【導(dǎo)讀】單擊此處輸入文字。建設(shè)地點(diǎn)、土地性質(zhì)、土地使用權(quán)人,土地占用情況、項(xiàng)目地理位置圖;建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例。GB8978-1996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二級;GB3938-88《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》IV類水域;GB12348-90《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》III類標(biāo)準(zhǔn);南京市環(huán)保局規(guī)定的清潔生產(chǎn)控制指標(biāo)。產(chǎn)生一定量的噪聲。推土機(jī)、挖掘機(jī)在工作中產(chǎn)生的噪聲經(jīng)過一定的距離5-10. 10米處,聲級強(qiáng)度的減少值在20分貝。因此,建議工程施工盡可能地安排在白天。采取保護(hù)措施后,可以將施工期對聲環(huán)境的影響減至最小。根據(jù)經(jīng)驗(yàn),這些揚(yáng)塵在空氣中的傳播與風(fēng)速以及大氣穩(wěn)定度有關(guān),一般而。通知》,結(jié)合溧水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)具體特點(diǎn),對施工工地實(shí)施有效的管理、文明施工,可以顯著減少揚(yáng)塵的產(chǎn)生。施工期的廢水主要是施工廢水和生活污水。對于施工泥漿廢水可設(shè)置集。時(shí)化糞池處理后再排放入市政管網(wǎng)。采取上述處理措施后,本工程施工期對水環(huán)。在工程實(shí)施的過程中施工的挖方及填方基本上可以做到平衡,

　　

【正文】 政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) ,相應(yīng)出臺(tái)了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》 ,改革的目標(biāo)是 :停止住房實(shí)物分配 ,逐步實(shí)行住房分配貨幣化 。建立和完善以經(jīng)濟(jì)適 用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系 。發(fā)展住房金融 ,培育和規(guī)范住房交易市場。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實(shí)施階段 ,為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機(jī)。 住宅制度改革已進(jìn)入實(shí)施階段 ,1998 年底全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實(shí)物分房 ,逐步實(shí)行住房分配貨幣化 ,切斷了個(gè)人對福利分房的依賴 ,鼓勵(lì)個(gè)人購房 ,銀行支持個(gè)人購房信貸 ,各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款 ,逐步使住房消費(fèi)成為熱點(diǎn)。 融資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺(tái)了支持發(fā)展個(gè)人住房信貸的一系列相關(guān)政策 ,國務(wù)院頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》 ,這一切不僅為個(gè)人住房提供了融資渠道 ,而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障 ,使預(yù)售率大大提高。 房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道 ,房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟 ,房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。 1997 年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地 ,1998 年全國人大通過新的《土地法》 ,進(jìn)一步規(guī)范了建設(shè)用地。 在上述種種利好情況下 ,可以預(yù)見青島房地產(chǎn)市場前景廣闊 ,令人看好。特別是住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較大的開發(fā)力度 ,而且銷售形勢較好 ,這與國家目前的房改政策有關(guān)。從城市居民對住房的需求看 ,隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入 ,會(huì)有越來越多的人購買住房 ,住宅銷售將保持在一個(gè)較高水平上。伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性 ,會(huì)充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用 ,政府的宏觀調(diào)控的力度會(huì)得到加強(qiáng) ,房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點(diǎn)的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 青島四個(gè)“大手筆” 60 億元項(xiàng)目 :計(jì)劃投資額 24 億元的世界文化村、20 億元的創(chuàng)意文化城、 億元的中加數(shù)字動(dòng)漫基地、 億元的卡通樂園項(xiàng)目將赴濟(jì)南參加省文博會(huì) ,并將在省文博會(huì)上進(jìn)行招商融資和簽約。如果簽約順利 ,世界文 化村、卡通樂園、中加數(shù)字動(dòng)漫基地都將于今年啟動(dòng)。由此可見青島的旅游文化產(chǎn)業(yè)大有可為。 項(xiàng)目的市場前景分析 項(xiàng)目的環(huán)境分析及市場定位 本項(xiàng)目擬建于青島市燕兒島路以北 ,距海濱不足 1500 米 ,周圍居民區(qū)密集 ,商業(yè)繁榮 ,為東部地區(qū)黃金地段。 本項(xiàng)目建設(shè)以賓館、商務(wù)、辦公樓開發(fā)為主 ,全部對外租售。從周圍地塊辦公樓銷售情況看 ,由于地處青島東部海濱 ,周圍環(huán)境較好 ,住宅價(jià)格屬青島中高檔水平 ,周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大 ,而且銷售情況良好。根據(jù)項(xiàng)目的地理位置與銷售對象的需求結(jié)構(gòu)分析 ,我 們認(rèn)為其商品房應(yīng)以高檔賓館及商務(wù)用房為主 ,其主要租售對象針對于大中型公司、國內(nèi)外長駐青島機(jī)構(gòu)以及部分機(jī)關(guān)工作人員。 從全市收入水平看 ,中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個(gè)體私營企業(yè)老板、三資企業(yè)、國外及國內(nèi)駐青機(jī)構(gòu)工作職員、國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)管理人員以及律師、各種注冊師等。綜合考慮項(xiàng)目具有的競爭優(yōu)勢如下 : 項(xiàng)目位置地處東部海濱 ,是機(jī)關(guān)、銀行、公司、各類事務(wù)所集中區(qū)域 ,便于公務(wù)、商務(wù)往來 ,具有一定區(qū)位優(yōu)勢。 東部新區(qū)環(huán)境較好 ,配套齊全 ,商業(yè)較為繁榮 ,外部環(huán)境較好。 設(shè)計(jì)方案新穎 ,規(guī)劃完善 ,充分考慮綠地、休閑場地 ,優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù) ,可以為人們提供一個(gè)良好的商務(wù)環(huán)境。 周圍新的現(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成 ,人氣旺盛。 綜上所述 ,項(xiàng)目是選擇置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。 另外 ,至 1999 年底 ,全市有項(xiàng)目的三資企業(yè)已達(dá) 5279 家 , 國外駐青機(jī)構(gòu)1200 家 ,外地駐青辦事機(jī)構(gòu)已逾 4000 家 , 目前數(shù)量還不斷增加。這些企業(yè)、機(jī)構(gòu)需在青島置業(yè) ,特別是駐青機(jī)構(gòu) ,大都把目標(biāo)定在青島南部沿海一線。大部分選擇寫字樓、賓館 ,這是項(xiàng)目的一大潛在市場。 商品房價(jià)格分析 青島市由于地理環(huán)境 以及城市發(fā)展先后時(shí)間、整體布局等原因房地產(chǎn)價(jià)格變化較大 ,基本呈由南到北價(jià)格明顯的下降趨勢。南部沿海一線 ,東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺(tái)東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便 ,商業(yè)氣氛濃 ,售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。城陽區(qū)、李滄區(qū)價(jià)格相對較低 ,同類房地產(chǎn)價(jià)格南北最大相差 46 倍。項(xiàng)目價(jià)格定位應(yīng)主要根據(jù)其地理位置 ,東海路、燕兒島路沿線高檔商務(wù)辦公樓價(jià)格在 1000015000 元之間 ,本項(xiàng)目綜合考慮本項(xiàng)目寫字樓價(jià)格平均為 12021 元。 第三章 項(xiàng)目地址及外部配套條件 項(xiàng)目地 址 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于青島市市南區(qū)中段 ,燕兒島路以北 ,浮山西麓。本項(xiàng)目位于東西快速路橋頭 ,該地塊總占地面積 9844m2,距離市政府 ,距海濱不足 1500 米 ,鄰近迎賓路福州路 ,距東西干線香港中路不足 500 米 ,交通便利。周邊多為近年新建的住宅 ,是辦公、商住、居家理想之地。 地質(zhì)條件 根據(jù)巖土工程勘察公司對項(xiàng)目所在地地質(zhì)勘察報(bào)告 ,工程地質(zhì)情況如下 : 擬建場地地貌單元屬丘陵地 ,地勢東高西低 ,最大高差 米。 