【正文】 之系統(tǒng)資料。 n 目的（效果）： 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 加推新一期鋪位 174。 啟動人脈銷售 n 媒體組合： 174。 報紙、電視、電臺為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營前景 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 確保升值的商場售價體系 174。 高額穩(wěn)定的投資回報 174。 主力商戶進(jìn)駐動態(tài) n 公關(guān)活動： 174。 溫馨家庭攝影展 174。 兒童集體繪畫活動 174。 女性美容纖體講座 174。 巡回展銷暨抽獎活動 ◎租售第四階段 n 目的（效果）： 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 最后一期鋪位 n 媒體組合： 174。 報紙、電視、電臺為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營前景 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念和規(guī)劃布局 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 確保升值的商場售價體系 174。 高額穩(wěn)定的投資回報 174。 主力商戶進(jìn)駐動態(tài) n 公關(guān)活動： 174。 異國風(fēng)情系列活動（與旅游局合辦） 174。 國際美食節(jié) 174。 試業(yè)志慶 55 主要促銷 手段 n 發(fā)展商參股經(jīng)營 在銷售中，發(fā)展商采用讓利 10% ~ 20%的方式，獲得該商鋪 10% ~ 20%的股份，業(yè)主可選擇在開業(yè)后任一時間購回經(jīng)營權(quán)（股份）。這種做法的好處在于： 174。 發(fā)展商繼續(xù)是商場的大股東，能夠保證商場招商、經(jīng)營的整體統(tǒng)籌實(shí)施和定位的實(shí)現(xiàn)； 174。 推廣宣傳中保持高姿態(tài)的調(diào)性。表明發(fā)展商對經(jīng)營前景充滿自信，同時令投資者感到發(fā)展商是真正與業(yè)主共同承擔(dān)投資風(fēng)險的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 174。 因?yàn)榘l(fā)展商以讓利的形式，獲取股份，所以降低了客戶的投資投入。 n 業(yè)主承諾開業(yè)優(yōu)惠折扣 客戶買鋪時承諾按發(fā)展商規(guī)定時間 準(zhǔn)時開業(yè)的，并交納 1 萬元開業(yè)保證金（對準(zhǔn)時開業(yè)鋪位的業(yè)主可退還保證金）后，可享受 2%折扣優(yōu)惠；此項(xiàng)可在《認(rèn)購須知》中注明。 在一定程度上能夠保證商場開業(yè)時有較多的鋪位經(jīng)營，不至過于冷場。 n 零首期付款方式（ 100%按揭） 減輕投資者首期壓力，降低投資門檻，鼓勵小買家入市。實(shí)際操作是發(fā)展商允許買家在規(guī)定期限內(nèi)（一般為一年）分期付給首期房款。 n 反租銷售 針對部分位置較差，預(yù)計銷售存在一定難度的鋪位而采用的促銷手段。 174。 有利于招商、經(jīng)營的整體統(tǒng)籌實(shí)施和定位的實(shí)現(xiàn) 174。 以較低的投資風(fēng)險，及穩(wěn)定的回報 吸引買家 56 招商條件 561 租金優(yōu)惠 n 扣率形式計算租金 扣率即按照營業(yè)額提取一定比例作為商場的回報，抵償租金。發(fā)展商與商戶共同承擔(dān)風(fēng)險，共同分享利潤。 根據(jù)無錫市目前的零售市場開放程度，國際知名品牌尚未進(jìn)駐，仍然有廣闊的市場空間有待開拓。所以，針對有潛質(zhì)的知名品牌，對其市場接受程度和營業(yè)額具有信心，可利用優(yōu)惠的扣率方式，引進(jìn)本商場經(jīng)營。 ■年期 根據(jù)不同行業(yè)而定，除餐飲年期較長（ 10 年）外，一般行業(yè)可商議 2 年死約 2 年生約或 3 年死約 3 年生約。 ■免租期 根據(jù)租賃的實(shí)際情況，給予彈性的免租期優(yōu) 惠。 ■免管理費(fèi) 對于個別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶可減免一定期限的管理費(fèi)，鼓勵商戶進(jìn)駐。 ■送裝修 除公共地方裝修外，對于個別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶提供鋪內(nèi)全部或局部裝修，一般僅提供天、地、墻、燈的裝修。 