【正文】 城港吞吐量達(dá)到 3032 萬噸，增長 %，中小港口吞吐量達(dá)到 2021 萬噸，增長 倍。 2020 年防城港市大力開發(fā)國內(nèi)旅游市場， 全年接待國內(nèi)旅游者 萬人次，同比增長 8%；國內(nèi)旅游收入 億元，同比增長 12%；入境旅游 萬人次，同比增長 21%；實(shí)現(xiàn)外匯收入 915 萬美元，同比增長 49%， 旅游產(chǎn)業(yè)已成為防城港市發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)之一。東興金灘、江山半島大平坡等旅游景點(diǎn)風(fēng)光旖旎、多姿多彩。 防城港市居民收入和消費(fèi)水平近兩年大幅提高 。 由于收入的增加，城 鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá) 億元，比年初增加 億元，增長 %。 12 月末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存、貸款余額分別為 億元 、 億元，分別比年初增長 %、 ％，其中城鄉(xiāng)居民 14 本外幣儲(chǔ)蓄余額 億元，比年初增長 %；貨幣凈投放 億元，增長 ％。 總結(jié)。特別是隨著國家新一輪產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整，國家將把更多的重大項(xiàng)目布局在沿海大港口，防城港市將成為國家布局發(fā)展重化工業(yè)的沿海城市之一，發(fā)展前景非常廣闊。 15 2020 年防城港房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 倍，實(shí)現(xiàn)了翻番增長，增速居全區(qū)首位。 雖然國家出臺(tái)了一系列穩(wěn)定住房價(jià)格的調(diào)控政策，但隨著泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)域合作、中國 — 東盟 “ 一軸兩翼 ” 等利好因素的推動(dòng)，北部灣地區(qū)風(fēng)生水起，防城港房地產(chǎn)價(jià)格及土地價(jià)格亦水漲船高。特別是在廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 發(fā)展 規(guī)劃戰(zhàn)略實(shí)施后，外來房地產(chǎn)企業(yè)紛紛入港投資，重點(diǎn)投向西灣板塊與行政新區(qū)板塊，使西灣中央住宅區(qū)板塊與行政新區(qū)高尚住宅板塊成為防城港市房地產(chǎn)市場新的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。 新開工樓盤增加 今年政府加大回收閑置土地力度， 同時(shí)，武鋼防城港項(xiàng)目進(jìn)展順利帶動(dòng)防城港市房地產(chǎn)發(fā)展， 加快了新項(xiàng)目啟動(dòng)。 這是防城港市 改善人居環(huán)境的重要舉措，標(biāo)志著 防城港市 的 “ 項(xiàng)目年 ” 建設(shè)進(jìn)入新一輪高潮 ，估計(jì)下半年會(huì)有更多新項(xiàng)目推出 。 大環(huán)境趨完善，購買需求增大 北部灣風(fēng)生水起，防城港城建提速 。 環(huán)境、配套不斷完 善，既促使樓價(jià)升值，也吸引了更多地買家入市。 （四）、防城港市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn) ， 防城港 房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)升溫； 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè) 始于 2020 年。 競爭日趨激烈，開發(fā)商面臨更大挑戰(zhàn) ； 市場的競爭將會(huì)日趨激烈其實(shí)市一個(gè)長期的趨勢。目前，防城港住宅消費(fèi)的消費(fèi)心理還不夠成熟，營銷競爭還很有效，因此很多項(xiàng)目還是很注重炒 作，在觀望期還是有些項(xiàng)目旺銷的事實(shí)證明炒作還是很有效的。 住宅的 精品化是未來的 發(fā)展趨勢 缺乏真正意義上的精品樓盤可以說是目前防城港住宅的普遍特征。 ? 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，社區(qū)內(nèi)各種配套設(shè)施以及小區(qū)智能化配套設(shè)施等不斷完善。