【正文】 經(jīng)營前景 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 確保升值的商場售價體系 n 公關(guān)活動： 174。 n 目的（效果）： 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 主力商戶進(jìn)駐動態(tài) n 公關(guān)活動： 174。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 n 零首期付款方式（ 100%按揭） 減輕投資者首期壓力，降低投資門檻，鼓勵小買家入市。所以，針對有潛質(zhì)的知名品牌，對其市場接受程度和營業(yè)額具有信心，可利用優(yōu)惠的扣率方式，引進(jìn)本商場經(jīng)營。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。綜觀目前商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方式，一般以下兩種模式： 模式一：由發(fā)展商組織經(jīng)營管理架構(gòu)（或公司），聘請具有豐富經(jīng)驗的經(jīng)營管理顧問公司，由其提供專業(yè)顧問意見，交自組的經(jīng)營管理架構(gòu)（或公司）執(zhí)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 n 計算機(jī)網(wǎng)頁 通過 INTERNET，將商場的主題、定位、特色、商戶組合、最新信 息等向全國、國際進(jìn)行推廣，樹立商場的形象，吸引國內(nèi)外游客消費。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此，我司為其引入了大型外資百貨集團(tuán) — 吉之島，營業(yè)面積達(dá) 2 萬平方米，并以“吉之島成功進(jìn)駐”作為賣點吸引投資者和經(jīng)營者，令銷售和招商狀況大為好轉(zhuǎn)，特別是銷售上甚至出現(xiàn)排隊 購鋪的現(xiàn)象，而售價。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 n 商場刊物 定期推出，重點介紹商場的最新信息。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 因此我們必須尋求一種適合時代要求又適用于綜合商場的經(jīng)營管理模式。 走累了有地方休息 n 吸引不同消費群體的循環(huán)消費 n 引導(dǎo)消費人流 a. 豎向引導(dǎo)：首層 二層 三層 b. 橫向引導(dǎo)：流行區(qū) 運(yùn)動區(qū) 兒童區(qū) 餐飲區(qū) 632 旺場（投資者和商家） n 靈活集中的經(jīng)營組合，適合各層面的經(jīng)營者 n 合理規(guī)劃布局，有效地切合投資者和商家的需求 n 在裝飾布置 上突出體現(xiàn)主題特色 n 充足的配套設(shè)施，創(chuàng)造出一流的購物環(huán)境 n 一系列的旺場推廣、租售措施，保證項目的銷售和招租雙贏 633 旺財（經(jīng)營收益） 提高顧客消費率 n 該買、想買的能買到 n 該玩、想玩的能玩到 n 想吃、愛吃的能吃到 n 想看的能看到 634 運(yùn)用多元化經(jīng)營策略， 提高日均銷售額和利潤 n 平價：堅持薄利多銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。發(fā)展商與商戶共同承擔(dān)風(fēng)險，共同分享利潤。 n 業(yè)主承諾開業(yè)優(yōu)惠折扣 客戶買鋪時承諾按發(fā)展商規(guī)定時間 準(zhǔn)時開業(yè)的，并交納 1 萬元開業(yè)保證金（對準(zhǔn)時開業(yè)鋪位的業(yè)主可退還保證金）后，可享受 2%折扣優(yōu)惠；此項可在《認(rèn)購須知》中注明。 推廣宣傳中保持高姿態(tài)的調(diào)性。 確保升值的商場售價體系 174。 女性美容纖體講座 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念 174。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 首次公開租售火暴 174。 主力商戶直銷 174。 立即引起市場轟動 n 媒體組合： 174。 n 公關(guān)活動： 174。令項目定位的旅游、休閑、娛樂、購物溶為一體。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 國際名店城：薈萃當(dāng)今國內(nèi)外高級品牌、精品服飾。 租售做法：配套以招 商形式或自營為主，鋪位部分通過 12 家主力店帶動獨立銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 。主力百貨店一方面 可吸引大量的人流，推動其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營；另一方面，可帶動項目前期的銷售、招商。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 l 強(qiáng)化項目的價格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進(jìn)行價格模擬，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。 