【導讀】單擊此處輸入文字。建設地點、土地性質(zhì)、土地使用權人,土地占用情況、項目地理位置圖;建設項目環(huán)境保護管理條例。GB8978-1996《污水綜合排放標準》二級;GB3938-88《地面水環(huán)境質(zhì)量標準》IV類水域;GB12348-90《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》III類標準;南京市環(huán)保局規(guī)定的清潔生產(chǎn)控制指標。產(chǎn)生一定量的噪聲。推土機、挖掘機在工作中產(chǎn)生的噪聲經(jīng)過一定的距離5-10. 10米處,聲級強度的減少值在20分貝。因此,建議工程施工盡可能地安排在白天。采取保護措施后,可以將施工期對聲環(huán)境的影響減至最小。根據(jù)經(jīng)驗,這些揚塵在空氣中的傳播與風速以及大氣穩(wěn)定度有關,一般而。通知》,結(jié)合溧水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)具體特點,對施工工地實施有效的管理、文明施工,可以顯著減少揚塵的產(chǎn)生。施工期的廢水主要是施工廢水和生活污水。對于施工泥漿廢水可設置集。時化糞池處理后再排放入市政管網(wǎng)。采取上述處理措施后,本工程施工期對水環(huán)。在工程實施的過程中施工的挖方及填方基本上可以做到平衡,

　　

【正文】 政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟增長點 ,相應出臺了《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》 ,改革的目標是 :停止住房實物分配 ,逐步實行住房分配貨幣化 。建立和完善以經(jīng)濟適 用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系 。發(fā)展住房金融 ,培育和規(guī)范住房交易市場。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實施階段 ,為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機。 住宅制度改革已進入實施階段 ,1998 年底全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實物分房 ,逐步實行住房分配貨幣化 ,切斷了個人對福利分房的依賴 ,鼓勵個人購房 ,銀行支持個人購房信貸 ,各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款 ,逐步使住房消費成為熱點。 融資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個人住房信貸的一系列相關政策 ,國務院頒布了《住房公積金管理條例》 ,這一切不僅為個人住房提供了融資渠道 ,而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障 ,使預售率大大提高。 房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道 ,房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟 ,房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。 1997 年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地 ,1998 年全國人大通過新的《土地法》 ,進一步規(guī)范了建設用地。 在上述種種利好情況下 ,可以預見青島房地產(chǎn)市場前景廣闊 ,令人看好。特別是住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較大的開發(fā)力度 ,而且銷售形勢較好 ,這與國家目前的房改政策有關。從城市居民對住房的需求看 ,隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入 ,會有越來越多的人購買住房 ,住宅銷售將保持在一個較高水平上。伴隨著新一輪經(jīng)濟的發(fā)展 ,房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性 ,會充分發(fā)揮市場機制的作用 ,政府的宏觀調(diào)控的力度會得到加強 ,房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以住宅建設為重點的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 青島四個“大手筆” 60 億元項目 :計劃投資額 24 億元的世界文化村、20 億元的創(chuàng)意文化城、 億元的中加數(shù)字動漫基地、 億元的卡通樂園項目將赴濟南參加省文博會 ,并將在省文博會上進行招商融資和簽約。如果簽約順利 ,世界文 化村、卡通樂園、中加數(shù)字動漫基地都將于今年啟動。由此可見青島的旅游文化產(chǎn)業(yè)大有可為。 項目的市場前景分析 項目的環(huán)境分析及市場定位 本項目擬建于青島市燕兒島路以北 ,距海濱不足 1500 米 ,周圍居民區(qū)密集 ,商業(yè)繁榮 ,為東部地區(qū)黃金地段。 本項目建設以賓館、商務、辦公樓開發(fā)為主 ,全部對外租售。從周圍地塊辦公樓銷售情況看 ,由于地處青島東部海濱 ,周圍環(huán)境較好 ,住宅價格屬青島中高檔水平 ,周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大 ,而且銷售情況良好。根據(jù)項目的地理位置與銷售對象的需求結(jié)構分析 ,我 們認為其商品房應以高檔賓館及商務用房為主 ,其主要租售對象針對于大中型公司、國內(nèi)外長駐青島機構以及部分機關工作人員。 從全市收入水平看 ,中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個體私營企業(yè)老板、三資企業(yè)、國外及國內(nèi)駐青機構工作職員、國內(nèi)大型企業(yè)集團管理人員以及律師、各種注冊師等。綜合考慮項目具有的競爭優(yōu)勢如下 : 項目位置地處東部海濱 ,是機關、銀行、公司、各類事務所集中區(qū)域 ,便于公務、商務往來 ,具有一定區(qū)位優(yōu)勢。 