【正文】 ，便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。建設(shè)目標(biāo)：建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán) 境優(yōu)美的 21 世紀(jì)現(xiàn)代化居住區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有 環(huán)境，改善人文景 觀。符合土地利用 規(guī)劃要求，占地規(guī)模較為合理。三 、征 地 拆 遷 及 移 民 安 置 分 析本項目用地范圍不涉及征地拆遷。第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析一 、環(huán) 境 和 生 態(tài) 現(xiàn) 狀 分 析（一）自然環(huán)境條件地形、地貌沈陽市沈北新區(qū)位于沈陽市東北部，地形平坦開闊。整體地勢呈南高北低，地面坡度為百分之一。地貌有洪積、沖積扇平原、扇 緣洼地和河流沖 積平原三種類型，地帶性土壤為褐土與潮土。 氣候、氣象 沈陽市沈北新區(qū)屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，降水集中，風(fēng)向有明顯的季節(jié)變化。夏季受偏南氣流的影響，盛行大陸熱低 壓多陰雨天氣，平均 風(fēng)速 米/ 秒。冬季寒冷干燥多西北風(fēng)。春秋季多東南風(fēng)，晴朗少雨，冷暖適宜，光照充足。植被及生物多樣性項目所在區(qū)域內(nèi)的地表全部被人工地表所取代，道路兩側(cè)及居民區(qū)內(nèi)種植有綠化植物，以槐、楊、柳為主，居民生活及企事業(yè)單位的工作是當(dāng)?shù)氐纳锷姹憩F(xiàn)形式，生物結(jié)構(gòu)單一。（二）生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀根據(jù)對項目所在地的現(xiàn)場調(diào)查表明，項目所在地周圍主要為居民居住用地，現(xiàn)有植被主要為喬木、灌木、草坪。 場地周圍雨水、污水市政管道排放，生活垃圾定點堆置，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量很高。二 、生 態(tài) 環(huán) 境 影 響 分 析本項目對環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在項目在施工期間，施工噪音及施工過程中粉塵、廢水和固體廢棄物對周圍居民、 單位和環(huán)境造成影響。（一）生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀依據(jù)本工程特點，現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，施工期間 內(nèi)燃機械和車輛尾氣污染。（二）施工聲污染施工噪聲污染主要來自各種打樁、吊裝設(shè)備、混凝土拌、道路施工等，聲功率幾乎都在 100Db(A)以上。（三）水污染主要為生活污水和施工過程中的土方階段降排水、沖車水、混凝土養(yǎng)護水及路面清洗水。施工活動產(chǎn)生的污水主要污染物為泥沙懸浮顆粒和礦物油；生活污水含有較大量的有機物和懸浮物。 （四）固體廢物污染本項目施工期間產(chǎn)生的固體物主要為建筑垃圾、施工及挖土方產(chǎn)生的棄土、裝修垃圾及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。建成使用后主要是生活垃圾。三 、生 態(tài) 環(huán) 境 保 護 措 施本項目建設(shè)內(nèi)容為住宅用房，非工業(yè)性項目，因此， 項目無特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃圾、噪音、煙氣，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較小。從環(huán)境影響上看，項目建設(shè)是可行的，同時，項目在建設(shè)過程中或建成后的使用中，仍將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護措施：雨水、污水：項目排出的污水主要來源于生活污水，生活污水的種類有洗浴污水、辦公區(qū)生活用水、沖廁水，其排水特點為 BOB5/COD 較高，還含有一定量的陰離子合成洗滌劑。 為保證項目排入城市下水道的水中污染物達到《沈陽市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》，項目排水?dāng)M采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再行排放，對排放出的含油污水，選用有相當(dāng) 處理能力的隔油池處理后排除。項目路面多為鋪裝路面和綠地，除雨水沖刷路面后有一定的雜物外，排入雨水溝的雨水不會含有大量的有害物質(zhì)。生活垃圾處理。生活垃圾將納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，并到管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾桶運輸， 由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理場和垃圾消納場處理。噪音治理。建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤 ，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污 染，同 時車輛應(yīng)限速行駛。