【導讀】一個定位——將××××園區(qū)建設成×××基地。六大集群——引擎×××××八大項目——建設××××（四）將××××園區(qū)建設成為××××基地。中國加入世貿(mào)，歐盟經(jīng)濟一體化。加劇，造成世界經(jīng)濟社會動蕩和不安。未來爭奪資源、能源的競爭更加激烈。高新技術(shù)推動新興產(chǎn)業(yè)及新興市場的形成和發(fā)展。二十一世紀，世界中心市場由歐美向亞太轉(zhuǎn)移，中國市場將成為國際市場最活躍的市。發(fā)創(chuàng)意、設計產(chǎn)業(yè)將成為未來世界核心主導產(chǎn)業(yè)。展中國家受到了鼓舞，但同時也受到敵對勢力攻擊遏制。制約中國，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展面臨新的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)。黨中央國務院面對國際壓力，提出國內(nèi)。節(jié)約型社會的戰(zhàn)略方針。國推進城市化進程，帶動中國經(jīng)濟社會平穩(wěn)、持續(xù)、高速發(fā)展。共同市場，全面推進中國經(jīng)濟與商品走向世界。動和諧、富裕小康社會建設。目前國外特大型都市出現(xiàn)城市“空心化”。生活干擾，迫使工業(yè)遠遷市郊。工業(yè)在城外，市場在城內(nèi)，交通物流不堪重

　　

【正文】 國投資 —— 外國政府投資 —— 外國企業(yè)投資 ? 國際組織資金援助 —— 歐共體地區(qū)開發(fā)基金 —— 聯(lián)合國開發(fā)組織基金 —— 國際慈善基金 —— 國際專項基金 ? 投資回收 政府投資直接回收，主要通過稅收回收。政府所追求的是社會效益、繁榮當?shù)亟?jīng)濟、人才不外流、社會安定；二是稅收、旅游收入。其他機構(gòu)回收通過土地、房地產(chǎn)、經(jīng)營和其他服務回收。 企業(yè)準入機制 為了保證基地企業(yè)項 目的高效益，對進入基地的項目和投資者實行企業(yè)準入機制，從經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益、技術(shù)水平等方面進行綜合評價，經(jīng)過有關方面批準后方可進入。 要素流動機制 要素包括勞動力、技術(shù)、信息、資金、商品等要素流動機制，目的是通過建立一種機制，讓各種要素有序化地高速流動，從而使企業(yè)和政府效益在要素流動中不斷增值。 風險投資機制 風險投資在發(fā)達國家比較成熟，在網(wǎng)絡神話破滅后，風險投資有所謹慎，目前中國的風險投資機制尚沒有從根本上建立，受金融體制的影響，風險投資還需一段時間才能完善。目前，可以試行建立創(chuàng)業(yè)風險投 資擔保基金。 管理高效運作機制 —— 高效管理架構(gòu)設計 —— 高效運行流程設計 —— 簡約高效管理規(guī)范 —— 靈活高效指揮系統(tǒng) 四、建立績效體制提升人員素質(zhì) 建立績效營管體制 基地內(nèi)部管理，遵循績效理念建立一整套，績效管理運行體制。包括： ? 崗位績效體系 —— 崗位設計 —— 崗位績效考評 —— 崗位績效激勵 ? 管理績效體系 —— 行政管理績效 —— 開發(fā)管理績效 —— 營運管理績效 —— 質(zhì)量管理績效 —— 科技管理績效 —— 文化管理績效 ? 經(jīng)營績效體系 —— 項目招商績效 —— 投資發(fā)展績效 —— 基地營銷績效 —— 建設開發(fā)績效 —— 城市運營績效 提升人員素質(zhì) 人員素質(zhì)高低對企業(yè)發(fā)展基地建設具有重大影響，提升人員素質(zhì)刻不容緩，提升人員素質(zhì)關鍵在于人員招聘和培訓。目前，首先抓好項目策劃和目標招商隊伍素質(zhì)建設；其次，抓好項目建筑管理服務人員素質(zhì)提升；然后，抓好各級行政服務人員素質(zhì)提升。 第九章 基地建設投入產(chǎn)出分析 一、投入產(chǎn)出分析指標依據(jù) 園區(qū)規(guī)劃指標控制 （ 1） 用地控制 （ 2）人口密度 （ 3）容積率 （ 4）建筑密度 園區(qū)投入產(chǎn)出概念匡算指標 （ 1）總投入概念匡算經(jīng)驗 匡算總投資可根據(jù)國內(nèi)外開發(fā)區(qū)開發(fā)投資經(jīng)驗數(shù)據(jù)，初步確定園區(qū) 建設開發(fā)總投入，一般以平方公里投資強度為依據(jù)。 A類開發(fā)區(qū) —— 對投資環(huán)境要求高的園區(qū)，如高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、科學園、軟件園等，這類園區(qū)一般投資規(guī)模每公里為 45億元。 B類開發(fā)區(qū) —— 對環(huán)保生態(tài)有一定要求的新型工業(yè)園區(qū)，這類園區(qū)一般規(guī)模每平方公里為 23億元。 （ 2）總產(chǎn)出匡算經(jīng)驗 A類園區(qū) —— 要求有較高的投資回報，一般在 3040%，投資回報在 35年之間。 B類園區(qū) —— 要求有良好的投資回報，一般在 2530%，投資回報在 57年之間。 C類園區(qū) —— 要求有基本的投資回報，一般在 15%左右，不能低于 12%，投資回 報在 710年之間。 （ 3） 綜合效益匡算依據(jù) 經(jīng)濟效益 —— 生產(chǎn)總值 —— 產(chǎn)品高度 （生產(chǎn)率） —— 國、企利益 —— 實力強度 —— 人民實惠 —— 回報速度 社會效益 —— 體制模式（創(chuàng)新度） —— 效率水平 （貢獻率） —— 社會文明（文明度） —— 文明水平 —— 社會穩(wěn)定（穩(wěn)定度） —— 富裕水平 生產(chǎn)力水平 貢獻力水平 環(huán)境效益 —— 生態(tài)環(huán)境（環(huán)境美） —— 生態(tài)要好 （持續(xù)率） —— 政策環(huán)境（創(chuàng)業(yè)優(yōu)） —— 體制要優(yōu) —— 發(fā)展環(huán)境（市場大） —— 空間要好 二、基礎建設投入分析 三、 城市配套投入分析 城市 配套投入包括：市政配套投入、社區(qū)配套投入、文教體育設施配套投入。 四、產(chǎn)出效益預測 園區(qū)產(chǎn)出效益主要體現(xiàn)在土地出讓回收效益和園區(qū)產(chǎn)業(yè)稅收效益兩個方面： 土地出讓回收效益預測（基礎建設投入效益） 土地投資效益來源主要靠部分土地出讓收益。土地經(jīng)“七通一平”開發(fā)后，投資環(huán)境硬件設施完備，土地升值。大部分工業(yè)用地及商居用地將 出讓給項目企業(yè)和房地產(chǎn)投資企業(yè)進行二次開發(fā)。按 3050%土地出讓，園區(qū)可出讓的土地總收益預測估算 ，可回收總投入 62%。 （ 1）土地轉(zhuǎn)讓比例價格確定 園區(qū)土地開發(fā)綜合成本為 200萬元 /公頃（約 /畝），土地在七通一平后的轉(zhuǎn)讓價格可考慮為：工業(yè)用地 15萬元 /畝；居住用地 18 元 /畝；商業(yè)服務用地 20元 /畝。 （ 2）出讓土地分年收益預測 園區(qū)綜合發(fā)展投入產(chǎn)出效益預測 五、資金籌措 持續(xù)力水平 第十章 風險預警與風險規(guī)避 影響現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)集成基地的風險主要有市場風險、投資風險、經(jīng)營風險等三個 方面。一、市場風險預警與規(guī)避 盡管國家已出臺了相關政策啟動開發(fā)區(qū)、工業(yè)園，但目前開發(fā)區(qū)、工業(yè)園的市場秩序依然比較混亂。因此現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)集成基地的成功關鍵是要建立良好市場機制，建立健全市場服務體系。 最近幾年，國內(nèi)已有多個城市將開發(fā)區(qū)、工業(yè)園作為重點扶持產(chǎn)業(yè)，如天津、北京、廣州、上海都已將開發(fā)區(qū)或工業(yè)園的建設列入城市序列：現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)集成基地，總體規(guī)劃要有前瞻性和擴展性，尤其是要加強信息網(wǎng)絡建設，培養(yǎng)快速的市場反應機制，及時跟蹤世界都市產(chǎn)業(yè)和競爭對手最新發(fā)展動向，在市場競爭中提升抵御風險的能力。 二、投資風險 預警與規(guī)避 國內(nèi)資本市場發(fā)展勢態(tài)及影響 國內(nèi)資本市場發(fā)育較晚，經(jīng)過二十年改革開放，在金融體制上采取了一些改革措施，取得了一些突破性的進展。但與國際資本市場相比差距還很大。國內(nèi)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展金融支持，特別是對都市產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)投資十分有限。目前，國內(nèi)都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金來源渠道，仍是依靠財政撥款、銀行貸款、企業(yè)自籌、證券市場直接融資四種方式，由于新產(chǎn)業(yè)高投入、高風險、高回報特性，銀行貸款十分有限。證券市場是少數(shù)企業(yè)的領地，而政府財政撥款，依稅收多少、按科技三項經(jīng)費（新產(chǎn)品試制費、中間試驗費和重大科技項目補助費）提取比 例撥款其數(shù)量甚微。因此，高新創(chuàng)業(yè)資金主要來源是靠企業(yè)自籌。企業(yè)自籌依賴于企業(yè)效益。