【導(dǎo)讀】項(xiàng)目位于廣西防城港市城南區(qū)。占地畝，容積率：≤2（綜合），密度：≤32%（綜合），用地性質(zhì)：。城鎮(zhèn)混合住宅用地。西面直接臨江，景觀資源優(yōu)秀。東面臨城市主干道——南北大道，市政管線(xiàn)均已到項(xiàng)目地塊，具備開(kāi)發(fā)條件。項(xiàng)目定位為城市濱水高尚集合居住社區(qū)。可開(kāi)發(fā)建筑面積約㎡。以多層、小高層為主。投資估算約，其中土地費(fèi)用約。預(yù)測(cè)整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)約2500元/㎡，銷(xiāo)售收入約。稅后利潤(rùn)約，稅后利潤(rùn)率約%。

　　

【正文】 效性和銷(xiāo)售費(fèi)用的節(jié)約出廣西防城港市 —— 南城花園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 18 發(fā)，兼顧市場(chǎng)推廣上 “推 —拉 ”結(jié)合實(shí)施的需要，建議采取定向銷(xiāo)售策略，將銷(xiāo)售渠道定位為直達(dá)目標(biāo)消費(fèi)人群 的 直通渠道，通過(guò)區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)挖掘和 “一對(duì)一 ”銷(xiāo)售來(lái)取得令人滿(mǎn)意的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 整合傳播與措施 ? 緊緊圍繞目標(biāo)消費(fèi)人群的行為特征選擇媒體； ? 注重促銷(xiāo)過(guò)程實(shí)施的新穎、準(zhǔn) 確、到位； ? 整合樓盤(pán)優(yōu)勢(shì) 要素 ，爭(zhēng)取用 “一個(gè)聲音 ”說(shuō)話(huà)； ? 最大限度的利用圍繞目標(biāo)消費(fèi)者的各種傳播手段，強(qiáng)化媒體組合優(yōu)勢(shì)。 ——廣告主題語(yǔ) —— 守 望江 風(fēng)景， 住在 城中心 ? 有 位置訴求 ——城中心 ? 有 社區(qū)功能 ——住 ? 有狀態(tài)形容 ——守望 ? 從業(yè)主角度表達(dá) ? 既 了描繪位置功能 ，又 表達(dá) 心理感受 ? 口語(yǔ)化，言簡(jiǎn)意賅，易記易傳 7 經(jīng)營(yíng)管理 項(xiàng)目將利用戰(zhàn)略合作伙伴寶資誠(chéng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理集團(tuán)和寶資通聯(lián)行專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)集成服務(wù)能力，采用國(guó)際先進(jìn)的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建立三級(jí)進(jìn)度計(jì)劃管理體系進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制與外部協(xié)作，設(shè)立成本管理，工程技術(shù)管理 、財(cái)務(wù)、客戶(hù)服務(wù)等基本職能部門(mén)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行控制；在工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工監(jiān)理、策劃銷(xiāo)售、物業(yè)管理等方面，將充分地采用與國(guó)內(nèi)外資深專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)人合作的方式，進(jìn)行社會(huì)資源的整合，達(dá)到項(xiàng)目順利推進(jìn)的良好目標(biāo)。 8 項(xiàng)目財(cái)務(wù)與投資分析 銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售價(jià)格與計(jì)劃 結(jié)合防城港市整體經(jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、項(xiàng)目所在地段交通便利度和廣西防城港市 —— 南城花園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 19 配套完善度、本 項(xiàng)目物業(yè)檔次定位和消費(fèi)者可以接受的價(jià)格水平，將本項(xiàng)目住宅、商業(yè) 做出以下價(jià)格預(yù)測(cè)： 表 81 銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)表 （單位：元 /㎡ ） 小高層住宅 多層住宅 商業(yè) A組團(tuán) 1 期 2200 2021 3800 2 期 2600 2400 5000 B 組團(tuán) 3 期 3200 2800 6000 4 期 3200 7500 5 期 3600 9000 表 82 可銷(xiāo)售物業(yè)的 平均 售價(jià) 序號(hào) 可售物業(yè) 面積（ ㎡ ） 均價(jià)（元 /㎡） 備注 1 住宅 2 商業(yè) 44270 根據(jù) 對(duì) 市場(chǎng)容量的預(yù)測(cè)、工程 的 計(jì)劃 以及項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)上的考慮，制定以下銷(xiāo)售計(jì)劃： 表 83 銷(xiāo)售面積計(jì)劃表 （單位： ㎡ ） 小高層住宅 多層住宅 商業(yè) 小計(jì) 合計(jì) A組團(tuán) 1 期 15000 20210 5000 40000 110000 2 期 37210 24790 8000 70000 B 組團(tuán) 3 期 5590 （ 2期剩） 75500 13200 （ 2期剩） 94290 348290 4 期 119000 15000 134000 5 期 102050 17950 120210 合計(jì) 57800 341340 59150 458290 銷(xiāo)售收入 