【正文】 道進行保溫，以減少熱損失。同 時為運行管理、節(jié)能管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。供水采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。C、采用低損耗節(jié)能干式變壓 器,選擇合理的變壓器容量 ,使其達到經(jīng)濟運行(負荷率65%80%), 減少電能損耗和 圍護工作量D、合理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗,配電線路采用單相供電時，考慮三相平衡。本項目的窗墻比為 。（四）單位建筑面積綜合能耗和總能耗分析本項目用能總量為 噸標準煤/年，其中年需電能 萬千瓦時/ 年（折標煤量為 噸標準煤/年），年需燃氣量 為 萬立方米 /年（折標煤量為 噸標準煤/ 年）。屋頂水箱間內(nèi)設(shè)有 12m3 消防水箱及消防穩(wěn)壓設(shè)備 ，可滿足本工程的室內(nèi)消防用水水量及水壓要求。供水：給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根 DN200 進水管，并在建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀布置。選用性能較高的變頻水泵供水。管材采用焊接或電熔連接管道，以防漏水。同時， “剩余水壓”過高的用水點將產(chǎn)生超壓出流，而某些用水點 則可能出現(xiàn)“斷流”現(xiàn)象。（二）水資源節(jié)約措施根據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB500152022 ），《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GB500132022）選取給水用水定額。為促進土地資源的資本化，政府主導型土地 儲備機制的建立和運作成為必然。隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)聚集狀況將最終促進一批全國性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這 些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開 發(fā)理念將對中國城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。三 、行 業(yè) 準 入 分 析根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī) 定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當具備下列條件：有 100 萬元以上的注冊資本；有 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況， 對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。（六）一級土地市場土地供應(yīng)量分析沈陽市市本級 2022 年土地供應(yīng)總量為 公頃，2022 年為 公頃，2022 年供應(yīng)量達到了 公頃；2022 年土地實際供應(yīng)總量為 公頃，2022 年為 670 公頃。配合 “9070”政策，此政策意在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，使其偏向中小戶型供應(yīng)，保證中低收入人群利益。該《標準》是招、拍、掛政策的擴展和延伸，也進一步抬升了整體地價水平。住宅建設(shè)規(guī)劃《沈陽市住房建設(shè)規(guī)劃（20222022 年）》的重點是切實加強經(jīng)濟適用住房和廉租住房等保障性住房建設(shè)，優(yōu)先保 證并積極引導中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)，有效 調(diào)控其它商品住房建設(shè)的健康有序發(fā)展。2022 年起，為控制投資過快增長，央行 121 號文和國務(wù)院 18 號文相繼出臺，以 規(guī)范房地產(chǎn)市場促進其健康發(fā)展?；ú荼榈?， 綠樹成蔭，使社區(qū)居民享受到環(huán)境幽雅、空氣清新，恬靜的溫馨的高品質(zhì)生活 環(huán)境。2022 年，全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %；地方財政收入 億元，同比增長 %；社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %；實際利用外資 億美元，同比增長 %；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %；農(nóng)民人均純收入 7648 元，同比增長 %，新區(qū)部分主要 經(jīng)濟 指標已位居沈陽市前列。本項目的建設(shè)，符合各級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實。工程招標工程招標工作 2022 年 4 月完成。按照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》，項目開發(fā)建設(shè)將實行項目法人招標。二 、項 目 概 況（一）項目建設(shè)單位遼寧**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（二）項目建設(shè)地點 項目地址：項目位于沈陽市**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)**街**號。主營房屋開發(fā)、商品房銷售。