【正文】 州億安體育用品有限 公司 /NIKE/雷俊運(yùn)動 /OPA 時裝 /LOAIO/仁信牛奶老鋪 /肯德基 /大家樂 /多美麗快餐 /東海堂 /寶生園/LANCOME(香港 )化妝品公司 /卡西歐 /頂好首飾 /周生生珠寶金行 /周大福珠寶金行 /紅孩兒 /謝瑞麟珠寶金行 /萊福珠寶 /屈臣氏 /百佳 /蕉葉風(fēng)味集團(tuán) /綠茵閣 /大禾回轉(zhuǎn)壽司店 /金旺莊韓國料理 /荔港名食家 / 除了以上曾經(jīng)服務(wù)過的客戶，我司還為以下各類行業(yè)著名品牌的特約商鋪拓展顧問： SAWATCH（時尚名表系列） SUSSI（古色女裝） 華倫天奴（服裝） 麥當(dāng)勞 便利店 先施眼鏡 DUNHILL（登喜 路） 芭迪鞋業(yè) JESSZCA（女裝） e180。 84 ㎡ 8300 元 /m2 準(zhǔn)現(xiàn)樓 豪裝 曼哈頓大廈 單體高層公寓 套間 ~三房 43。 n 項(xiàng)目旁的高架橋建筑，令 項(xiàng)目低層單位受景觀和噪聲的影響。 32 公寓的目標(biāo)客戶分析 n 在大連的三資企業(yè)的外方投資者或高級管理人員。 42 產(chǎn)品定位 根據(jù)項(xiàng)目所具備的先天優(yōu)勢和以上所述的目標(biāo) 客戶層定位，令本項(xiàng)目住宅有條件走 “ 高檔次豪宅 ” 路線。 n 投資性 作為公寓概念，應(yīng)既可居住，又可辦公，其投資價值比一般住宅較理想，這對于投資客戶有較大吸引力，另一方面，本項(xiàng)目的銷售單價較高，故可在面積上盡可能令其總有所控制，從而更好地滿足投資客戶的要求。 n 3 進(jìn)行戶型上的創(chuàng)新，如 “ 雙套房 ” 概念，躍式處理等，因此提高產(chǎn)品價值。 u 在推 廣宣傳上發(fā)揮其互利優(yōu)勢，一方面住宅為商業(yè)提供客源，另一方面，高檔次的商業(yè)氣氛使 住宅價值提升。 說明 5： u 利用 A、 B 區(qū)銷售勢頭，招商狀態(tài)和下沉式廣場概念進(jìn)行促銷。 l 包裝推廣上的統(tǒng)一。建議其戶型和面積比例如下： 戶型 建議面積 比例 二房 7590 24 小三房 100110 24 大三房 120130 30 四房 140160 15 復(fù)式 160180 7 52 戶型設(shè)計(jì)建議： n 1 在保證功能的前提下，盡量控制單位面積。使到居住在這里的人群，有尊貴身份的象征，是事業(yè)成功的人士的標(biāo)志。 本項(xiàng)目位于繁華的商業(yè)、娛樂地帶，周邊琳瑯著新穎時尚、前衛(wèi)動感的商業(yè)經(jīng)營理念，且消費(fèi)對象也是針對這群中青年的消費(fèi)群。 n 東北地區(qū)的高級公務(wù)人員。 n 開發(fā)成本高，不利于發(fā)揮價格競爭力優(yōu)勢。 樓盤 規(guī)模 產(chǎn)品類型 戶型面積 均價 施工進(jìn)度 裝修 星海國寶 四棟高層 小區(qū)式高層住宅 四房： 193247 復(fù)式： 365442 8600 元/m2 現(xiàn)樓 豪裝 雍景臺 連體高層 單體高層 二房 ~四房 121。 914 豐富商業(yè)經(jīng)營運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)， 成功個案包括參與經(jīng)營管理廣州天河城項(xiàng)目，不僅令其連續(xù)數(shù)年出租率達(dá) 100%，更令其場內(nèi)的店中店租金不斷攀升至每月 20xx2500 元 /平方米，逼近廣州北京路的一些臨街鋪面，且通過種種經(jīng)營 手法，令整個商場一直處于中上檔次，成為廣州經(jīng)營管理最成功的商業(yè)物業(yè)之一，其營業(yè)額位居廣東省首位。 912 具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)， 了解招商運(yùn)作過程的各項(xiàng)細(xì)節(jié)，曾成功完成廣州中華廣場、廣百新翼、中信廣場購物城等著名商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)作。 n 商場刊物 定期推出，重點(diǎn)介紹商場的最新信息。 642 采用經(jīng)營模式的論證 ① 從社會分工的角度看，發(fā)展商擅長于產(chǎn)品的開發(fā)，對于經(jīng)營管理的專業(yè)問題，應(yīng)由專業(yè)的經(jīng)營管理公司實(shí)施，更有利于整個商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作。 走累了有地方休息 n 吸引不同消費(fèi)群體的循環(huán)消費(fèi) n 引導(dǎo)消費(fèi)人流 a. 豎向引導(dǎo)：首層 二層 三層 b. 橫向引導(dǎo)：流行區(qū) 運(yùn)動區(qū) 兒童區(qū) 餐飲區(qū) 632 旺場（投資者和商家） n 靈活集中的經(jīng)營組合，適合各層面的經(jīng)營者 n 合理規(guī)劃布局，有效地切合投資者和商家的需求 n 在裝飾布置上突出體現(xiàn)主題特色 n 充足的配套設(shè)施，創(chuàng)造出一流的購物環(huán)境 n 一系列的旺場推廣、租售措施，保證項(xiàng)目的銷售和招租雙贏 633 旺財(cái)（經(jīng)營收益） 提高顧客消費(fèi)率 n 該買、想買的能買到 n 該玩、想玩的能玩到 n 想吃、愛吃的能吃到 n 想看的能看到 634 運(yùn)用多元化經(jīng)營策略， 提高日均銷售額和利潤 n 平價：堅(jiān)持薄利多銷 n 中檔價：想買的 ，能買到，且價不貴 n 高價：品牌、精品、貨真價實(shí) 64 商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營管理模式 ① 傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營管理模式。 ■ 免租期 根據(jù)租賃的實(shí)際情況，給予彈性的免租期優(yōu)惠。 n 反租銷 售 針對部分位置較差，預(yù)計(jì)銷售存在一定難度的鋪位而采用的促銷手段。 推廣宣傳中保持高姿態(tài)的調(diào)性。 確保升值的商場售價體系 174。 女性美容纖體講座 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念 174。 三人籃球賽 174。 報(bào)紙、電視、電臺為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 n 公關(guān)活動： 174。 項(xiàng)目動工新聞發(fā)布會 n 租售策略 174。令項(xiàng)目定位的旅游、休閑、娛樂、購物溶為一體。 ■ 裝修設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性 在外立面、公共空間、甚至在寬闊的步行街上，都布置著各具特色的異國風(fēng)情文化。 租售做法：部分以招商為主，用 “SPA” 會館經(jīng)營，吸引女性消費(fèi)者；部分通過 34 家行業(yè)主力店帶動獨(dú)立銷售。 設(shè)置原因：既懣足附近居民區(qū)的需要，又可針對悠閑人群 租售做法：以 3— 4 家行業(yè)主力店進(jìn)行帶動。 。主力百貨店一方面可吸引大量的人流，推動其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營；另一方面，可帶動項(xiàng)目前期的銷售、招商。 異國風(fēng)情美食組團(tuán)的 “ 廣州蕉葉飲食集團(tuán) ” （東南亞美食）、臺灣美食店等等。 C—— 營造濃厚的市場商業(yè)氛圍 l 形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售及招商進(jìn)程。 當(dāng)你漫步于其中時，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國彩旗、典型的歌德式建筑、美國迪士尼卡通等具代表性的異國風(fēng)景、風(fēng)俗文化都會卷入你的眼簾，令你留連忘返。形式上不雷同于市內(nèi)的現(xiàn)有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場 正面競爭，不需要在原有的市場消費(fèi)餅塊上爭奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項(xiàng)目的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場競爭力。所以它有 兩家百貨公司，一家超市，兩個快餐廣場，很多待業(yè)專門店，同時也有餐飲，娛樂及個人購物便利店。國外游客購買力的檔次不能成為主流東北游客的經(jīng)濟(jì)能力普遍比大連低，所以雖然旅游消費(fèi)可能比較大連日常消費(fèi)高，但平均來說，消費(fèi)能力是也應(yīng)該比較廣州，上海及北京低的。 n 舒適的商場通道。市民的日常購物也從基本便利需要，演變成為休閑習(xí)慣。 434 游客平均每月有 166 萬人，假設(shè)每位游客消費(fèi) 500 元，每月從游客方面得到的額外消費(fèi)額會是每月 億元。 43 本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力 431 大連本項(xiàng)目坐落于中山區(qū)內(nèi)的青泥窖橋地區(qū)。 422 雖然說租戶都不原獨(dú)立承擔(dān)租金的風(fēng)險(xiǎn)，但家樂福和沃而瑪?shù)倪M(jìn)入市場使大連的傳統(tǒng)零售模式起了變化我們相信也會刺激 新的后來者。租戶在租金方面的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在絕對不是問題。在商業(yè)或購物區(qū)興建商場永遠(yuǎn)都是合理的做法。 雖然在設(shè)計(jì)方面大多吸收香港的經(jīng)驗(yàn)，及聘用能者設(shè)計(jì)，但因欠缺市場意識，商場協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營者經(jīng)驗(yàn)及市場供求的肇的關(guān)系，對市場的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場積壓。 ⑤ 現(xiàn)時大連市國有商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比較傳統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場、沃爾瑪?shù)龋鼈兇蠖际前儇浕虺械男问脚c本項(xiàng)目的形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式引入將會使將整個項(xiàng)目提升。 ③ 項(xiàng)目是由商場與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成A、 B、 C、 D、 E、 X 六地塊。屬于大型專業(yè)商場。