【正文】 地面積 畝，建筑面積 萬㎡，投資 億元。 項(xiàng)目進(jìn)展 :目前正處于招商中，可享 25 年免租期 。 ◎懷化金泰再生資源專業(yè)市場 項(xiàng)目概況： 懷化金泰再生資源專業(yè)市場項(xiàng)目由懷化市金泰再生資源開發(fā)有限公司投資興建，位于中方縣縣城龍井村香樟路以東、紫荊東路以北區(qū)域，規(guī)劃用地面積 382 畝，總投資 億元人民幣。項(xiàng)目分二期建設(shè)，其中一期征用土地 144 畝，主要建設(shè)五大功能區(qū)：一是有色金屬交易區(qū)；二是黑色金屬交易區(qū)；三是汽車報廢及拆解區(qū)；四是家電（含電子產(chǎn)品）回收及拆解區(qū)；五是配套生活辦公服務(wù)區(qū)（含污水處理系統(tǒng)）。二期征用土地 238 畝，主要建設(shè)三大功能區(qū)：一是廢塑料、廢紙、廢玻璃回收交易區(qū)；二是廢舊金屬精深加工廠 區(qū)；三是二手車交易市場。項(xiàng)目將充分吸納和整合我市及周邊再生資源產(chǎn)業(yè)，建立國家級再生資源循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范基地。 ◎ 懷化市工礦機(jī)械 大市場 項(xiàng)目概況： 懷化市工礦機(jī)械汽車世界項(xiàng)目位于滬昆高速公路出入口與懷黔公路相交處西南角，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地 580 畝，總建筑面積達(dá)第 43 頁 /共 87 頁 萬平方米，預(yù)計(jì)投資 億，分三期建設(shè)，建設(shè)完成后將成為五省周邊地區(qū)規(guī)模最大，檔次最高，配套最完善，功能最齊全的高檔小汽車、大型專業(yè)機(jī)械的超級大賣場和物流服務(wù)中心。該項(xiàng)目的實(shí)施，是市委、市政府改造南入城線的一項(xiàng)重要舉措。 2021 年 5 月，鶴城區(qū)委區(qū)政 府啟動了項(xiàng)目的 一期共計(jì) 283 畝 的 開發(fā)建設(shè) 。 ◎ 中方縣〃建材大市場（前期運(yùn)作階段） 項(xiàng)目概況： 調(diào)查中了解到，閩南商會正在中方縣運(yùn)作一個建材大市場，作為整合升級河西建材市場。 經(jīng)營戶 走訪 調(diào)研分析 懷化地區(qū)經(jīng)營戶調(diào)查對于新建市場的需要中 ，經(jīng)營戶中多數(shù)滿足于現(xiàn)行市場，但亦有 16%的經(jīng)營戶有遷鋪的意愿，主要存在于汽配、家具、建材、家電、糧油等市場 。 如有新建市場，是否會去那做生意？16%64%20%會 不會 還沒考慮 第 44 頁 /共 87 頁 商貿(mào)市場調(diào)研總結(jié) （ 1）商貿(mào)市場繁榮活躍。這座火車?yán)瓉淼某鞘?，憑借獨(dú)特的區(qū)位交通稟賦，發(fā)展成一座商流、物流、人流、信息流等市場要素聚集輻射的城市 ，其市場輻射范圍為周邊 44 個縣市，覆蓋人口范圍1500 萬，營業(yè)面積 逾 200 萬平方米，年交易額達(dá) 200 億元。 商貿(mào)流通業(yè) 已成為懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 主力產(chǎn)業(yè) ，安臵就業(yè)的主渠道，城市建設(shè)的新亮點(diǎn)，財(cái)政收入的增長源。 （ 2）市場的業(yè)態(tài)業(yè)種涵蓋豐富。經(jīng)營范圍覆蓋五金機(jī)電、 建材 、 家具、 燈飾、 家電 、 糧油 副食 、 小商品 百貨 、成衣鞋帽等 12 大類數(shù)十種商品。商貿(mào)物流業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條較為完善，涵蓋商貿(mào)、物流、配送、倉儲、運(yùn)輸、加工、商業(yè)服務(wù)等多位功能于一體。 （ 3）市場輻射力強(qiáng)勁，以 100 公里為半徑重點(diǎn)輻射周邊區(qū)域，以 200 公里為半徑為市場輻 射范圍， 各業(yè)態(tài)主要輻射表現(xiàn)為 ： 五金機(jī)電、建材 、糧油 、 汽配用品 、 鋼材、 農(nóng)資用品 、服飾、鞋類、日用百貨 等輻射圈到 達(dá) 貴州 （ 銅仁 、天柱、 玉屏、錦屏） 、重慶 （酉山、秀山） 、吉首 等區(qū)域 的城際輻射圈 ，家電、 家具、 汽摩、 干貨、副食品以輻射下屬 13 縣為主 的城市輻射圈 。 （ 3）商貿(mào)與物流協(xié)作發(fā)展。大商貿(mào)、大流通兩者相輔相成，正是商貿(mào)市場與物流產(chǎn)業(yè)的協(xié)同平衡發(fā)展，才造就了懷化今天商貿(mào)物流業(yè)繁榮昌盛的局面。河西作為區(qū)域物流中心的地位初步確立，湖第 45 頁 /共 87 頁 南西部商貿(mào)物流中心為懷化大批專業(yè)批發(fā)市場、商貿(mào)零售企業(yè)、工業(yè)企業(yè)等多元對象提供服務(wù)。但需 要指出的是，雖然懷化物流產(chǎn)業(yè)方興未艾，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到現(xiàn)代物流的層次，主要停留在簡單的配送，流通加工等環(huán)節(jié)缺失，多種新型流通業(yè)態(tài)亟待培育。 （ 4）懷化商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)目前仍處于由傳統(tǒng)向現(xiàn)代過渡的初始階段，市場業(yè)態(tài)水平不高。發(fā)展環(huán)境不優(yōu)，市場載體、倉儲中心、配送中心、物流信息平臺等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為滯后。如目前懷化所建市場基本都是商住一體格局 。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士反映，造成此種特殊現(xiàn)象的主要是開發(fā)商從事商貿(mào)物流項(xiàng)目開發(fā)心中無底，商貿(mào)物流發(fā)展不起來，依靠住宅剛需降低開發(fā)風(fēng)險。 除硬件設(shè)施的落后外， 大多數(shù) 市場普遍 缺少 專業(yè)的經(jīng)營管理。 （ 5）商貿(mào)物流缺乏規(guī)劃，無序競爭嚴(yán)重。河西商貿(mào)園雖然聚集一大批專業(yè)市場，但行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃性、協(xié)調(diào)性差，無序開發(fā)，過度競爭愈演愈烈，家電、汽配、副食、陶瓷建材等專業(yè)市場重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重，如建材市場已形成河西建材市場、德天建材家具市場、西南陶瓷城、武陵城建材市場等“群雄割據(jù)”態(tài)勢，同質(zhì)競爭造成市場不同程度“ 空巢 ”，行業(yè)整體盈利水平下降，市場管理主體多元，導(dǎo)致市場規(guī)劃小，管理比較混亂，經(jīng)營的組織化、規(guī)范化、集約化程度低。 （ 6）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，流通商品的產(chǎn)業(yè)支撐薄弱。物流的大發(fā)展取決于工業(yè)的發(fā)展，工業(yè)原材料輸入 和工業(yè)產(chǎn)品輸出是物流最大客戶，但是懷化工業(yè)發(fā)展相對落后，無物可流在一定程度上制約第 46 頁 /共 87 頁 了商貿(mào)物流的發(fā)展。如浙江義烏、海寧等城市，均依托商貿(mào)物流業(yè)帶動了本地制造業(yè)發(fā)展，義烏本地產(chǎn)小商品已占小商品市場商品比例的 40%。而懷化經(jīng)過 30 余年商貿(mào)物流大發(fā)展，仍然停留在“物資中轉(zhuǎn)集散”的平臺作用，難以提供長久的發(fā)展動力?？上驳氖?