【正文】 是近年的置業(yè)的熱點區(qū)域，市政配套設施比較齊全； ※ 項目周邊的汽車貿易及汽車修配業(yè)發(fā)達，這對本項目的商業(yè)物業(yè)帶來機會； ※ 臨街面廣，利于商服物業(yè)的發(fā)展； ※ 新拆遷擴建的常砦小學，對本項目的銷售有利； ※ 項目的展示面好，利于項目的形象建設； ※ 項目地型比較 平整、整齊，同時還處于規(guī)劃設計階段，提升了項目適應市場的靈活性； ※ 開發(fā)商享有政策優(yōu)勢，具備專業(yè)的開發(fā)理念。 O 、 機會分析 ※ 鄭東 CBD 不斷升溫，提升項目區(qū)域的市場知名度； ※ 規(guī)?；_發(fā)漸成主流，大盤優(yōu)勢明顯； ※ 房地產市場監(jiān)管力度增強，開發(fā)門檻抬高； ※ 市場競爭，促使性價比； ※ 項目還處于規(guī)劃設計階段，增強了項目的抗風險能力； ※ 鄭東新區(qū)的開發(fā)建設，增強了本項目區(qū)域的市場知名度； ※ 金水區(qū)是置業(yè)熱點，農業(yè)路段更被看好； ※ 周邊大盤的造勢、造市，使項目區(qū)域具備一定知名度； ※ 項目周邊有被評為國家 2A級康居工程的 “德億時代城 ”、鑫苑名家等大型項目，使該片區(qū)在城市內有一定 的知名度，這對以后的項目推廣帶來方便。 ※ 周邊其他樓盤的競爭。 總結論： 綜上所述 ,雖然所處位置是在未來的城市發(fā)展區(qū)域 ,但項目地塊的綜合環(huán)境較為復雜，將嚴重影響項目的綜合素質 ,所以在項目的開發(fā)建設與項目的營銷中還要重點在于保證項目物業(yè)的品牌及形象的基礎上，還要加強以下方面： ※ 改善項目周邊綜合環(huán)境，提高項目地的整體形象； ※ 提高項目產品力，進一步塑造 高品質項目形象及開發(fā)商自身品牌。 四、項目開發(fā)策略原則 （一）復合原則： 避免單一產品（如住宅類產品）所可能帶來的市場壓力， “不把全部的雞蛋放在一個藍子里 ”，應該指出，單一項目 10萬㎡開發(fā)量，在鄭州不算少（媒體將 5 萬平方米推盤都稱為大盤）， 10 萬平方米單一產品（如小高層住宅）供應勢必引起市場同類產品價格波動，并且本項目周邊環(huán)視的幾個大盤都有可能視機而動，風險和競爭壓力不少。 具體產品策略是 ： 住宅： ——緊湊型兩房，三房（市場供應量?。? ——立面風格創(chuàng)新（市場同質化嚴重，個性樓盤少，公眾對建筑立面較在意，如英協(xié)高層） ——入戶花園，空中庭院等創(chuàng)新戶型（市場空缺） ——空中 TOWNHOUS（首層，頂層）（市場供應量?。? 寫字樓： ——80—100平米小戶型開放式高檔次專業(yè)化寫字樓（市場空缺） 建商務會所（會議室 /商務中心等）同時也可服務 SOHO 和產權酒店。 ——建議樓中樓（市場空缺） ——建議三錯層（市場空缺） 產權式酒店 ——（市場空缺） 產權式商城 ——區(qū)域市場首個項目，第一個擁有自有產權的 “車居超市 ”（市場空缺） 底層臨街商鋪 ——略 （四）創(chuàng)新需求原則： 通過市調分析，鄭州處于 “改善居住條件 ”的置業(yè)階段，房地產置業(yè)以自用為主，房地產投資市場，尚未形成規(guī)模，市場上可供投資的產品有限； 本項目在以吸引置業(yè)自用為主的前提下，以有投資價值物業(yè)品種（具有唯一性）啟動置業(yè)投資市場，其中產權式商場 （固定投資回報）產權式酒店（固定投資回報），SOHO 公寓，小戶型寫字樓（代為租賃）都具備置業(yè)投資價值 策略意義： 不僅不把全部雞蛋 放在一個藍子里，而且兩條腿走路，雙市場開發(fā)。 