【導(dǎo)讀】關(guān)注的重點區(qū)域，也是發(fā)展商搶灘大戰(zhàn)的兵家重地。2021年，包括東城、南城、莞城、萬江四區(qū)在內(nèi)的主。不過，讓主城區(qū)更受矚目的，是區(qū)域在剛性自住需求釋放情況下，持續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局。兩房到三房、四房，從洋房到別墅，在主城區(qū)范圍內(nèi)均有產(chǎn)品供應(yīng)。而區(qū)域價格，在置業(yè)需求相對集中而。供應(yīng)稍嫌不足的格局下，亦將保持在一個相對高位。產(chǎn)階級，甚至是塔尖階層的置業(yè)首選區(qū)域。這也使南城近年來的成交量一直保持在全市各鎮(zhèn)街的前列。的成績占據(jù)首席位置，高出第二名的東城近10萬平方米。與成交量領(lǐng)跑相對應(yīng)的，卻是年內(nèi)供應(yīng)量相對較少。塊出讓，但能在2021年年內(nèi)推出的項目不多。區(qū)域整體供應(yīng)量在2021年也明顯收緊，全年新增供應(yīng)約。供應(yīng)偏緊似乎成了南城樓市2021年的主旋律。容易形成賣方市場占據(jù)上風(fēng)的格局。與此同時幾大項目占據(jù)了南城最具地段優(yōu)勢的西平、科技路、東莞大。年萬江入市新項目單個體量有限，從而對整體供應(yīng)量的拉升有限。在2021年無疑會被更多地運用。

　　

【正文】 紐 潛力無限 經(jīng)濟發(fā)達、交通便 利，輕軌 R2 線和穗莞深城際輕軌有站點交接 。 2 個高速出入口，最近還要增加 4 個。這就是虎門。 虎門將成為東莞交通最方便的鎮(zhèn)區(qū)。若以鎮(zhèn)為單位，擁有 6 個高速出入口，在全國也算第一。 所以每當有地塊出讓，都會受到發(fā)展商的熱捧。隨著虎門城市化水平突飛猛進，吸引了眾多消費者的眼光，并有意在虎門進行投資。 城市發(fā)展自然離不開房地產(chǎn)業(yè)，由此吸引了眾多開發(fā)商的目光，尤其是萬科地產(chǎn)進軍虎門市場后，虎門樓市更是被人們寄予厚望。 地王帶動 萬元可達 自金洲片區(qū)連升路旁拍出一塊天價地王，周邊區(qū)域價值全面提升。 預(yù)計 2021 年虎門住宅均價可達萬元。 虎門的發(fā)展?jié)摿ψ尡姸喟l(fā)展商競相進駐，其中不乏國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)。萬科直言不諱：我們對虎門未來的市場前景相當看好。 虎門地價能屢創(chuàng)新高，在于目前的交通路網(wǎng)規(guī)劃及珠三角中心鎮(zhèn)定位，無疑令眾多開發(fā)商及業(yè)界人士看好該鎮(zhèn)未來的城市價值。 聯(lián)華國際集團李啟遠表示：發(fā)展商看好東莞后市 ,東莞樓市還有很大的上升空間，同時也表明資源向優(yōu)勢鎮(zhèn)街與優(yōu)勢企業(yè)集中。 瑞峰置業(yè)負責(zé)人表示，目前各地發(fā)展商已經(jīng)看到了虎門區(qū)域未來無可限量的發(fā)展?jié)摿俺鞘袃r值，因此有機會一定會進入。 城市副中心為未來贏信心 虎門城市規(guī)劃新定位東莞市副中心，城市發(fā)展步伐與時俱進，其確定的 “三軸、三帶、多中心 ”格局，確定了虎門城市發(fā)展的重點建設(shè)對象，這將是政府大力投入的重點區(qū)域。 港口商城奠基預(yù)示著虎門具有國際化城市的發(fā)展?jié)摿Γ曰㈤T港為依托的物流經(jīng)濟帶的東莞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃，更將虎門成為東莞，乃至珠三角的一大經(jīng)濟核心區(qū)。