【文章內(nèi)容簡介】 板塊； 3） 以為河西商貿(mào)區(qū)提供服務(wù)為主（包括商業(yè)零售、金融結(jié)算、商品信息、商務(wù)會展、住宿、餐飲、休閑娛樂 等）的商務(wù)板塊。 第 14 頁 /共 87 頁 組團(tuán)布局 確定河西商貿(mào)區(qū)為“兩大組團(tuán)”規(guī)劃結(jié)構(gòu)，分為北區(qū)組團(tuán)和南區(qū)組團(tuán)。 北區(qū)組團(tuán)在懷化經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，舞水河以南、環(huán)城西路以北區(qū)域，面積 平方公里。以商品批發(fā)貿(mào)易為主，配套物流配送、倉儲設(shè)施、停車場、賓館接待、商務(wù)辦公、商務(wù)會展、商業(yè)零售、商住小區(qū)、文化休閑等輔助功能。建設(shè)中國西南商貿(mào)物流中心。并形成一主 —— 商品批發(fā)區(qū)（商品批發(fā)市場群）、二輔 —— 輔助配套區(qū)（ 商品批發(fā)市場服務(wù)的配套區(qū) ）和綜合區(qū)。 南區(qū)組團(tuán)位于環(huán)城西路以南、舞水西岸、五橋北端，規(guī)劃 3000畝。以公路運(yùn)輸方式為主 ，聯(lián)系鐵路運(yùn)輸，集存儲、配送、包裝、拼裝、組裝加工、信息服務(wù)等功能為一體，為河西商貿(mào)區(qū)、懷化城區(qū)、市內(nèi)各縣（市、區(qū)）、周邊地區(qū)提供配送服務(wù)。 按四大功能區(qū)布局：停車場區(qū)、集裝箱堆場物流區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)化倉儲配送區(qū)、公共配套服務(wù)區(qū)。 組合功能 根據(jù)懷化城市總體發(fā)展的需要，作為懷化城市的商貿(mào)物流中心，同時應(yīng)是懷化市的一個商務(wù)功能亞區(qū)，需要相應(yīng)的商務(wù)服務(wù)來支撐，需要有一個完善的商務(wù)服務(wù)體系。 1） 通過增加新的高檔次的專業(yè)批發(fā)市場的建設(shè)，和對現(xiàn)有相同內(nèi)容的專業(yè)批發(fā)市場的整合，進(jìn)一步完善商品貿(mào)易批發(fā)功能。 第 15 頁 /共 87 頁 2） 通過增加現(xiàn)代物流設(shè)施的建設(shè)，為河西商貿(mào)區(qū)企業(yè)和商戶的經(jīng)營提供優(yōu)質(zhì)的物流服務(wù)。 3） 增加相應(yīng)的商業(yè)零售功能，以滿足河西商貿(mào)區(qū)社區(qū)居民生活的需要。 4） 通過增加配套的商務(wù)會展、賓館接待設(shè)施，達(dá)到商貿(mào)企業(yè)總部或代理總部以及為商貿(mào)服務(wù)的社會中介機(jī)構(gòu)辦公的集聚，加快商務(wù)功能的實(shí)現(xiàn)。 宏觀環(huán)境分析總結(jié) 懷化地處我國東中南部通向大西南的結(jié)合部，是東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)向西南輻射和西南地區(qū)物資向東流轉(zhuǎn)的必經(jīng)之地。又 位于 貴陽 — 重慶 — 宜昌 — 長沙 — 柳州等大城市網(wǎng)絡(luò)中心點(diǎn)，具有發(fā)展為區(qū)域中心城市的獨(dú)特條件。懷化市已形成一 個以鐵路、公路為主，水路、航空為輔的立體交通網(wǎng)絡(luò)，成為我國西南地區(qū)乃至整個西部地區(qū)最大的綜合交通樞紐之一。 在黨中央作出加快西部開發(fā)的戰(zhàn)略決策后 ,懷化被列入?yún)⒄請?zhí)行地區(qū) ,省委提出了湘西大開發(fā)戰(zhàn)略 ,懷化市已作為湘、黔、桂、鄂、渝五省周邊中心城市、云貴川西部開發(fā)的“橋頭堡”地位和作用日益凸現(xiàn)。特別是西部大開發(fā)的政策拉動及其衍生的大規(guī)模產(chǎn)業(yè)、資本的技術(shù)轉(zhuǎn)移 ,為推動懷化市經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級 ,提供了強(qiáng)大的物質(zhì)、技術(shù)支持。 第 16 頁 /共 87 頁 湖南省委、省政府把懷化作為全省四大區(qū)域物流中心之一。 