2008年度北京房地產(chǎn)銷售代理行業(yè)對標(biāo)分析報(bào)告-資料下載頁
2025-02-25 10:24本頁面
【導(dǎo)讀】2021年是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整最大的一年，市場成交銷售量的下滑和房價(jià)的回落，對市場的影響力非常明顯。年市場，北京出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈短缺、交易土地購置面積再現(xiàn)回落、完成開發(fā)土地面積大幅下降、北京商品房銷。售面積深度下挫、北京各物業(yè)類型投資放緩等現(xiàn)象。雖然政府出手拯救經(jīng)濟(jì)，一系列刺激購房的政策相繼出臺，但短期。內(nèi)成效并不顯著，在11月出現(xiàn)明顯回升，略顯轉(zhuǎn)暖跡象后，京城樓市重回低迷。2021年的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不再有2021年那個火熱的場面了，今年年初，隨著萬科一聲號角，北京各個樓盤也紛紛跟風(fēng)。降價(jià)，不過初始開發(fā)商們還是以限量特惠、尾房直降、送精裝家具家電等各種方式遮遮掩掩，之后則愈演愈烈，折扣也。開發(fā)商資金鏈瀕臨斷裂的壓力使開發(fā)商不能繼續(xù)苦苦支撐高位房價(jià)，也充分表明房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的時刻。免的卷入這場戰(zhàn)役，是否能夠在這場危機(jī)中繼續(xù)生存，并抓住危機(jī)中的機(jī)會成為代理行業(yè)目前最迫切的問題。
【正文】 需要關(guān)注： ? 尋找可長期、深入合作的地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略伙伴 ? 拓寬業(yè)務(wù)范圍和業(yè)務(wù)發(fā)展區(qū)域 ? 鞏固企業(yè)的專業(yè)服務(wù)能力，提升競爭力 地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的業(yè)務(wù)類型非常多樣，包括城市運(yùn)營與土地一級開發(fā)顧問、項(xiàng)目全案策劃、經(jīng)紀(jì)代理、 地產(chǎn)投資、地產(chǎn) IT服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營管理等專房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域。目前，市場上的代理商都在盡力的拓展業(yè)務(wù)范圍，跳出傳統(tǒng)的代理銷售、中介租售的單一模式。隨著中國房地產(chǎn)是市場的發(fā)展和市場細(xì)化，地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域也日漸細(xì)分和專業(yè)化，目前為止，北京的市場上，除思源、世聯(lián)的業(yè)務(wù)有相當(dāng)?shù)姆秶孀愠鞘羞\(yùn)營和土地一級開發(fā)顧問業(yè)務(wù)，多數(shù)代理商的業(yè)務(wù)仍然以全案行銷策劃代理、前期項(xiàng)目顧問為主。雖然目前中介業(yè)務(wù)也出現(xiàn)在代理行業(yè)的發(fā)展計(jì)劃上，如思源已經(jīng)啟動了存量房的業(yè)務(wù)，但本報(bào)告以分析代理行業(yè)為主，本篇中將不對中介業(yè)務(wù)作分析介紹。 、 代理 一手房全程策劃代理服務(wù)是代理行業(yè)的核心業(yè)務(wù)。目前市場上可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供的專業(yè)服務(wù)內(nèi)容包含從前期顧問、營銷策劃，到銷售代理的整個過程，承接的項(xiàng)目物業(yè)類型包括：住宅、城市綜合體、商業(yè)等。這里并不累述全案營銷代理業(yè)務(wù)的具體業(yè)務(wù)類別，只對全案營銷代理的合作方式作簡要的介紹。目前，市場上常規(guī)的代理合作方式還是固定傭金制和浮動傭金制，代理商不承擔(dān)銷售風(fēng)險(xiǎn)，只提取銷售傭金： 【固定傭金制】 固定傭金合作模式是指代理商簽約一個樓盤的代理銷售合同后，開發(fā)商按照雙方約定的傭金比例，在代 理商實(shí)現(xiàn)銷售后支付傭金，傭金的比例取決于雙方的談判結(jié)果，無論產(chǎn)品的最終售價(jià)是多少，只要在開發(fā)商設(shè)定的成交價(jià)格控制范圍內(nèi)，以實(shí)際成交價(jià)格的比例支付傭金，超出開發(fā)商設(shè)定價(jià)格的部分也按照統(tǒng)一的比例支付給代理商。 【浮動傭金制】 相對固定傭金制，浮動傭金是指雙方合作中，開發(fā)商制定房產(chǎn)的最低銷售底價(jià)，以底價(jià)成交，按照一個傭金比例提傭，如超出底價(jià)成交，超出部分由開發(fā)商和代理商按照事先確定的比例分成，以五五分成居多。 除此之外，還有類似階梯型傭金比例等方式，根據(jù)銷售的快慢和成交價(jià)格，開發(fā)商 支付給代理商不同比例的傭金，但是無論是哪種傭金比例，常規(guī)的代理方式是不存在代理方銷售風(fēng)險(xiǎn)的。