地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。本項目建成后主要噪聲來自建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備。擬采用措施為：選用低噪音 設(shè)備、 對較大噪音源采取隔音措施、建筑裝修首先選用隔音、吸音材料。 煙氣治理。本項目產(chǎn)生的煙氣主要為廚房烹飪油煙氣和地下停車場排放的汽車尾氣。廚房烹飪油煙氣可通過 吸排油煙機將油氣分離后經(jīng)專用煙道引到樓頂部排入空中；地下停車場排放的廢氣利用地下室強制通風(fēng)將尾氣排至室外，保證停車場的空氣中尾氣含量不超標(biāo)。施工期間環(huán)境保護。項目在施工過程中，機械 設(shè)備 噪音及施工過程中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成一定影響。 項目建設(shè)過程中的施工噪音將按環(huán)境保護部門的規(guī)定嚴(yán)加控制，合理安排混凝土振動 棒、 電鋸等噪音較大的設(shè)備 的使用時間和場所，減少 對周圍單位和居民正常工作和休息的影響。對粉塵進行噴水降塵處理，嚴(yán)格執(zhí)行沈陽市有關(guān)施工管理規(guī)定，把施工期間對周 邊環(huán)境的不利影響降到最低。四 、地 質(zhì) 災(zāi) 害 影 響 分 析本項目用地已聘請專業(yè)機構(gòu)進行地質(zhì)勘察，本項目地塊適合進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。五 、特 殊 環(huán) 境 影 響本項目用地范圍內(nèi)無文物古跡。第七章 經(jīng)濟影響分析、 經(jīng) 濟 費 用 效 益 分 析（一）投資估算 根據(jù)我 們對 目前沈陽市房地 產(chǎn)開發(fā)成本調(diào)查等有關(guān)資 料，經(jīng)測算，對于 100%出售的情況，項目總投資為 億元。包括直接費 億元， 間接費 億元。表 71：項目投資成本費用估算匯總表　擬建建筑面 積( 平方米) 占地面積( 平方米) 　　 住宅面積( 平方米) 商業(yè)面積( 平方米) 地下面積(平方米) 編碼 工程項目（費用）名稱計量單位 工程量 單價或 費率 造價或費用(元) 計算公式或說明1. 一、征地費 　 　 　 　11 土地登記費 平方米 按土地面積 元/平方米12土地出讓金（NG04001） 平方米 276 元/平方米13土地出讓金（NG04005） 平方米 450 元/平方米13 契稅 元 4% [（12)+(13）]*4%2.二、斟察設(shè)計和前期費 　 　 　 　21購圖費及勘查丈量費 平方米 按土地面積 元/平方米22 控詳設(shè)計 平方米 按土地面積 元/平方米23 地質(zhì)勘察費 平方米 按 元/平米（建筑面積）24 建筑設(shè)計費 平方米 按 元/平米（建筑面積）25 市政配套費 平方米 90 90 元/平米（建筑面積）26 綜合管網(wǎng)設(shè)計費 平方米 1 按 1 元/平米（建筑面積）27 人防工程質(zhì)檢費 平方米 按 元/平米（人防面積）28 人員掩體設(shè)計費 平方米 　 　 　 按 20 元/平米（人防掩體面積）29 供電、 給 排水、煤氣、采暖等設(shè)計費 元、 ‰ 按建筑安裝工程費‰計算210 文物勘探費 平方米 5 按土地面積 5 元/平方米211 規(guī)劃定位放線費 棟 2300 2300 元/棟，48 棟212 施工圖審查費 平方米 1 按 1 元/平米（建筑面積）213 臨時施工用電 平方米 　214 臨時施工用水 平方米 按 元/平米（建筑面積）215 招標(biāo)費 平方米 按 元/平米（建筑面積）216 監(jiān)理費 平方米 5 按 5 元/平米（建筑面積）217 質(zhì)量監(jiān)督費 平方米 按 元/平方米（建 筑面積）218 工程保險費 元、 ‰ 3 按工程造價的 3‰計算219 可行性研究費 元 按 元/平米（建筑面積）3. 三、建筑安裝工程費 　 　 　 　31 建筑安裝工程（住宅） 平方米 1050 按 1050 元/平方米計算32建筑安裝工程（商業(yè)）平方米 950 按 950 元/平方米計算33 建筑安裝工程（地下） 平方米 1100 按 1100 元/平方米計算4.四、園區(qū)配套建設(shè)費 　 　 　 　41園區(qū)內(nèi)水、暖、電等建設(shè)費(含中水系統(tǒng)) 平方米 200 按 200 元/平米（建筑面積）42園區(qū)內(nèi)道路、綠化、園林小品等建設(shè)費 平方米 50 按 50 元/平米（建筑面積）ZJF 直接費 　 　 　 1.+2.+3.+ 4 項 的和5. 五、管理費 　 　 　 　51 建設(shè)管理費 元、% 3 直接費的 3%52 銷售管理費 元、% 2 直接費的 2%6.六、稅費 及后期各項費 　 　 　 　61 環(huán)保測評費 平方米 1 按土地面積 1 元/平方米62 配套工程質(zhì)量委托費 元、 ‰ 按配套建設(shè)費 ‰63 產(chǎn)權(quán)面積測量費 平方米 按 7. 七、不可預(yù)見費 　 　 　 　71不可預(yù)見費（按直接費計） 元、% 3 直接費的 3%JJF 間接費 　 　 　 5.+6.+7.+ 4 項 的和ZZJ 總成本（住宅） 　 　 　 　 、 行 業(yè) 影 響 分 析抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2022 年以來，我市房屋 銷售價格指數(shù)各月漲幅平穩(wěn)，波 動不大。