而 懷化市委、市政府更是提出了“構(gòu)筑商貿(mào)物流中心， 建設(shè)生態(tài)宜 居 城市”發(fā)展戰(zhàn)略 ，將城市發(fā)展明確定位于“商貿(mào)中心”，這無疑是極為正確的 。 為了加快實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)， 市政府先后編制了《懷化城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》、《懷化市現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，并完成了《懷化市中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃》、《懷化河西商貿(mào)區(qū)規(guī)劃》、《懷化市獅子巖物流園規(guī)劃》、《懷化市工業(yè)物流園規(guī)劃》等編制，理順了商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展的思路 ，有利于促進(jìn)懷化市商貿(mào)物流快速、有序地發(fā)展 。 一個區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)中心和現(xiàn)代商貿(mào)物流中心正在懷化大地屹然崛起。 第 17 頁 /共 87 頁 【 第 三 部分 懷化市商貿(mào) 業(yè) 市場調(diào)研 】 懷化商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展歷程 上世紀(jì) 70 年代，湘黔與焦柳鐵路相繼通車，為懷化架起了通往大西南的大動脈?；疖囃蟻砹艘蛔屡d城市，一大批綜合和專業(yè)市場應(yīng)運(yùn)而生，激活了懷化地處我國大西南要沖的潛在優(yōu)勢 ，是東西部 商品大流通 的 “ 中轉(zhuǎn)站 ” 、 “ 二傳手 ” ，成為湘、鄂、貴、渝、桂的物資集散地， 是一座商流、物流、人流、信息流等市場要素聚集輻射的城市，其輻射范圍為周邊 7 個州市 44 個縣市，面積約 9 萬平方公里， 覆蓋 1500 萬人口的區(qū)域。 經(jīng)過多年的發(fā)展，懷化商貿(mào)物流業(yè)已具備了較好的基礎(chǔ)。懷化現(xiàn)已建成各類商品交易市場 380 個，營業(yè)面積 160 多萬平方米，已形成建材、百貨、 家電、成衣、鞋類、糧油、生資、汽車摩托車等12 大類專業(yè)批發(fā)市場，年交易額約 200 億元 。 市場群體形 成了 “ 買全國、賣西南 ” 的經(jīng)營格局，全國各地生產(chǎn)的日用百貨、服裝、家電、汽車、糧食、糖酒副食、醫(yī)藥、 IT 數(shù)碼、建材等幾乎都在懷化設(shè)有代理商和銷售點(diǎn)，懷化批發(fā)零售額為銅仁的 5 倍。懷化火車南站日處理車皮量達(dá) 萬個 ， 超過設(shè)計(jì)能力一倍，這些貨品中 50%銷往銅仁、吉首、凱里 、酉山 等周邊地區(qū)。 第 18 頁 /共 87 頁 懷化專業(yè)批發(fā)市場概述 懷化專業(yè)批發(fā)市場主要分布于河西商貿(mào)區(qū) 、火車站片區(qū)、 懷南 三大片區(qū)，其中又以河西新區(qū)最為集中，可以統(tǒng)稱 為湖南西部商貿(mào)物流園，被列入“中國物流試驗(yàn)基地”，是集商貿(mào)、加工、運(yùn)輸、倉儲、配送、商務(wù)服務(wù)等功能于一體的綜合園區(qū)?，F(xiàn)已建成專業(yè)批發(fā)市場二十余家，市場營業(yè)面積 近 200 萬平方米，從事商貿(mào)物流業(yè)的經(jīng)營商戶 6000 余家，經(jīng)營建材家具、五金機(jī)電、輕紡、小商品百貨、陶瓷、農(nóng)副產(chǎn)品、家電、糧油等 47 大類商品 ， 聚集了湖南西部商貿(mào)物流中心、湖南西部小商品市場、西南陶瓷城、德天建材家具大市場、天凱綜合大市場等各類專業(yè)批發(fā)市場； 火車站片區(qū)主要集中服飾、鞋類、小商品、家電等專業(yè)批發(fā)市場； 懷南片區(qū)主要有華橋鋼材大市場、佳慧農(nóng)產(chǎn)品批 發(fā)市場、西部糧油批發(fā)市場等。 