè)施有小商場(chǎng)、郵電所、銀行、車庫等。高層公寓設(shè)有電梯，電梯內(nèi)有椅子供老人休息。檔次較高的老年公寓還有游泳池、保齡球及室外草坪、噴泉等。 西方國家的社會(huì)風(fēng)俗，不主張父母與成年子女住在一起。子女年滿 18歲，就應(yīng)該獨(dú) 立。英國甚至有法律規(guī)定，子女結(jié)婚后仍然與父母住在一起的，就是無家可歸者，是 不合法 的行為。這就造成西方國家的老年人一般不會(huì)同子女住在一起，這間接促進(jìn)了老年公寓產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （二）、 國外老年公寓設(shè)計(jì)理念： 1. 突出 “ 自由 ” 的感受，滿足老人對(duì)自由感的要求； 2. 考慮老人可以繼續(xù)在家中參與工作； 3. 用積極、年輕的方法對(duì)待年齡； 4. 隨著生活質(zhì)量的提高和醫(yī)療條件的改善，關(guān)注老年人在生理和心理方面的健康狀況； 5. 對(duì)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展； 6. 有度假及護(hù)理功能的老年公寓； 7. 可以有多處居所，方便外出旅游 國 家 產(chǎn) 品 特 點(diǎn) 借鑒之處 美 國 建筑規(guī)模大， 有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過 80種以上 。代表樓盤：太陽城中心 、 鳳凰城 。 完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分 日 本 日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活 (二代居 )的住宅產(chǎn)品。 代表樓盤： 港北新城 。 老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi) ， 突出自助自理 。 國家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓 建筑元素的集合處 51 國 家 產(chǎn) 品 特 點(diǎn) 借鑒之處 歐 洲 中。建筑將三種元素結(jié)合 在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。 代表樓盤： 荷蘭弗萊德利克斯堡老年人 公寓。 理，讓 老年公寓不顯孤獨(dú) 。 新加坡 一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。 住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的特殊化考慮。 在設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)師會(huì)根據(jù)老年人對(duì)設(shè)施的多樣化要求提供現(xiàn)代化的配套設(shè)施，滿足老年人日常生活和個(gè)人護(hù)理的需要，在某種意義上，生活環(huán)境的設(shè)計(jì)非常重要，應(yīng)該與設(shè)計(jì)方案融為一體。同時(shí)，也應(yīng)考慮到設(shè)計(jì)發(fā)揮老人余熱的環(huán)境，鼓勵(lì)老人充分發(fā)揮 自己的余熱，使其盡享每天生活的樂趣。 52 第三部分 產(chǎn)品定位建議 53 一、產(chǎn)品用地 分析 地塊概貌 本地塊處于太倉與上海寶山區(qū)交界處，毗鄰瀏河入江口。地塊目前是處于原始未開發(fā)狀態(tài)，地塊由農(nóng)田和村舍組成。地塊沿江堤平鋪，地塊有一定的高差起伏。地塊東臨上海寶山、西臨瀏河新鎮(zhèn)、西北是瀏河入江處 。 地塊區(qū)屬 本地塊在行政區(qū)域上屬于江蘇太倉瀏河的新鎮(zhèn)，新鎮(zhèn)現(xiàn)有居住人口較少，大部分當(dāng)?shù)厝丝诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍是上海區(qū)域，較少的居住人口使的本地塊的人氣淡薄。地塊與區(qū)域與上海偶明顯界限 ，目前瀏河與上海之間有收費(fèi)站加以明確分割，這在一定程度上影響了兩個(gè)區(qū)域的交流互動(dòng)。本地塊面積較大，橫跨瀏河與寶山區(qū)，這在區(qū)屬上有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。本地塊大區(qū)屬上屬于上海都市圈，房產(chǎn)市場(chǎng)完全受上海輻射。 54 地塊資源 外部區(qū)域 —— 有長江和瀏河的天然水資源優(yōu)勢(shì)，寬闊的江面為地塊提供了豐富的水文化資源。地塊毗鄰上海寶山區(qū)，寶山是上海的工業(yè)區(qū)，各種工礦企業(yè)林立，這些企業(yè)即為區(qū)域提供了客戶資源，同時(shí)又對(duì)區(qū)域的環(huán)境造成了一定的污染。寶山區(qū)有國內(nèi)著名的美蘭湖高爾夫球場(chǎng)（這對(duì)一些高端客群有較強(qiáng)的吸引力，同時(shí)也提升了區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值 ）。 外部資源可以總結(jié)為：長江瀏河、高爾夫球場(chǎng)、大量企業(yè)、上海都市圈！ 內(nèi)部資源 —— 地塊內(nèi)河道縱橫、天然植被豐富。地塊高低起伏。鄭和紀(jì)念館、水壩、小橋流水、村舍、樹林等