我們認(rèn)為由于基于項目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項目良好的定位和經(jīng)營規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)： A—— 以多種業(yè)態(tài)并存進(jìn)行經(jīng)營規(guī)劃。 當(dāng)你漫步于其中時，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國彩旗、典型的歌德式建筑、美國迪士尼卡通等具代表性的異國風(fēng)景、風(fēng)俗文化都會卷入你的眼簾，令你留連忘返。形式上不雷同于市內(nèi)的現(xiàn)有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場正面競爭，不需要在原有的市場消費餅塊上爭奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項目的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場，增強(qiáng)項目的市場競爭力。 ■經(jīng)營角度上講，本項目的招商可分為中檔和高檔 1． 高檔次的經(jīng)營對本項目包裝定位是一個強(qiáng)有力的支撐點，在一定程度提高了項目的消費檔次。百貨公司沒有，但行業(yè)專門店則比較多。國外游客購買力的檔次不能成為主流東北游客的經(jīng)濟(jì)能力普遍比大連低，所以雖然旅游消費可能比較大連日常消費高，但平均來說，消費能力是也應(yīng)該比較廣州，上海及北京低的。 n 舒適的商場通道。市民的日常購物也從基本便利需要，演變成為休閑習(xí)慣。 434 游客平均每月有 166 萬人，假設(shè)每位游客消費 500 元，每月從游客方面得到的額外消費額會是每月 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。街上人流多，商場內(nèi)，尤其實在首層以上，人流不多；商場布局欠佳；而貨品種類也若非檔次太低，則檔次太高，不能迎合顧客需要。一般商場經(jīng)營者都希望加速成熟期，這就非要從設(shè)計，配套，服務(wù)，推廣及經(jīng)營的一條龍發(fā)展過程中做工夫不可了。到招商推廣時，問題出現(xiàn)了，但卻改不了暨定的事實。但這是不是代表現(xiàn)在就不應(yīng)該興建商 場呢？答案應(yīng)該是未必。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑤ 現(xiàn)時大連市國有商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比較傳統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場、沃爾瑪?shù)?，它們大都是百貨或超市的形式與本項目的形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式引入將會使將整個項目提升。 ③ 項目是由商場與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。屬于大型專業(yè)商場。 值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場業(yè)績很好，目前的進(jìn)場條件是商場抽志 27%，但包含所有費用，除了來自游戲機(jī)的用電外。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場為例，經(jīng)營服飾的倒扣率是 20%至 24%，而經(jīng)營化妝品的，則有較高的 23%至 27%的倒扣率（詳見下表） 大連市主要商場招商條件一覽表 序 項目名稱 發(fā)展商 /投資商 地區(qū) 招商條 件 1 大連商場 大連商場股份有限公司 中山 服裝： 2024%倒扣率化妝品： 2327%倒扣率 2 秋林女店 大連商場股份有限公司 中山 服裝： 2124%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 22 大連商業(yè)分析 221 大連現(xiàn)時商業(yè)總存量 在調(diào)查的 22 個已開業(yè)的商場項目中，有 17 個是座落于中山區(qū)，其余 5 個分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。大 連商場集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。邁凱樂大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于 1800 美元 /平方米。 454 項目定位的發(fā)展優(yōu)勢 31 46 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 33 461 針對項目整塊建議 33 462 針對 A、 B、 C、 X 地塊的業(yè)態(tài)？ 