【正文】 廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 3頁 共 69頁 五、業(yè)態(tài)定位 六、檔次定位分析 七、輻射定位分析 【第五部分 食 實(shí)物以麻 辣為主，但是辣度可以接受，普通飯館一餐按 4 菜 1 湯計(jì)算 70 元左右。商場較少，現(xiàn)有的有重百和美好家園兩個(gè)。廣安下轄各區(qū)縣房價(jià)平均比廣安市房價(jià)低 500— 800 元 /㎡。 廣安市內(nèi)未知競爭對(duì)手為：我項(xiàng)目所在地塊對(duì)面一塊 150 畝左右的土地被川渝集團(tuán)拍得，準(zhǔn)備開發(fā)做建材市場，應(yīng)引起高度重視。 廣安市整體環(huán)境分析】 一、城市概況 （ 1）城市簡介 廣安市位于四川東部，面積 6344 平方公里，轄廣安區(qū)、岳池縣、武勝縣、鄰水縣及華鎣市。 1998 年 7 月國務(wù)院撤銷廣安地區(qū)設(shè)立的地級(jí)市，轄 廣安區(qū) 、前鋒區(qū)、 岳池縣 、 武勝縣 、鄰水縣 及 華鎣市 。廣安人文薈萃，英才輩出，養(yǎng)育了世紀(jì)偉人鄧小平同志。交通便捷暢達(dá)，襄渝鐵路縱貫全市， 2 21 318 國道， 20 304 省道縱橫全境，縣、鄉(xiāng)村公路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，廣安火車站是川東北重要的物資集散地，嘉陵江、渠江連接長江黃金水道，廣渝高速公路正在加緊建設(shè)。年平均降水量 1200 毫米， 43%的降水量集中于作物生長旺盛的夏季。其中原煤蘊(yùn)藏量 7 億噸，是華鎣山煤田的富集區(qū)；巖鹽層厚 160－ 200 米，蘊(yùn)藏量約 1000 億噸； 石灰?guī)r 分布 800 余平方公里，層厚 20－ 200 米；天然氣蘊(yùn)藏量頗豐，年開采量 7 億立方米。 二、 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 19939 元、農(nóng)民人均純收入 7590 元，分別增長 %、 %。 老城區(qū)：廣安區(qū)所在地，傳統(tǒng)居住與商業(yè)中心，以北街區(qū)域?yàn)樯?廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 9頁 共 69頁 業(yè)中心，主要經(jīng)營服裝百貨；萬豐街至北辰大道區(qū)域主要經(jīng)營汽車配件及二手車交易。 工業(yè)區(qū)：主要包括前鋒工業(yè)園區(qū)和奎 閣工業(yè)園區(qū)，廣安市的輔城，城市的東大門，發(fā)展以能源化工為主的工業(yè)區(qū)。在這樣一個(gè)優(yōu)越環(huán)境中，將廣安東南片區(qū)打造成為廣安的春熙路、解放碑。 廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 10頁 共 69頁 【 第二部分 二、調(diào)查方式 本次調(diào)查主要針對(duì)地塊項(xiàng)目，運(yùn)用資料查閱、樓盤暗訪、臨街商業(yè)掃街相結(jié)合的方法，獲取相應(yīng)的信息，主要調(diào)查目標(biāo)與途徑如下： （ 1）依據(jù)政府部門的統(tǒng)計(jì)資料，獲取當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口和專業(yè)市場發(fā)展數(shù)據(jù)； （ 2）考察走訪廣安市區(qū)目前經(jīng)營中的大型市場，包括正在經(jīng)營的五金機(jī)電市場，家居建材市場，大型小商品市場，大型百貨，重要沿 街商業(yè)，通過訪談和資料收集，了解有關(guān)各類市場的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、價(jià) 廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 11頁 共 69頁 格、規(guī)模、租金、售價(jià)、經(jīng)營等方面的情況； （ 3）考察走訪廣安周邊縣市，通過樓盤暗訪，對(duì)周邊縣市住宅價(jià)格，商鋪價(jià)格進(jìn)行搜集和總結(jié)，特別是對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)調(diào)查。 廳內(nèi)商鋪 F1： 25 元 /㎡， F2： 20 元 /㎡。場內(nèi)鋪面： 2530 元 /㎡。租金年漲幅 10%15% 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 綜合性市場，定位不明確，經(jīng)營種類繁雜且區(qū)域劃分混亂。 ? 盛兆家居 廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 16頁 共 69頁 物業(yè)名稱 盛兆家居 經(jīng)營類別 零售為主 物業(yè)地址 金安大道與萬盛東路交叉口，國土局斜對(duì)面 經(jīng)營范圍 家具 經(jīng)營方式 散戶自營 市場規(guī)模 建筑面積 3000 平方米左右，商戶數(shù)量 20 家左右 商鋪結(jié)構(gòu) 商場內(nèi)鋪 經(jīng)營檔次 中低端家具 輻射范圍 廣安城區(qū)、下屬縣 廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 17頁 共 69頁 商鋪?zhàn)饨? F1： 55 元 /㎡， F2： 50 元 /㎡， F3： 45 元 /㎡， 年漲幅 10% 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 主營家具，經(jīng)營種類單一 ? 