（四）項目建設(shè)背景為進一步落實《沈陽市中心城區(qū)總體規(guī)劃 19962022》，加快沈陽市**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城市發(fā)展的進程，改善生態(tài)環(huán) 境和人民居住條件， 遼 寧**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定開發(fā)建設(shè)“****花園 ”住宅區(qū)工程。項目建設(shè)實施進度為：工程的前期準備工作。具體工程進度安排見下表：表 1： ****花園住宅項目總進度計劃表 2022 年 2022 年 2022 年年份上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年土地取得 2022年前期工程 34 月建安工程 46 月 711 月 36 月 711 月室外工程 36 月 711 月 35 月項目預(yù)售 56 月項目銷售 712 月 16 月 712 月 16 月 712 月（八）報告編制依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》【發(fā)改投資[2022]1169號】《NG04001 號地塊掛牌交易成交確認書》【沈農(nóng)開交字[2022]1 號】《NG04005 號地塊掛牌交易成交確認書》【沈農(nóng)開交字[2022]5 號】《中華人民共和國國有土地使用證》【沈農(nóng)開國用[2022]字第 126 號】《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【沈規(guī)土農(nóng)證字 04 年 11 號】《沈陽市中心城區(qū)總體規(guī)劃 19962022》【沈農(nóng)開國用[2022]字第 126 號】沈陽市**建筑工程有限公司設(shè)計的《****花園項目規(guī)劃方案》國家和沈陽市政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)； 1沈陽市統(tǒng)計局公布的相關(guān)經(jīng)濟指標和房地產(chǎn)指標；1項目及周邊區(qū)域市場調(diào)查資料。項目建 設(shè)將有利于加快沈北地區(qū)的建設(shè)改造步伐，促進新城建設(shè)發(fā)展，增 強新城吸引力，落實 沈陽市總體規(guī)劃的目 標要求。本項目的規(guī)劃設(shè)計指導思想為按照沈陽市沈北新區(qū)規(guī)劃委員會的審定方案的要求細致規(guī)劃，合理布局，精心設(shè)計，認真建設(shè)， 為美化沈陽、造福一方百姓做貢獻。高水平、高 標準、高起點建設(shè)沈北新區(qū)，提高沈北新區(qū)住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，增 強沈北新區(qū)的吸引力，使沈北新區(qū)成為中心城人口職能疏解、 沈陽市現(xiàn)代化過程中新功能聚集和新增居住需求的主要載體；有效引導沈陽市城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，增強城市的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，加 強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理， 繼續(xù)擴大保障性住房建設(shè)規(guī)模和保障范圍，形成完善的住房保障機制和結(jié)構(gòu)。（一）調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策新舊“ 國八條”2022 年的“舊國八條 ”將穩(wěn) 定住房價格放在首位，并提出要大力 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)；“ 新國八條”將“強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)” 放在第一位；充分體 現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。（三）土地政策 一個重申“九部委新政 ”再次重申對閑 置土地的處置條件，從而打壓囤積土地行為，逼迫開發(fā)商加速將土地投放市場，減少市 場投機，以形成土地的有效供應(yīng)。加上目前沈陽市住宅租售比過低，住房投機行為得到了很好的抑制。影響：一方面加息會產(chǎn)生一定的心理影響，造成更多購房者進入觀望狀態(tài)；另一方面可能會使一部分購房者選擇提前還貸。 土地供應(yīng)特點2022 年土地出讓平均地面價格 8001200 元/平方米。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當自收到申請之日起 30 日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記，應(yīng)當說明理由。土地和金融方面的緊縮， 帶來的是房地 產(chǎn)行業(yè)準入壁壘的提高。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析城市是現(xiàn)代經(jīng)濟社會活動的主要載體．城市化的過程是土地等自然資源和社會資源的開發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過程。（一）給水給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根 DN200 進水管，并在建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀布置。高層建筑給水系統(tǒng)分區(qū)（1）各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點處的靜水壓不大于 ，特殊情況下不大于 Mpa；水 壓大于 Mpa 的入 戶管（或配水橫管），設(shè)減壓或調(diào)壓設(shè)施。在高層建筑中， 為 使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。在建筑物旁設(shè)初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用水。