作為高科技創(chuàng)業(yè)，在沒有效益之前就只剩下民間集資這條路，北京、廣州、上海都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要依靠政府投資和企業(yè)效益。 隨著國際市場競爭加劇，高新產(chǎn)業(yè)投資力度增強，靠政府投資和企業(yè)自籌難度加大，唯一出路是擴展民間、社會投資本市場。國內(nèi)、民間有數(shù)萬億的儲蓄資本，由于國內(nèi)金融體制仍未放開，民間社會資本市場未能形成，巨大的資本潛能未能發(fā)揮作用?，F(xiàn)行的金融政策和體制制約了我國都市高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國際市場開拓。 國際資本市場勢態(tài)及影響 國外發(fā) 達國家資本市場經(jīng)過 200年的發(fā)展，形成了成熟的資本市場體系和運作模式。在高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，美國的風險投資體系，培養(yǎng)了美國頂尖高新的世界地位。高新產(chǎn)業(yè)高投入、高風險、高回報，刺激國際資本向高新產(chǎn)業(yè)集中。由于新潮投資者對高新產(chǎn)業(yè)內(nèi)在規(guī)律認識不足和傳媒缺乏嚴肅的科學態(tài)度，不負責任的鼓動，致使新潮投資者盲目投資跟進，造成世紀之初的高科技投資的回潮。發(fā)達國家對高科技產(chǎn)業(yè)投資開始采取審慎的態(tài)度和理性行為。 國際資本市場逐步投向虛擬科技與實體科技結(jié)合，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合，研發(fā)、推廣、制造、營銷、服務一體化的務實、穩(wěn)健 的新興產(chǎn)業(yè)。 國際資本普遍看好以中國為核心的環(huán)太平洋大市場。資本流向，朝亞太市場飄移。預計在十年到三十年內(nèi)，國際資本主導市場在亞太地區(qū)。其中相當大的部分在中國。 嚴格準入審慎投資 創(chuàng)業(yè)投資是一種風險投資，是要以一定的資金博取潛在的高回報，具有高速增長潛力的技術(shù)、產(chǎn)品、產(chǎn)權(quán)和市場分額。為了降低風險，在實施創(chuàng)業(yè)投資時，對接受投資企業(yè)要進行嚴格的審核，考察企業(yè)技術(shù)水平和人員素質(zhì)。做到嚴格準入審慎投資。 ? 時序組合投資 創(chuàng)業(yè)投資遵循風險與收益概率分布規(guī)律，將投資資金按不同時段組合，以分散風險。依據(jù)國際風險投資經(jīng)驗 ，風險投資家同時在高科技創(chuàng)業(yè)周期不同時段進行投資的比例是：初創(chuàng)業(yè)期投資 10%，在成長期投資 20%，在擴張期投資 30%，在成熟期投資 20%，在無風險的國債市場投 20%。對于投資數(shù)少，回報較大，風險較高的軟件產(chǎn)業(yè)，可適當提高創(chuàng)業(yè)初期的投資比例。 ? 控制風險化解風險 加強創(chuàng)業(yè)投資風險的控制和化解，是風險投資公司的任務。創(chuàng)業(yè)投資雖然投資風險較大，但從嚴格意義上講，這并不是毫無抵押市場的資本運作，而是針對非上市企業(yè)進行的資本運作。從投資風險階段看，創(chuàng)業(yè)投資風險系數(shù)隨企業(yè)成長而減少，但投資的風險面，有可能隨新投項目規(guī)模擴 大而加大。因此，在任何一個階段對風險的控制十分重要，國外，對風險投資調(diào)控分三個階段： —— 高風險階段，一般在創(chuàng)業(yè)期和開發(fā)期：重點投資在開發(fā)期，這個時期一般是在階段性成果上進行產(chǎn)業(yè)化中淺開發(fā)。這時，最需要風險投資介入。 —— 零風險階段，產(chǎn)品已進入市場，并占有一定分額。這是風險資金，大舉進入時期。 —— 正收益階段，已取得經(jīng)濟效益，獲利水平呈上升勢態(tài)。這時風險基金可考慮退出 。 ? 適時退出 退出方式有股票上市，資產(chǎn)重組，債務重組，由投資銀行和投資顧問公司協(xié)助風險基金退出，此階段是風險投資獲利最佳時機。 三、 經(jīng)營風險 預警與規(guī)避 經(jīng)營風險主要表現(xiàn)在策劃、開發(fā)、經(jīng)營、管理等方面，一個好的策劃可預見風險，對風險提出預警、規(guī)避。開發(fā)區(qū)的成功與否，首先在于優(yōu)秀的策劃。 第二，在開發(fā)過程中經(jīng)營風險表現(xiàn)在對開發(fā)過程的有效監(jiān)控，工期速度、工程質(zhì)量是開發(fā)過程中的監(jiān)控重點。 第三，經(jīng)營管理風險在于對成本的控制和財務的監(jiān)控。 第四，管理的核心是人的管理，一個項目的成功與否關鍵是人才。 因此，需要建立一個優(yōu)秀的管理營運的團隊和卓越的項目領導人。 結(jié)語