新建商品房價格小幅上漲。新建商品房價格漲幅繼續(xù)上漲，二手房價格 漲幅穩(wěn)定。 統(tǒng)計顯示：上半年，我市新建商品房價格總指數(shù)累計為 %，比上年同期提高 1 個百分點，其中住宅類價格指數(shù)累計為 %，比上年同 期提高 個百分點；二手住宅類價格指數(shù)累計為 %，比上年同期提高 3 個百分點。 普通住宅價格漲幅超過高檔住宅。上半年，我市新建住宅中，普通住宅價格指數(shù)累計為 110 %，超過高檔住宅 個百分點。 15 月，我市普通住宅價格指數(shù)累計為 %。各當(dāng)月指數(shù)分別為 %、%、%。盡管目前普通住宅價格已處高位，但在需求刺激下，仍不斷走高。、 區(qū) 域 經(jīng) 濟 影 響 評 價項目位于沈陽市沈北新區(qū)，**街與沈新路的交匯處，2022 年上半年至下半年，本區(qū)域在售樓盤對沈陽市房地產(chǎn)市場具有一定的影響力，不論是從房屋的品質(zhì)、開發(fā)商實力，以及區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)施和住宅消費群的檔次以及未來發(fā)展趨向都具有一定的代表性。分析其原因主要表現(xiàn)在以下三點：首先：開發(fā)商的實力以及品牌運作；其次：項目的規(guī)模優(yōu)勢以及集群效應(yīng)；第三：市場的支持，本區(qū)域的樓盤品質(zhì)、便捷交通、高性價比等都得到了沈陽市中 等收入以及投資客們的認(rèn)同，市 場上本區(qū)域的樓盤銷售一直保持良好勢頭。因此本項目在建筑規(guī)劃以及建筑品質(zhì)上必須力求要提升檔次，一方面可以面對即將與本項目同步銷售的較大樓盤的競爭，另一方面也是提高開發(fā)商自身形象所必需的。 第八章 社會影響分析一 、社 會 影 響 效 果 分 析改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域品質(zhì)隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用，隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視 居住的質(zhì)量，居住的 環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為沈陽市居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然 環(huán)境帶 來了巨大的改善。本項目周邊的高綠化率將會吸引較多二次置業(yè)和收入較高居民前來購買。 除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會 帶來大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建 設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進 行維護， 這就給許多物業(yè) 公司提供了機會。可 見，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會?？蓾M足區(qū)域內(nèi)住宅用房需求通過市場調(diào)查，沈北新區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)特征明顯，住宅項目銷售狀況良好。隨著沈陽市住宅土地政策的不斷出臺，住宅需求必將不斷升溫。本項目的市場前景十分樂觀。實施本項目，有助于當(dāng)?shù)厣鐣姆€(wěn)定與經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展，受當(dāng)?shù)卣途用裰С?。項目的建設(shè)與實施不會對當(dāng)?shù)鼐用竦纳町a(chǎn)生負(fù)面影響，不會對當(dāng)?shù)亟煌ā?環(huán)境產(chǎn)生破壞作用。表 8－1： 社會影響分析表序號社會因素影響的范圍及程度 可能出現(xiàn)的 不利后果 措施建 議1對當(dāng)?shù)鼐用穹峙浜褪杖氲挠绊憣Υ龠M區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響，可普遍增加當(dāng)?shù)鼐用袷杖?，不存在擴大貧富差距的 問題。 無2對當(dāng)?shù)鼐用裆钏降挠绊?改善居住條件，解決采空區(qū)居民的住房安置問題，提高生活水平。 無 3 對當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)的影響 將帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機會 。 無4 對利益相關(guān)群體影響 本項目用地，現(xiàn)有住戶385戶，現(xiàn)住房需要拆除，搬遷戶從老房屋搬到新房屋后有了更好的居住條件，生活標(biāo)準(zhǔn)也有了提高。無5 對婦女、老**兒童等弱勢群體的影響 項目實施可帶動醫(yī)療、教育、文化以及娛樂設(shè)施的建設(shè)，對婦女、老**兒童均帶來積極的影響。 無6對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生和其他社會發(fā)展目標(biāo)的影響可以帶動當(dāng)?shù)匚幕?、教育、醫(yī)療衛(wèi)生和其他相關(guān)社會公共福利設(shè)施的快速發(fā)展，有利于在一定程度上提高當(dāng)?shù)厝嗣竦?