天立大廈項(xiàng)目策劃建議書(shū)-資料下載頁(yè)
2025-02-26 14:36本頁(yè)面
【正文】 、國(guó)際長(zhǎng)途電話服務(wù)、預(yù)定車(chē)、船、 飛機(jī)票服務(wù)。 ? 設(shè)置員工餐廳，就近解決員工就餐問(wèn)題。 ? 寬帶接入、計(jì)算機(jī)及其網(wǎng)絡(luò)的自動(dòng)化辦公系統(tǒng)。 ? 消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、煙霧感應(yīng)系統(tǒng)、消防通道自動(dòng)系統(tǒng)。 4. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)估 項(xiàng)目投資收益分析建立在以下基礎(chǔ)上： ? 甲方給出的土地成本； 18 ? 南寧市房地產(chǎn)建設(shè)水平、建筑造價(jià)； ? 南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； . 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目占地約 10 畝，產(chǎn)品包括一棟住宅和一棟商務(wù)寫(xiě)字樓及其裙樓。本經(jīng)濟(jì)性評(píng)估僅針對(duì)商務(wù)公寓部分，以商務(wù)公寓占地 5 畝、總建筑面積約 萬(wàn)平方米為基本情況進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 備 注 1 總用地面積 m2 3333 5 畝 2 總建筑面積 m2 22092 其中：地下車(chē)庫(kù) m2 2780 1390m2/層，共 2 層 裙樓 m2 2774 924m2/層，共 3 層 寫(xiě)字樓 m2 16538 662m2/層，共 25 層 3 車(chē)位數(shù) m2 79 35m2/個(gè) 4 容積率 . 成本和投資估算 投資成本估算表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 單位成本（元 /㎡） 投資總額（萬(wàn)元） 備 注 一 開(kāi)發(fā)成本 2283 5043 1 征地費(fèi)用 283 625 125 萬(wàn)元 /畝 19 2 建筑成本 2021 4418 建筑成本包含前期費(fèi)用、建安、配 套等全部費(fèi)用 二 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 242 534 1 管理費(fèi)用 68 151 按開(kāi)發(fā)成本的 3%計(jì)算 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 68 151 按開(kāi)發(fā)成本的 3%計(jì)算 3 銷售費(fèi)用 105 232 按銷售收入 %計(jì)算 三 總投資 2525 5578 . 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分以整層或半層形式分割出售，均價(jià) 4000 元 /平方米，銷售率為 100%，寫(xiě)字樓銷售總收入為 6615 萬(wàn)元。商場(chǎng)部分建議先招商經(jīng)營(yíng)，故其出租收益和車(chē)庫(kù)收益暫不計(jì)算在內(nèi)。 在實(shí)際操作中建議商場(chǎng)先經(jīng)營(yíng)，后出售。即先以較優(yōu)惠的價(jià)格將部分樓層出租，聚集一定人氣后再推向市場(chǎng)，才能達(dá)良好的經(jīng)濟(jì)效益。 . 項(xiàng)目損益情況 項(xiàng)目資金靜態(tài)分析詳見(jiàn)下表： 項(xiàng)目損益表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)（萬(wàn)元） 1 銷售收入 6615 20 2 總成本費(fèi)用 5578 3 銷售稅金及附加 364 4 毛利 674 5 所得稅 222 6 稅后利潤(rùn) 451 8 稅前投資利潤(rùn)率 % 9 稅后投資利潤(rùn)率 % 項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)毛利 674 萬(wàn)元，稅前投資利潤(rùn)率 %；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 451 萬(wàn)元，稅后投資利潤(rùn)率 %；實(shí)現(xiàn)利稅 222 萬(wàn)元。本經(jīng)濟(jì)測(cè)算僅計(jì)算寫(xiě)字樓出售的收益，若考慮商鋪出租或出售及車(chē)位出租的收入，本項(xiàng)目的收益應(yīng)更高。例如參考周邊商鋪價(jià)格，保守估計(jì)本項(xiàng)目商鋪均價(jià)為 萬(wàn) /㎡，則商鋪總銷售收入約為4161 萬(wàn)元，項(xiàng)目稅后投資利潤(rùn)率達(dá) %，收益相當(dāng)可觀。 5. 項(xiàng)目立體停車(chē)庫(kù)專項(xiàng)研究 . 立體停車(chē)庫(kù)配置建議 本項(xiàng)目原設(shè)計(jì)停車(chē)位 170 個(gè)，與項(xiàng)目建筑體量（兩棟 28 層住宅 、辦公物業(yè)，共 平方米）嚴(yán)重不匹配。