【導讀】鄭州航空工業(yè)管理學院土木建筑工程學院。《建設項目評估》課程設計。題目青島市某綜合辦公樓評估報告。專業(yè)工程管理班級0909961. 姓名熊保亮學號090996140. 指導教師周巍職稱副教授。二О一零年十二月三十日

　　

【正文】 設計規(guī)范 消防措施 建筑防火措施 大廈四周按規(guī)范設計設環(huán)行消防車道，車道寬度不小于 米 . 設消防控制中心。控制中心設在一樓，出口對外。 在地下室設獨立消防水泵房，主樓頂層設高位水箱。消防泵房的出口直接對外。 防火分區(qū)每層按規(guī)范要求劃分，每個防火分區(qū)的安全出口不應少于 2 個． 主樓設防煙樓梯和消防電梯。電梯井井壁為耐火極限不小于 1 小時的非燃燒體， 井壁的檢查門采用乙級防火門。 按規(guī)范要求設疏散走道和疏散樓梯，樓梯間前室應設防煙、排煙設施，并設消防疏散指示標志。 結構和裝飾材料應盡量采用防火阻燃材料。 配電間采用防火墻。 建筑物安裝避雷裝置，以防雷擊。 地下停車場設計按 汽車庫設計防火規(guī)范 執(zhí)行。 電氣設備防火 電氣設備的安裝，線路敷設及竣工驗收須按照 電氣裝置安全工程施工及驗收規(guī)范 執(zhí)行。 消防用電設備采用 單獨的供電線路，配電線路應采用防火保護管。 所有用電線路定期進行絕緣檢查，以避免因線路短路引起的火災。 為防止雷擊，所有進出建筑物的金屬管道及電纜保護皮均應在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠相連，并定期檢查。 電氣設備和移動電氣的避雷、接地裝置，應定期進行絕緣及接地電阻測專業(yè)好文檔 試。 照明和動力用電線路分開設置并安裝短路保護及過載保護裝置。 火災報警與滅火系統(tǒng) 在每層設火災報警裝置和消防電話。 設置室內(nèi)外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水 池，配備消防水泵。 配備常用滅火器，建筑物內(nèi)按規(guī)范要求設一定數(shù)量的手提式滅火器。 加強消防安全教育，做到人人重視消防、 防患于未然。 可行性研究階段關于消防安全的原則意見供設計單位參考，設計單位完成建筑防火設計后應報消防部門審查批準，項目竣工后須通過消防部門驗收，以確保消防安全合理、可靠。 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能 環(huán)境保護 本項目地處青島市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機關、金融機構、學校、住宅密集。屬居住、文教區(qū)。 按照我國環(huán)境保護法的規(guī)定，本項 目建成使用后，污染物的排放應符合國家規(guī)定的標準。 設計依據(jù) 污水綜合排放標準 大氣環(huán)境質(zhì)量標準 城市區(qū)域環(huán)境振動標準 主要污染源 根據(jù)項目使用性質(zhì)，不存在有毒有害物質(zhì)對環(huán)境的污染，項目起用后主要污染源為固體垃級 .廢水 .廢氣 .噪聲。 固體垃級 : 辦公垃級、餐廳和商場內(nèi)的廢棄物及廢損物品。 廢水 : 餐廳操作間的洗滌廢水，淋浴與衛(wèi)生間廢水，均屬生活廢水。 廢氣 : (1) 廚房內(nèi)因烹飪產(chǎn)生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。 (2) 停車場內(nèi)汽車排放 的尾氣。 噪聲 : 汽車發(fā)動時的噪聲、設備間機器運轉(zhuǎn)時產(chǎn)生的噪聲等。 防護措施 垃級處理 : 按照我國現(xiàn)行的設計規(guī)范，設置必要的垃級收集設施，由專人負責做到日產(chǎn)日清。 廢水處理 : 專業(yè)好文檔 廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。 廢氣處理 : 地下停車場安裝通風排氣、排煙裝置。 噪聲控制 : (1) 設備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。 (2) 產(chǎn)生震動的機電設備，安裝時進行設備基礎減震處理。 (3) 所有機電設備均選用低噪音設備。 (4) 通風系統(tǒng)，在必要的位置加裝消音器。 節(jié) 能 能源消耗 本項目能源消耗主要有 :電、水、煤制氣、柴油。其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的 81%。 設計的主要原則 按照國家節(jié)能設計規(guī)范的要求，本項目設計中采用與項目規(guī)模相適應的先進、可靠的節(jié)能型設備和材料。盡量做到合理高效。 