【導(dǎo)讀】廣安市民穿著較為樸素，品牌選擇以中低端為主。府限高，樓高不得超過(guò)100米，所以廣安最高住宅33層。住宅供不應(yīng)求，開發(fā)項(xiàng)目不多，體量不大，多以當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買為主，開發(fā)商多自持，二手房市場(chǎng)流通的商鋪不多見。目前大型商業(yè)項(xiàng)目有。商鋪未對(duì)外銷售，7月份開始銷售。而恒大中天國(guó)際項(xiàng)目作為目前唯。廣安下轄各區(qū)縣房?jī)r(jià)平均比廣安市房?jī)r(jià)低500—800元/㎡。售樓處裝修下大力度，面積較大，裝修奢華。幾批乘客，電動(dòng)三輪車較多。化的產(chǎn)品，項(xiàng)目將于6月份投放市場(chǎng)，勢(shì)必對(duì)招商和銷售帶來(lái)影響，對(duì)經(jīng)營(yíng)和投資客戶都會(huì)進(jìn)行分流，應(yīng)引起高度重視?？?cè)丝谌f(wàn)，市區(qū)人口47萬(wàn)。廣安市位于四川東部，面積6344平方公里。鄰水縣及華鎣市。市人民政府駐廣安區(qū)廣福鎮(zhèn)。年平均氣溫16℃,降水量1200毫米，43%的降水量集中于作物生長(zhǎng)旺盛的夏季。到重慶110公里，以廣安為中心的公路骨架正在形成。全境，嘉陵江、渠江水流連接長(zhǎng)江，均可通航重慶。

　　

【正文】 證。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 據(jù)非官方消息，在我項(xiàng)目所在地對(duì)面，一塊 150 余畝地已被川渝集團(tuán)購(gòu)買，同樣開發(fā)家居建材市場(chǎng)，應(yīng)密切關(guān)注。 岳池“億聯(lián)建材市場(chǎng)” 6 月份開始對(duì)外銷售，目前正在前期招商試水階段，目前 廣安地區(qū)家具建材經(jīng)營(yíng)戶都已得到消息，且大都接洽過(guò)，會(huì)對(duì)我項(xiàng)目形成客源分流，建議我項(xiàng)目盡早推向市場(chǎng)。 四、綜合評(píng)估 從以上的分析資料來(lái)看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)都比較明顯。結(jié)合廣安當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境以及城區(qū)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有市場(chǎng)先機(jī)。 廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告 第 56頁(yè) 共 69頁(yè) 商業(yè)體量在 15 萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目還未出現(xiàn)，同等體量的專業(yè)一站式家居建材市場(chǎng)更是絕無(wú)僅有，這為本項(xiàng)目在廣安的立足提供了一個(gè)良好的契機(jī)。 因此，本項(xiàng)目必須以強(qiáng)勢(shì)的品牌形象，塑造良好的口碑來(lái)贏得本地投資經(jīng)營(yíng)戶的信心，為廣安商貿(mào)業(yè)發(fā)展開個(gè)好頭。 廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告 第 57頁(yè) 共 69頁(yè) 【 第四部分 項(xiàng)目定位分析 】 一、定位依據(jù) 廣安市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及趨勢(shì) 區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度直接影響商貿(mào)業(yè)的發(fā)展程度，以及消費(fèi)者的收入預(yù)期和消費(fèi)走向。 廣安市城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) 遵循政府對(duì)廣安市城市規(guī)劃目標(biāo)，體現(xiàn)出科學(xué)前瞻的城市經(jīng)營(yíng)思路，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的定位必須與城市發(fā)展的目標(biāo)有機(jī)結(jié)合。 廣安市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查及分析 通過(guò)廣安市整體的商業(yè)結(jié)構(gòu)分析，對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)做出合理的、前瞻定位，以尋求可持續(xù)發(fā)展的定位方向。 項(xiàng)目資源分析 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目資源的科學(xué)分析，使本項(xiàng)目的定位方向符合市 場(chǎng)需求和資源特點(diǎn)。 二、定位原則 創(chuàng)新原則 廣安市中心城區(qū)現(xiàn)在正處于商業(yè)轉(zhuǎn)型的初期，超大型的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從未出現(xiàn)，如何解決投資者對(duì)未知投資產(chǎn)品的理解以及投資抗性，是我們項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，所以項(xiàng)目創(chuàng)新勢(shì)在必行，也是廣安市未來(lái)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。 