【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重（% ） 圖 21 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重分析圖 上圖表明：固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重總體來說呈上升趨勢(shì)。 2021 年，重大項(xiàng)目投資順利進(jìn)行，支撐固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)。投資成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到70％以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁越來越足，房地產(chǎn)投資開發(fā)成倍增長(zhǎng)，城市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)良好。 ? 房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)分析 防城港緊緊圍繞 “興港強(qiáng)市、富 民 ”的目標(biāo)，按照 “大港口、大工業(yè)、大發(fā)展、大開放 ”的思路，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。 房地產(chǎn)投資開發(fā)額與其增長(zhǎng)分析圖67611210054200260001650001 0 8 . 4 65 7 . 63 6 . 47 8 . 9 701000020210300004000050000600002021 2021 2021 2021 2021020406080100120房地產(chǎn)投資開發(fā)額（萬元） 增長(zhǎng)率（％） 圖 22 房地產(chǎn)投資開發(fā)額及其增長(zhǎng)分析圖 上圖說明：防城港的房地產(chǎn)起步比較晚， 2021 年才剛剛開始起步， 04 年房廣西防城港市 —— 南城花園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 8 地產(chǎn)開發(fā)升溫，但是漲幅不大。從 05 年開始，增長(zhǎng)速度加快，到 06 年房地產(chǎn)開發(fā)開始成倍增長(zhǎng)，可見防城港的房地產(chǎn)投資勁頭強(qiáng)烈，未來市場(chǎng)前景廣闊。 表 21 20212021年房地產(chǎn)數(shù)據(jù) 項(xiàng) 目 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021年 111月份 房屋建筑施 工面積（萬平方米） 80 104 —— 房屋建筑竣工面積（萬平方米） 58 —— 商品房施工面積（萬平方米） — — — —— 商品房竣工面積（萬平方米） — — — — —— 商品房銷售面積（萬平方米） 11 商品房銷售額（億元） 商品房平均銷售價(jià)格（元 /平方 米） 556 933 797 1209 1472 1773 資料來源：統(tǒng)計(jì)年鑒，統(tǒng)計(jì)公報(bào) 【小結(jié)】 20212021 年防城港市房地產(chǎn)呈現(xiàn)活躍的狀態(tài)， 2021 年受到宏觀調(diào)控影響比較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體建設(shè)速度有所放緩； 2021 年由于投資力度加大，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛。 2021 年市場(chǎng)住房需求急劇上升；相應(yīng)的市場(chǎng)投放量快速增加，整個(gè)市場(chǎng)朝著協(xié)調(diào)穩(wěn)定的方向發(fā)展。 重大項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 作為中國(guó)西南出海通道的主門戶，防城港成為連接中國(guó) —東盟的主橋梁和主樞紐帶。目前，大批重大項(xiàng)目相繼開工建設(shè)，臨海工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛： ? 千 萬噸級(jí)鋼鐵項(xiàng)目：防城港千萬噸級(jí)鋼鐵項(xiàng)目，是武鋼、柳鋼合力打造的重量級(jí)項(xiàng)目，鋼鐵基地工程靜態(tài)總投資為 億元。按照 “三年出產(chǎn)品、三年見效益 ”的建設(shè)目標(biāo)， 2021 年至 2021 年三年內(nèi)，防城港鋼鐵基地項(xiàng)目將投入資金六百余億元人民幣， 2021 年正式建成投產(chǎn)，建成后技術(shù)人員將達(dá)到 3－ 5 萬人，上下游企業(yè)人員 10－ 20 萬人。 2021 年 3 月 17 日國(guó)家發(fā)展改革委已正式同意廣西與武鋼、廣東與寶鋼開展廣西防城港鋼鐵基地和廣東湛江鋼鐵基地項(xiàng)目前期工作。目前，防城港市已專門成立鋼鐵項(xiàng)目推進(jìn)工作總指揮部，總指揮長(zhǎng)由市委書記禤 沛鈞和市長(zhǎng)莫恭明擔(dān)任。 ?防城港電廠：第一期的發(fā)電容量為 120 萬千瓦，投資額為 55 億人民幣，為廣西防城港市 —— 南城花園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 9 廣西省最大的外商電力投資項(xiàng)目。 2021 年 9 月已經(jīng)投產(chǎn)，建成后需員工 1000人。 ?白龍核電項(xiàng)目： 目前白龍核電站 建設(shè)已 列入國(guó)家計(jì)劃，正在進(jìn)行前期規(guī)劃， 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 6 臺(tái)百萬千瓦級(jí)核電機(jī)組，一期工程建設(shè)兩臺(tái)百萬千瓦級(jí)機(jī)組。建成后需員工 5000 人。 ?萬鑫鋼鐵廠：公司是一家擁有 3 億資產(chǎn)的鋼鐵公司，現(xiàn)有工作人員一千多人。年產(chǎn) 200 萬噸鋼項(xiàng)目已竣工投產(chǎn)。 ?大海糧油：一期投資總額為 2950 萬美元，注冊(cè)資金 2021 萬美元。于 2021年 11 月投產(chǎn)， 2021 年工業(yè)生產(chǎn)總值達(dá) 億元。 ?宏源漿紙：計(jì)劃總投資 5 億元人民幣，到 2021 年 4 月底已完成投資 億元，完成計(jì)劃的 %，已投入試生產(chǎn)階段。 ?中油能源高純復(fù)合 LPG 項(xiàng)目：總投資 億元人民幣， 2021 年 2 月底建成投產(chǎn)，年銷售產(chǎn)值達(dá)到 10 億元以上。該項(xiàng)目的建成將大大緩解廣西及云、貴地區(qū)液化氣供應(yīng)緊張的狀況。 在重大項(xiàng)目的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展迅猛。 2021 年 14 月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) 倍。