節(jié)能措施 主要用電設備選用低損耗高效節(jié)能產(chǎn)品。 室內(nèi)照明采用節(jié)能燈具。 門和窗采用保溫密封效果好的材料制作，以減少室內(nèi)熱量損失。 合理布局房間朝向，提高房間自然光照。 供熱管網(wǎng)采用高效保溫材料做保溫層。 水、電、煤制氣等能源使用均配置計量器具，做好計劃用能，減少浪費。 第八章 管理機構與勞動定員 管理機構 青島市 ***置業(yè)有限公司擁有法人資格， 其管理機構為董事會，公司總經(jīng)理負責日常經(jīng)營管理工作。 董事會為公司最高權力機構，董事會設董事長 1 名，副董事長 1 名， 董事若干名。 董事會下設經(jīng)營管理機構， 負責日常經(jīng)營管理工作。管理機構設總經(jīng)理 1名，副總經(jīng)理 3 名。 根據(jù)本項目的生產(chǎn)特點，公司下設辦公室、 財務部、銷售部、預算部、工程部 5 個部門。各部設部門經(jīng)理 1 名，負責本部門 的日常工作，對總經(jīng)理及分管副總經(jīng)理負責。公司的機構設置，最終由公司董事會研究決定。 本項目建設由工程部負責， 房地產(chǎn)銷售由經(jīng)營部組織專門的銷售班子具體負專業(yè)好文檔 責。 其他部門協(xié)助處理有關各項工作。青島市 ***置業(yè)有限公司機構設置及本項目的管理系統(tǒng)如圖 81 所示： 勞動定員 根據(jù)本項目的經(jīng)營規(guī)模，為保證公司的服務質(zhì)量，初步確定，定員為 15 人。各部門人員配備見下表： 公司職員，除了由公司聘請的管理人員外，其余人員應按照中華人民共和國和青島市關于勞動管理方面的規(guī)定及其實施辦法實行公開招聘，公司擬設立人員招聘機構具體負責評聘工作，可通過考試和考核擇優(yōu)錄用、量才使用。所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動合同并報青島市勞動局備案。 經(jīng)營管理 由于本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，因此， 經(jīng)營過程中應著重做好以下幾方面工作： 工程建設管理 工程建設是本項目的中心工作， 這方面管理工作的好壞將直接決定項目的成功與否及企業(yè)信譽和經(jīng)濟效益。 因此，從工程規(guī)劃設計到竣工全過程，必須對工程設計、建筑材料、質(zhì)量和價格、施工進度和質(zhì)量等嚴格把關。 為了達到控制工程進度、質(zhì)量和投資， 應實行招標施工和工程監(jiān)理。 寫字樓租售 本項目開發(fā)的寫字樓及商務用房由青島市 ***置業(yè)有限公司負責銷售。為了搞好銷售， 公司除應配備專門的銷售機構外，還應加強國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場變化的信息搜集， 尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場情況， 應及時掌握產(chǎn)業(yè)的市場信息和動態(tài)，分析預測房地產(chǎn)市場走勢，以把握主動權，便于省時度勢，以合理的價格進行銷售，以免積壓資金， 利于滾動開發(fā)。特別要著力在預售上下功夫， 以期盡早收回資金，減少公司籌集開發(fā)資金的壓力，收到好的經(jīng)濟效果。 物業(yè)管理 綜合體建筑內(nèi)應實行物業(yè)管理。物業(yè)管理應根據(jù)各期竣工面積和用途制 訂規(guī)劃，切實搞好。使小區(qū)有一個安全舒適的環(huán)境，同時，公司也可獲得一定的經(jīng)濟效益。 武警水電部隊青島項目部作為發(fā)起人，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)上有著豐富的經(jīng)驗， 可以勝任項目的開發(fā)建設工作。為了 進一步搞好項目的管理工作， 公司應充分借鑒其他房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)經(jīng)營方面先進的管理經(jīng)驗，對項目實行標準化和現(xiàn)代化管理。制訂切實可行的各項管理規(guī)章制度，嚴格勞動管理。 做到部門職責范圍明確，個人職權利掛鉤，獎懲兌現(xiàn)， 賞罰分明。以科學的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益。 