近幾年來，虎門的發(fā)展變化很大，經(jīng)濟實力和消費力都有明顯的提升。這無疑增強了市民對虎門未來的信心。 “要按中等城市的標準來建設(shè) ”，讓人對一個新的虎門充滿著期待。 從 南城中心區(qū)到虎門，本來就不遠，而輕軌的規(guī)劃，讓虎門物業(yè)的升值空間有了更大的想象空間。東莞市軌道交通 R2 線在虎門有站點，輕軌的出現(xiàn)，使 “住在虎門，工作在城區(qū) ”成為一種愿景。 城市交通樞紐 虎門港作為東莞唯一港口，是廣東除深圳之外，離香港最近的港區(qū)，肩負著東莞經(jīng)濟發(fā)展重任，在政府的大力扶持和發(fā)展下，虎門必將展示出其成就國際化都市的無限潛能。經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，必然會帶來人們對于生活水平要求的提高，而集合現(xiàn)代、時尚等規(guī)劃理念建設(shè)一體的高檔住宅必受追捧。 隨著武廣高鐵開通，東莞用廣深港高鐵作為武廣高鐵的延長 ，在虎門白沙設(shè)站點?；㈤T成為東莞接駁武漢、長沙、廣州、深圳、香港的唯一的中心站。在這一次站點的取舍上，虎門已成為可同國際大都市相提并論的區(qū)域交通樞紐城市，無疑其物業(yè)的升值潛力也將不可限量。 長安 購買力強 孕育生機 萬科牛了一把， 3 月以 億元的價格拍得長安一地塊，長安也再次引人注目。折合樓面地價 元，引發(fā)業(yè)界猜想，將來的長安將會以怎樣的市場表現(xiàn)來顯示自己樓市的堅挺。 長安房地產(chǎn)市場一貫以自住型消費為主?？梢灶A(yù)見，隨著輕軌等軌道交通的通車，以及深莞惠一體化的日趨融合，來自深圳 等周邊地區(qū)的投資者有可能進入該區(qū)域。長安一直沒有將房地產(chǎn)開發(fā)作為重點產(chǎn)業(yè)，但商貿(mào)作用的提高，使該區(qū)域商貿(mào)和住宅的發(fā)展變成大勢所趨。長安一貫堅挺的購買力，將有效支撐該鎮(zhèn)的高端物業(yè)銷售。 高地價帶來高房價 東莞萬科繼 1 月高價拿下虎門地王后，又在 3 月以 億元的價格將長安長青路一地塊收入囊中。3 月另一幅高價拍出的長安商住地塊位于新安社區(qū)，經(jīng)過近 130 輪競拍，最后競價 億元，其樓面地價也達到了 3866 元 /平方米。 長安在 3 月風(fēng)光無限。 東莞萬科直言：進入長安、虎門的意義在于，萬科完成 了在東莞的全面布局。 沿海片板塊的虎門、長安等鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域經(jīng)濟實力在東莞各鎮(zhèn)街名列前茅。萬科這次將手伸向沿海片區(qū)，確實是具有戰(zhàn)略意義的動作。 高地價將帶來高樓價。從東莞萬科的眼光看過去，不難發(fā)現(xiàn)，強大的購買力，才是最重要的。強大的購買力還表現(xiàn)在 2021 年整體樓市低迷、城區(qū)樓價有所下降的時期。那時候，東莞大部分鎮(zhèn)區(qū)的樓盤價格都低于市區(qū)，但長安是個特例。 業(yè)內(nèi)人士認為，長安鎮(zhèn)樓盤價格高，主要是由于開發(fā)量不多、供求不平衡。本地人大多有自己的住房，購房者集中于私營企業(yè)主、公司高層管理人員等。這些人傾向于購 買別墅、高檔洋房，但這類住宅比較稀少，價格也就居高不下。長安擁有幾十萬外來人口，樓房需求量大，但樓盤放量卻極少，因此價格一直高企。 