某商住項(xiàng)目策劃方案-資料下載頁(yè)
2025-02-27 06:36本頁(yè)面
【正文】 17 自己的專(zhuān)業(yè)招商管理公司的核運(yùn)作。招商總體考核按照 67%租金水平，分階段考核招商目標(biāo)，不足部分貼租給投資客，發(fā)展商需要給予招商管理公司額外運(yùn)營(yíng)用。需要包租的對(duì)象主要針對(duì)純投資客， 2年內(nèi)。 階 段 目 標(biāo) 開(kāi)盤(pán)前主力店招商 招商達(dá)成目標(biāo)行業(yè)主力店意向性客戶(hù)合作數(shù)量不低于 10 家，其中包含但不限于品牌餐飲娛樂(lè)業(yè) 2 家、品牌服飾業(yè) 4 家、品牌家居飾品業(yè) 1 家、茶葉經(jīng)銷(xiāo)及品牌茶館 2 家、品牌連鎖藥店 1 家、 開(kāi)盤(pán)至交房前全面招商 完成 90%以上的商鋪招商 開(kāi)業(yè)籌備期至開(kāi)業(yè) 所有簽約租賃戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修開(kāi)業(yè) 試營(yíng)業(yè)期及后續(xù)經(jīng)營(yíng)期 完成商鋪的招商，并持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)品和商戶(hù)調(diào)整的，第二年，進(jìn)行整體性的大調(diào)整招商工作 方案 B： 引進(jìn)招商資源，按量付費(fèi) 由專(zhuān)業(yè)招商團(tuán)隊(duì) 運(yùn)用自身網(wǎng)絡(luò)資源代為主要引進(jìn)主力品牌店，凡引進(jìn)成功均給予其 23個(gè)月的租金收益（按照售價(jià)的 8%水平測(cè)算），前期額外有一筆成本費(fèi)用，雙方約定階段性目標(biāo)。 方案 C： 整體包租 3年 整體招租， 即引入 一家專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)公司，開(kāi)發(fā)商向其一次性收取整體個(gè)項(xiàng)目的年 租金，由其分別對(duì)目標(biāo)行業(yè)客戶(hù)招商?？晒?jié)約時(shí)間和成本。建議第一年以房?jī)r(jià)的 5%定年租金、第二年以房?jī)r(jià)的 6%定年租金 ， 第三年 8%以上的租金水平招租。 包租商在簽約后即向開(kāi)發(fā)商支付不低于第一年租金總額 30%以上的定金，交房付全部租金。 此方案適用于投資客，可把具體自營(yíng)客剝離，但管理時(shí)統(tǒng)一管理。 前兩年限定包租方最高平均 轉(zhuǎn) 租 租 金 水平 不超過(guò) 8%，按照 8%租金核算， 不足部分的租金發(fā)展商貼租 ，貼租時(shí)限兩年 。 ２、 招商及經(jīng)營(yíng)管理對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)性承諾 ? 統(tǒng)一業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)管理格局 。 確保商圈按照正常的良性的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，加速商圈成熟程度，也為投資客負(fù)責(zé)； 需要在招商之前簽定《商圈經(jīng)營(yíng)管理公約》， 最大程度實(shí)現(xiàn)各自營(yíng)戶(hù)、投資客在意識(shí)上的高度認(rèn)同及招商方向上的引導(dǎo)。 ? 代租 代管 ２年 。 針對(duì)需要代租的業(yè)主， 招商之前即簽定《代租代管合同》，租金回報(bào)按照７ ％計(jì)算，商 整合營(yíng)銷(xiāo)策劃案 18 戶(hù)由發(fā)展商管理公司或招租團(tuán)隊(duì)代為確定，具體租金協(xié)議由業(yè)主與商戶(hù)簽定，催租、管理等有管理公司代為負(fù)責(zé)。 ２年以后租金上調(diào)、商圈大格局確定，就可以交給商戶(hù)了。 ? 交房以后帶租約銷(xiāo)售。 針對(duì)尾盤(pán)部分，招商開(kāi)始，帶租約銷(xiāo)售。 四、 推廣系統(tǒng) ３、 廣告價(jià)值系統(tǒng) １） 廣告主題 ? ＬＯＧＯ語(yǔ) —— 產(chǎn)品定位語(yǔ) 城市經(jīng)濟(jì)引擎， 復(fù)合式創(chuàng)意商圈 ? 廣告語(yǔ) 在人最多的地方，世代賺錢(qián) ２） 核心賣(mài)點(diǎn)提煉 ? 市 城心 經(jīng)濟(jì)圈形成， 城心聚集魅力煥發(fā) ，未來(lái)人氣最足的地方 ； ? 顛覆傳統(tǒng)的現(xiàn)代商圈格局，視覺(jué)、消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、體驗(yàn)焦點(diǎn)， 市 地區(qū)消費(fèi)中心圈； ? 多業(yè)態(tài)圈內(nèi)多層次疊加 互補(bǔ) ， 商氣充足，消費(fèi) 體驗(yàn)生活場(chǎng)，最大程度吸納 多層次 人群，刺激消費(fèi)， 復(fù)合 消費(fèi)； ? 完美的規(guī)劃格局， 所有街鋪 最佳的人流導(dǎo)向設(shè)計(jì) ，上下左右前后人流四溢 ； ? 超級(jí)聚客主力店 確定 進(jìn)駐，商圈未來(lái)旺盛的人氣格局鐵定，氣勢(shì)無(wú)匹； ? 