建筑物的引入管、住宅的入戶管及公用建筑物需計量的水管上均應(yīng)設(shè)置水表。采暖：由惠天熱電換熱站供暖。（1）空調(diào)負荷及耗電量住宅部分夏季運行分體空調(diào)，配套商業(yè)部分采用中央空調(diào)系統(tǒng)。 相關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施（1）建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計 規(guī)劃、圍護 結(jié)構(gòu)、遮陽 設(shè)施等方面考慮。盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗（斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼門窗）。（3）給水排水專業(yè)的節(jié)能措施設(shè)計首先在設(shè)備選型時盡量選用低能耗設(shè)備，如采用了變頻調(diào)速給水設(shè)備等，以利于節(jié)能。給水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經(jīng)過國家有關(guān)質(zhì)量檢測部門檢測合格節(jié)水水嘴。雨水可經(jīng)小區(qū) 4 號路流向小區(qū) 3 號路經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。G、設(shè)計 中盡量減少各 類阻力元件的使用，以提高循環(huán)水泵的有用功。本項目不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技 術(shù)、新產(chǎn)品，達到 節(jié)能效果。建設(shè)目標：建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán) 境優(yōu)美的 21 世紀現(xiàn)代化居住區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有 環(huán)境，改善人文景 觀。冬季寒冷干燥多西北風。（三）水污染主要為生活污水和施工過程中的土方階段降排水、沖車水、混凝土養(yǎng)護水及路面清洗水。生活垃圾處理。擬采用措施為：選用低噪音 設(shè)備、 對較大噪音源采取隔音措施、建筑裝修首先選用隔音、吸音材料。四 、地 質(zhì) 災(zāi) 害 影 響 分 析本項目用地已聘請專業(yè)機構(gòu)進行地質(zhì)勘察，本項目地塊適合進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。 普通住宅價格漲幅超過高檔住宅。 第八章 社會影響分析一 、社 會 影 響 效 果 分 析改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域品質(zhì)隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用，隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視 居住的質(zhì)量，居住的 環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。隨著沈陽市住宅土地政策的不斷出臺，住宅需求必將不斷升溫。無5 對婦女、老**兒童等弱勢群體的影響 項目實施可帶動醫(yī)療、教育、文化以及娛樂設(shè)施的建設(shè)，對婦女、老**兒童均帶來積極的影響。表 8－1： 社會影響分析表序號社會因素影響的范圍及程度 可能出現(xiàn)的 不利后果 措施建 議1對當?shù)鼐用穹峙浜褪杖氲挠绊憣Υ龠M區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有深遠影響，可普遍增加當?shù)鼐用袷杖?，不存在擴大貧富差距的 問題。小區(qū)的建 設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。盡管目前普通住宅價格已處高位，但在需求刺激下，仍不斷走高。表 71：項目投資成本費用估算匯總表　擬建建筑面 積( 平方米) 占地面積( 平方米) 　　 住宅面積( 平方米) 商業(yè)面積( 平方米) 地下面積(平方米) 編碼 工程項目（費用）名稱計量單位 工程量 單價或 費率 造價或費用(元) 計算公式或說明1. 一、征地費 　 　 　 　11 土地登記費 平方米 按土地面積 元/平方米12土地出讓金（NG04001） 平方米 276 元/平方米13土地出讓金（NG04005） 平方米 450 元/平方米13 契稅 元 4% [（12)+(13）]*4%2.二、斟察設(shè)計和前期費 　 　 　 　21購圖費及勘查丈量費 平方米 按土地面積 元/平方米22 控詳設(shè)計 平方米 按土地面積 元/平方米23 地質(zhì)勘察費 平方米 按 元/平米（建筑面積）24 建筑設(shè)計費 平方米 按 元/平米（建筑面積）25 市政配套費 平方米 90 90 元/平米（建筑面積）26 綜合管網(wǎng)設(shè)計費 平方米 1 按 1 元/平米（建筑面積）27 人防工程質(zhì)檢費 平方米 按 元/平米（人防面積）28 人員掩體設(shè)計費 平方米 　 　 　 按 20 元/平米（人防掩體面積）29 供電、 給 排水、煤氣、采暖等設(shè)計費 元、 ‰ 按建筑安裝工程費‰計算210 文物勘探費 平方米 5 按土地面積 5 元/平方米211 規(guī)劃定位放線費 棟 2300 2300 元/棟，48 棟212 施工圖審查費 平方米 1 按 1 元/平米（建筑面積）213 臨時施工用電 平方米 　214 臨時施工用水 平方米 按 元/平米（建筑面積）215 招標費 平方米 按 元/平米（建筑面積）216 監(jiān)理費 平方米 5 按 5 元/平米（建筑面積）217 質(zhì)量監(jiān)督費 平方米 按 元/平方米（建 筑面積）218 工程保險費 元、 ‰ 3 按工程造價的 3‰計算219 可行性研究費 元