對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)而言 ,具有規(guī)模效益表現(xiàn)在開發(fā)成本的降低、全面物業(yè)管理系統(tǒng)的建立。 7. 高端產(chǎn)品將入駐市場 一方面，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)不斷向好，防城港將會(huì)誕生更多的都市新貴、金領(lǐng)一族，他們更看好風(fēng)景好環(huán)境好的豪宅項(xiàng)目，另一方面，外來開發(fā)商帶來高品質(zhì)豪宅項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)， 防城港將會(huì)出現(xiàn)更多高品質(zhì)高端產(chǎn)品 。 20 二 、 項(xiàng)目 地塊分析 （一）、項(xiàng)目位置 位于防城港市行政新區(qū)， 高速公路入口處興港大道北段。項(xiàng)目且具有規(guī)模優(yōu)勢，具有規(guī)劃效益。 （四）、 基地的物業(yè)發(fā)展偏好 項(xiàng)目區(qū)位 從本項(xiàng)目基地的區(qū)位、交通條件判定， 區(qū)位優(yōu)勢顯著，交通發(fā)達(dá)， 本項(xiàng)目基地在發(fā)展城市 高品質(zhì) 休閑居住 具有良好的優(yōu)勢。 22 23 第二 部分：項(xiàng)目 整體開發(fā)構(gòu)想 一、 開發(fā)前瞻性構(gòu)想 整體 規(guī)劃 、分期開發(fā) 、 分區(qū)布局 、 組合銷售 項(xiàng)目現(xiàn)用地面積為 300 畝， 容積率定為 ，開發(fā)規(guī)模 30 萬㎡，總體開發(fā)思路產(chǎn)品形態(tài)相 對(duì)較多 ,建筑 風(fēng)格 相對(duì) 統(tǒng)一 ， 與原計(jì)劃相比 ，其子 項(xiàng)目 構(gòu)成調(diào)整 如下： 二 大景觀主題 ： 濱 海 主題 +水 景主題 三大配套主題 ： 商業(yè)走廊 +康體會(huì)所 +社區(qū)教育 兩大主題居住區(qū) ：別墅 區(qū) — 聯(lián)排別墅 、 天地?fù)? 公寓 區(qū) — 多層 洋房 、 寬景 高層 主題商業(yè)區(qū) 沿路商業(yè)長廊（海濱 風(fēng)情商業(yè)街區(qū)）， 24 前瞻性 開發(fā) 概念： 用國際化的前瞻性視野打造本土 人 居典范 ?? 充分借助 景觀 優(yōu)勢，展現(xiàn) 海景 建筑的 風(fēng)格 ， 借助 有景有水 ，罕有的 海景 是項(xiàng)目的獨(dú)特資源使其價(jià)值得到最大化發(fā)揮，以 親水濱海風(fēng)情構(gòu)建本項(xiàng)目核心主題概念。分配方案如下： 產(chǎn)品形態(tài) 容積率 用地面積 建筑面積 面積百分比 均 價(jià) (約 ) 銷售額 (約 ) 總用地 300 畝 600000 ㎡ 100% 別墅 聯(lián)排 60 畝 40000 ㎡ 16000 ㎡ ％ 3500 元 億 天地?fù)? 24000 ㎡ 公寓 多層、小高層、 高層 240 畝 560000 ㎡ % 2900 元 銷售額 億 . (注 :公寓容積率以經(jīng)驗(yàn)值為參考 ,公建部分暫不計(jì)入，價(jià)格以公寓 2900 元 /㎡ 、別墅 3500 元 /㎡ 為參考計(jì)算。 26 開發(fā)期內(nèi) 平均容積率的劃分 根據(jù)開發(fā)的時(shí)間節(jié)奏， 地塊劃分為 4 期，并 按照從低到高的原則， 劃分為兩個(gè)區(qū)域（別墅區(qū)與公寓區(qū)），并 進(jìn)行不同的容積率規(guī)劃，首期開發(fā)控制在 左右，產(chǎn)品以經(jīng) 濟(jì)型連排別墅 、天地樓 以及多層 公寓 為主力產(chǎn)品，此后隨著市場熱度的提高，將容積率逐步提高，后期再行開發(fā) 景觀 小 高層住宅 （ 1118 層） 、高層 （ 33 層） ，容積率 最高可 達(dá)到 左右。 27 整體 開發(fā)構(gòu)想如下： 項(xiàng)目定位 濱海 現(xiàn)代 生活方式 ， 集聚水 岸、水城之建筑精華的 濱海 現(xiàn)代 式 情 景社區(qū) 目標(biāo)客戶 本地 :富有階層、 新興中產(chǎn)階層、 高品味白領(lǐng) 群體；外 地 :區(qū)外及防城所轄各 縣進(jìn) 防城 的購房群體，投資群體。 開發(fā)節(jié)奏 計(jì)劃分 4 期開發(fā) ,年開發(fā)量控制在 6 萬 M2以內(nèi) ,估計(jì) 年 消化量約 5 萬 M2。 