【正文】 增長 ％。 防城港市居民收入和消費(fèi)水平近兩年大幅提高 。 2020 年防城港市大力開發(fā)國內(nèi)旅游市場， 全年接待國內(nèi)旅游者 萬人次，同比增長 8%；國內(nèi)旅游收入 億元，同比增長 12%；入境旅游 萬人次，同比增長 21%；實(shí)現(xiàn)外匯收入 915 萬美元，同比增長 49%， 旅游產(chǎn)業(yè)已成為防城港市發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)之一。 工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率達(dá) 56％，拉動經(jīng)濟(jì)增長 個百分點(diǎn)，與上年持平，工業(yè)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)地位保持穩(wěn)固。市中級法院、檢察院、勞動力市場、國防教育基地等一批綜合大樓基本竣工。 表 2 2020— 2020 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化表 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 2020 年 % % % 2020 年 % % % 2020 年相對 2020年變化比 減少了 個百分點(diǎn) 增加了 個百分點(diǎn) 減少了 個百分點(diǎn) 2020 年 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％。 經(jīng)濟(jì)保持高速增長，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。 ○ 4 投資環(huán)境良好 近年來，一批國內(nèi)外大企業(yè)、大財(cái)團(tuán)紛紛到防城港市考察、投資。森林覆蓋率 %，是 “中國肉桂、八角之鄉(xiāng) ”。 、 旅游優(yōu)勢 防城港旅游資源豐富，自然構(gòu)成 “上山下海出國 ”旅游體系，上山，就是十萬大山國家森林公園旅游。高速公路直抵港口，東興中越北侖河大橋把中國公路網(wǎng)與越南乃至泛亞公路網(wǎng)聯(lián)成一體；鐵路與全國聯(lián)網(wǎng)。 防城港市 城市 發(fā)展優(yōu)勢 、 區(qū)位優(yōu)勢 8 防城港市位于中國與東南亞的中心交匯點(diǎn)，南瀕北部灣，背靠大西南，東鄰粵港澳，西與越南相連，有海岸線 580 多公里、邊境線 230 多公里?，F(xiàn)有泊位 29 個，其中萬噸級以上泊位 15 個， 20 萬噸級泊位建成投產(chǎn)，開通了至深圳、香港、 濱海國際 、釜山等多條集裝箱航線，與 70 多個國 家和地區(qū)的 220 多個港口建立了通航和貿(mào)易關(guān)系，是我國重要的鐵礦石、煤炭、 水泥、糧食中轉(zhuǎn)基地，承擔(dān)著我國西南、中南地區(qū)大宗貨物進(jìn)出的主要轉(zhuǎn)運(yùn)任務(wù)。 、 物產(chǎn)優(yōu)勢 地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，雨量充沛，日照充足，氣候溫暖，適合亞熱帶農(nóng)、林作物生長。 ○ 3 政策優(yōu)勢 防城港市享受國家沿海開放城市、西部大開發(fā)、邊境地區(qū)、民族自治地區(qū)等優(yōu)惠政策。從 2020 年至今，政府 堅(jiān)持以港興市、以工業(yè)興市、以區(qū)位優(yōu)勢興市，全面推動廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施 ，無論是國內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資還是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都有了新的提高，促使防城港市在整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展上邁上了一個新的臺階。 