【正文】 **3*******棕櫚泉150*3********恒大華府195**********酈江125**********廊橋水岸——————————————————太陽城126********3**216。 次要功能空間項目名稱衣帽間生活陽臺工人房其他功能房間江灣城**（無）（無）春森彼岸————————中海天賦————————雍江苑***（無）棕櫚泉(未獨立設(shè)計，與主衛(wèi)相連)*（無）*（功能房）*（空調(diào)機位）恒大華府*****酈江**（無）（無）廊橋水岸————————太陽城**（無）*(多功能房)216。 特色功能空間項目名稱玄關(guān)入戶花園院館江灣城*（無）*春森彼岸——————中海天賦——————雍江苑*（無）（無）恒大華府*（無）（無）棕櫚泉（無）（無）（無）酈江（無）*（無）廊橋水岸——————太陽城（無）（無）*評價：舒適型三房產(chǎn)品除恒大華府、棕櫚泉戶型面積偏大，各功能空間尺寸明顯偏大以外，其它各項目同類戶型面積相當(dāng)。從各功能空間尺寸可以看出，本案的餐廳、次臥等功能空間尺度較大，但客戶看重的主臥空間則略顯拘謹。l 四房功能尺寸對比：l 標準型四房SP42：216。 主要功能空間圖表 36 競品項目主力標準四房功能空間尺寸對比項目名稱套內(nèi)面積客廳餐廳廚房主臥次臥主衛(wèi)次衛(wèi)景觀陽臺江灣城137**********春森彼岸137***********中海天賦——————————————————雍江苑——————————————————棕櫚泉——————————————————恒大華府——————————————————酈江——————————————————廊橋水岸——————————————————太陽城138**********216。 次要功能空間項目名稱衣帽間生活陽臺工人房其他功能房間江灣城**(無)(無)春森彼岸**（無）（無）中海天賦————————雍江苑————————棕櫚泉————————恒大華府————————酈江————————廊橋水岸————————太陽城**（無）*(多功能房)216。 特色功能空間 項目名稱玄關(guān)入戶花園院館江灣城*(無)(無)春森彼岸*（無）（無）中海天賦——————雍江苑——————棕櫚泉——————恒大華府——————酈江——————廊橋水岸——————太陽城（無）（無）（無）評價：本案與春森彼岸、太陽城標準型四房產(chǎn)品面積相當(dāng)。從功能空間尺度來看，受制于總面積大小，而本案其它兩個臥室與其它兩個項目相比保有更為舒適的尺度。本案的衣帽間尺度明顯大于其它兩個項目，更能滿足高端客戶對于這一類功能空間的需求。l 舒適型四房——SP4SP44：216。 主要功能空間圖表 37 競品項目主力舒適四房功能空間尺寸對比項目名稱套內(nèi)面積客廳餐廳廚房主臥次臥主衛(wèi)次衛(wèi)景觀陽臺江灣城156**********春森彼岸142***********中海天賦155————————————————雍江苑——————————————————棕櫚泉175*******3***恒大華府230*************酈江160****************廊橋水岸160***********太陽城——————————————————216。 次要功能空間項目名稱衣帽間生活陽臺工人房其他功能房間江灣城**(無)(無)春森彼岸***(無)中海天賦————————雍江苑————————棕櫚泉(未獨立設(shè)計，與主衛(wèi)相連)*(無)*（功能房）*（空調(diào)機位）恒大華府*****酈江**(無)(無)廊橋水岸**(無)*太陽城————————216。 特色功能空間 項目名稱玄關(guān)入戶花園院館江灣城(無)(無)*春森彼岸**(無)中海天賦——————雍江苑——————棕櫚泉(無)(無)(無) 恒大華府*(無)(無)酈江**(無)廊橋水岸(無)(無)*太陽城——————評價：各項目舒適型四房產(chǎn)品中，除春森彼岸由于主力四房面積較其它項目小10余平米，各功能空間略顯局促，其它項目四房產(chǎn)品面積相當(dāng)。但在尺度表現(xiàn)方面，本案在主臥開間略顯拘謹，次衛(wèi)尺度也明顯小于其它項目，這對購買這類高檔住宅物業(yè)的高端客戶來說可能成為硬傷。本案雖然有院館設(shè)計，但在尺度上與院館設(shè)計先行者的金科相比還是有一定差距。不過本案廚房、衣帽間、生活陽臺的設(shè)計尺度都有較好的表現(xiàn)?？臻g尺寸比較：項目名稱評價招商江灣城江灣城三房戶型空間感較強，與其他項目同類戶型相比，沒有明顯的設(shè)計問題；但是舒適性四房戶型在設(shè)計上，雖然廚房、生活陽臺等功能空間尺度較大，但客戶比較關(guān)注的臥室面積略小，可能成為這類產(chǎn)品硬傷。龍湖春森彼岸中海北濱一號重慶天地(雍江苑)棕櫚泉國際花園恒大華府龍湖酈江金科廊橋水岸珠江太陽城(五) 價格 總體價格l 開盤價格圖表 38 競品項目開盤情況項目名稱時間開盤最低價套內(nèi)均價按揭折后均價最高價開盤優(yōu)惠龍湖春森彼岸小高層9600高層7800小高層11940高層10561小高層11140高層9761小高層14100高層15300，按揭無優(yōu)惠。