濱濱 海海 大大 盤盤 主題闡釋： 大盤的開發(fā)營銷要有前瞻性，是一個(gè)營造夢想、兌現(xiàn)理想的過程 ， 需要我們放眼世界，以國際視野造城，兌現(xiàn) 人們骨子里的 濱海居住夢想。因此項(xiàng)目開發(fā)概念需要體現(xiàn)這景觀價(jià)值與文化內(nèi)，從國際濱海的現(xiàn)代風(fēng)尚生活入手，層層深入，層層升華 。本項(xiàng)目突出“ 濱海國際 ”風(fēng)情，通過建筑與景觀的精細(xì)創(chuàng)造，必將在 防城 港 乃至廣西市場 30 成為“風(fēng)情主題居住”的典范之作。 . 31 三 、形象定位 四 、分區(qū)定位 別墅區(qū) ※ 總體定位： “ 依海 望水 濱海 水 岸 風(fēng)情 社區(qū)” ※ 檔次定位： 聯(lián)排 ，天地樓 為主的經(jīng)濟(jì)型精品別墅（ TOWNHOUSE） ※ 產(chǎn)品定位： 同同 步步 世世 界界 的的 濱?，F(xiàn)代風(fēng)尚大盤 32 —— 功能定位： 海 、湖、溪 景概念的 寬景 休閑型 濱海 水岸 風(fēng)情 別墅。 公寓 ： 新興中產(chǎn)階層， 外地人在防城工作，經(jīng)商 置業(yè)特征 為首次置業(yè) 和二次置業(yè) ，置業(yè)目的有入門型、改善型等 。 開發(fā)次序 按照組合開發(fā) 的原則，首期開發(fā) 產(chǎn)品為別墅、 部分 公建、多層 洋房 ，容積率 控制在 左右， 產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型連排別墅、 天地?fù)?以及多層寬景洋房為主力產(chǎn)品 ，后期再行開發(fā) 33 層 高層住宅，容積率達(dá)到 左右。 總開發(fā)周期可安排 68 年，年平均開發(fā)量 68 萬 M2 37 五 、商業(yè)及公建配套 安排 ： 說明： 按照 300 畝規(guī)模 住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配套規(guī)劃，規(guī)劃如下： 配套類型 配套項(xiàng)目 分布區(qū)域 會(huì)所 接待、餐飲、康體 一期公建部分 外部商業(yè)配套 超市、銀行、餐館、洗車 燈具、服裝等 沿公路構(gòu)成商業(yè)走廊 內(nèi)部生活配套 日雜、百貨、美容、干洗、餐飲、生鮮、煙酒、家政等 在社區(qū)內(nèi)點(diǎn)式樣分布 景觀配套 濱江木棧道、人工湖、水系、園林、廣場、雕塑、噴泉等 人工湖利用地形營造，其他分別安排于項(xiàng)目各期 教育配套 幼兒園、小學(xué) 單獨(dú)擇地營建，與居住區(qū)稍有分隔 康體配套 羽毛球館、健身館、保健機(jī)構(gòu) 統(tǒng)一于會(huì)所之內(nèi) 網(wǎng)球場、籃球場、泳池等 項(xiàng)目一期室外公建場地 服務(wù)配套 物業(yè)管理中心、家政中心等 其他配套 公交車（站）社區(qū)活動(dòng)中心 38 第 五 部份：首期 入市 產(chǎn)品規(guī)劃 一 、設(shè)計(jì)條件 開發(fā)規(guī)模： 根據(jù)項(xiàng)目地塊的自然條件與開發(fā)時(shí)序周期，建議 用 120 畝作為首期的設(shè)計(jì)開發(fā)。 D、 據(jù)調(diào)查考究，在 防城港 的購房者當(dāng)中，注重建筑風(fēng)格目前已呈上升的趨勢，未來項(xiàng)目銷售的好壞也將取決于項(xiàng)目建 筑是否有特色。 ◇具有良好的 海 景與 湖 景 資源，強(qiáng)調(diào)建筑與景觀結(jié)合 ◇具有良好的采光通風(fēng)效果 四、寬景 HOUSE、情景洋房 公寓 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品概念 濱海 水岸，現(xiàn)代 風(fēng)情 別墅 第一期產(chǎn)品突出“ 濱海 水 岸 風(fēng)情”特色，無論別墅還是公寓，都可依 照海岸的建筑特色進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)，產(chǎn)品以低密度多層 湖 景。 ◇客廳開間不小于 米。園林與建筑的完美結(jié)合將構(gòu) 建起具有強(qiáng)烈 濱海國際 風(fēng)情的小鎮(zhèn)形象。 此開發(fā)次序意在 拉長產(chǎn)品線，從連排別墅到 天地樓，再到 多層寬景 HOUSE、以及 高層 公寓，在不同的開發(fā)階段靈活安排，穿插組合 ，盡量覆蓋到各類購房群體，擴(kuò)大市場銷售范圍。