東部新區(qū)環(huán)境較好 ,配套齊全 ,商業(yè)較為繁榮 ,外部環(huán)境較好。 設計方案新穎 ,規(guī)劃完善 ,充分考慮綠地、休閑場地 ,優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務 ,可以為人們提供一個良好的商務環(huán)境。 周圍新的現(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成 ,人氣旺盛。 綜上所述 ,項目是選擇置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。 另外 ,至 1999 年底 ,全市有項目的三資企業(yè)已達 5279 家 , 國外駐青機構1200 家 ,外地駐青辦事機構已逾 4000 家 , 目前數(shù)量還不斷增加。這些企業(yè)、機構需在青島置業(yè) ,特別是駐青機構 ,大都把目標定在青島南部沿海一線。大部分選擇寫字樓、賓館 ,這是項目的一大潛在市場。 商品房價格分析 青島市由于地理環(huán)境 以及城市發(fā)展先后時間、整體布局等原因房地產(chǎn)價格變化較大 ,基本呈由南到北價格明顯的下降趨勢。南部沿海一線 ,東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便 ,商業(yè)氣氛濃 ,售價遠高于其他地區(qū)。城陽區(qū)、李滄區(qū)價格相對較低 ,同類房地產(chǎn)價格南北最大相差 46 倍。項目價格定位應主要根據(jù)其地理位置 ,東海路、燕兒島路沿線高檔商務辦公樓價格在 1000015000 元之間 ,本項目綜合考慮本項目寫字樓價格平均為 12021 元。 第三章 項目地址及外部配套條件 項目地 址 本項目建設地點位于青島市市南區(qū)中段 ,燕兒島路以北 ,浮山西麓。本項目位于東西快速路橋頭 ,該地塊總占地面積 9844m2,距離市政府 ,距海濱不足 1500 米 ,鄰近迎賓路福州路 ,距東西干線香港中路不足 500 米 ,交通便利。周邊多為近年新建的住宅 ,是辦公、商住、居家理想之地。 地質(zhì)條件 根據(jù)巖土工程勘察公司對項目所在地地質(zhì)勘察報告 ,工程地質(zhì)情況如下 : 擬建場地地貌單元屬丘陵地 ,地勢東高西低 ,最大高差 米。 擬建場地區(qū)域構造背景穩(wěn)定 ,地基巖埋藏淺 ,附 近無活動性斷裂構造帶 ,場區(qū)內(nèi)無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質(zhì)現(xiàn)象 ,持力層巖體較完整 ,強度較高 ,穩(wěn)定性良好。 場地地層較為簡單 ,自上而下分為雜填土、礫砂、強風化花崗巖、中風化花崗巖、微風化花崗巖 ,層序清楚。 根據(jù)建筑場地類型劃分標準判定該場地土類別為Ⅰ類 ,場地巖土穩(wěn)定性良好 ,可作為工程天然地基。建議以強風化與中風化花崗巖作為地基持力層。 地震裂度 根據(jù)“中國地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區(qū) ,按六級設防。 外部配套條件 本項 目地處東部新區(qū) ,各項基礎設施比較完善 ,具有良好的外部配套條件。 供電 項目用電主要是設備用電及生活用電 ,經(jīng)初步估算項目總裝機容量為2021KW。 電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。市電力部門具有為本項目的供電能力。 給水 主要是生活用水及消防用水 ,水源為城市自來水 ,由寧夏路城市供水管就近引接。 排水 按照規(guī)定 ,排水實行雨污水分流制。項目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng) ,生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng) ,項目建成后排水可以保障。 通迅 青島市電信業(yè)發(fā)展迅速 ,網(wǎng)通、移動、鐵通等具備條件 ,完全可以滿足本項目通訊工程的需求。 有線電視 該項目位置在青島有線電視網(wǎng)復蓋范圍內(nèi) ,可以滿足本項目需求。 熱源 本項目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內(nèi) ,開源熱力公司有能力滿足項目冬季采暖用熱需求。 煤氣 青島市煤制氣公司在項目位置周邊已鋪設煤制氣管道 ,可以滿足項目煤制氣需求。 交通運輸 項目地理位置優(yōu)越 ,項目地址周邊道路縱橫交錯 ,四通八達。距火車站、青島港均不足 10 公里 ,距離空港 30 公里 ,交通十分便利。 第四章 建設方案 建設概況和背景 本方案位于寧夏路以東 ,燕兒島路以北 ,青島市 ***號 ***院內(nèi)。為兩棟獨立高層建筑 ,一為接待中心 ,一為寫字樓 ,底部通過裙房連接。其中接待中心建筑高度 100 米 ,寫字樓建筑高度 米 ,地上建筑面積約 55000M2。基地地勢東高西低 ,局部高差較大 ,總體建設條件良好。 建筑設計 設計原則 : 以“人”為本 ,合理組織人流、車流。堅持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化高標準的、循環(huán)經(jīng)濟的原則。 交通組織 : 外環(huán)車行道 ,兼做消防車道 ,做到人車分流 ,基地內(nèi)部充分利用高差變化 ,營造豐富感人的空間 ,層次分明 ,錯落有致。停車位結(jié)合環(huán)境設置 ,采用嵌草磚鋪裝 ,形成生態(tài)型停車帶。地下停車庫設兩層停車位 ,兩出入口分設于基地西側(cè) ,臨近基地出入口 ,方便使用者使用。 綠化景觀 : 通過園林空間設計、植物配置、小品雕塑等 ,提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。通過建筑的圍合結(jié)合地勢 ,布置中心綠化廣場 ,形成豐富的景觀層次 ,迎合立了地勢的自然形態(tài) ,形成了富有動感的景觀形態(tài)。 豎向設計 : 豎向規(guī)劃充 分利用項目現(xiàn)有的地形 ,在滿足各類場地 ,道路對縱坡要求的前提下 ,盡量減少土石方工程量 ,就近進行土方平衡 ,以節(jié)約工程造價 ,同時配合小區(qū)景觀設計 ,綜合考慮排水等要求 ,避免大填大挖。 建筑結(jié)構 根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范設計 ,本項目建筑等級按工程用途、規(guī)模 ,建