【導(dǎo)讀】周邊的商業(yè)現(xiàn)狀對本項(xiàng)目作出研判。給本項(xiàng)目的最終定位作出一合理的市場定。項(xiàng)目位于普陀區(qū)安遠(yuǎn)路與昌化路的交界處?；啬吓R安遠(yuǎn)路，西側(cè)為昌化路，北為新豐。路，東邊為江寧路。在普陀區(qū)與靜安區(qū)的區(qū)交界線的位置。交通——項(xiàng)目北邊有輕軌的中潭路站，方便出行。即將在05年開工的軌道交通M7號線中。的一站也規(guī)劃在一項(xiàng)目的附近。步行約十分鐘左右。M7線有14座車站可與15條。軌道交通線換乘，并與磁懸浮線及地鐵換乘。處于普陀與靜安區(qū)交界線上，臨近繁華地段。大大帶動普陀區(qū)的房產(chǎn)，同時提高當(dāng)?shù)鼐用竦某鲂?。距離玉佛寺僅有幾分鐘的步行距離，突顯了此處區(qū)域的文化底蘊(yùn)；基地面積較小，會帶來對停車位，公共面積狹小的問題。周邊的小型門市店及“居改非”的商業(yè)形式使得項(xiàng)目整體檔次下降；塊，標(biāo)志辦公樓市場開始啟動。城建成并推向市場，顯現(xiàn)出上海辦公樓市場全面發(fā)展的趨勢。其中，1997年指數(shù)下跌147點(diǎn)，成為1995年中房指數(shù)出臺以來的最低點(diǎn)。

　　

【正文】 壽路對本項(xiàng)目構(gòu)成的威脅較大，換言之，本項(xiàng)目在商業(yè)定位中應(yīng)盡量規(guī)避與長壽路的競爭，并且脫離周邊業(yè)種單一，擺脫經(jīng)營手法老套的局面。 可以從以下幾方面著手： ? 安遠(yuǎn)路、昌化路的低檔業(yè)種業(yè)態(tài)會給本項(xiàng)目的商業(yè)定位造成影響，應(yīng)提高商業(yè)產(chǎn)品的競爭力； ? 與周邊低檔業(yè)態(tài)拉開差距； ? 長壽路商業(yè)成熟度較高，避免與其產(chǎn)生直面競爭，應(yīng)做到錯位競爭與經(jīng)營； ? 由于緊貼靜安區(qū)，且區(qū)域內(nèi)的發(fā)展較大，商業(yè)仍處在發(fā)展階段，未來形勢仍被看好； ? 由于周邊住宅在前兩年已基本售罄，故所附帶的商用物業(yè)供應(yīng)量基本屬于空白； ? 從商鋪的空置率及入駐情況來看，可以非常肯定的是區(qū)位內(nèi)的商鋪相當(dāng)緊俏。 陸、項(xiàng)目定位 一、定位思路 全市辦公樓出售市場情況 市場比較預(yù)期價 投資回報(bào)情況 價格修正 宏觀因素 區(qū)域地段因素 項(xiàng)目最終售價 上海富陽新天地大廈項(xiàng)目報(bào)告 內(nèi)部資料 23 二、主樓市場定位 通過上述市場部分對初步設(shè)想的論證后，得出以下結(jié)論： ? 排除酒店式公寓產(chǎn)品 依據(jù)： 單元面積的層高在 ，再結(jié)合單元面積來看，此類小戶型酒店式公寓它的自身品質(zhì)及條件都存在較多的不利點(diǎn)。 ? 考慮小戶型辦公或 SOHO 型產(chǎn)品 依據(jù)： 具有良好的成長性、且有市場需求、交通條件還在進(jìn)一步優(yōu)化，有利于出行。 綜合考慮，得出： 小小 戶戶 型型 SOHO 投投 資資 性性 產(chǎn)產(chǎn) 品品 三、辦公樓定價 . 客觀評價 世紀(jì)商務(wù)大廈 星海大廈 錦海大廈 長壽大廈 地段條件 100/105 100/103 100/105 100/102 環(huán)境條件 100/102 103/100 102/103 102/103 道路條件 101/103 102/101 100/100 101/102 產(chǎn)品條件 103/101 103/100 102/100 101/100 結(jié)果 14705 10922 10581 10680 根據(jù)客觀評價得出，項(xiàng)目當(dāng)前市場價區(qū)間段在： 1100014000 元元 /平平 米米 。 . 投資回報(bào)率 設(shè)回報(bào)率為 X，取項(xiàng)目周邊租金 3540 元 /M2月，及 97%的出租率，運(yùn)用下列公式，推導(dǎo)上海富陽新天地大廈項(xiàng)目報(bào)告 內(nèi)部資料 24 得出， X= 月租金 *12*出租率 售 價 X= 35（ 40） *12*97% 11000 X= 即項(xiàng)目周邊當(dāng)前商住樓的回報(bào)率在 %%。 . 經(jīng)濟(jì)效益評價 運(yùn)用上述公式及得到的當(dāng)前項(xiàng)目周邊的回報(bào)率來計(jì)算得出項(xiàng)目的售價在： S= 35（ 40） *12*97% 4%% = 1108511640 根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益評價，得到的售價至少在 12021 元元 /平平 米米 以上。 