【導(dǎo)讀】一個(gè)定位——將××××園區(qū)建設(shè)成×××基地。六大集群——引擎×××××八大項(xiàng)目——建設(shè)××××（四）將××××園區(qū)建設(shè)成為××××基地。中國加入世貿(mào)，歐盟經(jīng)濟(jì)一體化。加劇，造成世界經(jīng)濟(jì)社會(huì)動(dòng)蕩和不安。未來爭奪資源、能源的競爭更加激烈。高新技術(shù)推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)及新興市場的形成和發(fā)展。二十一世紀(jì)，世界中心市場由歐美向亞太轉(zhuǎn)移，中國市場將成為國際市場最活躍的市。發(fā)創(chuàng)意、設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)將成為未來世界核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。展中國家受到了鼓舞，但同時(shí)也受到敵對(duì)勢(shì)力攻擊遏制。制約中國，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。黨中央國務(wù)院面對(duì)國際壓力，提出國內(nèi)。節(jié)約型社會(huì)的戰(zhàn)略方針。國推進(jìn)城市化進(jìn)程，帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)、持續(xù)、高速發(fā)展。共同市場，全面推進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)與商品走向世界。動(dòng)和諧、富裕小康社會(huì)建設(shè)。目前國外特大型都市出現(xiàn)城市“空心化”。生活干擾，迫使工業(yè)遠(yuǎn)遷市郊。工業(yè)在城外，市場在城內(nèi)，交通物流不堪重

　　

【正文】 國投資 —— 外國政府投資 —— 外國企業(yè)投資 ? 國際組織資金援助 —— 歐共體地區(qū)開發(fā)基金 —— 聯(lián)合國開發(fā)組織基金 —— 國際慈善基金 —— 國際專項(xiàng)基金 ? 投資回收 政府投資直接回收，主要通過稅收回收。政府所追求的是社會(huì)效益、繁榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、人才不外流、社會(huì)安定；二是稅收、旅游收入。其他機(jī)構(gòu)回收通過土地、房地產(chǎn)、經(jīng)營和其他服務(wù)回收。 企業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制 為了保證基地企業(yè)項(xiàng) 目的高效益，對(duì)進(jìn)入基地的項(xiàng)目和投資者實(shí)行企業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制，從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益、技術(shù)水平等方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，經(jīng)過有關(guān)方面批準(zhǔn)后方可進(jìn)入。 要素流動(dòng)機(jī)制 要素包括勞動(dòng)力、技術(shù)、信息、資金、商品等要素流動(dòng)機(jī)制，目的是通過建立一種機(jī)制，讓各種要素有序化地高速流動(dòng)，從而使企業(yè)和政府效益在要素流動(dòng)中不斷增值。 風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制 風(fēng)險(xiǎn)投資在發(fā)達(dá)國家比較成熟，在網(wǎng)絡(luò)神話破滅后，風(fēng)險(xiǎn)投資有所謹(jǐn)慎，目前中國的風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制尚沒有從根本上建立，受金融體制的影響，風(fēng)險(xiǎn)投資還需一段時(shí)間才能完善。目前，可以試行建立創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投 資擔(dān)?；稹? 管理高效運(yùn)作機(jī)制 —— 高效管理架構(gòu)設(shè)計(jì) —— 高效運(yùn)行流程設(shè)計(jì) —— 簡約高效管理規(guī)范 —— 靈活高效指揮系統(tǒng) 四、建立績效體制提升人員素質(zhì) 建立績效營管體制 基地內(nèi)部管理，遵循績效理念建立一整套，績效管理運(yùn)行體制。包括： ? 崗位績效體系 —— 崗位設(shè)計(jì) —— 崗位績效考評(píng) —— 崗位績效激勵(lì) ? 管理績效體系 —— 行政管理績效 —— 開發(fā)管理績效 —— 營運(yùn)管理績效 —— 質(zhì)量管理績效 —— 科技管理績效 —— 文化管理績效 ? 經(jīng)營績效體系 —— 項(xiàng)目招商績效 —— 投資發(fā)展績效 —— 基地營銷績效 —— 建設(shè)開發(fā)績效 —— 城市運(yùn)營績效 提升人員素質(zhì) 人員素質(zhì)高低對(duì)企業(yè)發(fā)展基地建設(shè)具有重大影響，提升人員素質(zhì)刻不容緩，提升人員素質(zhì)關(guān)鍵在于人員招聘和培訓(xùn)。