【文章內容簡介】 房地產投資占固定資產比重（% ） 圖 21 房地產投資占固定資產投資比重分析圖 上圖表明：固定資產與房地產開發(fā)投資額逐年增長，房地產投資占固定資產投資的比重總體來說呈上升趨勢。 2021 年，重大項目投資順利進行，支撐固定資產投資高速增長。投資成為經濟增長的主要拉動，對經濟增長的貢獻率達到70％以上，經濟發(fā)展后勁越來越足，房地產投資開發(fā)成倍增長，城市房地產發(fā)展形勢良好。 ? 房地產發(fā)展數(shù)據(jù)分析 防城港緊緊圍繞 “興港強市、富 民 ”的目標，按照 “大港口、大工業(yè)、大發(fā)展、大開放 ”的思路，推動房地產行業(yè)迅猛發(fā)展。 房地產投資開發(fā)額與其增長分析圖67611210054200260001650001 0 8 . 4 65 7 . 63 6 . 47 8 . 9 701000020210300004000050000600002021 2021 2021 2021 2021020406080100120房地產投資開發(fā)額（萬元） 增長率（％） 圖 22 房地產投資開發(fā)額及其增長分析圖 上圖說明：防城港的房地產起步比較晚， 2021 年才剛剛開始起步， 04 年房廣西防城港市 —— 南城花園項目商業(yè)計劃書 8 地產開發(fā)升溫，但是漲幅不大。從 05 年開始，增長速度加快，到 06 年房地產開發(fā)開始成倍增長，可見防城港的房地產投資勁頭強烈，未來市場前景廣闊。 表 21 20212021年房地產數(shù)據(jù) 項 目 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021年 111月份 房屋建筑施 工面積（萬平方米） 80 104 —— 房屋建筑竣工面積（萬平方米） 58 —— 商品房施工面積（萬平方米） — — — —— 商品房竣工面積（萬平方米） — — — — —— 商品房銷售面積（萬平方米） 11 商品房銷售額（億元） 商品房平均銷售價格（元 /平方 米） 556 933 797 1209 1472 1773 資料來源：統(tǒng)計年鑒，統(tǒng)計公報 【小結】 20212021 年防城港市房地產呈現(xiàn)活躍的狀態(tài)， 2021 年受到宏觀調控影響比較大，房地產市場整體建設速度有所放緩； 2021 年由于投資力度加大，房地產發(fā)展迅猛。 2021 年市場住房需求急劇上升；相應的市場投放量快速增加，整個市場朝著協(xié)調穩(wěn)定的方向發(fā)展。 重大項目對房地產行業(yè)的影響 作為中國西南出海通道的主門戶，防城港成為連接中國 —東盟的主橋梁和主樞紐帶。目前，大批重大項目相繼開工建設，臨海工業(yè)發(fā)展勢頭迅猛： ? 千 萬噸級鋼鐵項目：防城港千萬噸級鋼鐵項目，是武鋼、柳鋼合力打造的重量級項目，鋼鐵基地工程靜態(tài)總投資為 億元。按照 “三年出產品、三年見效益 ”的建設目標， 2021 年至 2021 年三年內，防城港鋼鐵基地項目將投入資金六百余億元人民幣， 2021 年正式建成投產，建成后技術人員將達到 3－ 5 萬人，上下游企業(yè)人員 10－ 20 萬人。 2021 年 3 月 17 日國家發(fā)展改革委已正式同意廣西與武鋼、廣東與寶鋼開展廣西防城港鋼鐵基地和廣東湛江鋼鐵基地項目前期工作。目前，防城港市已專門成立鋼鐵項目推進工作總指揮部，總指揮長由市委書記禤 沛鈞和市長莫恭明擔任。 ?防城港電廠：第一期的發(fā)電容量為 120 萬千瓦，投資額為 55 億人民幣，為廣西防城港市 —— 南城花園項目商業(yè)計劃書 9 廣西省最大的外商電力投資項目。 2021 年 9 月已經投產，建成后需員工 1000人。 ?白龍核電項目： 目前白龍核電站 建設已 列入國家計劃，正在進行前期規(guī)劃， 項目規(guī)劃建設 6 臺百萬千瓦級核電機組，一期工程建設兩臺百萬千瓦級機組。建成后需員工 5000 人。 ?萬鑫鋼鐵廠：公司是一家擁有 3 億資產的鋼鐵公司，現(xiàn)有工作人員一千多人。年產 200 萬噸鋼項目已竣工投產。 ?大海糧油：一期投資總額為 2950 萬美元，注冊資金 2021 萬美元。于 2021年 11 月投產， 2021 年工業(yè)生產總值達 億元。 ?宏源漿紙：計劃總投資 5 億元人民幣，到 2021 年 4 月底已完成投資 億元，完成計劃的 %，已投入試生產階段。 ?中油能源高純復合 LPG 項目：總投資 億元人民幣， 2021 年 2 月底建成投產，年銷售產值達到 10 億元以上。該項目的建成將大大緩解廣西及云、貴地區(qū)液化氣供應緊張的狀況。 在重大項目的拉動下，房地產開發(fā)投資發(fā)展迅猛。 2021 年 14 月，房地產開發(fā)完成投資 億元，增長 倍。增速成倍增長的主要原因之一是泛北部灣經濟區(qū)戰(zhàn)略構成影響，房地 產市場火爆，刺激全市購買住房人增多。 城市規(guī)劃對項目的影響 根據(jù)防城港市總體規(guī)劃（ 20212020 年），防城港將建成中國大西南出海主通道上的樞紐港口城市，環(huán)北部灣區(qū)域重要工業(yè)基地。到 2021 年，城市中心城區(qū)規(guī)劃人口為 25 萬人，中心城區(qū)建設用地 30 平方公里。城市將由三部分組成：港口發(fā)展用地、城市主城區(qū)和企沙工業(yè)區(qū)。 主城區(qū)和企沙工業(yè)區(qū)構成中心城。