而目前市場還出現(xiàn)了一種底價(jià)包銷的代理方式，也稱之為風(fēng)險(xiǎn)性包銷，屬于特殊包銷，是指不論銷售情況如何，銷售商必須承擔(dān)定期定額向開發(fā)商支付商品房保底價(jià)款義務(wù)的經(jīng)營方式，風(fēng)險(xiǎn)性包銷運(yùn)行的設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下： ? 開發(fā)商授權(quán)代理商全權(quán)銷售一定范圍的商品房； ? 雙方確定商品房基本底價(jià)； ? 無論是否售出，代理商必須定期支付確定額度的商品房價(jià)款； ? 商品房銷售后，超底價(jià)部分為代理商的經(jīng)營收入； ? 如果低于底價(jià)售出，其不足底價(jià)部分，由代理商向開發(fā)商補(bǔ)償； ? 代理商逾期付款須向開發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 這種代理銷售方式存在買斷性和風(fēng)險(xiǎn)性，同時代理商也具有更高的自主權(quán)和高收益的可能性，這種方式已經(jīng)出現(xiàn)在房地產(chǎn)代理市場上，但由于這種形式在我國的法律中屬于灰色邊緣，同時存在的高風(fēng)險(xiǎn)性，使用范圍十分有限。 無論以那種形式合作，最終代理傭金的確定依靠的是雙方談判博弈的結(jié)果，同時，代理公司的品牌效應(yīng)、市場表現(xiàn)、綜合實(shí)力等是與開發(fā)商談判的資本和籌碼，作為代理公司，練好內(nèi)功，銷售業(yè)績是最 有力的話語。 簡單來說，房地產(chǎn)顧問業(yè)務(wù)就是幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的服務(wù)，涵蓋開發(fā)模式、產(chǎn)品類型、營銷模式等一系列的顧問方案，從地產(chǎn)商宗地獲取、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)到項(xiàng)目營銷，跟進(jìn)整個開發(fā)鏈條，為開發(fā)商提供全程顧問服務(wù)。目前，顧問業(yè)務(wù)有三個主要類型： 【地產(chǎn)項(xiàng)目顧問】 包括居住物業(yè)、都市綜合體、商務(wù)辦公物業(yè)的前期開發(fā)、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃。 第一階段：項(xiàng)目市場調(diào)研和整體定位 第二階段：項(xiàng)目定位細(xì)化及啟動區(qū)產(chǎn)品建議 第三階段：產(chǎn)品 規(guī)劃及設(shè)計(jì)跟進(jìn)服務(wù) 第四階段：項(xiàng)目市場調(diào)研（客戶）和市場定位 第五階段：項(xiàng)目營銷策劃 【區(qū)域發(fā)展顧問】 城市新核心區(qū)域打造、城市新區(qū)、小鎮(zhèn)的區(qū)域發(fā)展顧問 第一階段：區(qū)域發(fā)展環(huán)境研究 第二階段：區(qū)域本體分析 第三階段：區(qū)域發(fā)展定位 第四階段：區(qū)域開發(fā)模式 第五階段：區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)跟進(jìn)服務(wù) 【產(chǎn)品研發(fā)顧問】 居住物業(yè)、都市綜合體、商務(wù)辦公物業(yè)以市場細(xì)分、客群細(xì)分、主流需求模型為基礎(chǔ)的新產(chǎn)品線研發(fā)顧問。 第一階段：地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)環(huán)境分析 第二階段：目標(biāo)市場定位及梯度細(xì)分 第三階段：目標(biāo)客群細(xì)分及需求解 讀 第四階段：創(chuàng)新產(chǎn)品線打造建議 第五階段：產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；Ｊ窖芯? 顧問業(yè)務(wù)在思源、世聯(lián)、偉業(yè)這種綜合性較強(qiáng)、市場化較早的代理顧問公司的業(yè)務(wù)比重較大，一些以中介和一手房代理起步的代理公司在后來的業(yè)務(wù)中也開始接手，比如金網(wǎng)絡(luò)的顧問業(yè)務(wù)也在日漸增多，但主要還是以住宅類為主，區(qū)域戰(zhàn)略顧問涉足的公司并不多，這也與我國的城市發(fā)展體制有關(guān)。 顧問業(yè)務(wù)的合作類型也比較多樣，大致收費(fèi)方式有按面積收費(fèi)、按報(bào)告內(nèi)容收費(fèi)及按工作時間收費(fèi)三種。具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也根據(jù)公司的不同有所差異。 世界經(jīng)濟(jì)衰退幾成定局，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場暫難恢復(fù)。我國房地產(chǎn)運(yùn)行的政策環(huán)境將有所放松，但市場信心的恢復(fù)仍需時日。所以， 2021年的市場將仍然處于深度調(diào)整期，加上保障性用房的大量投放市場，房地產(chǎn)價(jià)格的下行趨勢仍將繼續(xù)。面對更加艱難的市場環(huán)境，代理行業(yè)擺脫區(qū)域依賴，開拓外地二、三線市場、拓寬除全案代理銷售外的其他地產(chǎn)服務(wù)線、尋找合作的戰(zhàn)略伙伴將成為代理行業(yè)突破瓶頸的出口。
畢業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1