目前，首先抓好項(xiàng)目策劃和目標(biāo)招商隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)；其次，抓好項(xiàng)目建筑管理服務(wù)人員素質(zhì)提升；然后，抓好各級(jí)行政服務(wù)人員素質(zhì)提升。 第九章 基地建設(shè)投入產(chǎn)出分析 一、投入產(chǎn)出分析指標(biāo)依據(jù) 園區(qū)規(guī)劃指標(biāo)控制 （ 1） 用地控制 （ 2）人口密度 （ 3）容積率 （ 4）建筑密度 園區(qū)投入產(chǎn)出概念匡算指標(biāo) （ 1）總投入概念匡算經(jīng)驗(yàn) 匡算總投資可根據(jù)國內(nèi)外開發(fā)區(qū)開發(fā)投資經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，初步確定園區(qū) 建設(shè)開發(fā)總投入，一般以平方公里投資強(qiáng)度為依據(jù)。 A類開發(fā)區(qū) —— 對(duì)投資環(huán)境要求高的園區(qū)，如高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、科學(xué)園、軟件園等，這類園區(qū)一般投資規(guī)模每公里為 45億元。 B類開發(fā)區(qū) —— 對(duì)環(huán)保生態(tài)有一定要求的新型工業(yè)園區(qū)，這類園區(qū)一般規(guī)模每平方公里為 23億元。 （ 2）總產(chǎn)出匡算經(jīng)驗(yàn) A類園區(qū) —— 要求有較高的投資回報(bào)，一般在 3040%，投資回報(bào)在 35年之間。 B類園區(qū) —— 要求有良好的投資回報(bào)，一般在 2530%，投資回報(bào)在 57年之間。 C類園區(qū) —— 要求有基本的投資回報(bào)，一般在 15%左右，不能低于 12%，投資回 報(bào)在 710年之間。 （ 3） 綜合效益匡算依據(jù) 經(jīng)濟(jì)效益 —— 生產(chǎn)總值 —— 產(chǎn)品高度 （生產(chǎn)率） —— 國、企利益 —— 實(shí)力強(qiáng)度 —— 人民實(shí)惠 —— 回報(bào)速度 社會(huì)效益 —— 體制模式（創(chuàng)新度） —— 效率水平 （貢獻(xiàn)率） —— 社會(huì)文明（文明度） —— 文明水平 —— 社會(huì)穩(wěn)定（穩(wěn)定度） —— 富裕水平 生產(chǎn)力水平 貢獻(xiàn)力水平 環(huán)境效益 —— 生態(tài)環(huán)境（環(huán)境美） —— 生態(tài)要好 （持續(xù)率） —— 政策環(huán)境（創(chuàng)業(yè)優(yōu)） —— 體制要優(yōu) —— 發(fā)展環(huán)境（市場大） —— 空間要好 二、基礎(chǔ)建設(shè)投入分析 三、 城市配套投入分析 城市 配套投入包括：市政配套投入、社區(qū)配套投入、文教體育設(shè)施配套投入。 四、產(chǎn)出效益預(yù)測 園區(qū)產(chǎn)出效益主要體現(xiàn)在土地出讓回收效益和園區(qū)產(chǎn)業(yè)稅收效益兩個(gè)方面： 土地出讓回收效益預(yù)測（基礎(chǔ)建設(shè)投入效益） 土地投資效益來源主要靠部分土地出讓收益。土地經(jīng)“七通一平”開發(fā)后，投資環(huán)境硬件設(shè)施完備，土地升值。大部分工業(yè)用地及商居用地將 出讓給項(xiàng)目企業(yè)和房地產(chǎn)投資企業(yè)進(jìn)行二次開發(fā)。按 3050%土地出讓，園區(qū)可出讓的土地總收益預(yù)測估算 ，可回收總投入 62%。 （ 1）土地轉(zhuǎn)讓比例價(jià)格確定 園區(qū)土地開發(fā)綜合成本為 200萬元 /公頃（約 /畝），土地在七通一平后的轉(zhuǎn)讓價(jià)格可考慮為：工業(yè)用地 15萬元 /畝；居住用地 18 元 /畝；商業(yè)服務(wù)用地 20元 /畝。 （ 2）出讓土地分年收益預(yù)測 園區(qū)綜合發(fā)展投入產(chǎn)出效益預(yù)測 五、資金籌措 持續(xù)力水平 第十章 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 影響現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)集成基地的風(fēng)險(xiǎn)主要有市場風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等三個(gè) 方面。一、市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與規(guī)避 盡管國家已出臺(tái)了相關(guān)政策啟動(dòng)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園，但目前開發(fā)區(qū)、工業(yè)園的市場秩序依然比較混亂。