【正文】 金上的保障措施，同時要求合理選擇施工企業(yè)。在到期 債務(wù)資金 償還前，股東不得以任何形式分配投資回報。 (3)投資回報分配順序 ： ① 債務(wù)性資金。這給項目帶來了極大的利好，基于前述的物流及臨港工業(yè)重大項目的紛紛落地防城港市所奠定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口集聚基礎(chǔ)，防城港經(jīng)濟(jì)一片大好 ，其經(jīng)濟(jì)增長速度2021 年有望超過 20%，位居廣西首位 。 盈虧平衡分析 （ 1）銷售面積以計算容積率面積 458290 平方米計（不含 停車位），開發(fā)總成本為 萬元，銷售費(fèi)用為銷售收入的 %，銷售稅費(fèi)（營業(yè)稅及附加）為銷售收入的 %，則 廣西防城港市 —— 南城花園項目商業(yè)計劃書 21 平方米元萬銷售稅費(fèi)率銷售面積總成本平/%% 145 82 9010 38 81 .0711衡點(diǎn)價格盈 虧 ???????? 這說明項目在基本規(guī)劃指標(biāo)不變的情況下，當(dāng)銷售價格為 元 /平方米，即銷售價格相對于項目可銷售物業(yè)平均價格 元 /平方米下降 %時仍可以達(dá)到收支平衡，說明本項目抵抗售價的能力較強(qiáng)。 定價策略 根據(jù)項目 中端 的市場定位及自身的具備的位置條件，項目將采用 “低開 低 走 ”的價格策略， 穩(wěn)步實(shí)現(xiàn) 項目的市場價值。 廣西防城港市 —— 南城花園項目商業(yè)計劃書 14 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A地塊 序號 指標(biāo)內(nèi)容 單位 數(shù)值 備注 1 征地 用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 地上 +地下 3 計算容積率面積 : ㎡ 住宅 ㎡ 小高層 ㎡ 多層 ㎡ 商業(yè) ㎡ 幼兒園 630 4 地下建筑面積 ㎡ 4827 含人防 5 容積率 — 6 建筑密度 % 7 停車位 個 370 地下停車 個 38 路面停車 個 340 含架空層 8 綠化率 % 40% 9 應(yīng)建人防面積 ㎡ 10 總戶數(shù) 戶 1030 B地塊 （估算值） 序號 指標(biāo)內(nèi)容 單位 數(shù)值 備 注 1 用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 計算容積率面積 : ㎡ 329500. 00 住宅 ㎡ 小高層 ㎡ 多層 ㎡ 商業(yè) ㎡ 公建 2021 4 地下建筑面積 ㎡ 含人防 5 容積率 — 6 建筑密度 % 32% 7 停車位 個 地下停車 個 路面停車 個 含架空層 8 綠 化率 % 30% 9 應(yīng)建人防面積 ㎡ 10 總戶數(shù) 戶 廣西防城港市 —— 南城花園項目商業(yè)計劃書 15 5 項目開發(fā)計劃 與投資估算 開發(fā)周期安排 計劃的原則根據(jù)本項目的總體規(guī)模以及可能的市場容量評估，按成本土地開發(fā)及工程建設(shè)的客觀規(guī)律，本項目將采用分期開發(fā)，按市場變化進(jìn)行彈性控制的推進(jìn)模式，在統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營的指導(dǎo)思想下進(jìn)行項目開發(fā)。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、 專業(yè)人士、 企 業(yè)中層 、政府官員 、二次換房的需要者 等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求 工作便利位置，較 高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。 具有代表性的項目有：歐景藍(lán)灣、和德國際、恒信花園等。具有代表性的項目有： 富麗 4）是今后兩年城市中心區(qū)市場的開發(fā)熱點(diǎn)，這也促進(jìn)了該區(qū)域市場整體價位提升。 根據(jù)《防城港市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（ 20212020 年）》 ， 20212020 年商業(yè)發(fā)展的主要目標(biāo)是：到 2021 年，防城港市形成港口城區(qū)、防城城區(qū)兩個區(qū)域商業(yè)中心。 城市規(guī)劃對項目的影響 根據(jù)防城港市總體規(guī)劃（ 20212020 年），防城港將建成中國大西南出海主通道上的樞紐港口城市，環(huán)北部灣區(qū)域重要工業(yè)基地。 ?大海糧油：一期投資總額為 2950 萬美元，注冊資金 2021 萬美元。 2021 年 3 月 17 日國家發(fā)展改革委已正式同意廣西與武鋼、廣東與寶鋼開展廣西防城港鋼鐵基地和廣東湛江鋼鐵基地項目前期工作。 ? 房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)分析 防城港緊緊圍繞 “興港強(qiáng)市、富 民 ”的目標(biāo)，按照 “大港口、大工業(yè)、大發(fā)展、大開放 ”的思路，推動房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。 2021 年生產(chǎn)總值達(dá) 億元，增長 ％，增幅全區(qū)第二；全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 ％，增幅全區(qū)第一。新崛起的北部灣經(jīng)濟(jì)圈將促進(jìn)華南、西南和東南亞三大經(jīng)濟(jì)圈的全面對接。規(guī)范資本市場對房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈 帶來 考驗(yàn)， 給 房地產(chǎn)項目開發(fā)的融資創(chuàng)新提出了新的要求，通過 多元化的融資產(chǎn)品衍生多元化的融資渠道 成為相關(guān)各方考慮 。 