6商場的經(jīng)營管理 61 角色 611 對內(nèi)經(jīng)營 n 與商戶達(dá)至良好的溝通，了解商戶的需要，建立融 洽的客戶關(guān)系 n 監(jiān)察商戶嚴(yán)格遵守商場的管理公約 n 監(jiān)管租戶按照租約經(jīng)營 n 監(jiān)控商場的經(jīng)營狀況 n 統(tǒng)籌商場購物環(huán)境的裝飾布置 612 對外經(jīng)營 n 向社會公眾推廣商場的形象 n 協(xié) 調(diào)與政府各部門及旅游公司的關(guān)系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 n 監(jiān)督及協(xié)調(diào)與物業(yè)管理公司、工程公司、廣告公司、公關(guān)公司等各方工作 62 目標(biāo) n 建立項(xiàng)目的整體形象 n 為商戶提供良好的經(jīng)營條件 n 提高商場及商戶的知名度和商譽(yù) n 吸引更大的消費(fèi)人流 n 促進(jìn)商戶的經(jīng)濟(jì)收益 63 效果 631 旺人（消費(fèi)人流） 提高商場人流 n 滿足各年齡階層的消費(fèi)需求：男、女、老、幼皆宜 n 具有強(qiáng)烈的吸引力、吸納更廣區(qū)域消費(fèi)人流 n 充分利用旅游城市及項(xiàng)目的資源優(yōu)勢，爭取旅游消 費(fèi)人群 延長消費(fèi)者的逗留時間 n 留住各類 型消費(fèi)群體 a. 家 庭：老人、丈夫、妻子、小孩 b. 非家庭：朋友、同事、情侶、個人、游客、團(tuán)體 174。 好吸引，想逛一逛 174。 夠新奇、夠刺激，好想玩 174。 餓了有地方吃東西 174。 很有心情購物 174。 走累了有地方休息 n 吸引不同消費(fèi)群體的循環(huán)消費(fèi) n 引導(dǎo)消費(fèi)人流 a. 豎向引導(dǎo)：首層 二層 三層 b. 橫向引導(dǎo)：流行區(qū) 運(yùn)動區(qū) 兒童區(qū) 餐飲區(qū) 632 旺場（投資者和商家） n 靈活集中的經(jīng)營組合，適合各層面的經(jīng)營者 n 合理規(guī)劃布局，有效地切合投資者和商家的需求 n 在裝飾布置 上突出體現(xiàn)主題特色 n 充足的配套設(shè)施，創(chuàng)造出一流的購物環(huán)境 n 一系列的旺場推廣、租售措施，保證項(xiàng)目的銷售和招租雙贏 633 旺財（經(jīng)營收益） 提高顧客消費(fèi)率 n 該買、想買的能買到 n 該玩、想玩的能玩到 n 想吃、愛吃的能吃到 n 想看的能看到 634 運(yùn)用多元化經(jīng)營策略， 提高日均銷售額和利潤 n 平價：堅(jiān)持薄利多銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 n 中檔價：想買的，能買到，且價不貴 n 高價：品牌、精品、貨真價實(shí) 64 商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營管理模式 ① 傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營管理模式。 ② 新型商業(yè)模式。 641 經(jīng)營模式比較 組成成份不同 百貨的經(jīng)營模式是一個整體，是由一個管理層去管理各個專柜，而各個專柜都隸屬于同一個企業(yè)，管理架構(gòu)比較簡單；而商業(yè)物業(yè)是由投資者和經(jīng)營者組成，他們相對獨(dú)立，擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)的獨(dú)立，并各自維護(hù)自已的利益，組成成份比前者復(fù)雜。 宣傳推廣、檔次的控制不同 百貨的宣傳推廣相對簡易，而對整個商業(yè)物業(yè)進(jìn)行宣傳推廣、檔次的控制難度較大。 因此我們必須尋求一種適合時代要求又適用于綜合商場的經(jīng)營管理模式。 新型經(jīng)營管理主要包括以下方面： ① 物業(yè)的硬件管理； ② 物業(yè)租賃； ③ 商 戶的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ④ 物業(yè)整體宣傳推廣； ⑤ 經(jīng)營信息和相關(guān)服務(wù)的提供； ⑥ 形象建立； 現(xiàn)時的商業(yè)物業(yè)林立，競爭激烈，要在商場上取得一席之位并非容易，更何況要成為商場上的領(lǐng)頭羊呢？在當(dāng)今的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，必須引入一些新型的經(jīng)營管理模式進(jìn)行科學(xué)的、專業(yè)的管理。綜觀目前商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方式，一般以下兩種模式： 模式一：由發(fā)展商組織經(jīng)營管理架構(gòu)（或公司），聘請具有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營管理顧問公司，由其提供專業(yè)顧問意見，交自組的經(jīng)營管理架構(gòu)（或公司）執(zhí)行。 模式二：聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司直接經(jīng)營管理公司直接 經(jīng)營管理，發(fā)展商處于監(jiān)控執(zhí)行地位。 642 采用經(jīng)營模式的論證 ① 從社會分工的角度看，發(fā)展商擅長于產(chǎn)品的開發(fā)，對于經(jīng)營管理的專業(yè)問題，應(yīng)由專業(yè)的經(jīng)營管理公司實(shí)施，更有利于整個商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作。 ② 對于新的商業(yè)物業(yè)來說，在開業(yè)后 13 年間屬于市場的適應(yīng)磨合期，讓有操作綜合商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的公司進(jìn)行操作，可減低操作上的風(fēng)險。 ③ 選擇專業(yè)的經(jīng)營管理公司直接進(jìn)行經(jīng)營管理，會得到整間公司的資源。 643 結(jié)論 建議由我司整合專業(yè)資源，采取模式二為貴司提供直接經(jīng)營管理的服務(wù) 好處： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎由我司戰(zhàn)略合作伙伴公司加 入直接的經(jīng)營管理，有利于與前期的策劃銷售招商涵接，提前介入整體運(yùn)作。 ◎有操作廣州代表性商業(yè)物業(yè) — 天河城的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。天河城的形式與貴司的項(xiàng)目相似。將這些專業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ接糜谫F司的大型綜合商業(yè)物業(yè)，有利于商場的整體發(fā)展。 7經(jīng)營推廣 71 推廣活動 n 各類展覽：名車展覽、珠寶展覽、名畫展覽、攝 影展覽等 n 時裝表演：春夏新裝、秋冬新裝、品牌新系列等 n 美食節(jié) /特色專題節(jié)日：中華 /環(huán)球美食節(jié)、國際兒童節(jié)、奧運(yùn)會、世界杯等 n 電臺 /電視臺直播：時事論壇、品牌推介、流行時尚等 n 各類大型游戲 及比賽活動：電子游戲比賽、網(wǎng)絡(luò)游戲比賽、書法繪畫攝影比賽、運(yùn)動競賽等 n 商品推廣活動：運(yùn)動用品推廣、服裝系列推廣、家居系列推廣、及與商戶合辦的各類商品推廣活動 n 慈善活動：商品慈善展銷活動、慈善拍賣活動 72 信息系統(tǒng)建議 n 商場消費(fèi)指南 內(nèi)容包括商場的地理位置、交通路線、商戶名單、經(jīng)營規(guī)劃等基本信息。 n 商場刊物 定期推出，重點(diǎn)介紹商場的最新信息。內(nèi)容包括商戶動向、潮流信息、產(chǎn)品推介、促銷行動、推廣活動等。 n 計算機(jī)網(wǎng)頁 通過 INTERNET，將商場的主題、定位、特色、商戶組合、最新信 息等向全國、國際進(jìn)行推廣，樹立商場的形象，吸引國內(nèi)外游客消費(fèi)。 74 經(jīng)營促銷手段參考 n 互動優(yōu)惠券 行業(yè)互動促銷：如在商場內(nèi)消費(fèi) 100 元，即可獲贈 B 區(qū) 20 元餐券；或，在運(yùn)動區(qū)消費(fèi)滿 200 元，即可獲贈服裝禮券 10 元 174。 樓層互動促銷：如在首層消費(fèi) 100 元，即可獲贈二層消費(fèi)券 20 元 通過互動促銷措施，使商場整體結(jié)合更為緊密，更容易造成人流循環(huán)消費(fèi)，使每一行業(yè)及每一樓層的商業(yè)價值得到充分挖掘。 n 會員制消費(fèi)優(yōu)惠 一次性消費(fèi)一定金額的消費(fèi)者可成為商場會員，以后消費(fèi)可獲額外折扣以及其它優(yōu)惠；可同時實(shí)行消費(fèi) 累積折扣獎勵計劃。 n 印花優(yōu)惠 商場不定期舉行優(yōu)惠促銷，優(yōu)惠期內(nèi)，消費(fèi)者均可獲取商場紀(jì)念印花一款，在集齊一系列紀(jì)念印花之后，可在指定節(jié)日或特定商場促銷日憑印花抵現(xiàn)金或參與抽獎活動。 8經(jīng)營管理組織架構(gòu) 9商業(yè)招商經(jīng)營運(yùn)作優(yōu)勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 911 具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力， 掌握粵、港兩地數(shù)百個知名品牌商家的網(wǎng)絡(luò)資源，能為貴項(xiàng)目的招商提供極大的幫助。 912 具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)， 了解招商運(yùn)作過程的各項(xiàng)細(xì)節(jié)，曾成功完成廣州中華廣場、廣百新翼、中信廣場購物城等著名商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)作。 913 具有引入 主力店的成功經(jīng)驗(yàn) 對于商業(yè)物業(yè)，無論是短期的促銷還是長期經(jīng)營，針對性主力店的引入是非常主要的，在我司操作的成功個案中也充分地體現(xiàn)了這一點(diǎn)。如我司在 19992021 年操作的商業(yè)項(xiàng)目廣州中華廣場，總建筑面積 18 萬平方米，以“廣州首個熱帶園林休閑購物新天地”為主題定位。此項(xiàng)目在開發(fā)初期，其售價約為港幣 3 萬元 /平方米，銷售狀況一般，招商進(jìn)展緩慢。因此，我司為其引入了大型外資百貨集團(tuán) — 吉之島，營業(yè)面積達(dá) 2 萬平方米，并以“吉之島成功進(jìn)駐”作為賣點(diǎn)吸引投資者和經(jīng)營者，令銷售和招商狀況大為好轉(zhuǎn)，特別是銷售上甚至出現(xiàn)排隊(duì) 購鋪的現(xiàn)象，而售價