【正文】 華林都市家園 住宅 1900 一次性： 5%，按揭：無 未來花園 住宅 3400 一次性： 5%，按揭：無 兆邦花園 住宅 2600 一次性： 10%，按揭 2% 麗江水花園 住宅 2200 一次性： 3%，按揭： 1% 富田隴?；▓@ 住宅 2100 一次性： 3%，按揭 1% 辦公樓： 項目名稱 功能性質 價格（元 /㎡） 優(yōu)惠折扣 金成國際廣場 3100（高層公寓） 2600（多層住宅） 一次性： 4%，按揭： 2% 財富廣場 辦公 3380 一次性： 2%，按揭：無 中州都會廣場 辦公 3500 一次性： 2%，按揭：無 綠洲商務大廈 辦公 3380 一次性： 1%，按揭：無 商業(yè)物業(yè) 物業(yè)名稱 價格范圍（元 /㎡） 錦隆陽光都市 5800 富田麗景花園 4100—6100 寶隆華庭 12021 青年居易 4950 21世紀社區(qū) —湖左岸 3200 華林都市家園 4000 風和日麗 4500 麗江水花園 5800 新世紀小區(qū) 4900—5700 （三）本項目市場銷售單 價建議 市場依據(jù)： ※ 通常大中型項目是以相對低價入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。隨著項目小區(qū)的日益成熟，配套設施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后期逐步提高樓價售價，獲取更高的投資回報。 ※ 從市場調研分析可以清晰看到，鄭州市現(xiàn)行住宅的中檔樓盤價位在 18002800元 /平米之間、辦分樓的價位在 30003500 元 /㎡之間、首層商業(yè)的價格按項目所在的位置的差異其價格也在 320012021 元 /㎡之間，這說明價位體系已然形成，定價考慮市場依據(jù)和認可度。 ※ 從銷售節(jié)奏來分析，為了取得剛進入 市場就贏得先機的良好勢態(tài)，為項目在后期有較大調價空間，樹立項目價格和形象整體逐步走高的市場印象，入市均價不宜太高； ※ 根據(jù)我司調研，定位中檔價位中高檔樓盤較符合鄭州市房地產發(fā)展趨勢，目標客戶相對最大化 市場承接力較強； ※ 項目所處片區(qū)是一個未來發(fā)展的區(qū)域，項目又是一中等規(guī)模的項目，市場配套、規(guī)劃前景、人們認知程度還有待時間檢驗，入市價格要留出發(fā)展空間。 ※ 本項目周邊項目的銷售平均價格基本在小高層住宅 2800元 /㎡，高層商務樓 3200元 /㎡，如：小高層住宅： “德億時代城 ”銷售均價為 3400元 /㎡、 “未來花園 ”銷售均價為 3400元 /㎡；高層商務樓： “綠洲商會大廈 ”銷售均價 3380/㎡、 “錦江國際大廈 ”銷售均價為 3050元 /㎡、 “金成國際 ”銷售均價為 3100元 /㎡。 住宅價格推論： 內容 地段 周邊配套 交通狀況 規(guī)模 景觀環(huán)境 噪音 戶型設計 建筑造型 價格實現(xiàn) 比較價 權重 加權平均值 權重 15％ 15％ 10％ 15％ 5％ 5％ 10％ 5％ 相比值 住宅 德億時代城 100 ％ 3193 30 ％ （取2500） 鑫苑名家 100％ 1904 20％ 錦江國際 100％ 2372 25％ 兆幫花園 100％ 2644 5％ 未來花園 100％ 3094 20％ 物業(yè)管理 發(fā)展商實力 交樓時間 營銷策劃 總計 折實均價 5％ 5％ 5％ 5％ 100％ 3500 2050 2600 2600 3400 辦公樓價格推論： 內容 地段 周邊配套 交通狀況 規(guī)模 景觀環(huán)境 噪音 戶型設計 建筑造型 物業(yè)管理 發(fā)展商實力 交樓時間 營銷策劃 折實均價 權重 15％ 15％ 10％ 15％ 5％ 5％ 10％ 5％ 5％ 5％ 5％ 5％ 相比值 辦分樓 財富廣場 3380 中 州 都 會 廣場 3500 綠洲商會 3380 金 成 國際 3100 建議入市售價 根據(jù)市場調研，通過對競爭類比住宅物業(yè)小區(qū)、辦公用房與首層商業(yè)的市場銷售價格推論，建議本項目的住宅與商服（均價）分別為：住宅為每平方米 2500元； SOHO為 2600 元 /㎡；商業(yè)為 5000元 /㎡；辦公樓為 3100元 /㎡；（最終市場銷售價格將隨市場發(fā)展進行調整確定）。 (四 )定價分析（價格優(yōu)勢所在） 住宅價格（ 2500元 /㎡） 全市范圍內小高層的價位為 2200～ 3500元 /㎡ 在全市整體樓市的價格體系屬中檔價位（全市范圍內小高層價位在 2200～ 3500元），相對周邊（同類型）價位低 300～ 500 元 /㎡左右，價格競爭優(yōu)勢明顯，價格上升空間在 200～ 300元 /㎡。 寫字樓價格（ 3100/㎡） 全市范圍內寫字樓的價格在 2600～ 3500元 /㎡ 和周邊同類競爭樓盤比較，價格要低 200元 /㎡左右。 因小面積寫字樓總價低，月供低的優(yōu)勢明顯，以 80㎡的戶型為例， 3100元 /㎡計算，首付七萬元，月供僅 1200元（七成二十年計算）每月月供小于租金，租不如買。 SOHO 定價（ 2600元 /㎡） 和在售小戶型住宅比，單價總價不存在優(yōu)勢，但作為白領小戶型酒店公寓（目前小戶型的升級版），其價位能為市場所認同，且相比商務公寓存在單價和總價優(yōu)勢， 以 50㎡單價 2600 元 /㎡為例，首付 2 萬元，月供僅 800元，對月收入 2021～ 3000元的白領族存在吸引力。 產權商場定價 (5000 元 /㎡ ) 取決于投資回報方案（略） （五 ）項目價格提升潛力分析 項目位于 CBD 的邊緣。同時也有望成為未來中心的附屬功能物業(yè)，同時與類比競爭項目的比較，本項目未來升值的期望值較高，售價可有一定幅度的上楊（具體上楊幅度另詳 ）具體體現(xiàn)在以下幾點： 本項目表還處于立項階段，還有充足的時間和機會適應市場； 本項目位于未來城市發(fā)展新區(qū)邊緣，將有可能成為新區(qū)的附屬物業(yè)； 本項目的市場綜合定位適中，將來對市場的應變能力較強； 本項目的綜合功能齊全，戶型結構配比可以滿足各個階層的消費群體。 （六）價格表模擬 價格表的制定 價格表是根據(jù)己確定的核心均價為基礎，通過各項調差而制定的各單位價格明細表。 A、棟間差的確定 考慮對比的因素主要有： ※ 朝向 ※ 高度 ※ 景觀 ※ 密度 ※ 結構 ※ 噪音或污染 一般情況下，棟 間差不宜大于核心均價的 5%。 B、戶型差的確定 考慮對比的因素主要有： ※ 朝向 ※ 景觀 ※ 實用性 ※ 結構 ※ 面積 ※ 噪音或污染 在北方，一般情況下，戶型差不宜大于核心均價的 10%。 C、樓層差確定 一般情況下，樓層差視結構為小高層或高層以及棟間遮擋情況而定。小高層住宅樓層差為核心均價的 5%，高層住宅樓層差為 3%。 價格模擬表 以一梯四戶的小高層，均價 2800元 /㎡為例，定價標準是朝向差（ 10％）與層差（ 5％）分別計算 , 層差之間又將高層 (512)層差與低層（ 14）層層差分開計算，得出 每房價格，同時以八層為標準定價，其價格模擬表如下： 朝向 房號 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 八層 九層 十層 十一層 十二層 總價 均價 東南 A 2710 2740 2770 2835 2865 2900 2950 3008 3068 3125 3185 3245 35401 2950 西南 B 2690 2720 2750 2815 2845 2880 2930 2985 3045 3100 3160 3220 35160 2930 西北 C 2420 2440 2470 2530 2555 2585 2630 2685 2735 2790 2840 2900 31575 2631 東北 D 2470 2500 2525 2585 2615 2645 2690 2745 2820 2850 2905 2955 32305 2692 整棟樓共有 48套住宅，通過以上計算，每平方米單位均價為 2800元。