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場為例，經(jīng)營服飾 的倒扣率是 20%至 24%，而經(jīng)營化妝品的，則有較高的 23%至 27%的倒扣率（詳見下表） 大連市主要商場招商條件一覽表 序 項(xiàng)目名稱 發(fā)展商 /投資商 地區(qū) 招商條件 1 大連商場 大連商場股份有限公司 中山 服裝： 2024%倒扣率化妝品： 2327%倒扣率 2 秋林女店 大連商場股份有限公司 中山 服裝： 2124%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率 3 友誼商城 大連友誼集團(tuán) 中山 服裝： 2630%倒扣率化妝品： 2630%倒扣率 4 先施百貨 秋林百貨、香港先施 中 山 服裝： 2528%倒扣率化妝品： 2530%倒扣率皮具： 2628%倒扣率 5 富麗華酒店 友誼集團(tuán) 中心 地上租金：美元每天每平方米 元地下租金：美元每天每平方米 元 6 勝利廣場 大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司 中山 服裝： 2125%倒扣率 7 邁凱樂大連商場 大連商場股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會社 中山 服裝：2832%倒扣率珠寶：每月每平方米 3 萬元（保底）服裝：每月每平方米 萬元（保底） 8 大世界家居廣場 大連金泰房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 沙河口 地上二層租金：美元每天每天平方米 元地下三 五層租金：美元每天每平方米 元 9 巴黎之春購物中心 大連宏孚大廈有限公司 中山 服裝： 2326%倒扣率化妝品：2124%倒扣率皮具： 2326%倒扣率珠寶： 1013%倒扣率 10 大連百盛購物中心 大連天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、百盛集團(tuán) 沙河口 服裝：2328%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率皮具： 2328%倒扣率 23 大連商業(yè)個案分析 231 大連勝利廣場 位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場 開業(yè)日 期： 1998 年 8 月 商場總樓面建筑面積： 147， 000 平方米 樓層： 地上六層，地下三層 營業(yè)時間 ： 上午 9 時至下午 9 時 ※ 招商條件 從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣 35， 00045， 000 元，地下二層為每平方米人民幣 30， 000 元，銷售業(yè)績相當(dāng)不錯。 20xx 年 7 月，民族超市 “ 龍頭老大 ” 北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。邁凱樂大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于 1800 美元 /平方米。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營方式。世界排名前三位零售商巨頭 — 美國的 沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時落戶一個城市，這是中國獨(dú)一無二的，在世界上也是少見的?，F(xiàn)時大連市各大商場的租售條件主要以倒扣為主，即營業(yè)額的抽成。 ※ 商品布局 樓層圖 A 座 B 座 六樓 卡友中心、教育中心 C 座 六樓 不夜色喜慶宴會廳 五樓 針織館 五樓 不夜城 KTV 酒店 四樓 紳士館 四樓 不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋 三樓 青年館 三樓 蒙古烤肉自助餐廳、川小吃 二樓 男女皮鞋 二樓 四季快餐、上海湯包、肯德基 首層 彩妝館 首層 好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳 夾層 少淑女館 夾層 亞惠快餐、大觀園、頤和園、 DQ 冰淇淋、露天劇場 地下一層 淑女裝 地下一層 聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場世界 地下二層 婦幼館 地下二層 南蘿宮游樂場、威廉士堡、新寶路臺球廳、姆熊歡樂場世界 地下三層 勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳、兒 童樂場、休閑吧 232 大連大世界家居廣場 位置 ： 沙河口區(qū)五一廣場 4 號 開業(yè)日期： 20xx 年 4 月 21 日 商場總樓面建筑面積： 71， 000 平方米 樓層： 地上五層，地下一層 營業(yè)時間： 上午 9 時至午 8 時 招商條件： 地下一層和地上一層整體出租 ※ 現(xiàn)場氣氛 商場招商情況良好，進(jìn)場經(jīng)營的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。 3 項(xiàng)目的商場部份分析 31 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于大連市的中心商業(yè)區(qū) — 中山區(qū)，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，東至昆明街，總規(guī)劃面積 27900 平方米。 ② 由于項(xiàng)目先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營布局的條件，同時令到招商時引入主力店有一定的難度。 ④ 進(jìn)入新的市場或新的細(xì)分市場，縱觀大連市現(xiàn)時的商場定位一般都比較傳統(tǒng)，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個中青年的娛樂、休閑新天地，可吸引這部份細(xì)分的消費(fèi)群。 41 國