根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)度、以及銷(xiāo)售價(jià)格分析，本項(xiàng)目推盤(pán)計(jì)劃和銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表如下（見(jiàn)下表）： 表 84 銷(xiāo)售收入表 小高層住宅 多層住宅 商業(yè) 小計(jì) A組團(tuán) 1 期 面積 (㎡ ) 15000 20210 5000 價(jià)格 (元 /㎡ ) 2200 2021 3800 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 3300 4000 1900 9200 2 期 面積 (㎡ ) 37210 24790 8000 價(jià)格 (元 /㎡ ) 2600 2400 5000 銷(xiāo)售收入（ 萬(wàn)元） 4000 廣西防城港市 —— 南城花園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 20 B組團(tuán) 3 期 面積 (㎡ ) 5590 75500 13200 價(jià)格 (元 /㎡ ) 3200 2800 6000 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 21140 7920 4 期 面積 (㎡ ) 119000 15000 價(jià)格 (元 /㎡ ) 3200 7500 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 38080 11250 49330 5 期 面積 (㎡ ) 102050 17950 價(jià)格 (元 /㎡ ) 3600 9000 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 36738 16155 52893 合計(jì) 161893 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入約 161893萬(wàn)元。 項(xiàng)目稅費(fèi)率 按目前國(guó)家的稅收法及相關(guān)費(fèi)用規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅附加、教育附加稅、土地增值稅等，目前同類(lèi)項(xiàng)目的綜合稅率在 10~11%之間，本項(xiàng)目取 11%進(jìn)行估算，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)可實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)約 億元（見(jiàn)表 95）。 表 85 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)表 序號(hào) 項(xiàng)目 稅率 金額（萬(wàn)元） 備注 1 銷(xiāo)售收入 2 總投資成本 3 綜合稅 11% 包含營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增增值稅 4 稅前利潤(rùn) 5 稅前利潤(rùn)率 % 6 稅后利潤(rùn) 7 稅后利潤(rùn)率 % 不確定性 分析 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要由開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售價(jià)格、空置率、銷(xiāo)售進(jìn)度、開(kāi)發(fā)周期等方面的變化引致，其中尤以銷(xiāo)售價(jià)格的變化和銷(xiāo)售進(jìn)度的快慢影響最大。而這些變動(dòng)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響。 盈虧平衡分析 （ 1）銷(xiāo)售面積以計(jì)算容積率面積 458290 平方米計(jì)（不含 停車(chē)位），開(kāi)發(fā)總成本為 萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售收入的 %，銷(xiāo)售稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅及附加）為銷(xiāo)售收入的 %，則 廣西防城港市 —— 南城花園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 21 平方米元萬(wàn)銷(xiāo)售稅費(fèi)率銷(xiāo)售面積總成本平/%% 145 82 9010 38 81 .0711衡點(diǎn)價(jià)格盈 虧 ???????? 這說(shuō)明項(xiàng)目在基本規(guī)劃指標(biāo)不變的情況下，當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格為 元 /平方米，即銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)于項(xiàng)目可銷(xiāo)售物業(yè)平均價(jià)格 元 /平方米下降 %時(shí)仍可以達(dá)到收支平衡，說(shuō)明本項(xiàng)目抵抗售價(jià)的能力較強(qiáng)。 （ 2）本項(xiàng)目的總銷(xiāo)售收入為 161893 萬(wàn)元 (設(shè)為Ｐ )，開(kāi)發(fā)總成本為 萬(wàn)元 (設(shè)為 W)，則達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷(xiāo)售收入 P*可用下式表示 : P*(1－ %－ %)－ W=0 則 P*= W／ (1－ %－ %)＝ ／ = 達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷(xiāo)售回款率為 : P*／ P =／ 161893萬(wàn)元 =% 盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售面積 =銷(xiāo)售 回款 率 銷(xiāo)售面積 =%458290=㎡ 這說(shuō)明當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售回款率達(dá)到 %，銷(xiāo)售面積為 平方米時(shí)，本項(xiàng)目投資保本，當(dāng)銷(xiāo)售回款率超過(guò) %時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)始盈利。