在開發(fā)的先后順序上，則采取別墅 區(qū)聯(lián)排、天地樓、多層景觀洋房 公寓 ， 先 開發(fā)、 先 銷售的方式 ，結(jié)合必要公建項(xiàng)目啟動(dòng)， 其目的在于以別墅與公建配套作為項(xiàng)目形象展示區(qū)，以別墅，多層 公寓產(chǎn)品作為資金回籠 ，以利于在體現(xiàn)項(xiàng)目檔次、風(fēng)格的同時(shí)，又能順利實(shí)現(xiàn)資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)， 使項(xiàng)目保持健康穩(wěn)定的持續(xù)性開發(fā)。 —— 產(chǎn)品面積： 聯(lián)排 210250 ㎡左右 ，天地?fù)?230260 ㎡ 。經(jīng)過調(diào)研， 目前市場上的 大多數(shù) 只圖概念的新鮮， 缺乏 了 整體規(guī)劃和項(xiàng)目天然資源 條件 ， 缺乏相對(duì)應(yīng)的地形地貌， 只剩下一個(gè)新鮮的賣點(diǎn)游蕩在市場上 。綜合項(xiàng)目的基本 特點(diǎn) ，我們認(rèn)為， 本項(xiàng)目易 走風(fēng)情路線是一個(gè)比較上佳的選擇 。 29 概念闡釋 ： 本項(xiàng)目將 創(chuàng)造出一種屬于 濱海 獨(dú)特的建筑風(fēng)格，自由奔放、簡單明快，粗糙線條與精致細(xì)節(jié)并存，陽光海風(fēng)與庭院屋檐共構(gòu)，“蔚藍(lán)色的浪漫情懷，海天一色，艷陽高照的純美自然”。 風(fēng)風(fēng) 尚尚 銷售周期 銷售時(shí)間 45 年 ,入市產(chǎn)品次序 : 天地樓 / 別墅 /多層洋房 /－ 高層 /街鋪 28 第 三 部分 ：項(xiàng)目 定位 一 、定位 概念 主題： 濱海 現(xiàn)代 水 岸 生活 國國 際際 首期策略 以 120 畝左右作為首期開發(fā)規(guī)模，其中 10 畝 （ 按 4%的配套比例 的一半 計(jì)算 ） 作為公建配套用地 、 60 畝別墅 、 50 畝公寓開發(fā)用地，容積率 — ；移植 濱海國際 濱海建筑的 人居經(jīng)典，以稀缺多層產(chǎn)品及情景花園 洋房打開市場缺口 ；首期 預(yù)計(jì) 09 年 中下旬入市 ， 銷售額 預(yù)計(jì) 個(gè)億。 ? 有利于拉長產(chǎn)品線，擴(kuò)大 客戶群體： 從連排別墅到 天地?fù)?，?多層寬景 洋房 、以及 高層 公寓，在不同的開發(fā)階段靈活安排，穿插組合，盡量覆蓋到各類購房群體，擴(kuò)大市場銷售范圍?？射N售額為 億 。 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析 對(duì)于一個(gè) 300 畝規(guī)模的樓盤，拉長產(chǎn)品線，進(jìn)行多樣化的產(chǎn)品組合，以利于擴(kuò)大客源層面，是一般開發(fā)原則，但產(chǎn)品如何組合、用地如何配比，則需要進(jìn)行縝密的價(jià)值分析，以達(dá)到價(jià)值最大化的目標(biāo)。 區(qū)域市場 、 周邊目前只有歐景藍(lán)灣一個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)，該項(xiàng)目品質(zhì)中檔，價(jià)格為 港口區(qū)商品房最低，該項(xiàng)目經(jīng)歷去年的旺銷期后，今年銷售進(jìn)入低谷，而桃花灣片區(qū)銷售良好，這說明本區(qū)域無法吸引普通消費(fèi)者置業(yè)投資。 ● 劣勢 ： 本項(xiàng)目周邊的環(huán)境形象較差，周邊目前一片荒涼，除了興港大道就沒其他建筑。 （二）、地塊形狀 ? 項(xiàng)目地塊的不完整，被興港大道分為東西兩塊，西地塊 畝，東地塊 畝，共 畝； ? 項(xiàng)目地塊形狀較不規(guī)則，邊多且有多個(gè)尖角，西地塊大致呈 45 度的菱形；東地塊更是北大南小，大致呈 45 度直角三角形； （三）、地塊優(yōu)劣勢分析 ● 優(yōu)勢： 本項(xiàng)目鄰近內(nèi)海， 周邊空氣清新，空氣含氧負(fù)離子高，可有效吸引游客及本地追求休閑生活的消費(fèi)群體。 （五）項(xiàng)目市場定位 方向 從防城市的環(huán)境優(yōu)勢、城市發(fā)展優(yōu)勢、房地產(chǎn)發(fā)展前景來 看，防城港市三面臨海，環(huán)境優(yōu)美，空氣含氧負(fù)離子高， 受海洋和十萬大山山脈的影響，境風(fēng)陽光充足，雨量充沛，氣候宜人，非常適合居??； 防城港市面臨許多有利的發(fā)展條件和不可多得的發(fā)展機(jī)遇。從今年的情況看，由于大盤在基礎(chǔ)設(shè)施 配套、社區(qū)環(huán)境、價(jià)格等方面都是小社區(qū)不可比擬的優(yōu)勢，大