其他沿街建材商圈 1 號(hào)橋建材一條街、西溪花園底商、萬盛一街建材街鋪、建安北路街鋪等，均為經(jīng)營中低端品牌為主。 廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 18頁 共 69頁 四、廣安市重要商業(yè)市場調(diào)查與分析 ? 廣安市主城區(qū)商業(yè)分析 金安 大道一段 ：是廣安市最繁華的一條路，雙向六車道。 思源大道： 連 接思源廣場，路中心有綠化廣場隔離帶，路兩側(cè)銀行、國家電網(wǎng)、書店、手機(jī)店等。 商業(yè)發(fā)展緩慢 廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 19頁 共 69頁 廣安市投資類商業(yè)項(xiàng)目較少，目前已建成的地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)或自持或暫時(shí)不售，原有商業(yè)街租金從 5000 元 /年到 120210 元 /年不等，但只要靠近商業(yè)街區(qū)，無論租金多 少，均未有出售商鋪或者主動(dòng)租賃商鋪，要想租間商鋪就要接收原經(jīng)營戶貨物及繳納高額的裝讓費(fèi)，這種現(xiàn)象為普遍現(xiàn)象。天下豪庭 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 08262551888 項(xiàng)目地址 東南片區(qū) 交通狀況 開發(fā)商 廣安中正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑情況 8 棟 33 層 廣告方式 路牌墻體 銷售方式 自銷 主力戶型 611㎡ 開盤時(shí)間 2021 年 6 月 交房時(shí)間 2021 年 12 月 入住時(shí)間 2021年 12月 占地面積 70 畝 建筑面積 19 萬㎡ 綠化面積 % 銷售率 100% 總棟 /戶數(shù) 8 棟 /1500 戶 停車 費(fèi)及收費(fèi) 廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 22頁 共 69頁 價(jià)格 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 賣點(diǎn) 價(jià)格較低，東南片區(qū) 4300 ? 恒大 F2： 萬。 東南新城區(qū)板塊，處于城市主導(dǎo)方向上，目前片區(qū)交通、配套正在積極建設(shè)提升中， 僅具有區(qū)域影響力，未來具有一定的增長空間，但是時(shí)間有些漫長。 廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 26頁 共 69頁 六、廣安市周邊縣市房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 依據(jù)廣安的地理區(qū)位，本次周邊縣市調(diào)查主要走訪了武勝縣、岳池縣、華鎣市、鄰水縣（如下圖），重點(diǎn)搜集大型商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目 （ 1）廣安市周邊縣市房地產(chǎn)概況 ? 武勝縣 武勝縣，隸屬于廣安市，位于廣安市西南部距離 40 公里處，縣城人口 10 萬人。主商業(yè)街區(qū) 50 ㎡租金 80000 元 /年 — 120210 元 /年左右。 水路交通 ： 嘉陵江、 渠江在縣境內(nèi)通航 50 公里，可直航重慶。 房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，開發(fā)項(xiàng)目眾多，房價(jià)均價(jià) 4500 元 /㎡左右，底商價(jià)格 10000 元 /㎡左右。 ? 億聯(lián)建材家居五金城 案名 億聯(lián)建材家居五金城 項(xiàng)目用途 商業(yè)，服務(wù) 銷售電話 0826 5666666 5666777 項(xiàng)目地址 岳池縣東湖公園翔鳳大道、安拱路交叉口 交通狀況 一般 開發(fā)商 岳池億聯(lián)置業(yè)有限集團(tuán) 建筑情況 大型商貿(mào)城 廣告方式 銷售方式 自銷 主力戶型 80120㎡ 開盤時(shí)間 2021 年六月份左右 交房時(shí)間 2021 年 入住時(shí)間 占地面積 畝 建筑面積 15 萬 ㎡ 綠化面積 廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 34頁 共 69頁 備注 正面競爭對(duì)手，且對(duì)手先于我項(xiàng)目亮相 規(guī)模： 15 萬㎡超大規(guī)模，“一站式”采購基地 區(qū)位：岳池城市東擴(kuò)的核心位置 政策：岳池重點(diǎn)項(xiàng)目，享受政府優(yōu)惠政策 品牌：億聯(lián)控股，中國商業(yè)地產(chǎn) 20 強(qiáng)，中國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值運(yùn)營商 市場：填補(bǔ)廣安建材專業(yè)市場賣場空白，百億商機(jī)前景無限 產(chǎn)業(yè)：坐享川東三大建材產(chǎn)業(yè)基地 功能：集十大功能為一體，提升無限商業(yè)潛能 配套：商務(wù)辦公、酒店公寓、休閑餐飲、免費(fèi) 巴士、專業(yè)物流等完善的配套 規(guī)劃：多種業(yè)態(tài)合理分布，創(chuàng)新雙首層設(shè)計(jì)， 米層高，完美人車動(dòng)線 運(yùn)營：強(qiáng)大運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)新運(yùn)營理念，傾力打造百年旺市 ? 