項(xiàng)目盈虧平 衡點(diǎn)較低，項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力較強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較大。 敏感性分析（略） 9 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等，經(jīng)分析項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與工程風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)就兩者進(jìn)行分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售進(jìn)度，是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。這將歸因于對(duì)項(xiàng)目所處中微觀環(huán)境 與市場(chǎng) 的把握程度、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏是否適應(yīng)于所處環(huán)境、項(xiàng)目客群定位是否清晰、其數(shù)量是否足以支撐項(xiàng)目、提供的產(chǎn)品能否真正滿(mǎn)足客群的需要、營(yíng)銷(xiāo)是否有針對(duì)性與執(zhí)行是 否到位等。 廣西防城港市 —— 南城花園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 22 財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目的 財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目資金鏈脫節(jié)、 現(xiàn)金流量難以持續(xù) 的問(wèn)題。 該風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)重要的方面是 項(xiàng)目資金是否能夠按期到位配合施工企業(yè)的施工進(jìn)度， 這 關(guān)系到項(xiàng)目能否按進(jìn)度如期建設(shè)，并保證施工質(zhì)量。 風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 2021 年 12 月 27 日，國(guó)家發(fā)改委主任常務(wù)會(huì)議對(duì)《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 (2021～ 2020)》方案進(jìn)行正式批復(fù)， 2021 年 1 月 14 日獲得國(guó)務(wù)院通過(guò)。這給項(xiàng)目帶來(lái)了極大的利好，基于前述的物流及臨港工業(yè)重大項(xiàng)目的紛紛落地防城港市所奠定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口集聚基礎(chǔ)，防城港經(jīng)濟(jì)一片大好 ，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度2021 年有望超過(guò) 20%，位居廣西首位 。此形勢(shì)下，依托于項(xiàng)目地塊的位 置條件 ，采取重點(diǎn)集中的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 ，清晰地針對(duì)所定位的消費(fèi) 層 提供產(chǎn)品 ， 做好項(xiàng)目策劃 、全程營(yíng)銷(xiāo) 并提升顧客價(jià)值 ，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素完全可以化解。 財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策 本項(xiàng)目考慮通過(guò)建筑選型來(lái)規(guī)避因 項(xiàng)目資金 帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，在初期用較小的工程單元進(jìn)行開(kāi)發(fā)，可以靈活的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)做好資金需求計(jì)劃、落實(shí)資金的按期到位、按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)預(yù)售目標(biāo)是項(xiàng)目防范 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)引致 工程風(fēng)險(xiǎn)在資金上的保障措施，同時(shí)要求合理選擇施工企業(yè)。對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)，目前已有充分的認(rèn)識(shí)，通過(guò)正確 決策、加強(qiáng)項(xiàng)目管理的執(zhí)行力，此風(fēng)險(xiǎn)可以得到控制。 10 撤出計(jì)劃 項(xiàng)目以開(kāi)發(fā)完成后實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入為資金撤出的 主要 途徑 ，其撤出計(jì)劃與銷(xiāo)售計(jì)劃相適應(yīng)。項(xiàng)目全部物業(yè)均向外銷(xiāo)售，不持有商業(yè)物業(yè)。 (1)投資 撤出 來(lái)源：項(xiàng)目完成后出售所得 銷(xiāo)售款 。 (2)投資回報(bào)分配比例， 按各方持有的股權(quán)比例進(jìn)行分配。 (3)投資回報(bào)分配順序 ： ① 債務(wù)性資金。 外借的債務(wù)性資金及 股東借款及利息為第一分配順序。在到期 債務(wù)資金 償還前，股東不得以任何形式分配投資回報(bào)。② 項(xiàng)目資 本 金。 債務(wù)資金 及股東 提供的股東借款償還完畢后， 股東各 方按照 所持有的股權(quán)比例 分配投資回報(bào)。