懷化商貿(mào) 業(yè) 市場調(diào)研 ○ 湖南西部商貿(mào)物流中心 第 19 頁 /共 87 頁 湖南西部商貿(mào)物流中心位于舞水二橋附近神龍路與花園路交匯處，其建成于 2021 年，總占地約 480 畝，主要從事 道路貨物托運(yùn)業(yè)、藥品及醫(yī)療器械配送、鞋類批發(fā)交易、陶瓷潔具批發(fā)交易等。物流 中心 以懷化貨物托運(yùn)專業(yè)市場為依托，以物流帶市場，從事各類商品交易、醫(yī)藥配送、倉儲運(yùn)輸、電子商務(wù)、金融保險等業(yè)務(wù)，已成為湘西地區(qū)最大的專業(yè)托運(yùn)市場、道路貨運(yùn)集散地、醫(yī)療器材配送中心。出貨范圍包括湖南省境內(nèi)及中轉(zhuǎn)至全國各地，涉及省份包括浙江、 江蘇、安徽、北京、上海及遼寧等地，園區(qū)內(nèi)車水馬龍，一片繁忙氣息。 物流中心整個為棋盤式的兩層連體街區(qū)式建筑，雖然道路暢通，確保了貨物的大進(jìn)大出，但功能配套過于簡單，倉儲嚴(yán)重不足，物業(yè)形態(tài)也已不能滿足現(xiàn)代物流配送的需求，如貨物裝卸不便，機(jī)械化作業(yè)缺失，信息化建設(shè)滯后。同時由于缺少專業(yè)化的管理，園區(qū)內(nèi)貨物堆放雜亂，車輛隨意停放。一系列的制約因素阻礙了項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。 第 20 頁 /共 87 頁 其中鞋類批發(fā)交易中心已倒閉。 ○西南陶瓷城 物業(yè)名稱 西南陶瓷城 經(jīng)營類別 批零兼營 物業(yè)地址 神龍北路與武陵路口 經(jīng)營 范圍 陶瓷為主，涵蓋門業(yè)、油漆涂料、潔具衛(wèi)浴、整體家居等 經(jīng)營方式 散戶自營 市場規(guī)模 西南商貿(mào)物流中心一部分， 占地面積約 100 畝 商鋪結(jié)構(gòu) 外圍為商住一體樓，市場內(nèi)部為一、二層分體結(jié)構(gòu)，有連廊相通。一層主要以批發(fā)商家為主，二樓部分連廊以中高端的零售為主 經(jīng)營檔次 批發(fā)以中低端產(chǎn)品為主，零售以中高檔為主 ， 匯聚了掌上明珠家第 21 頁 /共 87 頁 居生活館、雙虎家私、 TOTO、威爾斯陶瓷、德爾地板等著名品牌。 輻射范圍 懷化及周邊縣市 項(xiàng)目點(diǎn)評 作為西南商貿(mào)物流中心四大主體之一，市場整體規(guī)劃較為合理，內(nèi)部環(huán)境也較其它 市場稍好，進(jìn)駐品牌眾多，入駐的商家不少為區(qū)域代理商家 ，且大戶以福建、浙江等地商家為多 ，提升了市場的檔次與競爭力 ；市場存在倉儲布臵不合理的問題。 ○德天建材家具廣場 物業(yè)名稱 德天建材家具廣場 開發(fā)商 德天集團(tuán) 第 22 頁 /共 87 頁 經(jīng)營 時間 10 多年 物業(yè)地址 舞陽大道 經(jīng)營類別 建材區(qū)以批發(fā)為主，德天家具廣場以零售為主 經(jīng)營范圍 建材、五金、石材、型材、板材、家具 經(jīng)營方式 散戶自營 市場規(guī)模 入駐商家達(dá) 500 家以上，入駐率約 80% 經(jīng)營檔次 批發(fā)以中低檔產(chǎn)品、零售以中檔產(chǎn)品為主 經(jīng)營品 牌 家具引進(jìn) 顧家家居、意凡家具 等中檔產(chǎn)品 輻射范圍 貴州銅仁、凱里、黎平、天柱 ，重慶秀山、 酉陽 ， 湘西鳳凰、瀘溪及懷化 下屬縣 等 項(xiàng)目點(diǎn)評 德天建材作為河西板塊最為豐富的建材區(qū)，批發(fā)商整體生意極好，市場輻射圈最大；德天家具廣場作為懷化當(dāng)?shù)馗叨耸袌?，其整體裝修狀況、管理狀況都亟待改善。 ○五金建筑型材大市場 物業(yè)名稱 五金建筑型材大市場 開發(fā)商 萬和房地產(chǎn) 第 23 頁 /共 87 頁 建設(shè)時間 2021 年 物業(yè)地址 神龍北路與舞陽路交匯處 經(jīng)營類別 批零兼營 經(jīng)營范圍 大小五金、管道、太陽能等 經(jīng)營方式 散戶自營 市場規(guī)模 占地 畝，總建筑面積 5 萬 多 平方米 經(jīng)營檔次 中低檔 輻射范圍 懷化及周邊縣市 項(xiàng)目點(diǎn)評 市場經(jīng)營狀況較好，且入駐有較多永康、溫州地區(qū)的工廠直銷網(wǎng)點(diǎn)與代理商，擴(kuò)大了市場輻射范圍。 ○天凱綜合大市場 （含五金機(jī)電大市場） 第 24 頁 /共 87 頁 物業(yè)名稱 天凱綜合大市場 開發(fā)商 天凱集團(tuán) 開業(yè)時間 2021 年 4 月 15 日 物業(yè)地址 神龍路段懷化市民政局對面 經(jīng)營類別 批零兼營 經(jīng)營范圍 五金機(jī)電、家具建材、干貨 、 農(nóng)副食品 等 經(jīng)營方式 散戶自營 市場規(guī)模 商鋪面積 6 萬平方米，共 600 間 商鋪結(jié)構(gòu) 商住一體樓，部分底商具有裙樓性質(zhì)，二層局部三層連體商鋪。 經(jīng)營檔次 中低檔 輻射范圍 貴州地區(qū)和周邊縣城，客戶比例達(dá)到 3:7 項(xiàng)目點(diǎn)評 市場經(jīng)營狀況較好，是河西商貿(mào)區(qū)較為繁榮的市場之一，市場內(nèi)部形成了干貨一條街、五金一條街等業(yè)態(tài)相對集中的區(qū)域，商家經(jīng)營穩(wěn)定。 ○農(nóng)副產(chǎn)品交易中心 第 25 頁 /共 87 頁 物業(yè)名稱 農(nóng)副產(chǎn)品交易中心 開發(fā)時間 2021—— 2021 年 開發(fā)商 星旗地產(chǎn) 物業(yè)地址 天星西路與武陵路口 經(jīng)營類別 批發(fā)為主 經(jīng)營范圍 糖酒副食、調(diào)味品、干貨、煙花爆竹、塑 鋼，物流配送等 經(jīng)營方式 散戶自營 市場規(guī)模 共分為 A 區(qū)與 B 區(qū)，約有店面 600 個。 商鋪結(jié)構(gòu) 商住一體樓，其中一樓商鋪帶有夾層，單門面使用面積約 45 平。 經(jīng)營檔次 中低檔 租售價格 商鋪轉(zhuǎn)讓價在 9000 元 /平米左右，市場租金在 40— 75 元 /平 /月。 規(guī)劃配套 30 米中央大道， 18 米至 24 米次干道， 4000 多平方米停車場 輻射范圍 以懷化城區(qū)及下屬縣城為主 項(xiàng)目點(diǎn)評 市場早期定位為農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營，但因市場規(guī)模過于龐大， 且新興市場的介入， 造成大量商鋪空巢，目前空臵率在 40%左右，經(jīng)營業(yè)態(tài)也有所穿 插，市場人氣一般，在營商家生意較好。 第 26 頁 /共 87 頁 ○ 河西糧油市場 物業(yè)名稱 河西糧油市場 經(jīng)營 時間 10 多年 物業(yè)地址 神靈北路 經(jīng)營類別 批發(fā)為主 經(jīng)營規(guī)模 60 家左右 經(jīng)營范圍 黃豆、石膏粉、大米、糧油、面粉、面條 等 經(jīng)營方式 散戶自營 商鋪結(jié)構(gòu) 商住一體樓，其中一樓商鋪帶有夾層，單門面使用面積約 45 平 開間 米，進(jìn)深 12 米，層高 米 經(jīng)營檔次 中低檔 輻射范圍 貴州天柱、錦屏、玉屏，重慶酉陽、秀山以及懷化下屬縣，比例達(dá)到 5:5。 項(xiàng)目點(diǎn)評 市場 緊鄰德天建材大市場，市場經(jīng)營 10 多年， 客源穩(wěn)定 。 ○湖南西部小商品市場 物業(yè)名稱 湖南西部小商品市場 第 27 頁 /共 87 頁 開發(fā)商 神龍房地產(chǎn) 開盤時間 2021 年 11 月 9 日 物業(yè)地址 神龍北路 經(jīng)營類別 批零兼營 經(jīng)營范圍 小商品、床上用品、文體用品、型材、油漆、門窗等 經(jīng)營方式 散戶自營 市場規(guī)模 市場總占地面積 69360 ㎡，總建筑面積將近 10 萬㎡ 商鋪結(jié)構(gòu) 商住一體樓，其中一樓商鋪帶有夾層，一層帶衛(wèi)生間，二層居住、放貨，單層使用面積約 40 平米。 經(jīng)營檔次 中低檔 租售價格 商鋪轉(zhuǎn)讓價 8000 元 /平米起，租金價格在 50 元 /平 /月 左右。 輻射范圍 輻射 懷化地區(qū) 為主 項(xiàng)目點(diǎn)評 公寓樓品質(zhì)較高端，但市場內(nèi)部業(yè)態(tài)雜亂無章，小商品市場可說是名不副實(shí)。 ○德天廣場 第 28 頁 /共 87 頁 物業(yè)名稱 德天廣場 開發(fā)商 德天集團(tuán) 開業(yè)時間 2021 年 物業(yè)地址 市政協(xié)大樓地下層 經(jīng)營類別 批零兼營 經(jīng)營范圍 整個廣場由德天家電城、德天燈飾城和德天百貨批發(fā)城組成，一層