同時，這也與上述所得到的客觀評價相吻合。 . 修正價格 根據(jù)目前上海辦公樓整體年度漲幅在 17%左右，得到預(yù)期售價約在 1250013000 元 /平米。 綜合考慮上述論證結(jié)果，因 本項(xiàng)目屬于宜商宜住產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)目前住宅的均價已達(dá)到1100013000 元 /平米，同時考慮到本項(xiàng)目屬于小戶型投資性產(chǎn)品，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)此類小面積產(chǎn)品缺乏，而本項(xiàng)目的總價優(yōu)勢明顯，從市場行情及發(fā)展態(tài)勢來看它能得到市場認(rèn)同，故我司認(rèn)為本項(xiàng)目比較合理的市場售價在： 2021 年年 中中 期期 ：： 1500016000 元元 /平平 米米 總總 價價 ：： 48 萬萬 54 萬萬 /套套 上海富陽新天地大廈項(xiàng)目報(bào)告 內(nèi)部資料 25 四、商鋪定價 根據(jù)項(xiàng)目未來的發(fā)展及品質(zhì)的提升，周邊的租金并不能成為本項(xiàng)目考慮的范疇，所以運(yùn)用了長壽路目前的租金是因?yàn)樯啼伿切枰粋€時間年限才能來提升市場價值的產(chǎn)品，故對項(xiàng)目的預(yù)期 租金將在 78 元 /平米天，得到： S= 7（ 8） *365*98% 10% = 2503928616 即： 商商 鋪鋪 1F 售售 價價 ：： 2700028000 元元 /平平 米米 2F：： 2202123000 元元 /平平 米米 3F：： 1600016500 元元 /平平 米米 五、商鋪業(yè)態(tài)定位 ? 項(xiàng)目位于安遠(yuǎn)路、昌化路，項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)缺乏且檔次較多，給本項(xiàng)目制造了商機(jī)； ? 本項(xiàng)目有商辦樓部分，周邊業(yè)態(tài)的空缺會給本項(xiàng)目帶來不利因素，應(yīng)定位成與本項(xiàng)目具有互相協(xié)調(diào)互相支撐的業(yè)態(tài)來完善本項(xiàng)目 的小環(huán)境； ? 本項(xiàng)目周邊還有較多廠房及電器辦事處，小環(huán)境的局限所制，要將一些高檔次的商業(yè)品牌及業(yè)態(tài)引進(jìn)來還存在較大的困難； ? 長壽路對本項(xiàng)目商業(yè)威脅較大，該路段商業(yè)形態(tài)成熟、知名度較高，商業(yè)幅射范上海富陽新天地大廈項(xiàng)目報(bào)告 內(nèi)部資料 26 圍較廣，本項(xiàng)目應(yīng)規(guī)避與其正面的競爭，實(shí)行錯位經(jīng)營； ? 項(xiàng)目靠近玉佛城，有一定時期內(nèi)仍有較多的客流會形成聚集，對于此類的消費(fèi)客本項(xiàng)目可以作一定程度上的把握，將其吸引； ? 為與周邊較多的低檔業(yè)態(tài)形成一定差距，建議本項(xiàng)目商業(yè)多從長遠(yuǎn)角度出發(fā)，一些品牌商家的駐戶有利于本項(xiàng)目的長期發(fā)展，并能提升項(xiàng)目品質(zhì)及檔次； ? 綜合情況來看，本項(xiàng)目 適宜形成休閑餐飲類的商鋪，且周邊較大的居住人口的消費(fèi)力不可低估，隨著近年上海恩格而系數(shù)的不斷下降，收入水平的提高，對本項(xiàng)目商業(yè)部分而言，都是一種商業(yè)契機(jī)。 樓層 區(qū)位（號） 業(yè)態(tài) 建議品牌類型 備注 1F A 便利店、小超市 羅森、喜士多 —— B 中小型餐飲 一番拉面、特色 快餐 兩區(qū)位組合 C D 咖啡吧 —— —— E 茶吧 —— —— 上海富陽新天地大廈項(xiàng)目報(bào)告 內(nèi)部資料 27 F 甜品店 美仕唐納滋 —— G1G3 大餐飲 中大型餐飲 具有一定規(guī)模 區(qū)位號 建筑面積（ M2） A B C D E F G1 上海富陽新天地大廈項(xiàng)目報(bào)告 內(nèi)部資料 28 樓層 區(qū)位（號） 業(yè)態(tài) 建議品牌類型 備注 2F3F G2G3 大餐飲 中大型餐飲 具有一定規(guī)模 建議： 商業(yè) 23 層面積較大，適合商家 13 層作為一個整體推入市場，同時比較適宜大型餐飲商家進(jìn)駐，具有一定的規(guī)模效應(yīng)，同時也有利于項(xiàng)目的去化。