【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤。隨著宿遷城市化進程不斷深入，土地資源的相對稀缺，各項基礎(chǔ)的不斷完善，交通道路的布局更趨合理，人口的大量增加，住房。2021年宿遷市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，占全市。商品房需求量將繼續(xù)大幅度上升，到2021年，宿遷市區(qū)城市人口要達到50萬人。有戰(zhàn)略眼光的投資者已把目光轉(zhuǎn)移到宿遷地區(qū)。從理性的角度出發(fā)，在看到宿遷房地產(chǎn)市場總體大發(fā)展的前景之下，這個市場同時也存在著諸多的矛盾，宿遷老城區(qū)、新區(qū)、宿

　　

【正文】 為建筑設(shè)計及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個性特色，而園林景觀則因每個樓盤的環(huán)境不同，而容易做出特色難以被“克隆”。 因此，內(nèi)部小環(huán)境的營造將是產(chǎn)品力提升甚至項目成敗的關(guān)鍵。為此我司建議“華輝廣場”應(yīng)加大社區(qū)環(huán)境的投入，并且可以先將小區(qū)內(nèi)景觀進一步完善，這將有利于營造出一個高品質(zhì)樓盤的形象。 ? 在中庭綠化的基礎(chǔ)上注重每戶住家宅前屋后，私有綠化家間的布局，突顯排屋建筑與土地價值的緊密結(jié)合 ? 將建筑與景觀更緊密的融合進而取得視覺上的通透和感覺上的舒暢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 39 ? 路燈、草坪庭園燈、雜物筒、座椅等設(shè)施都要符合社區(qū) 整體風格，突現(xiàn)統(tǒng)一的標示系統(tǒng) ? 路面的鋪設(shè)可運用鵝卵石、青石磚等作引導(dǎo) ? 車行道路系統(tǒng)的兩邊配以高大植物，加大視覺上的層次感和景深，住宅前后配以曲徑匝地、觀賞性花木，突顯庭園意境 ? 賦予產(chǎn)品以可賞、可游、可居的園林特性并與住宅自然的融合 ? 注重景觀的實用性，使大多數(shù)住戶都能真正擁有推窗賞綠的機會 ? 景觀視點的處理更立體化、全面化、豐富化體現(xiàn)產(chǎn)品均好的價值 ? 如有可能將水體作為小區(qū)的另一主線（非大面積匯聚而是巧妙的穿插、貫通）將各組團與中央景觀有機的組合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 40 公建配套設(shè)施 ? 本項目客源相對層次較 高，收入尚可，而生活機能配套不利，城市化氣息不足，為此設(shè)立一些必要的商業(yè)、生活、交通、娛樂等設(shè)施是吸引客戶的必要條件 ? 簡單醫(yī)療、幼兒托管、家庭服務(wù)及琴、棋、書、畫等藝術(shù)沙龍的設(shè)立 ? 提供娛樂、聚會、文化享受為主題的場所，滿足住戶對文化價值及社會地位價值的附加期望 ? 必要的智能化設(shè)施的引進 ? 設(shè)立會所概念，全力提升本案的知名度及附加值，提高產(chǎn)品綜合競爭能力 我司認為“華輝廣場”的會所是必須具備的，會所不單純是那多少平方米的會所的概念，而是導(dǎo)入 “泛會所” 的概念。即會所不在局限于封閉空間，而是與小區(qū)綠化景觀相結(jié)合， 整 個社區(qū)就是一個大會所，這種綠色休閑方式及全新的“泛會所”概念，使人的休閑空間已不僅僅局限在室內(nèi)，而是直接延伸到整個社區(qū)。 ? 