引領(lǐng)市場(chǎng)原則 廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告 第 58頁(yè) 共 69頁(yè) 依托我們項(xiàng)目以往的成功建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，打造超大型商貿(mào)綜合體，吸引廣安地區(qū)和重慶、達(dá)州、南充投資者，引領(lǐng)市場(chǎng)投資熱點(diǎn)，打造強(qiáng)勢(shì)商業(yè)平臺(tái)。 城市經(jīng)營(yíng)原則 規(guī)模型的城市商業(yè)承擔(dān)著一座城市發(fā)展的任務(wù)。本項(xiàng)目以規(guī)模領(lǐng)先、潛力巨大的特點(diǎn)，建成后必將成為 廣安市 城市新的商貿(mào)業(yè)標(biāo)桿。因此，項(xiàng)目必須體現(xiàn)未來(lái)城市品質(zhì)和形象高度。 滿足周邊原則 如下圖，黃色部分為宗地周邊 10 分鐘車程范圍，那么就以住宅為主，對(duì)我們項(xiàng)目地周邊車程在 10 分鐘以內(nèi)的成形住宅，形成有效覆蓋。 三、主題定位分析 在對(duì)廣安市商業(yè)的調(diào)查與分析和城市發(fā)展規(guī)劃的理解基礎(chǔ)上，并結(jié)合地塊資源特征，我們認(rèn)為本項(xiàng)目必須具有前瞻性、現(xiàn)代性的鮮明主題定位，具有現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的引導(dǎo)性意義，以此來(lái)適應(yīng) 廣安市 城市商 廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告 第 59頁(yè) 共 69頁(yè) 貿(mào)業(yè)未來(lái)發(fā)展需求。 基本思路如下： 綜合型： 本項(xiàng)目將以“綜合性市場(chǎng)”為出發(fā)點(diǎn)，涵蓋家居建材、五金機(jī) 電、百貨商場(chǎng)、電子商務(wù)、物流配送、大型超市、服飾和小商品、餐飲、休閑娛樂(lè)等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體，以產(chǎn)品批發(fā)零售兼顧為主導(dǎo)形態(tài)，打造大型的品牌化商貿(mào)綜合體項(xiàng)目，樹立市場(chǎng)品牌形象，提升城市商貿(mào)競(jìng)爭(zhēng)力； 多功能： 從廣安市現(xiàn)有市場(chǎng)的單一交易功能向復(fù)合經(jīng)營(yíng)功能方向的轉(zhuǎn)化，形成以交易為中心功能，開發(fā)相關(guān)的展示、信息、研發(fā)、商務(wù)等功能。通過(guò)復(fù)合型功能，強(qiáng)化交易功能，提升市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)功能的附加值。通過(guò)信息功能的平臺(tái)，成為區(qū)域商貿(mào)物流的展示、研發(fā)、商務(wù)、信息、物流中心。 一站式： 齊全的商業(yè)品類，為經(jīng)營(yíng)提供全方位現(xiàn)代商貿(mào)業(yè) 的服務(wù)。項(xiàng)目將配設(shè)：家居賣場(chǎng)、辦公大樓、電子商務(wù)中心、物流配送中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、百貨商場(chǎng)、影城及休閑商業(yè)街等生活設(shè)施；同時(shí)配設(shè)：銀行、工商、郵電、稅務(wù)、咨詢等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 綜合上述分析： 本項(xiàng)目已經(jīng)具備集打造 “現(xiàn)代化大型商品集散中心” 的有力因素。經(jīng)營(yíng)品牌聚集、業(yè)態(tài)類型豐富、交通物流便捷、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)雅、城市形象地標(biāo)、規(guī)劃前瞻科學(xué)、經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)，傾力打造國(guó)內(nèi)一流的商貿(mào)交易場(chǎng)所，開創(chuàng) 廣安市 城市商業(yè)的新高度，實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)未來(lái)消費(fèi)，提升城市品位的目標(biāo)。 主題定位 —— 廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告 第 60頁(yè) 共 69頁(yè) 廣安市現(xiàn)代化大型商品物流交易展示中心 四、項(xiàng)目功能定位 按照主題定位思路，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能包括：家居建材批發(fā)、零售、電子商務(wù)、展示、倉(cāng)儲(chǔ)物流、百貨商場(chǎng)、大型超市、酒店、休閑娛樂(lè)、餐飲等商業(yè)活動(dòng)。以批發(fā)、零售為主體功能，為消費(fèi)者提供舒適的“一站式”的全方位服務(wù)消費(fèi)場(chǎng)所。消費(fèi)者在這里可以享受購(gòu)物之外的休閑娛樂(lè)一條龍服務(wù)。 