增速成倍增長(zhǎng)的主要原因之一是泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略構(gòu)成影響，房地 產(chǎn)市場(chǎng)火爆，刺激全市購買住房人增多。 城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響 根據(jù)防城港市總體規(guī)劃（ 20212020 年），防城港將建成中國(guó)大西南出海主通道上的樞紐港口城市，環(huán)北部灣區(qū)域重要工業(yè)基地。到 2021 年，城市中心城區(qū)規(guī)劃人口為 25 萬人，中心城區(qū)建設(shè)用地 30 平方公里。城市將由三部分組成：港口發(fā)展用地、城市主城區(qū)和企沙工業(yè)區(qū)。 主城區(qū)和企沙工業(yè)區(qū)構(gòu)成中心城。其總體布局采用 “一城四區(qū) ”的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，按照 “中心集聚，帶形布局，自然分隔，組團(tuán)明確，軸向發(fā)展 ”的特點(diǎn)進(jìn)行城市空間與用地布局。 按照《防城港市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20212021）》預(yù)測(cè)，至 2021 年，防城港市中心城區(qū)建設(shè)各類住房共約 萬套，新增住房總建筑面積為 415 萬平方米。新增住房主要往 3 個(gè)地區(qū)發(fā)展：防城港市中心區(qū)、防城城區(qū)、桃花灣片區(qū)作為新增住房建設(shè)重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)。其他商品住房主要選擇建設(shè)在城市中心區(qū)東西大道廣西防城港市 —— 南城花園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 10 以南區(qū)域和桃花灣片區(qū)北半部。 根據(jù)《防城港市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（ 20212020 年）》 ， 20212020 年商業(yè)發(fā)展的主要目標(biāo)是：到 2021 年，防城港市形成港口城區(qū)、防城城區(qū)兩個(gè)區(qū)域商業(yè)中心。到 2021 年，防城港市形成沙潭江－公車城區(qū)、港口城區(qū)和 防城城區(qū)三個(gè)區(qū)域中心。到 2020 年，基本形成具有防城港市特色的 “一心三區(qū)、一基兩翼（一個(gè)物流基地、兩個(gè)物流中心）、二十一街、多點(diǎn) ”的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局。 3 市場(chǎng) 分析 區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述 該項(xiàng)目行政隸屬 防城鎮(zhèn)城南 區(qū)，位于 防城舊城區(qū) 和 市商業(yè)中心 之間，距離外環(huán)線 不到 1 公里。區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在 城市中心區(qū) （如圖所示）， 舊城區(qū) 是較早的 建成地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都需要進(jìn)一步改造 完善，故 項(xiàng)目能 吸引 舊城區(qū)改善居住條件的居民，同時(shí)，在城市商業(yè)中心區(qū)輻射的范圍內(nèi)，能獲得鄰近商業(yè)中心的便利又避免了商業(yè)的喧 囂 。 該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 2） 產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為 防城市舊城向新城過渡的 區(qū)域，市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。 3） 屬于開發(fā)時(shí)序較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購買力強(qiáng)，是舊城區(qū)改善居住需求的節(jié)點(diǎn)，對(duì)于舊城區(qū)的輻射力強(qiáng)。 4）是今后兩年城市中心區(qū)市場(chǎng)的開發(fā)熱點(diǎn)，這也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況 1） 銷售量：該區(qū)域市場(chǎng)的銷售量一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其是 2021 年的增長(zhǎng)幅度最大，較 2021 年同比增長(zhǎng)了 108%。 2） 銷售量與上市量的比較：目前鎮(zhèn)城南新區(qū)基本處于供銷平衡狀態(tài)。 3） 平均單價(jià)走勢(shì)： 目前 鎮(zhèn) 防城區(qū) 的平均單價(jià) 在 1500 元 /平米到 2500 元 /平米之間，是 中檔 物業(yè)的集中區(qū)域。 廣西防城港市 —— 南城花園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 11 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征 城市中心區(qū) 市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。 區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征 (1) 低于 2021元 /平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離 商業(yè)與行政 中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項(xiàng)目有： 富麗 錦城花園 (2) 2021— 2500元 /平米： 該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。 且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品 主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng)目有： 寶龍大儒世家、榮桂 翠堤園、陽光山水花園、長(zhǎng)島 麗江花園。 (3) 2500— 3500元 /平米 該檔次產(chǎn)品的 主要集中在港口及桃花灣地區(qū) ， 產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng) 。 具有代表性的項(xiàng)目有：歐景藍(lán)灣、和德國(guó)際、恒信花園等。 總結(jié)：項(xiàng)目應(yīng)該注重附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)市場(chǎng)客層特征： 該區(qū)域客戶基本分為三類： ◆ 來自商業(yè)與行政中心區(qū) 人士 置業(yè)人士 ：此類人群 以 方 便于工作初次置業(yè)為 主，亦