因此現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)集成基地的成功關(guān)鍵是要建立良好市場機(jī)制，建立健全市場服務(wù)體系。 最近幾年，國內(nèi)已有多個(gè)城市將開發(fā)區(qū)、工業(yè)園作為重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，如天津、北京、廣州、上海都已將開發(fā)區(qū)或工業(yè)園的建設(shè)列入城市序列：現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)集成基地，總體規(guī)劃要有前瞻性和擴(kuò)展性，尤其是要加強(qiáng)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，培養(yǎng)快速的市場反應(yīng)機(jī)制，及時(shí)跟蹤世界都市產(chǎn)業(yè)和競爭對(duì)手最新發(fā)展動(dòng)向，在市場競爭中提升抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。 二、投資風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)警與規(guī)避 國內(nèi)資本市場發(fā)展勢(shì)態(tài)及影響 國內(nèi)資本市場發(fā)育較晚，經(jīng)過二十年改革開放，在金融體制上采取了一些改革措施，取得了一些突破性的進(jìn)展。但與國際資本市場相比差距還很大。國內(nèi)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展金融支持，特別是對(duì)都市產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)投資十分有限。目前，國內(nèi)都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金來源渠道，仍是依靠財(cái)政撥款、銀行貸款、企業(yè)自籌、證券市場直接融資四種方式，由于新產(chǎn)業(yè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)特性，銀行貸款十分有限。證券市場是少數(shù)企業(yè)的領(lǐng)地，而政府財(cái)政撥款，依稅收多少、按科技三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)（新產(chǎn)品試制費(fèi)、中間試驗(yàn)費(fèi)和重大科技項(xiàng)目補(bǔ)助費(fèi)）提取比 例撥款其數(shù)量甚微。因此，高新創(chuàng)業(yè)資金主要來源是靠企業(yè)自籌。企業(yè)自籌依賴于企業(yè)效益。作為高科技創(chuàng)業(yè)，在沒有效益之前就只剩下民間集資這條路，北京、廣州、上海都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要依靠政府投資和企業(yè)效益。 隨著國際市場競爭加劇，高新產(chǎn)業(yè)投資力度增強(qiáng)，靠政府投資和企業(yè)自籌難度加大，唯一出路是擴(kuò)展民間、社會(huì)投資本市場。國內(nèi)、民間有數(shù)萬億的儲(chǔ)蓄資本，由于國內(nèi)金融體制仍未放開，民間社會(huì)資本市場未能形成，巨大的資本潛能未能發(fā)揮作用?，F(xiàn)行的金融政策和體制制約了我國都市高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國際市場開拓。 國際資本市場勢(shì)態(tài)及影響 國外發(fā) 達(dá)國家資本市場經(jīng)過 200年的發(fā)展，形成了成熟的資本市場體系和運(yùn)作模式。在高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，美國的風(fēng)險(xiǎn)投資體系，培養(yǎng)了美國頂尖高新的世界地位。高新產(chǎn)業(yè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)，刺激國際資本向高新產(chǎn)業(yè)集中。由于新潮投資者對(duì)高新產(chǎn)業(yè)內(nèi)在規(guī)律認(rèn)識(shí)不足和傳媒缺乏嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，不負(fù)責(zé)任的鼓動(dòng)，致使新潮投資者盲目投資跟進(jìn)，造成世紀(jì)之初的高科技投資的回潮。發(fā)達(dá)國家對(duì)高科技產(chǎn)業(yè)投資開始采取審慎的態(tài)度和理性行為。 國際資本市場逐步投向虛擬科技與實(shí)體科技結(jié)合，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合，研發(fā)、推廣、制造、營銷、服務(wù)一體化的務(wù)實(shí)、穩(wěn)健 的新興產(chǎn)業(yè)。 國際資本普遍看好以中國為核心的環(huán)太平洋大市場。資本流向，朝亞太市場飄移。預(yù)計(jì)在十年到三十年內(nèi)，國際資本主導(dǎo)市場在亞太地區(qū)。