分析顯示，在三個需求層面具備性價比競爭優(yōu)勢； 中端中價市場 ——產品競爭優(yōu)勢 中價高端市場 ——市場空缺 高端高價市場 ——價格競爭優(yōu)勢 注：此策略執(zhí)行的兩個要點 要點一，成本控制 ——本項目土地成本，建安成 本都存在成本優(yōu)勢； ——商服產品因市場空缺，無直接競爭，而可能實現(xiàn)較高收益，有助于住宅產品的價格下調（即商服物業(yè)的部分收益回貼住宅產品以保持競爭力） ——綜合配套的成本優(yōu)勢（如會所既服務業(yè)主，又服務寫字樓和公寓住戶） 要點二，價值構成： ——區(qū)位樓價明顯偏高的價位優(yōu)勢 ——產品創(chuàng)新優(yōu)勢 ——概念包裝優(yōu)勢 ——綜合配套的服務優(yōu)勢 （六）相對效益原則： 商業(yè)，寫字樓，公寓 ——單價提高，追求單位面積的相對最大化效益（具體定價后詳） 住宅： ——單價有競爭能力，追求性價比的最快化效益 五、項目綜合定位 （ 一）產品定位 根據(jù)對鄭州的房地產市場調研，與本項目的綜合質素分析，安佳認為，本項目應做一個經濟 +美麗的復合型項目，集辦公樓、 SOHO 酒店式公寓（可以含一定量的產權式酒店）、住宅、商場、商鋪等為一體的綜合性都市白領 社區(qū)，居住、商業(yè)、商務、休閑、教育， CBD 城市精英開放式社區(qū)。 ※ 年青的自由職業(yè)與 IT一族 其他補充 客戶（非主流）： ※ 鄭州市有灰色收入的 “洗灰一族 ”； ※ 部分追求發(fā)展（個人或孩子）的外省或外市人士； ※ 有錢或有權的外市人士，主要是鄭州市外的其他市； ※ 直系親屬在鄭州的外市人士。 客戶描述 根據(jù)消費市場調研，本項目的消費者為 有一定的經濟基礎的行政事業(yè)單位職員、企事業(yè)單位的管理者和技術人員、個體私營業(yè)主、政府公務員及另外一部份高收入者，他們購買物業(yè)的目的主要是 “住房享受 ”與投資。 A、主流客戶分析（約占整體消費群體的 82％） a、鄭州市的白領（約占整體消費群體的 36％） ※ 年齡層： 2535歲 ※ 客戶特征描述： 他們可能是鄭州本地人，也可能是本省內其他城市人分配到鄭州工作或自由打工，大多數(shù)工作三到五年左右，幾年的拼搏，已 基本找到適合自己的位置，有一份收并且比較穩(wěn)定的職業(yè)，他們有較好的文化教育背景，追求時尚品位的生活，但生活并不崇尚奢侈，在生活中逐漸走向成熟，事業(yè)處于起步階段，即將步入上升期，是城市未來發(fā)展的主力軍。 ※ 客戶心理描述： 鄭州本地普通白領 ——與父母同住或租房獨住，但是居住區(qū)基本是從小長大的區(qū)域，因為那里有父母、親戚、朋友、同學，是社會關系網(wǎng)的根據(jù)地，同時希望有 一個獨立的空間。 ※ 需求類型： 兩房或 SOHO，既經濟又舒適的居家環(huán)境是他們選擇的重要因素，交通相對比較便利，不希望有太大的首期壓力，希望余留一部分發(fā)展基金，追求負擔得起的生活情調享受。 