33 463 針對 D、 E 地塊規(guī)劃 35 464 針對 D、 E 地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置 35 47 項目的特色如何營造 38 5商場的租 售策略 40 51 目標(biāo)客戶 40 511 銷售目標(biāo)客戶 40 512 招商客戶 40 52 租售時機(jī) 40 53 租售策略 41 531 租售推廣策略 41 55 主要促銷手段 45 56 招商條件 46 561 租金優(yōu)惠 46 6商場的經(jīng)營管理 47 61 角色 47 611 對內(nèi)經(jīng)營 47 612 對外經(jīng)營 47 62 目標(biāo) 48 63 效果 48 631 旺人（消費人流） 48 632 旺場（投資者和商家） 49 633 旺財（經(jīng)營收益） 49 634 運(yùn)用多元化經(jīng)營策略， 50 64 商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營管理模式 50 641 經(jīng)營模式比較 50 642 采用經(jīng)營模式的論證 52 643 結(jié)論 52 7經(jīng)營推廣 53 71 推廣活動 53 72 信息系統(tǒng)建議 53 74 經(jīng)營促銷手段參考 54 8經(jīng)營管理組織架構(gòu) 55 9商業(yè)招商經(jīng)營運(yùn)作優(yōu)勢 55 911 具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力， 55 912 具有實際招商操作經(jīng)驗， 55 913 具有引入主力店的成功經(jīng)驗 56 914 豐富商業(yè)經(jīng)營運(yùn)作經(jīng)驗， 57 915 服務(wù)品牌 57 第二部分：住宅部分 1大連住宅市場概況分析 59 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔(dān) 曲險的聯(lián)營方式。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用 50 年店慶機(jī)會，推出全場店慶價，創(chuàng)造了營業(yè)額 3 天共 4000 萬的佳績，此舉在中央電視臺黃金時段多次亮相。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場、先施秋林、中山大廈商場為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街?，F(xiàn)時大連市各大商場的租售條件主要以倒扣為主，即營業(yè)額的抽成。目前的進(jìn)場條件是商場抽成 2328%左右。 二樓 男女皮鞋 二樓 四季快餐、上海湯包、肯德基 首層 彩妝館 首層 好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳 夾層 少淑女館 夾層 亞惠快餐、大觀園、頤和園、 DQ 冰淇淋、露天劇場 地下一層 淑女裝 地下一層 聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場世界 地下二層 婦幼館 地下二層 南蘿宮游樂場、威廉士堡、新寶路臺球廳、姆熊歡樂場世界 地下三層 勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳、兒童樂場、休閑吧 232 大連大世界家居廣場 位置 ： 沙河口區(qū)五一廣場 4 號 開業(yè)日期： 2021 年 4 月 21 日 商場總樓面建筑面積： 71， 000 平方米 樓層： 地上五層，地下一層 營業(yè)時間： 上午 9 時至午 8 時 招商條件： 地下一層和地上一層整體出租 ※現(xiàn)場氣氛 商場招商情況良好，進(jìn)場經(jīng)營的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 城市的商業(yè)地位：大連市是東北的據(jù)點，是一個有名的旅游城市，會向一個國際城市的方向發(fā)展，商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機(jī)無限。 ② 由于項目先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營布局的條件，同時令到招商時引入主力店有一定的難度。 ④ 進(jìn)入新的市場或新的細(xì)分市場，縱觀大連市現(xiàn)時的商場定位一般都 比較傳統(tǒng)，如將本項目設(shè)計為一個中青年的娛樂、休閑新天地，可吸引這部份細(xì)分的消費群。 41 國內(nèi)市場形 勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。待市場成熟之后他們才作打算。 414 國內(nèi)的商場大多數(shù)都是以美觀為主要設(shè)計概念，往往忽略了商場的創(chuàng)富能力，適當(dāng)?shù)牟季旨芭涮?。期間，顧客需要有從認(rèn)識喜愛，常到至必到的習(xí)慣，而租戶則經(jīng)歷從濃度推廣，穩(wěn)定再到發(fā)展的階段。而其他在中山路的，在人民路的，也不見得成功。男 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在國內(nèi)游客 中，60%是東北人。從主要