其中相當(dāng)大的部分在中國。 嚴(yán)格準(zhǔn)入審慎投資 創(chuàng)業(yè)投資是一種風(fēng)險(xiǎn)投資，是要以一定的資金博取潛在的高回報(bào)，具有高速增長潛力的技術(shù)、產(chǎn)品、產(chǎn)權(quán)和市場分額。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)施創(chuàng)業(yè)投資時(shí)，對(duì)接受投資企業(yè)要進(jìn)行嚴(yán)格的審核，考察企業(yè)技術(shù)水平和人員素質(zhì)。做到嚴(yán)格準(zhǔn)入審慎投資。 ? 時(shí)序組合投資 創(chuàng)業(yè)投資遵循風(fēng)險(xiǎn)與收益概率分布規(guī)律，將投資資金按不同時(shí)段組合，以分散風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)國際風(fēng)險(xiǎn)投資經(jīng)驗(yàn) ，風(fēng)險(xiǎn)投資家同時(shí)在高科技創(chuàng)業(yè)周期不同時(shí)段進(jìn)行投資的比例是：初創(chuàng)業(yè)期投資 10%，在成長期投資 20%，在擴(kuò)張期投資 30%，在成熟期投資 20%，在無風(fēng)險(xiǎn)的國債市場投 20%。對(duì)于投資數(shù)少，回報(bào)較大，風(fēng)險(xiǎn)較高的軟件產(chǎn)業(yè)，可適當(dāng)提高創(chuàng)業(yè)初期的投資比例。 ? 控制風(fēng)險(xiǎn)化解風(fēng)險(xiǎn) 加強(qiáng)創(chuàng)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制和化解，是風(fēng)險(xiǎn)投資公司的任務(wù)。創(chuàng)業(yè)投資雖然投資風(fēng)險(xiǎn)較大，但從嚴(yán)格意義上講，這并不是毫無抵押市場的資本運(yùn)作，而是針對(duì)非上市企業(yè)進(jìn)行的資本運(yùn)作。從投資風(fēng)險(xiǎn)階段看，創(chuàng)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)隨企業(yè)成長而減少，但投資的風(fēng)險(xiǎn)面，有可能隨新投項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò) 大而加大。因此，在任何一個(gè)階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制十分重要，國外，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資調(diào)控分三個(gè)階段： —— 高風(fēng)險(xiǎn)階段，一般在創(chuàng)業(yè)期和開發(fā)期：重點(diǎn)投資在開發(fā)期，這個(gè)時(shí)期一般是在階段性成果上進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化中淺開發(fā)。這時(shí)，最需要風(fēng)險(xiǎn)投資介入。 —— 零風(fēng)險(xiǎn)階段，產(chǎn)品已進(jìn)入市場，并占有一定分額。這是風(fēng)險(xiǎn)資金，大舉進(jìn)入時(shí)期。 —— 正收益階段，已取得經(jīng)濟(jì)效益，獲利水平呈上升勢(shì)態(tài)。這時(shí)風(fēng)險(xiǎn)基金可考慮退出 。 ? 適時(shí)退出 退出方式有股票上市，資產(chǎn)重組，債務(wù)重組，由投資銀行和投資顧問公司協(xié)助風(fēng)險(xiǎn)基金退出，此階段是風(fēng)險(xiǎn)投資獲利最佳時(shí)機(jī)。 三、 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)警與規(guī)避 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在策劃、開發(fā)、經(jīng)營、管理等方面，一個(gè)好的策劃可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出預(yù)警、規(guī)避。開發(fā)區(qū)的成功與否，首先在于優(yōu)秀的策劃。 第二，在開發(fā)過程中經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在對(duì)開發(fā)過程的有效監(jiān)控，工期速度、工程質(zhì)量是開發(fā)過程中的監(jiān)控重點(diǎn)。 第三，經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)在于對(duì)成本的控制和財(cái)務(wù)的監(jiān)控。 第四，管理的核心是人的管理，一個(gè)項(xiàng)目的成功與否關(guān)鍵是人才。 因此，需要建立一個(gè)優(yōu)秀的管理營運(yùn)的團(tuán)隊(duì)和卓越的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)人。 結(jié)語