居住氛圍成熟 在東莞樓市城建規(guī)劃 “更新?lián)Q代 ”、鎮(zhèn)區(qū)三舊改造工程分批動工及交通路網(wǎng)全面一體化的諸多帶動下，長安地產(chǎn)在今年表現(xiàn)出整體向上、項目開發(fā)遍地開花的熱火局面。 長安鎮(zhèn)市政配套相當完善，鎮(zhèn)區(qū)的城市規(guī)劃也相對合理，加上其經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，長安消費水平超過東莞整體水平。目前長安中心區(qū)住宅項目比較集中，居住氛圍也較好，人氣旺，生活便利是該中心區(qū)的優(yōu)勢。不過對于地產(chǎn)市場而言 ，中心區(qū)可供開發(fā)的土地較為有限，未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢向中心區(qū)周邊拓展。 未來幾年，長安鎮(zhèn)將以高層作為主要的建筑物類型。高層樓盤將成為開發(fā)商針對中檔消費人群最佳的開發(fā)方式，無疑這將吸引大量市民的置業(yè)目光。 未來會有大起的機會 據(jù)悉，長安目前的在售樓盤，如東莞博業(yè)旗下的長安花園均價在 6800 元 /平方米，信義長安 1 號目前單價在 12021 元 /平方米以上， 2021 年轟動一時的長安 “地王 ”沃多夫公寓均價更在 13000 元 /平方米，當時樓面地價在 5891 元 /平方米。 長安這兩年的供應(yīng)不多，樓市未曾大起大落。 但未來，長安會有大起的機會。對于未來的區(qū)域發(fā)展，業(yè)內(nèi)人士有著十分樂觀的預(yù)期。 東莞大規(guī)劃中，長安被納入了高新產(chǎn)業(yè)區(qū)域的定位，以后區(qū)域產(chǎn)業(yè)會往高新產(chǎn)業(yè)靠攏，這無疑為區(qū)域帶來了更多的置業(yè)需求。而鎮(zhèn)政府往北區(qū)域，以及濱海新區(qū)的開發(fā)，雖然地段離中心區(qū)稍遠，但畢竟是新區(qū)，區(qū)域有著更大的發(fā)展前景。 沙田 無限海景 地產(chǎn)新寵 今年 3 月份最后一幅成功拍出的用地出現(xiàn)在沙田鎮(zhèn)，三明物業(yè) 4 億元拿下三塊地。沙田已然成了東莞地產(chǎn)的新寵，這出乎很多人意料，又在很多人意料之中。 目前發(fā)展商對地塊素質(zhì)的要求越來越高，除了 一些房價較高的熱點開發(fā)區(qū)域如長安、虎門等沿海片區(qū)，開發(fā)商不惜重金進入，對區(qū)域未來樓市發(fā)展充滿信心，同時，同屬于沿海片區(qū)的沙田也吸引著發(fā)展商的目光，引起開發(fā)商的興趣。 交通優(yōu)勢凸顯 原來只是虎門港，現(xiàn)在又多了輕軌的誘惑，這個寂寞的海邊小鎮(zhèn)立馬讓開發(fā)商們有了遍地黃金的猜想。未來交通的便捷讓沙田樓市后發(fā)優(yōu)勢凸顯。 虎門港建設(shè)提速、廣深港客運專線列入計劃、穗莞深城軌、沿江高速、輕軌 R2 線等重大基礎(chǔ)設(shè)施被寫進規(guī)劃藍本，沙田成了繼虎門之后，第二個東莞的海濱形象鎮(zhèn)街。 而目前沙田的地產(chǎn)開發(fā)進度遠不及虎 門、厚街兩鄰鎮(zhèn)，已然成為這兩鎮(zhèn)樓市的 “價格洼地 ”，目前虎門和厚街樓市均價均在 6000 元以上，而沙田僅有 4000 元左右。該區(qū)域樓價緩慢上行成為預(yù)料中的事情。 經(jīng)濟發(fā)展支撐點夠硬 沙田給予外界的不僅僅是交通的優(yōu)勢。 CMI游艇制造投產(chǎn)； 590 畝土地 “三舊 ”改造將成商住核心區(qū)域；進出口貨運車檢場、藍星大匯再生環(huán)保塑料處理中心、 ESCO 公司物流配送中心等項目建成投產(chǎn)。 