城市經(jīng)濟(jì)引擎 ， 市 城市形象工程，政府高度重視、支持； ? 招商與銷(xiāo)售同步，凡投資客愿意者，代租代管兩年， 確保規(guī)劃大格局正常運(yùn)行，兩年以后交到業(yè)主手上是成熟的鋪面。 ? 市 城內(nèi)最滾燙的一個(gè)商圈，永續(xù)經(jīng)營(yíng)理念貫穿項(xiàng)目定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)全程，鋪養(yǎng)三代的概念成立，并且確實(shí)可行，保險(xiǎn)。 ? 最珍稀的商圈內(nèi)， 實(shí)現(xiàn)低總價(jià)、低首付強(qiáng)占 金 攤位， ８萬(wàn)元起一個(gè)鋪， 中小投資者行動(dòng)起來(lái) ，這里是誕生個(gè)體小老板的搖籃。 ? 發(fā)展商專(zhuān)業(yè)商業(yè)操作團(tuán)隊(duì)，給廣大中小投資者一個(gè)穩(wěn)定、成熟、低風(fēng)險(xiǎn)賺錢(qián)的平臺(tái)。 ４、 推廣思路 整合營(yíng)銷(xiāo)策劃案 19 １） 基本思路 ? 推廣范圍 以 市 地區(qū)為主傳 播場(chǎng)，對(duì)經(jīng)營(yíng)客、投資客同等訴求，理性為主，感性煽情的做法。 ? 核心內(nèi)容 告之 Ａ、地域優(yōu)勢(shì) Ｂ、站在商圈的高度、城市經(jīng)濟(jì)的高度撥樓盤(pán)的無(wú)可比擬的氣勢(shì) Ｃ、產(chǎn)品本身的規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ，營(yíng)造稀缺性，價(jià)值感 Ｄ、 說(shuō)明商鋪是一種投資方式 ，適合中小投資者 Ｅ、 投資分析 Ｆ、 為未來(lái)投資客經(jīng)營(yíng)及未來(lái)商圈經(jīng)營(yíng)考慮 的招商及經(jīng)營(yíng)格局搭建 ? 階段性宣傳載體 階段性 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 推廣主要載體 內(nèi)容 細(xì)節(jié) 準(zhǔn)備期 售樓處開(kāi)始前三天 派單 掃街 、形象報(bào)版出街 綜合、形象 單頁(yè)上設(shè)禮品領(lǐng)取，每單登記 蓄水期 售樓處交接后三天至開(kāi)盤(pán)前三天 Ａ、報(bào)版三 周每周兩次 Ｂ、電視信息 Ｃ、外賣(mài)場(chǎng)活動(dòng) 、節(jié)日促銷(xiāo)活動(dòng) Ｄ、記者招待會(huì) 、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) Ｅ、戶(hù)外 綜合信息 ，實(shí)效信息 現(xiàn)場(chǎng)保持熱度 開(kāi)盤(pán)前后 開(kāi)盤(pán)前后三天 報(bào)版、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、口碑渠道 針對(duì)性實(shí)效宣傳 熱賣(mài)場(chǎng) 封頂前后 前后一個(gè)月內(nèi) 招商登記開(kāi)始 招商帶銷(xiāo)售 交房前后 前后一個(gè)月 大規(guī)模招商活動(dòng)開(kāi)始 招商掃尾盤(pán) 開(kāi)業(yè)前后 前一個(gè)月后三個(gè)月 密集的活動(dòng)宣傳 活動(dòng)、促銷(xiāo)熱場(chǎng) ２） 現(xiàn)場(chǎng)包裝 內(nèi)容 元素 ? 產(chǎn)品形象 ? 產(chǎn)品主要賣(mài)點(diǎn)：含主力店 ? 招商措施提前公布，奠定投資客信心 整合營(yíng)銷(xiāo)策劃案 20 ? 蓄水規(guī)則：含普通小定客戶(hù)與ＶＩＰ大客戶(hù)的區(qū) 別 五、 營(yíng)銷(xiāo)推廣 資源 控制表 分類(lèi) 工作內(nèi)容 時(shí)間進(jìn)度 責(zé)任人 工程類(lèi) 圖紙齊全 前 交房標(biāo)準(zhǔn) 前 工程進(jìn)度表提供 前 正式開(kāi)工 證照類(lèi) 5 證 開(kāi)盤(pán)前 5 天 銷(xiāo)售類(lèi) 明確各部門(mén)與銷(xiāo)售部進(jìn)行工作對(duì)接的負(fù)責(zé)人 培訓(xùn) 前 各合作單位名單：如設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理等 前 銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備 前 按揭銀行確定 前 配套項(xiàng)目及費(fèi)用 前 產(chǎn)權(quán)登記辦理及費(fèi)用 前 售樓處到位 模型 推廣類(lèi) 基本道具 前 單頁(yè)及 DM、樓書(shū)等宣傳資料到位 前 外賣(mài)場(chǎng) ～ 記者會(huì)加熱 前 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 前 開(kāi)盤(pán) 10 月中旬 六、 宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算 (略 )
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