功能定位的基本思路： 以專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點(diǎn)； 以會(huì)展、倉(cāng)儲(chǔ)物流、電子商務(wù)、休閑娛樂(lè)、餐飲等，營(yíng)造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍。 （ 1）批發(fā)功能： 展現(xiàn)“大商貿(mào)、大物流”的特點(diǎn)，建設(shè)最專業(yè)的家居建材市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)向現(xiàn)代化商貿(mào)業(yè)升級(jí)的遠(yuǎn)大目標(biāo) ； （ 2）休閑娛樂(lè)： 引入各種現(xiàn)代休閑、娛樂(lè)等商業(yè)元素，為消費(fèi)者提供悠閑、舒適的服務(wù)； （ 3）餐飲功能： 引入中外各類餐飲業(yè)，為消費(fèi)者提供豐富多彩的享受； （ 4）會(huì)展功能： 定期舉辦專業(yè)商品博覽會(huì)，為商家提供展示交流平臺(tái)，為消費(fèi)者提供豐富的商品盛宴；建立電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)，拓展市場(chǎng)空間。 （ 5）物流功能： 充分利用地塊現(xiàn)有的獨(dú)特交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮 304省道以及滬蓉高速公路的商品物流集散功能，滿足大型商貿(mào)物流業(yè)的 廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告 第 61頁(yè) 共 69頁(yè) 發(fā)展需求。 （ 6）居住功能： 作為大型商貿(mào)市場(chǎng)，需要充分融合商業(yè)、商務(wù)、居住三位一體，因此項(xiàng)目局部融入高尚生活公寓 規(guī)劃。 五、業(yè)態(tài)定位 家居裝飾：建材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、不銹鋼鋁材等； 五金機(jī)電：五金工具、電線電纜、低壓電器、機(jī)電等； 百貨商場(chǎng)：大型超市、精品服飾、家電賣場(chǎng)、電腦城、影院等； 義烏商品：小商品、服飾、皮草、小家電等； 商務(wù)休閑：餐飲、咖啡吧、茶樓、 KTV、康體會(huì)館等； 酒店倉(cāng)儲(chǔ)：五星酒店、辦公、會(huì)展、倉(cāng)儲(chǔ)物流等； 電子商務(wù)：建立電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。 六、檔次定位分析 本項(xiàng)目地塊是廣安市棗山物流園區(qū)板塊，是未來(lái)廣安市城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，肩負(fù)提升城市商業(yè)品位的重任。 因此 ，項(xiàng)目的開發(fā)檔次宜向中高端定位，成為廣安市未來(lái)主要的商品物流生活中心。同時(shí)考慮到項(xiàng)目包含批發(fā)、零售兩大商業(yè)形態(tài)，在項(xiàng)目規(guī)劃、配套設(shè)施等方面要區(qū)別考慮，以符合實(shí)際的經(jīng)營(yíng)需求。 七、輻射定位分析 結(jié)合本次市場(chǎng)調(diào)查及廣安市商貿(mào)業(yè)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目建成后，市場(chǎng)輻射可分為三級(jí)： 一級(jí)輻射商圈為廣安市區(qū)； 二級(jí)輻射商圈為廣安地區(qū)； 廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告 第 62頁(yè) 共 69頁(yè) 三級(jí)輻射商圈為達(dá)州、南充、重慶甚至成都。 【第五部分價(jià)格定位分析】 一、 結(jié)合周邊住宅與商鋪價(jià)格比例定價(jià)分析 首先了解一下地塊周邊商鋪的銷售價(jià)格及租金情況： 城南新城區(qū)板塊住宅底商目前售價(jià)在 900015000 元 /㎡之間，租金 2550 元 /㎡ /月之間； 城北老城區(qū)板塊住宅底商目前售價(jià)在 600011000 元 /㎡之間，租金在 2040 元 /㎡ /月之間； 城南和城北的兩個(gè)板塊住宅價(jià)格均價(jià)在 44004900 元 /㎡之間，與商鋪的價(jià)格比例在 1： 2 至 1： 3 之間，結(jié)合本項(xiàng)目地塊實(shí)際情況，商鋪銷售價(jià)格應(yīng)該在 70009000 元 /㎡之間。 二、結(jié)合項(xiàng)目性質(zhì)定價(jià)分析 因?yàn)槲覀冺?xiàng)目要打造的是集家居建材、百貨商場(chǎng)、休閑娛樂(lè)等諸多業(yè)態(tài)于一體的大型商業(yè)綜合體，所以我們的項(xiàng)目除了要結(jié)合周邊住宅底商價(jià)格的基礎(chǔ)上，還要 考慮市區(qū)純商業(yè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格，基于以上兩點(diǎn)考慮，建議我們商鋪的銷售價(jià)格應(yīng)該高于住宅底商價(jià)格，而低于市內(nèi)純商業(yè)商鋪價(jià)格，即在 1000020210 元 /平之間。 綜合以上兩方面的定價(jià)考慮，并結(jié)合我們項(xiàng)目超大的商業(yè)體量，以及建設(shè)、發(fā)展現(xiàn)狀，商鋪的合理銷售價(jià)格建議在 800010000 元 /㎡左右。 廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告 第 63頁(yè) 共 69頁(yè) 【第六部分客群定位分析】 一、廣安的投資客 30 至 55 周歲，公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、外地務(wù)工人員、工廠工人，一些具有較高職稱、較高學(xué)歷的企事業(yè)單位中層領(lǐng)導(dǎo)以及在異地工作、投資的廣安人。他們或有較強(qiáng)的投資意識(shí) ，或有一定的閑散資金。 人群特征： 投資欲望較高但苦于投資渠道狹窄，精于算計(jì)； 決策果斷，有主見，追求投資回報(bào)率，只投資不經(jīng)營(yíng)者居多； 對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)、價(jià)格、地段周邊環(huán)境、開發(fā)商背景等因素比較關(guān)注。 二、達(dá)州、南充重慶等地的投資客 一般 3050 歲之間，公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主等有較強(qiáng)的投資意識(shí)，有魄力但又膽大心細(xì)。 人群特征： 決策果斷，投資和經(jīng)營(yíng)兩不誤； 認(rèn)同區(qū)域差異會(huì)產(chǎn)生較大的升值空間； 對(duì)產(chǎn)品價(jià)格、投資回報(bào)、市場(chǎng)前景，后期經(jīng)營(yíng)保障比較關(guān)注。 廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告 第 64頁(yè) 共 69頁(yè) 【第七部分推廣 】 一、 媒體選擇 廣安當(dāng)?shù)赜行V告推薦：戶外廣告牌（包括下轄各縣區(qū)）、高速塔牌，價(jià)格一年幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)；當(dāng)?shù)匦?bào) 5000 元 /版，車體廣告，電視報(bào)（頭、尾版，半版 14500 元），短信（六分左右每期），公交車站站牌，道旗。 廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告 第 65頁(yè) 共 69頁(yè) 廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告 第 66頁(yè) 共 69頁(yè) 廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告 第 67頁(yè) 共 69頁(yè) 二、售樓處選擇 由于項(xiàng)目地遠(yuǎn)離城區(qū)，項(xiàng)目地所建售樓處初期很難起到對(duì)客戶進(jìn)行有效截流的作用，所以廣安市內(nèi)建售樓處勢(shì)在必行，首選地段為城南新城區(qū)的金安大道一段、思源大道、廣寧路地段，但是由于這些地段的商鋪緊缺，建議尋求當(dāng)?shù)卣畮椭?，或者選擇場(chǎng)地自建。同時(shí)由于有當(dāng) 地售樓處規(guī)模及形象做比照，建議展示面積在 500 ㎡以上，且裝修要豪華，以展示項(xiàng)目形象和樹立良好的企業(yè)實(shí)力。 為了能在短時(shí)間內(nèi)在廣安地區(qū)形成集中的形象及口碑傳播，建 議在廣安下轄的各縣區(qū)建立臨時(shí)售樓處，以擴(kuò)大宣傳面。 三、口碑傳播 廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告 第 68頁(yè) 共 69頁(yè) 廣安是一個(gè)節(jié)奏緩慢，生活悠閑的城市，人們多數(shù)時(shí)間都在聊天和打麻將中度過(guò)，同時(shí)由于開發(fā)較晚，人們對(duì)新鮮事物由衷的關(guān)注，所以當(dāng)?shù)貍麂N組織眾多。同時(shí)由于廣告只能起到形象宣傳及告知的作用，所以最有效的傳播方式就是口口相傳，建立良好的老帶新政策是項(xiàng)目的一大宣傳點(diǎn)。 四、渠道銷售 拓展有效、適合當(dāng)?shù)靥厣匿N售渠道，當(dāng)?shù)囟址恐薪樾橇_棋布，可以充分利用，選擇有實(shí)力的中介，簽訂代理協(xié)議，使其成為我項(xiàng)目渠道分銷商，利用其場(chǎng)所及接觸人群，實(shí)現(xiàn)快速滲透、快速去化的效果。 【 結(jié) 語(yǔ) 】 在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，通過(guò)對(duì)廣安市及周邊地區(qū)的考察調(diào)研和深入分析論證，我們認(rèn)為廣安項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì) 廣安乃至整個(gè)周邊地區(qū) 都具有十分重要的意義。無(wú)論是社會(huì)效益，還是經(jīng)濟(jì)效益，都是切實(shí)可行的。 項(xiàng)目不僅能實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有相關(guān)市場(chǎng)資源的充分整合，優(yōu)化城市功能結(jié)構(gòu)，更能提高廣安商貿(mào)業(yè)的發(fā)展速度和建設(shè)水平，通過(guò)大體量 、高檔次和快速的建設(shè)速度，實(shí)現(xiàn)廣安市城市整體核心競(jìng)爭(zhēng)力的全面提 廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告 第 69頁(yè) 共 69頁(yè) 升。 我們堅(jiān)信廣安項(xiàng)目一定會(huì)成為廣安市商業(yè)發(fā)展史的一個(gè)新起點(diǎn)！