所有的消息，都指向一個方向，沙田將是一個崛起的海濱新城，有大型高端產(chǎn)品制造產(chǎn)業(yè)，有高標準高平臺的商業(yè)中心，有效盤活的土地資源，將大大 提升沙田的城市形象。海濱新城將吸引大量人群置業(yè)投資，地產(chǎn)潛力無限。 當?shù)禺a(chǎn)商們在長安、虎門等經(jīng)濟重鎮(zhèn)爭得不可開交之時，另一邊的沙田卻悄無聲息地上演著一場地產(chǎn)商的寶地之戰(zhàn)。 受沙田區(qū)域價值升級的影響，一向并不是房地產(chǎn)熱土的沙田得到了匯景、金地等眾多發(fā)展商的青睞。 區(qū)域價值一直是土地市場的風(fēng)向標，從另一個側(cè)面看，發(fā)展商以豪擲的態(tài)度拿地，在一定程度上正是對樓市的信心和區(qū)域價值肯定的體現(xiàn)。畢竟在市場化的運作下，沒有一個發(fā)展商愿意花心血造出樓盤來虧錢。濱海城市的打造，就是沙田板塊價值的有力支撐點。 得天 獨厚的海景資源 并不是每個城市都有海景，并不是每個人都能擁有海景。沙田有 28 千米的海岸線。在海邊，晴天時，夕陽西下，落霞滿天，歸來的漁船和遠航的貨輪就從眼前緩緩駛過。雨天時，大虎山和小虎山在雨中若隱若現(xiàn)。在都市中享受如此愜意的世外桃源般的生活，是每個人追求的夢想。而擁有便利交通的沙田，讓珠三角生活一體化成為可能，讓最浪漫的海濱居住成為現(xiàn)實。 與東莞市區(qū)以及虎門等動輒過萬的豪宅不同，沙田的房價始終波瀾不驚，就連以豪宅標準打造的濱江豪園均價也僅僅在 5000 元 /平方米。 沙田樓價目前在東莞來說比較低， 但隨著地理位置、海岸景觀以及港口發(fā)展的帶動，它將成為東莞樓市發(fā)展最有潛力的地方。屆時，可能改寫東莞房地產(chǎn)格局，有望成為樓市高地。 目前東莞房地產(chǎn)市場并不缺乏以山景、湖景為特色的樓盤，而真正擁有海景資源的樓盤屈指可數(shù)，位于濱海之都 ——沙田，擁有 公里海景資源的沙田莊士新都濱江豪園則是東莞鳳毛麟角的濱海樓盤。 ◆ 業(yè)界觀察 東莞成隆實業(yè)投資有限公司項目經(jīng)理 李新湖 東莞的鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展梯隊中，沙田位置并不靠前。但隨著虎門港的興起，它的后發(fā)優(yōu)勢逐漸體現(xiàn)出來。沿江高速、廣深港高速客運鐵路、南環(huán)高速、?；⒏咚?延長線、港口大道等貫穿沙田，沿江高速、廣深港高速的開通將會大大減少前往廣、深、港等地的時間，其中到廣州只需 20 分鐘。同時，沙田鎮(zhèn)數(shù)萬畝可供開發(fā)的土地成為后發(fā)優(yōu)勢的后盾，它可以保證各種契合發(fā)展思路的優(yōu)勢項目所需土地供應(yīng)都會十分充足，相對于其他鎮(zhèn)街比較寬松。 沙田上檔次的產(chǎn)業(yè)也很多，不能忽視產(chǎn)業(yè)對一個區(qū)域居住結(jié)構(gòu)的帶動作用，現(xiàn)在沙田還是價格洼地，對周邊區(qū)域的吸引力是巨大的，隨著輕軌的上馬，相信大量厚街、虎門，甚至廣州的購房者都會置業(yè)沙田。 瑞峰置業(yè)四部總經(jīng)理胡森 虎門隨著 “新城市中心區(qū)重新變更和規(guī)劃 ”、 “以虎門港為物流經(jīng)濟帶 ”、 “武廣高鐵延長線 虎門白沙站 ”、“東莞城市輕軌 R2 線 ”的交通路網(wǎng)規(guī)劃及珠三角中心鎮(zhèn)的定位，大大提升虎門區(qū)域未來無可限量的發(fā)展?jié)摿俺鞘袃r值。 