通訊 ：為城南電信局服務(wù)范圍。 地質(zhì)情況 ：無不良工程地質(zhì)條件。 目前， 全國 不少 城市的房地產(chǎn)業(yè)面臨降溫 ，而防城港市的房地產(chǎn)業(yè)卻熱火朝天、緊鑼密鼓地進(jìn)行著 。 ? 可開發(fā)建筑面積約 ㎡。防城港 城南花園 項目 商業(yè)計劃書 廣西寶資誠房地產(chǎn)項目管理集團(tuán)有限公司 廣西遠(yuǎn)通地產(chǎn)有限公司 2021 年 3 月 項目名稱 城南花園項目 文件類別 商業(yè)計劃書 文件版本 2021032401 主筆 版權(quán)歸屬 遠(yuǎn)通地產(chǎn) 廣西防城港市 —— 南城花園項目商業(yè)計劃書 1 摘要 ? 項目位于廣西防城港市 城南 區(qū)。 ? 預(yù)測整個項目的銷售均價約 2500元 /㎡，銷售收入約 。 兩地塊呈 “八 ”字型，面積分別為 247. 17 畝與 畝，位置如下圖所示： 廣西防城港市 —— 南城花園項目商業(yè)計劃書 2 圖 11 防城港市城市總體規(guī)劃圖 及項目區(qū)位 項目宗地現(xiàn)狀 四至范圍 ： 兩地塊北向與防城舊城區(qū)隔江相望 。 綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車 10 分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個中心，一是 城市 商業(yè)中心，二是規(guī)劃的 城 市級行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項目服務(wù)。針對這一系列現(xiàn)象，國家在土地控制和金融控制方面制定了一系列強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控措施，這些舉措在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了較為深遠(yuǎn)的影響。目前我國城鎮(zhèn)人口每年以 2021 萬左右的速度增長， 2021 年末達(dá)到 億，預(yù)計 2021 年我國城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 億人，城市人口的增加對房地產(chǎn)業(yè)提出新的需求，按人均 22 平米住宅建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，新增 2021 萬城市人口，將新建 億平方米左右的住宅，住房消費(fèi)的潛在需求將支持房地產(chǎn)業(yè)中長期保持較快發(fā)展。防城港市地處沿海、沿邊，擁有中國西部最大的港口和中國大陸三大陸路口岸之一的東興口岸，既是西南地區(qū)最便捷的出海大通道，又是中國通向東盟的陸路、水路要道，是中國連接?xùn)|盟的 “窗口 ”和 “橋梁 ”，區(qū)位優(yōu)勢日益明顯，戰(zhàn)略地位愈加突出。 2021 年防城港城鎮(zhèn)人均可支配收入超過 1000 美元。 表 21 20212021年房地產(chǎn)數(shù)據(jù) 項 目 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021年 111月份 房屋建筑施 工面積（萬平方米） 80 104 —— 房屋建筑竣工面積（萬平方米） 58 —— 商品房施工面積（萬平方米） — — — —— 商品房竣工面積（萬平方米） — — — — —— 商品房銷售面積（萬平方米） 11 商品房銷售額（億元） 商品房平均銷售價格（元 /平方 米） 556 933 797 1209 1472 1773 資料來源：統(tǒng)計年鑒，統(tǒng)計公報 【小結(jié)】 20212021 年防城港市房地產(chǎn)呈現(xiàn)活躍的狀態(tài)， 2021 年受到宏觀調(diào)控影響比較大，房地產(chǎn)市場整體建設(shè)速度有所放緩； 2021 年由于投資力度加大，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛。 2021 年 9 月已經(jīng)投產(chǎn)，建成后需員工 1000人。 ?中油能源高純復(fù)合 LPG 項目：總投資 億元人民幣， 2021 年 2 月底建成投產(chǎn)，年銷售產(chǎn)值達(dá)到 10 億元以上。 主城區(qū)和企沙工業(yè)區(qū)構(gòu)成中心城。 3 市場 分析 區(qū)域市場成長狀況 區(qū)域市場簡述 該項目行政隸屬 防城鎮(zhèn)城南 區(qū)，位于 防城舊城區(qū) 和 市商業(yè)中心 之間，距離外環(huán)線 不到 1 公里。 3） 平均單價走勢： 目前 鎮(zhèn) 防城區(qū) 的平均單價 在 1500 元 /平米到 2500 元 /平米之間，是 中檔 物業(yè)的集中區(qū)域。 且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品 主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。 廣西防城港市 —— 南城花園項目商業(yè)計劃書 12 ◆ 來自舊城區(qū) 追求生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。臨南北大道，南距只行政中心 5 公路，北到防城區(qū)中心 2 公路，交通便捷，位置優(yōu)越，周邊均為新開發(fā)或正在規(guī)劃建設(shè)的城市街區(qū)，本項目將發(fā)展成為一個集合高尚住宅、商業(yè)、公寓等多種業(yè)態(tài)的綜合社區(qū)，住宅產(chǎn)品形態(tài)定位為多層與小高層結(jié)合。 ? 建設(shè)主管部門頒布的報建費(fèi)用征收文件。 ——廣告主題語 —— 守 望江 風(fēng)景， 住在 城中心 ? 有 位置訴求 ——城中心 ? 有 社區(qū)功能 ——住 ? 有狀態(tài)形容 ——守望