其總體布局采用 “一城四區(qū) ”的帶狀組團式結構形態(tài)，按照 “中心集聚，帶形布局，自然分隔，組團明確，軸向發(fā)展 ”的特點進行城市空間與用地布局。 按照《防城港市住房建設規(guī)劃（ 20212021）》預測，至 2021 年，防城港市中心城區(qū)建設各類住房共約 萬套，新增住房總建筑面積為 415 萬平方米。新增住房主要往 3 個地區(qū)發(fā)展：防城港市中心區(qū)、防城城區(qū)、桃花灣片區(qū)作為新增住房建設重點發(fā)展的地區(qū)。其他商品住房主要選擇建設在城市中心區(qū)東西大道廣西防城港市 —— 南城花園項目商業(yè)計劃書 10 以南區(qū)域和桃花灣片區(qū)北半部。 根據(jù)《防城港市城市商業(yè)網點規(guī)劃（ 20212020 年）》 ， 20212020 年商業(yè)發(fā)展的主要目標是：到 2021 年，防城港市形成港口城區(qū)、防城城區(qū)兩個區(qū)域商業(yè)中心。到 2021 年，防城港市形成沙潭江－公車城區(qū)、港口城區(qū)和 防城城區(qū)三個區(qū)域中心。到 2020 年，基本形成具有防城港市特色的 “一心三區(qū)、一基兩翼（一個物流基地、兩個物流中心）、二十一街、多點 ”的商業(yè)網點空間布局。 3 市場 分析 區(qū)域市場成長狀況 區(qū)域市場簡述 該項目行政隸屬 防城鎮(zhèn)城南 區(qū)，位于 防城舊城區(qū) 和 市商業(yè)中心 之間，距離外環(huán)線 不到 1 公里。區(qū)域市場范圍界定在 城市中心區(qū) （如圖所示）， 舊城區(qū) 是較早的 建成地區(qū)，市政建設和各項功能、環(huán)境都需要進一步改造 完善，故 項目能 吸引 舊城區(qū)改善居住條件的居民，同時，在城市商業(yè)中心區(qū)輻射的范圍內，能獲得鄰近商業(yè)中心的便利又避免了商業(yè)的喧 囂 。 該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 2） 產品供應和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經成為 防城市舊城向新城過渡的 區(qū)域，市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。 3） 屬于開發(fā)時序較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，是舊城區(qū)改善居住需求的節(jié)點，對于舊城區(qū)的輻射力強。 4）是今后兩年城市中心區(qū)市場的開發(fā)熱點，這也促進了該區(qū)域市場整體價位提升。 區(qū)域市場在市內各項指標成長狀況 1） 銷售量：該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是 2021 年的增長幅度最大，較 2021 年同比增長了 108%。 2） 銷售量與上市量的比較：目前鎮(zhèn)城南新區(qū)基本處于供銷平衡狀態(tài)。 3） 平均單價走勢： 目前 鎮(zhèn) 防城區(qū) 的平均單價 在 1500 元 /平米到 2500 元 /平米之間，是 中檔 物業(yè)的集中區(qū)域。 廣西防城港市 —— 南城花園項目商業(yè)計劃書 11 區(qū)域市場供應產品特征 城市中心區(qū) 市場基本呈現(xiàn)各檔次產品供需的差量空間基本相近，即各檔次產品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。 區(qū)域市場各檔次產品的集合特征 (1) 低于 2021元 /平方米： 該檔次產品多分布于遠離 商業(yè)與行政 中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設計上僅顧及區(qū)內基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項目有： 富麗 錦城花園 (2) 2021— 2500元 /平米： 該檔次產品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產品地位。此類產品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產品以外附加值的設計已較為注重，從景觀設計、戶型選型、材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。 且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產品 主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有： 寶龍大儒世家、榮桂 翠堤園、陽光山水花園、長島 麗江花園。 (3) 2500— 3500元 /平米 該檔次產品的 主要集中在港口及桃花灣地區(qū) ， 產品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場 。 具有代表性的項目有：歐景藍灣、和德國際、恒信花園等。 總結：項目應該注重附加值的提高，在同檔次產品中拉升了住宅品質，助推產品從同等競爭中脫穎而出。 目標客戶定位 目標市場客層特征： 該區(qū)域客戶基本分為三類： ◆ 來自商業(yè)與行政中心區(qū) 人士 置業(yè)人士 ：此類人群 以 方 便于工作初次置業(yè)為 主，亦