防城港市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)漸趨向第二產(chǎn)業(yè)， 調(diào)整合理 。干部群眾期盼多年的行政中心正式啟用。 2020 年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值首次越過 200 億元大關(guān)，達(dá)到 億元，為 2002 年 倍，為 1993 年 倍，同比增長 ％，增幅為 1995 年以來新高。 旅游 業(yè)已成為防城港市最具 發(fā)展?jié)?力的產(chǎn)業(yè)之一。東興口岸年出入境人員超過 300萬人次。 全年全市外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)到 億元，創(chuàng)歷年新高，為 2002 年 倍，為 1993 年 倍，同比增長 ％，其中出口 億美元，增長 %，外貿(mào)進(jìn)出口總額及增幅分別居全區(qū)第 1 和第 5 位。防城港市沿海沿邊，是中國 —東盟自由貿(mào)易區(qū)的前沿陣地，是西南和泛珠江走向東盟的橋頭堡，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略深入實(shí)施，中國 —東盟自由貿(mào)易區(qū)和北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)步伐的加快，防城港市區(qū)位優(yōu)勢和港口優(yōu)勢更加凸現(xiàn)，戰(zhàn)略地位和作用越來越 重要，防城港市將成為國內(nèi)外投資的熱點(diǎn)區(qū)域。 房地產(chǎn)價(jià)格及土地價(jià)格逐步上漲 。其中：國內(nèi)貸款 億元，增長 %，高于全市到位資金增幅 個百分點(diǎn)，占到位資金的 %；自籌資金 億元，增長 %，增幅高于去年同期 個百分點(diǎn)，占到位資金比重 %，比去年同期提升了 個百分點(diǎn)；其他資金 億元，比去年同期下降 %，占比重 %，同比降低了 個百分點(diǎn)，其中定 16 金及預(yù)付款 億元，同比下降 %，是影響其他資金增幅下降的主要因素。 據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，一季度全市房屋銷售面積 萬平方米，其中：現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占比重為 %，期房銷售面積 萬平方米，占比重為 %； 全市房屋銷售額 億元，其中：現(xiàn)房銷售額為 億元，占比重為 %，期房銷售額為 億元，占比重為 %。 今年上半年防城港市的 房地產(chǎn)市場進(jìn)入 近年來最低潮時(shí)期 ，成交量明顯下降 ，雖然價(jià)格沒有多大波動， 均價(jià)維持在 26002800 元 /㎡， 但處于有價(jià)無市的的局面。 營銷競爭白熱化，產(chǎn)品競爭已經(jīng)到來，品牌競爭是趨勢 防城港的住宅市場競爭呈現(xiàn)出多樣化的趨勢。 ? 隨著營銷策劃水平的提高，也促動了整體房地產(chǎn)市場發(fā)展的多元化 ? 對小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)更加重視 ， 注重 景觀 設(shè)計(jì) 及加大綠化面積 。 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的水準(zhǔn)不斷提高 品質(zhì)化時(shí)代來臨，開發(fā)商依靠創(chuàng)新而制造賣點(diǎn)，因此，在住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，今后將有以下新趨勢：環(huán)境設(shè)計(jì)將成 為居住 19 區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中不可或缺的一部分，而且有趨勢表明，環(huán)境設(shè)計(jì)正在走向功能化；創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)將越來越受歡迎 ； 智能化設(shè)施是樓盤基本配置。