可考慮將會所以會員制方式運營，對業(yè)主以贈送或優(yōu)惠方式購置會員卡，并且還可以以出售會員卡的形式對外運作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 41 第三部分 營 銷 篇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 42 一、背景導(dǎo)入 宿遷的房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展較快，這其中與宿遷當?shù)厣钏胶徒?jīng)濟收入不斷提高的因素密不可分，并和宿遷市民接受新事物能力強、美學(xué)素養(yǎng)提高的人文因素、也與國家取消福利分房、公積金貸款和按揭貸款的逐漸普及等政策因素有關(guān)。 目前在市場上開售的幾個樓盤中，知名度較高的幾個樓盤都是多層住宅為主，具備一定的品牌效應(yīng)，注重開發(fā)商的品牌建設(shè)，營銷策劃在開發(fā)過程中均有較大程度的介入，如項王小區(qū)。但廣告的整體營銷效果并不明顯，一方面是因為宿遷當?shù)亻喿x報紙習慣性較差，報紙廣告普遍效果弱，其他媒體廣告效果也不強；另一方面，在銷售執(zhí)行上，各樓盤似乎都在一個低水平上進行競爭，銷售人員在現(xiàn)場客戶接待，但在客戶追蹤等方面都有一定缺陷，與廣告宣傳沒有達成一致，這一點是目前市場的總體特征。 針對本案而言，主題風格明顯應(yīng)該有一整套執(zhí)行方案指導(dǎo)，密切配合營銷 策劃的工作，并保證廣告宣傳和銷售口徑的高度一致。唯其如此，才能從一開始就以一個較高的視野研究市場，從而有計劃、有步驟地將“華輝廣場”的品牌形象推向市場并及時維護，保障開發(fā)的順利推進和項目操作的圓滿成功。 因此，本章節(jié)的主旨，是針對本案的特色，提出與之相應(yīng)的推廣計劃，作為具體執(zhí)行依據(jù)，保證營銷主題的一致性和有序性，在極具可行性的前提下，力爭以創(chuàng)意取勝，以最少的支出贏取最大的回報，展示出營銷策劃的魅力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 43 二、營銷策略構(gòu)想 我司認為由于本案的產(chǎn)品定位獨辟蹊徑，充分地作到了產(chǎn)品差異化和市場的細分化，因此我司認 為本案的營銷策劃上應(yīng)該充分地考慮到“華輝廣場” 產(chǎn)品自身獨特性這一特點， 并在日后推廣過程中針對本案目標客戶的各種特征，相應(yīng)推出各種行之有效的市場營銷推廣方案來推動項目整體的銷售進程。 由于本案已經(jīng)是一個新開發(fā)的項目，還沒有在宿遷市場上具有一定的市場知名度，因此“華輝廣場”前期的認知說明和形象塑造顯得尤為重要。 那么如何提升本案的銷售業(yè)績呢？該從什么方面入手提升本案的銷售業(yè)績，這將是“華輝廣場”目前所要面臨的重要問題點。我司認為， 本案的日后推廣應(yīng)該落實在“強勢營銷”上， 通過本案自身賣點的宣傳，藉此增加產(chǎn)品本身的 說服力，讓客戶覺得本案是一個非常杰出的項目，在購房者心目中奠定下“物超所值”的感受，吸引大量的買家前來購買“華輝廣場”，并且要在項目開盤的初期就要有一個良好的銷售業(yè)績，以促進開盤后持銷期本案銷售業(yè)績的飆升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 44 三、營銷策略原則 本案因其位置規(guī)模、產(chǎn)品類型和市場定位的細分，決定了本案必須有著一個明確的策略原則方能在日后銷售過程中做到井井有條，臨危不亂，才能不懼怕任何對手的競爭，做到引領(lǐng)市場，讓競爭對手跟著我們的計劃做相應(yīng)的調(diào)整與布局。因此所有銷售推廣方式，但都必須在一個總的思想綱領(lǐng)原則下進行延伸拓展。 ? 