金洲片區(qū)連升路是新城市中心區(qū) 高端生活區(qū)，伴隨著地標廣場、龍泉豪苑開工、萬科的入主，該區(qū)域出現(xiàn)了 “三足鼎立 ”的局面，項目的體量將給虎門市場供量多增加 4000 套以上。 對于虎門地價能屢創(chuàng)新高，有一個重要因素在于，虎門目前的交通路網(wǎng)規(guī)劃及珠三角中心鎮(zhèn)的定位，無疑已經(jīng)令眾多開發(fā)商及業(yè)界人士看好虎門區(qū)域未來無可限量的發(fā)展?jié)摿俺鞘袃r值。 ◆ 代表項目 金沙花園 項目位于長安沙頭村建安路與靖海中路交匯處（貓山公園旁） ,金沙花園現(xiàn)代風(fēng)格建筑，其空間結(jié)構(gòu)清晰、簡約、實用，采用首層架空與入戶花園，以及景觀陽臺、生活陽臺構(gòu)造出豐富的生活空間層次。主力戶型為 75~245 平方米的兩房到四房 ,朝南戶型上到 3 層之后可望海 ,均價 6200 元 /平方米。 江畔灣 江畔灣由新世紀地產(chǎn)開發(fā)，位于麻涌沿江西一路。項目共分三期開發(fā)，有 18 棟小高層，其中首期 6棟共 440 套。全社區(qū)使用雙層 LOWE 玻璃，隔音隔熱。園林方面，有 2 萬平方米東南亞立體林， 1000 平方米 私家泳池和 2021 米濱江綠化公園。主力戶型包括 91 平方米兩房， 130 平方米三房， 99 平方米小復(fù)式三種，均價 4500 元 /平方米左右。 虎門 1 號 項目位于虎門龍泉國際大酒店東側(cè)，虎門公園南面。地處虎門鎮(zhèn) CBD 中央，周邊有虎門最大的公園 ——虎門公園、省一級高中 ——虎門中學(xué)、市一級初中 ——虎門三中、虎門最大的幼兒園 ——黃金洲幼兒園、五星級的龍泉國際大酒店等市政配套。主力戶型為 75~245 平方米的兩房到四房 ,朝南戶型上到 3 層之后可望海，均價 8500 元 /平方米左右。 虎門國際公館 項目位于虎門白沙（虎門 鎮(zhèn)標往厚街方向 300 米）， 項目擁有 12021 畝三座私家原山和 10000 平方米私家大湖，項目規(guī)劃有五星級酒店、星級獨立會所、情景商業(yè)街、入口歐式廣場、皇家會所、私家森林公園等，周邊學(xué)校、超市、銀行、醫(yī)院等生活配套齊全。目前在售戶型面積區(qū)間為 75~135 平方米，均價6800 元 /平方米。 塘廈、鳳崗、常平、樟木頭：深圳客青睞的價格洼地 塘廈、鳳崗、常平、樟木頭，因其交通地域之便，是東莞較早吸引莞外置業(yè)者的區(qū)域，也是東莞房地產(chǎn)發(fā)展起步較早的區(qū)域。 2021 年深圳投資客大舉進軍東莞，這幾個區(qū)域也曾因為 深圳置業(yè)者的進入與退出經(jīng)歷了一輪起伏。 2021 年，深圳購買力再度外溢東莞，近深片區(qū)發(fā)展由前兩年的穩(wěn)健再現(xiàn)上升趨勢，其供應(yīng)量與購買力的上升，使四大鎮(zhèn)再一次成為東莞樓市的熱點區(qū)域。 據(jù)介紹，從 2021 年開始，深圳購買力對東莞的關(guān)注度再度提高，而深圳擴關(guān)也成了東莞近深鎮(zhèn)區(qū)的一大利好消息。而四大鎮(zhèn)在 2021 年的供應(yīng)量也出現(xiàn)了一定的增長，行內(nèi)關(guān)注度明顯提高。 塘廈 市場繁榮產(chǎn)品線豐富 從業(yè)人士的眼中，塘廈房地產(chǎn)近年來的發(fā)展顯得相對穩(wěn)定，直到 2021 年因深圳購買力的強勢滲入，使市場進入了一個高點。但在 2021 年受到金融海嘯，及房地產(chǎn)市場整體下滑的影響，也曾出現(xiàn)一段時間的低潮。 20