開盤當(dāng)天繳納10萬元定金，并在認購書簽訂后5天內(nèi)完善相關(guān)合同手續(xù)的，可享受800元/㎡的開盤優(yōu)惠?！邔?1000高層11000————小高層7400小高層8851小高層8551小高層10962認購即可享受300元/平米優(yōu)惠，龍湖會員再優(yōu)惠100元/平米，按揭額外折扣。中海北濱一號天賦585978417567123雍江苑10072（精裝）13000（精裝）13000（精裝）15000（精裝），按揭不打折7350（精裝）9289（精裝）9289（精裝）12200（精裝），按揭不打折棕櫚泉國際花園C區(qū)小高層4800高層3880小高層5500高層4500小高層5390高層4410小高層7600高層5280一次性、小高層6600小高層6900小高層6762小高層7500，高層5460高層6171高層6048高層7450，高層6600高層7000高層6860高層7200一次性，小高層7600小高層8200小高層8118小高層8800，恒大華府（認購）7500680067509100一次性、（開盤）7500680067509100，龍湖酈江64308339803911730一次性付款再200元/㎡，開盤當(dāng)日優(yōu)惠300元/㎡67309210861012500 開盤優(yōu)惠：200元/㎡ 團購優(yōu)惠：兩人組團30元/㎡；三人組團50元/㎡；五人組團100元/㎡ 一次性付款：200元/㎡㎡ 龍湖會會員優(yōu)惠：100元/㎡㎡ 以上優(yōu)惠可以累加金科廊橋水岸江山四棟7100880087129800一次性98折，按揭99折珠江太陽城北斗至尊72008500807514000一次性93折，按揭95折70008500816015000一次性95折，按揭96折l 目前價格圖表 39 競品項目在售情況項目名稱套內(nèi)面價折后均價一般折扣龍湖春森彼岸整體10400高層11000小高層8851整體10100高層10700小高層8451每平米優(yōu)惠300元/平米，龍湖會員100元/平米中海天賦78507771，雍江苑整體10581（精裝）板式13000（精裝）點式9289（精裝）整體10581（精裝）板式13000（精裝）點式9289（精裝）無折扣棕櫚泉國際花園整體7300板式8200點式7000整體7227板式8118點式6930， 恒大華府75006750，龍湖酈江87008500認購優(yōu)惠200元/平米，一次性再優(yōu)惠300元/平米，龍湖會員100元/平米廊橋水岸70006860，珠江太陽城75007200，今年以來，重慶樓市受全國房地產(chǎn)市場不景氣連帶影響，成交量大幅下滑，部分開發(fā)商迫于資金鏈壓力開始或明或暗的降價，以加速套現(xiàn)。本案競品項目均為主城區(qū)一線樓盤，開發(fā)商大多資金實力雄厚，因此在銷售普遍受阻的情況下，也沒有借助過多的促銷手段刺激銷售，價格始終堅挺。雖然也有金科、珠江兩項目先后推出大力度折扣、贈禮、返現(xiàn)，甚至直接推出特價房來刺激資金快速回流，但這一做法更多的是一種炒作手法，希望通過“特價房”喚回客戶的關(guān)注度，然后引導(dǎo)客戶購買正價房源。價格差異（1）、朝向差景觀資源定義：一線看江二線看江正看中庭側(cè)看中庭無特殊景觀★★★★★★★★★★★★★★★★★★所有主要功能房間（客廳、主臥室、主衛(wèi)、次臥室/書房）均一線正面臨江部分主要功能房間從后排正看江（非一線臨江）或側(cè)面看江所有主要功能房間（客廳、主臥室、主衛(wèi)、次臥室/書房）均正看中庭部分主要功能房間側(cè)看中庭所有主要功能房間均不看江或中庭l 各項目整體景觀價格差異比較：圖表 40 競品項目整體景觀價格差異項目名稱看江（湖）均價看中庭均價無景觀資源均價龍湖春森彼岸127009200——中海天賦8877——6677雍江苑13000（精裝）10000（精裝）8800（精裝）棕櫚泉國際花園811869306732恒大華府7500——6500龍湖酈江103028234——廊橋水岸6860————珠江太陽城7200————備注：以上價格均為目前按揭折后價格l 各項目各戶型景觀價格差異比較：圖表 41 競品項目各戶型景觀價格差異房型項目名稱一線看江（湖）二線看江（湖）正看中庭側(cè)看中庭無特殊景觀均價總價范圍均價總價范圍均價總價范圍均價總價范圍均價總價范圍三房龍湖春森彼岸小高層12914小高層173196小高層11114高層9857小高層131135高層97112高層7867高層69114中海北濱一號82718010767647392雍江苑13000（6）12019910214（11）941259048（11）82111棕櫚泉國際花園8000（清水）1141267200（清水）851106700（清水）80100恒大華府750013615570001361406500 120140龍湖酈江9274851728147761