華鎣市 隸屬于廣安市，位于廣安市東南部距離 25 公里處，因華鎣山而得名 , 轄 10 鎮(zhèn) 1 鄉(xiāng) 3 個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?36 萬，其中非農(nóng)業(yè)人口10 萬。 果業(yè)、竹業(yè)、畜牧業(yè)、勞務(wù)開發(fā)四大特色農(nóng)業(yè)初步形成。華鎣山的煤具有含硫高、焦油重、埋藏地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜、多溶洞水、瓦斯等特點(diǎn)。今后還可繼續(xù)開發(fā)建材新品種，形成系列：發(fā)展碳酸化工、煤化工等化工企業(yè)，提高礦產(chǎn)利用率?？h城建成區(qū)面積 平方公里，常住人口 15 萬。另有 5 條邊際公路已被四川省納入與重慶的連接通道規(guī)劃，正在抓緊建設(shè)。全縣工業(yè)已初步形成以冶金、煤炭、機(jī)械、化工、建材、電力為支柱的工業(yè)體系。 99 年全縣實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 21 億元，產(chǎn)品銷售收入達(dá) 1800 萬元。 ? 宏帆廣場 廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 40頁 共 69頁 廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 41頁 共 69頁 案名 宏帆廣場 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 3373333 3377777 項(xiàng)目地址 鄰水西門 交通狀況 好 開發(fā)商 鄰 水縣宏帆廣場開發(fā)有限公司 建筑情況 27 棟高層 廣告方式 車內(nèi) 墻體圍擋 戶外廣告 銷售方式 自理 主力戶型 62142㎡ 占地面積 左右 建筑面積 75 余萬㎡ 綠化面積 33% 銷售率 1 期 70% 總棟 /戶數(shù) 停車費(fèi)及收費(fèi) 價(jià)格 住宅 起價(jià) 4300 均價(jià) 最高價(jià) 4400 賣點(diǎn) 商貿(mào)綜合體 備注 商鋪未開賣，六月份左右開始 廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 42頁 共 69頁 ? 上甲御城 案名 上甲御城 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 項(xiàng)目地址 鼎屏鎮(zhèn)曹家灘大橋側(cè) B地塊 交通狀況 好 開發(fā)商 四川上甲房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé) 任公司 建筑情況 廣告方式 墻體圍擋 戶外廣告 銷售方式 自理 主力戶型 住83116 ㎡ 商4050㎡ 占地面積 70 多畝 建筑面積 5 余萬㎡ 綠化面積 % 價(jià)格 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 賣點(diǎn) 周邊發(fā)展快 4800 元 備注 商鋪面積 100 ㎡左右，價(jià)格 1— 3 萬 /㎡，項(xiàng)目基本售罄 廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 43頁 共 69頁 ? 榮新世紀(jì)錦城 案名 榮 新 世 紀(jì)錦城 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 項(xiàng)目地址 交通狀況 好 開發(fā)商 建筑情況 廣告方式 燈柱廣告 銷售方式 主力戶型 ㎡ ㎡ 開盤時(shí)間 交房時(shí)間 入住時(shí)間 占地面積 95 畝左右 建筑面積 30 萬㎡ 綠化面積 % 銷售率 總棟 /戶數(shù) 停車費(fèi)及收費(fèi) 價(jià)格 商鋪 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 賣點(diǎn) 周邊發(fā)展快 元 備注 未開售，未定價(jià)，六月份開盤 廣安市項(xiàng)目市場可研報(bào)告 第 44頁 共 69頁 ? 上甲 31克拉 案名 上甲 31克拉 項(xiàng)目用途 住宅，商業(yè) 銷售電話 3666888 項(xiàng)目地址 上甲御城旁 交通狀況 好 廣告方式 圍欄廣告 銷售方式 自銷 主力戶型 6890 ㎡ ㎡ 價(jià)格 住 商 起價(jià) 4400 2 萬 均價(jià) 最高價(jià)