高姿態(tài)，寧缺勿濫，堅持走中高品味的方針 正如前面項目定位而言，由于本案的位置規(guī)模、產(chǎn)品類型和市場定位的細分，增加了本案在日后銷售過程中不少困難性，“華輝廣場”一個以高品質(zhì)歐式風格的大型項目，它的定位已經(jīng)決定了本案檔次，購買本案的客戶必須十分喜歡我們的風格，其本人應(yīng)該具有不凡的文化內(nèi)涵與底蘊；其次我們的客戶勢必在物質(zhì)基礎(chǔ)上屬于比較富裕的，象這樣既要有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)同時又要有品位的客戶群，勢必決定了本案走中高品位的方針政策，而不是過于雜亂；象這樣一個好的物業(yè)，自然會有有識之士前來購買，如果一旦本案因為暫時的困 難降低“華輝廣場”的檔次，則會影響整個物業(yè)的銷售工作，這種為暫時小利而影響到整體大局是得不償失的不明智之舉。國泰廣場雖然銷售狀況不佳，但是沒有貶值，否則很有可能一蹶不振，再無翻身的余地了。我們應(yīng)該吸取教訓(xùn)，打好開頭之仗，擺準高姿態(tài)，切勿自降身價。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 45 ? 定位明確，走中高檔路線，著重以銷售業(yè)績奠定項目品牌，爭取獲得最大的利潤空間 我們要盡力吸引那些有一定經(jīng)濟實力又有品位的客戶注意，爭取搶奪更多的中高檔市場份額，因為本案具有這個實力。應(yīng)該通過市場細分進行錯位競爭，展開差異化營銷，堅持走中高檔次、高品味的路線。在本 案定位明確的基礎(chǔ)上，必須做到“說到做到”、“做的比說的要好”，只有這樣才能在宿遷市民中樹立起對本案的信任度，有助于本案的銷售工作的順利開展；其次只有當我們堅持讓業(yè)績來說話，才能讓更多的宿遷市民相信，“華輝廣場”是一個有豐富品位內(nèi)涵的社區(qū)，入住“華輝廣場”是一種身份與品位的象征，從而進一步擴大“華輝廣場”的銷售業(yè)績，只有這樣才能獲得長久和最大化的經(jīng)濟利益。 ? 領(lǐng)先型高檔次物業(yè)作為整體推廣包裝形象定位 我們整體宣傳正如我們整體項目定位一樣，這是我們整體項目推廣的主基點。我們必須堅持自身的定位，一旦明確下來，決不 更改，哪怕暫遇到一定的困難挫折也要堅持下去，因為我們項目自身條件因素所決定了，只有這樣的產(chǎn)品定位才是最合理性、最具有可行性操作的，只要等我們宣傳攻勢全面展開以后，一切困難危阻都會迎刃而解，因為從市場狀況而言，能與我們所抗衡競爭的物業(yè)是沒有的，我們的目標消費群的確有這一方面的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 46 四、市場營銷策略 市場區(qū)隔 我們知道，運用一系列的細分退變量可以把一個消費者市場劃分為多個細分市場，并在多個細分市場內(nèi)尋找出某一熱點細分市場，以適應(yīng)消費者的市場姿態(tài)進入市場。 首先觀察一下宿遷房地產(chǎn)市場的內(nèi) 銷住宅產(chǎn)品消費動向，多層住宅市場賣勢良好，而小高層住宅市場因為發(fā)育較晚，成交量在各區(qū)域不夠平均，細分市場之成熟有待時間。 從本案來看，首期以帶有濃郁的歐式建筑風格的新型多層住宅產(chǎn)品應(yīng)該要在宿遷市場引起不小的震動。由于性價比高、客戶認可程度高，如果能夠作好正確的推廣宣傳和現(xiàn)場銷售工作，相信本案會有較為令人滿意的市場走勢和銷售業(yè)績。多層銷售到一定程度后引入小高層及商鋪，用項目培育起來的知名度幫助工作，軟性廣告的作用開始漸漸發(fā)揮作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級