，政府已充分認(rèn)識到這一不足，在經(jīng)開區(qū)規(guī)劃建設(shè)河西小商品加工工業(yè)園，下設(shè)浙江小商品加工區(qū)、服裝產(chǎn)品加工區(qū)、食品醫(yī)藥保健品生產(chǎn)區(qū)、機(jī)電產(chǎn)品加工區(qū)、印刷品加工區(qū)等，做到中轉(zhuǎn)商品在本地生產(chǎn)供應(yīng)，為把懷化建設(shè)成 區(qū)域性商貿(mào)物流中心奠定堅(jiān)實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 （ 7）懷化商 貿(mào)物流正面臨周邊地區(qū)擠壓。 以前懷化是周邊五省幾個城市的區(qū)域總代理，如今這種格局在慢慢削弱，例如 一些品牌以前只在懷化設(shè)立總代理，輻射到湘西、銅仁等地區(qū)，但是現(xiàn)在湘西、銅仁都設(shè)立了總代理 ，銅仁更是提出了“建設(shè)商貿(mào)中心，不從懷化進(jìn)貨”的口號。懷化依靠交通區(qū)位優(yōu)勢發(fā)展起來的商貿(mào)物流業(yè)，受到中西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善的影響，其先發(fā)優(yōu)勢正受到外部挑戰(zhàn)。 （ 8）懷化商貿(mào)市場的 經(jīng)營 鋪位結(jié)構(gòu)以開間 — 4 米，進(jìn)深 10— 18 米 ，主力面積 40 平米 的 鋪位為主 ，商鋪多為租賃經(jīng)營。 近期開發(fā)的德天廣場和英泰商城買鋪率極高。 （ 9）城市 商貿(mào) 整合力度空前， 在 中方縣 新開發(fā)市場中汽車市場、鋼材市場、建材市場、農(nóng)產(chǎn)品市場都已進(jìn)行升級換代， 市場規(guī)?；黠@。 第 47 頁 /共 87 頁 懷化 商貿(mào)業(yè)基本 結(jié)論 優(yōu)勢特點(diǎn) 懷化 商貿(mào)業(yè)發(fā)展在政府的引導(dǎo)支持下，依托區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，以及傳統(tǒng)底蘊(yùn)，總體上具有規(guī)?；?、集群化、品類齊全、輻射范圍廣等的優(yōu)勢特點(diǎn)，無論是市場規(guī)模，還是年交易額等， 均呈現(xiàn)出 發(fā)展勢頭。 ＞＞規(guī)?；? 市場體量總面積達(dá)到 200 余 萬 方， 在地級市域?qū)儆谳^為發(fā)達(dá) 。 ＞＞集群化 在政府規(guī)劃 引導(dǎo) 下， 目前懷化 市場相對集中于 河西 區(qū)塊，形成聯(lián)動發(fā)展，資源共享的集群化效果。 ＞＞品類齊全 目前 懷化 商品交易品類幾乎涵蓋所有業(yè)態(tài)，基本上形成大而全的經(jīng)營格局。 ＞＞輻射范圍廣 懷化 依托區(qū)位優(yōu)勢，輻射范圍 可覆蓋五省 。輻射決定規(guī)模，決定經(jīng)營。 懷化商貿(mào)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 存在問題 第 48 頁 /共 87 頁 懷化 商貿(mào)業(yè)發(fā)展歷經(jīng) 20 多年發(fā)展，與國內(nèi)許多市場群一樣，在交通 立 體化、信息快捷化、競爭白熱化時代，面臨如何進(jìn)一步 轉(zhuǎn)型、發(fā)展、提升的問題 ，加強(qiáng)與拓展市場區(qū)域輻射能力 和區(qū)域中心的地位 。其表征為： ＞＞如何面對市場競爭 目前國內(nèi)各地新一輪市場開發(fā)建設(shè) 熱蓬勃展開，即使是 懷化 相鄰五省 周邊縣市均有相當(dāng)規(guī)模數(shù)量的專業(yè)市場正在開發(fā)建設(shè)中。呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的“侵略性”跡象，對 懷化 市場群 發(fā)展 擠壓態(tài)勢 逐漸 明顯。 ＞＞如何實(shí)現(xiàn)升級換代 面對激烈的競爭， 懷化 商貿(mào)業(yè)必須直面應(yīng)對，必須在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，對商貿(mào)業(yè)實(shí)施整合與提升策略。目前 懷化 大數(shù)市場由于年代較長，存在經(jīng)營功能、配套功能、經(jīng)營結(jié)構(gòu)等方面的退化。亟需予以全面升級換代，方能面對未來的競爭。 ＞＞如何持續(xù)創(chuàng)新發(fā)展 國內(nèi)一些優(yōu)秀市場已經(jīng)進(jìn)入“第六代”發(fā)展階段。 其基本特征為集群化、規(guī)?；?、功能化、信息化等等。 但大多數(shù) 地方的商貿(mào)業(yè) 均存在同質(zhì)化的傾向， 以及傳統(tǒng)市場如何升級換代的問題 。 懷化也不例外。 大多數(shù)市場屬于前幾代的經(jīng)營格局。 懷化 的 商貿(mào)業(yè) 下一輪發(fā)展，必須考慮怎樣在傳承原有優(yōu)勢 基礎(chǔ)上全面創(chuàng)新，充分借鑒國內(nèi)優(yōu)秀的市場開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施面向未來的第 49 頁 /共 87 頁 商貿(mào)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) ，進(jìn)一步確立 和強(qiáng)化 自身的優(yōu)勢 ，構(gòu)筑起屬于未來的“商貿(mào)中心” 。 第 50 頁 /共 87 頁 【第 三 部分 項(xiàng)目開發(fā)必要性】 縱觀國內(nèi)市場快速發(fā)展， 懷化 的市場目前盡管具有一定的 輻射 優(yōu)勢，但不進(jìn)則退。市場功能迫切需要轉(zhuǎn)型升級，以確保 懷化 商貿(mào)業(yè)持續(xù)發(fā)展，全面提升 ，構(gòu)筑“商貿(mào)物流中心” 的 戰(zhàn)略 目標(biāo)。 因此，開發(fā)建設(shè)一 個大規(guī)模、高等級 、現(xiàn)代化 、全功能 的 商品交易 市場，引導(dǎo) 懷化 商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)型升級十分必要。 加速實(shí)現(xiàn)政府規(guī)劃目標(biāo) 懷化市委、市 政府 以“ 構(gòu)筑商貿(mào)物流中心”為城市定位， 對商貿(mào)業(yè)發(fā)展提出了一系列扶持引導(dǎo)政策，并 在“十二五”規(guī)劃中提出了 富有遠(yuǎn)見卓識的 商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略任務(wù)和目標(biāo) ，為 懷化 商貿(mào)業(yè)未來發(fā)展指明了正確的方向和目標(biāo)。 因此，懷化〃西南 國際商貿(mào) 物流中心 的建設(shè)完全符合政府制定的任務(wù)目標(biāo)要求，是 實(shí)現(xiàn) 這一發(fā)展目標(biāo)的強(qiáng)有力引擎。一旦實(shí)施，必將大大加快實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的進(jìn)度。 高度整合提升現(xiàn)有資源 第 51 頁 /共 87 頁 目前 懷化 的市場雖 然已經(jīng)形成規(guī)模集群，各類市場相對集中。但總體格局處于零散狀態(tài)，集群意義僅為空間組合，而尚未形成互動提升功能。 同時， 如前所述， 懷化 商貿(mào)業(yè)正處于面臨競爭擠壓、強(qiáng)化自身功能階段。因此， 懷化〃西南國際商貿(mào)物流中心 的建設(shè)，將充分整合現(xiàn)有資源，以規(guī)?；?、現(xiàn)代化、功能化、信息化的理念，全面整合與提升 懷化 商貿(mào)業(yè)檔次與格局， 引領(lǐng)懷化商貿(mào)業(yè) 整體發(fā)展，參與未來的競爭。 強(qiáng)化城市核心競爭力 以“綜合型、多功能、一站式”的城市商貿(mào)綜合體，打造 懷化 現(xiàn)代商貿(mào)旗艦。