項(xiàng)目位于防城港市未來的行政中心，更為消費(fèi)者置業(yè)強(qiáng)有利的前景保障。 通過項(xiàng)目地塊狀況及優(yōu)劣分析，俊地公司認(rèn)為： 本項(xiàng)目地處 行政新區(qū) ，區(qū)域 有優(yōu)越的發(fā)展前期以及較樂觀的升值空間，具有高尚休閑居住開發(fā)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。 此方案規(guī)劃品質(zhì)高 ,， 建筑密度低， 別墅面積得到 較 大化使用， 一期開發(fā)別墅部分以及多層部分，有利于控制開發(fā)成本，降低 市場 風(fēng)險(xiǎn)， 減少資金壓力 。 配套 安排 — 會所、公建配套、水 景 、休閑設(shè)施， 再開發(fā) 樣板區(qū) ， 同時(shí) 引進(jìn) 某 一流 實(shí)驗(yàn)小學(xué) ， 作社區(qū)分校 ，并成為項(xiàng)目最重要的價(jià)值亮點(diǎn)以進(jìn)行推廣 。 目前，防城 港 尚無真正的 風(fēng)情樓盤存在， 部分概念樓盤 在產(chǎn)品上并沒有得到充分的落實(shí)。 公寓區(qū) ※ 總體定位： 具有 濱海 風(fēng)情 的多品類“ 寬 景人文社區(qū)” ※ 檔次定位： 高品味 寬景 建筑 ※ 產(chǎn)品 產(chǎn)品形態(tài)及面積 定位： 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間 主力戶型 寬景 HOUSE 130140 ㎡ 四房 情景花園洋房 75120 ㎡ 三 、四 房 高層 景觀公寓 80130 ㎡ 二、三 、四 房 33 五 、 客戶定位 根據(jù)本案的產(chǎn)品特征， 主流 目標(biāo)客戶分為兩大類： 別墅 ： 富裕階層，置業(yè)特征為 多 次置業(yè) ，置業(yè)目的有 改善 型、 享受 型 、投資型等，置業(yè)動機(jī)相對復(fù)雜。 35 二 、 各主題 子 產(chǎn)品構(gòu)成 安排 ： 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 架 構(gòu) 圖 項(xiàng)目開發(fā)體系 景觀資源 一線 海景 造溪、湖 建筑體系 社區(qū)配套 洋房 別墅 聯(lián)體別墅 情景洋房 高層住宅 聯(lián)排 別墅 天地?fù)? 互動 商業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè) 社區(qū)配套產(chǎn)業(yè) 物業(yè)管理服務(wù) 高級會所俱樂部 健身中心泳池 社區(qū)商業(yè)中心街 雙語幼兒園、學(xué)校 其他配套 公寓 支撐 36 三 、 各期 住宅 產(chǎn)品 組合 安排 ： ? 首期 聯(lián)排別墅＋天地樓 +多層公寓洋房 ? 二期 聯(lián)排 別墅 +多層公寓洋房 ? 三期 聯(lián)排 別墅 +多層公寓洋房 +高層組合 ? 四期 高層 公寓 +聯(lián)排 別墅 四 、 開發(fā) 節(jié)奏 的 安排 ： 按容積率 計(jì)算， 大約 可提供 500 個左右的住宅單位，規(guī)劃建筑面積在 10 萬 M2上下，估計(jì)可按 六 個組團(tuán)進(jìn)行安排（每 5萬 M2一個組團(tuán)）。 ◇強(qiáng)調(diào)個性化的設(shè)計(jì) ◇具有良好的 海 景與 湖 景 資源，強(qiáng)調(diào)建筑與景觀結(jié)合 ◇具有良好的采光通風(fēng)效果 ◇面積在 200260 M2之間。 ? 