擬建場地區(qū)域構(gòu)造背景穩(wěn)定 ,地基巖埋藏淺 ,附 近無活動(dòng)性斷裂構(gòu)造帶 ,場區(qū)內(nèi)無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質(zhì)現(xiàn)象 ,持力層巖體較完整 ,強(qiáng)度較高 ,穩(wěn)定性良好。 場地地層較為簡單 ,自上而下分為雜填土、礫砂、強(qiáng)風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花崗巖、微風(fēng)化花崗巖 ,層序清楚。 根據(jù)建筑場地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)判定該場地土類別為Ⅰ類 ,場地巖土穩(wěn)定性良好 ,可作為工程天然地基。建議以強(qiáng)風(fēng)化與中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層。 地震裂度 根據(jù)“中國地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區(qū) ,按六級設(shè)防。 外部配套條件 本項(xiàng) 目地處東部新區(qū) ,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善 ,具有良好的外部配套條件。 供電 項(xiàng)目用電主要是設(shè)備用電及生活用電 ,經(jīng)初步估算項(xiàng)目總裝機(jī)容量為2021KW。 電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。市電力部門具有為本項(xiàng)目的供電能力。 給水 主要是生活用水及消防用水 ,水源為城市自來水 ,由寧夏路城市供水管就近引接。 排水 按照規(guī)定 ,排水實(shí)行雨污水分流制。項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng) ,生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng) ,項(xiàng)目建成后排水可以保障。 通迅 青島市電信業(yè)發(fā)展迅速 ,網(wǎng)通、移動(dòng)、鐵通等具備條件 ,完全可以滿足本項(xiàng)目通訊工程的需求。 有線電視 該項(xiàng)目位置在青島有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi) ,可以滿足本項(xiàng)目需求。 熱源 本項(xiàng)目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內(nèi) ,開源熱力公司有能力滿足項(xiàng)目冬季采暖用熱需求。 煤氣 青島市煤制氣公司在項(xiàng)目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道 ,可以滿足項(xiàng)目煤制氣需求。 交通運(yùn)輸 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越 ,項(xiàng)目地址周邊道路縱橫交錯(cuò) ,四通八達(dá)。距火車站、青島港均不足 10 公里 ,距離空港 30 公里 ,交通十分便利。 第四章 建設(shè)方案 建設(shè)概況和背景 本方案位于寧夏路以東 ,燕兒島路以北 ,青島市 ***號 ***院內(nèi)。為兩棟獨(dú)立高層建筑 ,一為接待中心 ,一為寫字樓 ,底部通過裙房連接。其中接待中心建筑高度 100 米 ,寫字樓建筑高度 米 ,地上建筑面積約 55000M2?；氐貏輺|高西低 ,局部高差較大 ,總體建設(shè)條件良好。 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)原則 : 以“人”為本 ,合理組織人流、車流。堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的原則。 交通組織 : 外環(huán)車行道 ,兼做消防車道 ,做到人車分流 ,基地內(nèi)部充分利用高差變化 ,營造豐富感人的空間 ,層次分明 ,錯(cuò)落有致。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置 ,采用嵌草磚鋪裝 ,形成生態(tài)型停車帶。地下停車庫設(shè)兩層停車位 ,兩出入口分設(shè)于基地西側(cè) ,臨近基地出入口 ,方便使用者使用。 綠化景觀 : 通過園林空間設(shè)計(jì)、植物配置、小品雕塑等 ,提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。通過建筑的圍合結(jié)合地勢 ,布置中心綠化廣場 ,形成豐富的景觀層次 ,迎合立了地勢的自然形態(tài) ,形成了富有動(dòng)感的景觀形態(tài)。 豎向設(shè)計(jì) : 豎向規(guī)劃充 分利用項(xiàng)目現(xiàn)有的地形 ,在滿足各類場地 ,道路對縱坡要求的前提下 ,盡量減少土石方工程量 ,就近進(jìn)行土方平衡 ,以節(jié)約工程造價(jià) ,同時(shí)配合小區(qū)景觀設(shè)計(jì) ,綜合考慮排水等要求 ,避免大填大挖。 建筑結(jié)構(gòu) 根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范設(shè)計(jì) ,本項(xiàng)目建筑等級按工程用途、規(guī)模 ,建