b、企業(yè)中高層管理者（約占整體消費群體的 21％） ※ 年齡層： 2540歲左右 ※ 客戶特征描述： 他 們鄭州本地人居多，或者是在鄭州工作多年的移民，工作大多在八到十年左右，有一定的經濟基礎和可觀的穩(wěn)定收入，工作單位屬中大型企業(yè)公司，他們有較好的文化教育背景，較豐富的工作經驗，事業(yè)還有一定的危機感，有想進一步發(fā)展的機會，因此生活并不崇尚奢侈，不想生活成為自己的負擔。 ※ 客戶心理描述： 因為不想生活有負擔，盡管可以買得起，也不想購買價格昂貴的房子，全家生活殷實、快樂、輕松、小孩子教育更重要。 ※ 需求類型： 三房、四房、投 資 SOHU或商鋪，較舒適的居家環(huán)境與有一定投資價值的物業(yè)是他們選擇的重要因素。商鋪的升值空間。 在事業(yè)上有一定的基礎，企業(yè)已經達到一定的規(guī)模，又處于事業(yè)快速發(fā)展階段，希望企業(yè)有屬于自己的辦公環(huán)境，更進一步提升企業(yè)形象，同時又有一定的投資價值。父母現(xiàn)在不是負擔，關鍵是要活得有面子。 ※ 需求類型： 四房以上戶型、首層商鋪、寫字樓。寫字樓用來投資或改良 辦公環(huán)境，做為企業(yè)發(fā)展用房。 d、年青的自由職業(yè)者與 IT一族（約占整體消費群體的 10％） ※ 年齡層： 2535歲 ※ 客戶特征描述： 他們是鄭州本地人，自由職業(yè)者，個人空間獨立，有一定的經濟基礎， 對未來發(fā)展有一定設想， ※ 客戶心理描述： 自己有自己的生活圈子，希望擁有獨立、自由的個人空間，對生活與工作的環(huán)境比較隨意。 e、非主流客戶簡析（約占整體消費群體的 18％） ※ 鄭州 “洗灰一族 ” （約占整體消費群體的 3％） 部分政府有灰色收入公務員為了轉移資產，又不想過分張揚，會選擇在離市中心不遠，交通條件和環(huán)境好的地方置業(yè)，以此將不良資產轉移，其可能是不以自己的名義購置房屋，在實際使用上，可能用來作為親屬居住或自己的靈活居所。 ※ 部分追求發(fā)展（個人或孩子）的外市人士（約占整體消費群體的 5％） 主要為河南省內其他城市人士，在當?shù)赜幸欢ǖ慕洕芰?，但不滿足于現(xiàn)狀，想到鄭州發(fā)展事業(yè)；或者為了孩子能有一個更好的將來，希望能夠在鄭州讓孩子接受教育再發(fā)展。需求的戶型在四房以內。主要是在大城市更容易結交權貴人士，開闊世面，也給自己在鄭州有個穩(wěn)定的落腳點，利于個人發(fā)展。 ※ 直系親屬在鄭 州的外省或外市人士（約占整體消費群體的 5％） 部分非鄭州人士由于直系親屬在鄭州，主要是子女。他們不需要奢華、不需要熱鬧，需要的寧靜的生活、人情味濃的居住氛圍和經常能見面的子女。 F、具體客戶比如下： （三）產品定位 根據(jù)對整體市場狀況、區(qū)域市場形勢、項目自身條件的綜合分析，以實現(xiàn)較高的利潤、回避市場風險為原則。 ※ 都市小戶型的升級版； ※ 創(chuàng)新戶型，（如樓中樓） D、商場定位 ※ 街鋪 80150平米。 項目形象定位關鍵詞 ※ 和平、環(huán)保、運動、文明、親情 …… ※ 時尚、熱情、陽光、文化、健康 ……