停車(chē)位不足，將降低物業(yè)檔次，不利于物業(yè) 21 價(jià)值的提升，且對(duì)銷售產(chǎn)生不利影響。 建議本項(xiàng)目采取立體停車(chē)方式，設(shè)置 320 個(gè)立體停車(chē)位，徹底解決停車(chē)難的問(wèn)題。 立體停車(chē)位數(shù)量配置依據(jù)： 商業(yè)物業(yè)按 1000 平方米配 8 個(gè)車(chē)位的比例； 住宅按 1： 1 比例； 商務(wù)公寓按 1： 2 比例。 . 立體停車(chē)庫(kù)特點(diǎn)分析 機(jī)械式立體停車(chē)具有成本低、占地少、外觀簡(jiǎn)潔等優(yōu)點(diǎn)。其主要由金屬材料構(gòu)成，采用電動(dòng)（鏈、線、液壓）傳動(dòng)方式、光電安全控制裝置等，利用一體化手段對(duì)車(chē)輛進(jìn)行存取作業(yè)。存取一 輛車(chē)可在 40－ 90 秒內(nèi)完成。 經(jīng)過(guò) 40 多年的發(fā)展，庫(kù)型從二層簡(jiǎn)單式發(fā)展至多層豎立循環(huán)式進(jìn)行組合拼裝，建設(shè)上快捷方便，目前廣泛應(yīng)用微電腦編程控制器、交流變頻調(diào)等技術(shù)，包含了當(dāng)前機(jī)械、電子、液壓、光學(xué)、磁控技術(shù)領(lǐng)域的先進(jìn)成熟技術(shù)，已成為技術(shù)密集型產(chǎn)品的代表。 . 具體方案 本項(xiàng)目立體停車(chē)庫(kù)方案見(jiàn)附件（車(chē)庫(kù)平面示意圖、立面示意圖）。 具體說(shuō)明： 收容車(chē)輛數(shù)量： 每組： 160 臺(tái)，兩組合計(jì)： 160 2＝ 320 臺(tái) 22 收容車(chē)輛尺寸： 米（長(zhǎng)） 米（寬） 米（高） 采用機(jī)械全智能立體車(chē)庫(kù)，每組 2 個(gè)入口，刷卡或按車(chē)牌號(hào)碼即可出車(chē)，出入庫(kù)時(shí)間 ≤ 90 秒。 兩組車(chē)庫(kù)可分開(kāi)安裝，也可聯(lián)動(dòng)安裝。 地下室其它功能在不影響車(chē)庫(kù)的情況下，可同時(shí)設(shè)計(jì)。 . 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 建議將地下車(chē)庫(kù)由原來(lái)的兩層改為一層，引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的立體車(chē)庫(kù)，即能節(jié)約大量空間，減少建安成本，又大大增加了車(chē)庫(kù)數(shù)量，帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。 現(xiàn)對(duì)該方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析： 方案說(shuō)明 將地下車(chē)庫(kù)由原來(lái)的兩層改為一層，引進(jìn)先進(jìn)立體車(chē)庫(kù)技術(shù)，每組 5 層共160 個(gè)車(chē)位，共設(shè)兩組，即 320 個(gè)車(chē)位。立體車(chē)庫(kù)凈深 10 米。 減少的費(fèi)用 電梯： 100 元 /平方米 土建 ： 300 元 /平方米㎡ 水電： 100 元 /平方米 總計(jì)： 500 元 /平方米 地下車(chē)庫(kù) 2553 平方米 /層，既減少費(fèi)用為： 2553 500= 萬(wàn)元 23 增加的費(fèi)用 車(chē)庫(kù)造價(jià)： 每個(gè)立體車(chē)位造價(jià) 35000 元 /個(gè)，共有 320 個(gè)車(chē)位，則車(chē)庫(kù)總造價(jià)為： 35000 320=11202100 元 則增加的費(fèi)用為： 1120 萬(wàn)元 需多投入的資金為： 增加的費(fèi)用 減少的費(fèi)用 == 萬(wàn)元元 增加的收入 ① 原車(chē)位收入： 100000 170=1700 萬(wàn)元 ② 現(xiàn)車(chē)位收入： 100000 320=3200 萬(wàn)元 增加的收入為： ② ① =32001700=1500 萬(wàn)元 結(jié)論 本方案增加投入資金 萬(wàn)元，增加收入 2410 萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率高達(dá) 120%，收益相當(dāng)可觀。 收益對(duì)比見(jiàn)下表： 立體車(chē)庫(kù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 備 注 24 1 減少成本 電梯 100 元 /m2，土建 300 元 /m2，水電 100 元 /m2，地下車(chē)庫(kù) 1390m2/層。 2 增加成本 車(chē)位造價(jià) 1120 萬(wàn)元 /個(gè)，共 320 個(gè) 3 需多投入的資金 增加成本 減少成本 4 原車(chē)位收入 1700 10 萬(wàn)元 /個(gè)，共 170 個(gè) 5 現(xiàn)車(chē)位收入 3200 10 萬(wàn)元 /個(gè)，共 320 個(gè) 6 增加收入 1500 現(xiàn)車(chē)位收入 原車(chē)位收入 7 投資收益率 51%
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