以現(xiàn)代的商貿(mào)功能，集聚商品品牌；配合政府 對城市的規(guī)劃思想 ，完善城 市 定位 功能，引領(lǐng) 懷化 商貿(mào)業(yè)由分散低效向集聚高效發(fā)展；強(qiáng)化 懷化市 經(jīng)濟(jì)綜合競爭力，實(shí)現(xiàn)政府對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 和城市性質(zhì)定位 的 遠(yuǎn)大 目標(biāo)。 真正確立 在 我國“ 五省邊界 地區(qū) 商貿(mào)物流中心” 的地位 。 確保 懷化 商貿(mào)持續(xù)發(fā)展 懷化 區(qū)域位臵優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)活躍。但隨著時代發(fā)展，特別是國內(nèi)商貿(mào)業(yè)迅速發(fā)展， 目前懷化 商貿(mào)業(yè)存在的“分散低效”問題日益明顯，可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)“瓶頸”現(xiàn)象。 本項(xiàng)目 作為 懷化 商貿(mào)第 52 頁 /共 87 頁 業(yè)升級換代平臺，以強(qiáng)大的集散輻射功能，確立未來在 西南地區(qū)商貿(mào)業(yè)核心競爭力 。 推動城市現(xiàn)代化進(jìn)程 目前 懷化 正在實(shí)施 新一輪城市化發(fā)展目標(biāo)。但現(xiàn)有大部分市場存在原規(guī)劃設(shè)計(jì)欠缺，檔次不高，發(fā)展空間逼仄等問題，不僅影響商貿(mào)業(yè)發(fā)展，而且直接影響城市發(fā)展規(guī)劃和形象。 本項(xiàng)目 的建設(shè)，通過整合手段，集聚原先分散型市場。既高效利用土地資源，城市規(guī)劃得以從容實(shí)施；又以國際化的商貿(mào)綜合體，體現(xiàn)良好的城市形象。 總之，整合 — →提升 — →創(chuàng)新 — →發(fā)展，是懷化商貿(mào)業(yè)做大、做強(qiáng)，真正實(shí)現(xiàn)懷化市市委、市政府提出的“ 構(gòu)筑商貿(mào)物流中心”的 遠(yuǎn)大 戰(zhàn)略目標(biāo)。 因?yàn)椋? 懷化商貿(mào)業(yè)發(fā)展具有極為有利的地域條件； 懷化政府具有遠(yuǎn)見的對商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃； 懷化商貿(mào)業(yè)需要一次 全面升級，面對競爭； 懷化商貿(mào)業(yè)正迎來新一輪的發(fā)展機(jī)遇！ 第 53 頁 /共 87 頁 【第 四 部分 項(xiàng)目資源分析】 根據(jù)懷化市鶴城區(qū)政府提供的項(xiàng)目地塊位臵予以分析。 地塊位臵 西部商貿(mào)物流中心 本案 中心城區(qū) 城 東新區(qū) 第 54 頁 /共 87 頁 項(xiàng)目選址位于懷化城市東北方向，地處北環(huán)路與四方路交界處東北角（兩條道路正在建設(shè)中） 。 根據(jù)城市總體規(guī)劃 ， 所在地被納入“八片”之一的城東新區(qū)組團(tuán)范疇。項(xiàng)目毗鄰城市主干道北環(huán)路（ S312），往北直上婁懷高速，距火車東站約 4 公里，距鶴城區(qū)政府約 3 公里。 地塊現(xiàn)狀 地塊整體呈梯形，四周規(guī)劃道路環(huán)繞，地塊西側(cè)（沿北環(huán)路）分布有一條高壓線。地塊目前屬于一塊生地，主要為小土坡的山地與農(nóng)本案 第 55 頁 /共 87 頁 田，整體地勢不平整，并涉及部分農(nóng)居房拆遷。 項(xiàng)目南面跨河 為 正在建設(shè)的富爾香格里拉小區(qū)，給水、排水、供電、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施將可以很快到位。 周邊環(huán)境調(diào)查 地塊西面 地塊南面 項(xiàng)目地塊 西面為一個村莊和一片山地；南面臨河，地勢較低，越河