董事會 總經(jīng)理 專業(yè)好文檔 圖 81 項目管理機構示意圖 第九章 項目進度計劃 本項目的開發(fā)經(jīng)營期為 5 年，建設期 3 年，現(xiàn)房銷售期為 2年，商品房預售期為 1 年，具體開發(fā)經(jīng)營周安排見表 2 表 2 項目開發(fā)經(jīng)營周期橫道圖 內(nèi)容進度時間 1 2 3 4 5 前期工作 主體結構施工 安裝工程施工 裝飾工程施工 室外工程 商品房預售 商品房現(xiàn)售 辦 公室 財 務 部 預 算 部 經(jīng) 營 部 工 程 部 項 目 房 地 產(chǎn) 銷 售 項 目 開 發(fā) 建 設 項目有關組 織協(xié)調(diào)工作 副總經(jīng)理 專業(yè)好文檔 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算 本估算是在前述建設方案的基礎上，按照國家關于建設項目投資估算的有關規(guī)定及山東省、青島市有關定額與取費標準編制的。 本項目建設投資 23000 萬元，各項投資構成如下： 一、工程及設備費用 萬元 占 % 二、其它費用 萬元 占 %% 三、預備費用 598 萬元 占 % 合 計： 萬元 投 資估算主要依據(jù)青島市同類項目的造價測算， 工程費用按類比計算， 各種收費按青島市及國家有關規(guī)定估算。土地出讓費按委托方提供標準測算，外配套費、 煤氣配套、有線電視費等含在土地出讓費內(nèi)； 全部資金按自有資金考慮，未考慮資金利息。 項目投資，經(jīng)營費用估算 擬通過出讓方式取得該地塊土地使用權。根據(jù)類似地塊的交易資料，利用房地產(chǎn)評估方法估算得到該地塊土地使用權價格為 5000*(100+30)/100=7020 萬元 2前期工程費 表 3 前期工程費估算表 則前期工程費為： 82180*43/10000= 萬元 序 號 項 目 元 /建筑平方米 1 規(guī)劃設計費 2 建筑設計費 3 勘察費 4 臨時供水，供電費 5 場地平整費 合計 專業(yè)好文檔 基礎設施建設是指建筑物 2 米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水，供電，供氣，排污，綠化，路燈，環(huán)衛(wèi)設施等建設費用。 表 4 基礎設施建設費 序 號 項 目 元 /建筑平方米 1 供電工程 2 供水工程 3 供氣工程 4 排水，排污工程 5 道路費用 6 路燈工程 7 綠化工程 8 環(huán)衛(wèi)工程 9 通訊工程 合計 則基礎設施建設費為 :82180* 參照青島市新近竣工的同類住宅建筑物的建筑安裝造價以及造價指數(shù)，對本項目的建筑安裝工程費進行估算。建筑安裝工程費構成情況見表 5 表 5 建筑安裝工程費估算表 序號 項 目 建筑面積（㎡） 單價（元 /㎡ ） 金額（萬元） 1 住宅建安工程費 78950 結構工程費 78950 裝飾工程費 78950 給排水工程費 78950 電力照明工程費 78950 2 停車場建安工程費 700 合計 專業(yè)好文檔 公共配套設施建設費用 ,結合本項目具體情況，本項目公共配套設施建設費構成情況見表 6 表 6 公共配套設施建設費估算表 序號 項目 建筑面積 單價（元 /㎡ ） 金額（萬元） 1 會所 1800 1200 2 物業(yè)管理用房 550 700 3 配電房 120 700 4 垃圾中轉(zhuǎn)站 60 600 合計 2530 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用 根據(jù)本項目的情況，此項費用為 0 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。以上述 1~5 項之和為基數(shù)，費率為 %。 則管理費用為：（ 11700++++） *%= 萬元 財務費用為 萬元，詳見附表 4 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的費用，以及專設銷售機構的各項費用。以上 1~5 項之和為基數(shù)，費率為 2%。 則銷售 費用為：（ 11700++++） *2%= 萬元 開發(fā)期稅費是指房地產(chǎn)項目開發(fā)期間按稅法的規(guī)定，國家或擬投資項目所在地城市的規(guī)定應交納的稅金以及代收代付費用。開發(fā)期稅費見表 7 表 7 開發(fā)期稅費 序 收費項目 依據(jù) 數(shù)量 收費 總額（萬元） 專業(yè)好文檔 號 標準 1 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 0 2 土地使用稅 0 3 新建房屋白蟻防治費 魯 價房字（ 96） 315 號 82180㎡ 4 市政公用基礎設施配套費 魯 價費（ 2021） 82 號 82180㎡ 105 5 發(fā)展新墻體材料專項用費 魯 財綜（ 2021） 707 號 82180㎡ 10 6 人防建設經(jīng)費 魯 防辦（ 2021） 70 號 82180㎡ 30 7 供電工程貼費 魯 價工（ 2021） 322 號 55