白房、藍(lán)天、碧水 相連的建筑群落 ，藍(lán)與白建筑墻漆、屋瓦與門窗及連續(xù)拱廊、拱門的建筑 附號等； 39 二 、產(chǎn)品 建議 單體 產(chǎn)品 ： （ 1）戶型配比 多層公寓 2/2/1 30% 3/2/1 20% 3/2/2 40% 4/2/2 10% 別 墅 雙拼 20 套 聯(lián)排 60 套 （ 2）面積指標(biāo) 多層公寓 2/2/1 7585 平方米 3/2/1 90 平方米 以內(nèi) 3/2/2 110120 平方米 4/2/2 135140 平方米 別 墅 天地樓 ： 220— 260 ㎡；聯(lián)排別墅： 210～ 250 ㎡ ； （ 3）建筑類型 多層公寓 多層 (5+1) 40% 多層 (4+1) 20% 別 墅 (2+1) 40% （ 4）建筑風(fēng)格 濱海國際 濱海風(fēng)情 式 （ 5）結(jié)構(gòu)形式 多層公寓 40% 多層退臺式 (寬景 house) 20% 別墅 40% 40 規(guī)劃建議 ： （ 1）容積率 （ 2）綠化率 45% （ 3）車位比 左右 ,別墅入戶 ,公寓車輛集中停放 （ 4） 布局與組團(tuán)形態(tài) 自由式布局 ,保證各單位基本南北朝向 （ 5）路網(wǎng)和交通組織 以網(wǎng)狀為宜 ,合理組織人、車流，結(jié)合景觀設(shè)計(jì)考慮部分人車分流 （ 6）活動配套 中青年 運(yùn)動場、鍛煉設(shè)施、泳池、乒乓球室、臺球室 老年 休閑坐椅、 閱覽室 、 棋牌室 、交誼舞場 兒童 沙坑、草地游戲場、益智游戲區(qū)、滑板及旱冰場、 41 三、別墅產(chǎn)品 的 設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 ： 濱海 風(fēng)情，國際現(xiàn)代簡約風(fēng)格 ： A、 強(qiáng)烈的凸顯 濱海 海岸的建筑風(fēng)情：用簡單的線條勾勒出外立面輪廓，以白色做為其建筑的主色調(diào)，搭配以藍(lán)色的屋頂或裝飾材料， 將 濱海國際 風(fēng)情演繹到極盡完美 ； B、 強(qiáng)調(diào)內(nèi)外雙水景的價(jià)值賣點(diǎn)： 營造人工湖泊，并將水系穿插，使 每一戶都可以看到水景，每個窗戶看到的景觀都在變化；建筑層層退臺設(shè)計(jì)、天然植物和房屋的錯綜結(jié)合式建筑的外立面自然錯落，白色的建筑與鮮亮屋頂?shù)耐昝澜M合，盡顯 濱海 建筑風(fēng)情，讓房子本身就成為一種 濱海 的景觀； C、 渾圓厚樸的白墻、多變的洞窗、有屋檐的陽臺、視覺延伸的露臺、古典木制的窗戶、天然布置的花架、美妙裝飾的煙囪，讓你隨意轉(zhuǎn)個身都會有與眾不同的感覺。 根據(jù)不同的產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行容積率分區(qū)規(guī)劃 別墅產(chǎn)品容積率定為 ，多層公寓定為 — ，高層公寓定為 。 我們認(rèn)為，市場上目前還沒有純正、純粹的、原汁原味的 濱海國際 風(fēng)情建筑 ，以 濱海 現(xiàn)代 風(fēng)格路線，將形成項(xiàng)目獨(dú)特的價(jià)值觀與競爭優(yōu)勢 。 二 、主題定位構(gòu)想 ： 主題 營銷的需要 本項(xiàng)目作為一 個 300 畝的大盤，并以別墅為主 打 產(chǎn)品，景觀資源是體現(xiàn)居住價(jià)值的最大支撐點(diǎn)，而 濱海 （水景）是本項(xiàng)目最珍稀、最為 市場認(rèn)可的價(jià)值資源，同時(shí)，輸入文化內(nèi)涵是提升項(xiàng)目附加值的最有效手 段。 ? 有利于快 速準(zhǔn)確地切入市場：在 防城 港 目前市場， 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 ，高層小高層成為市場主流，若將多層低密度產(chǎn)品安排于首期開發(fā)，以經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅 、天地?fù)?和多層寬景洋房這幾類產(chǎn)品為主，以高品質(zhì)、低價(jià)位切入市場，首開得勢，為此后開發(fā)與銷售奠定充足的人氣基礎(chǔ)； 目前，按照容積率分區(qū)規(guī)劃的項(xiàng)目可參照 南寧類似項(xiàng)目，如 龍胤花園（龍胤鳳凰城）、榮和山水美地、普羅旺斯等。根據(jù)對市場的判斷，對不同產(chǎn)品組合配比，進(jìn)行初步的經(jīng)濟(jì)測算： 測算公式：別墅用地面積別墅容積率 +（總用地面 積－別墅用地面積 ）公寓容積率 =總建筑面積 （ 以總?cè)莘e率為 的 定量數(shù)值進(jìn)行計(jì)算） 25