【導(dǎo)讀】不明于數(shù)，欲舉大事，猶舟之無(wú)楫而欲經(jīng)于水險(xiǎn)也?！锊邉澤滩荒馨缪荨搬t(yī)生”角色，更不應(yīng)該僅僅是“點(diǎn)子大王”。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策“防范失誤體系”。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策起主要依據(jù)導(dǎo)向作用。房地產(chǎn)界流行的傳統(tǒng)經(jīng)典理論是“地段、地段、還是地段”。競(jìng)爭(zhēng)中搶占一席之地。因此傳統(tǒng)的地段理論在信息時(shí)代的今天已經(jīng)不能保證房地。認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)系統(tǒng)、科學(xué)的全程策劃過(guò)程。這個(gè)特性告訴我們樓盤(pán)的個(gè)性化應(yīng)該是其主要的特征，任何一個(gè)房地產(chǎn)商存。在克隆某成功樓盤(pán)的幻想是不現(xiàn)實(shí)的，也是危險(xiǎn)的。房地產(chǎn)商品消費(fèi)的地域特性十分明顯，而房地產(chǎn)商品的輻射面極其有限。因此精明的房地產(chǎn)商追求的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是回報(bào)率而非利潤(rùn)率。同時(shí)對(duì)大多數(shù)購(gòu)房消。因此，房地產(chǎn)對(duì)資金的需求的屬性決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論是投資開(kāi)發(fā)，這一行業(yè)具有政策性強(qiáng)、涉及因素眾多的特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)業(yè)具有極強(qiáng)的綜合性。化分工是社會(huì)化大生產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)?！羧我獬闃?；◆判斷抽樣；◆配額抽樣。

　　

【正文】 中爆發(fā)，我們應(yīng)在本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣過(guò)程中進(jìn)行合理引導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利銷售。 第四章、項(xiàng)目概況與所在街區(qū) 功能分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境調(diào)研，包含了宏觀、中觀、微觀三大層面，本章節(jié)主要調(diào)研目的即對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境和項(xiàng)目概況進(jìn)行微觀層面上的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境調(diào)研，其作用在于為發(fā)展商和策劃人在后期策劃工作中全面客觀的了解來(lái)自于現(xiàn)場(chǎng)客觀層面上的感性認(rèn)識(shí)和相關(guān)資訊支撐。 房地產(chǎn)資料大全 54 —— XXXX 精要提示： 區(qū)位、所屬地、街道調(diào)查、臨界狀況調(diào)研、周邊市政配套調(diào)查、道路及環(huán)境狀況調(diào)查、地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃條件調(diào)查、項(xiàng)目所在街區(qū)片區(qū)規(guī)劃調(diào)研結(jié)論 一、 區(qū)位、所屬地、街道調(diào)查 本項(xiàng)目位于成都市城西郫縣郫筒鎮(zhèn)東南部新城核心區(qū)域，人文生態(tài)上佳， 屬于城市未來(lái)發(fā)展?jié)摿?板塊，是居家享受的風(fēng)水優(yōu)地。 二、臨界狀況分析 本項(xiàng)目與成都高新西區(qū)相連；與政府新行政中心相鄰；與市政府規(guī)劃打造的180 畝市政公園相望。 三、周邊市政配套調(diào)查 銀行：中國(guó)銀行、建行、工行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社等； 學(xué)校：郫縣一中、郫縣二小、郫筒一小、西南交大信息產(chǎn)業(yè)學(xué)院等； 醫(yī)院：郫縣衛(wèi)生防疫站、縣人民醫(yī)院、三九八醫(yī)院、郫縣中醫(yī)醫(yī)院等； 餐飲娛樂(lè)：竹林飯店、歐羅巴花園酒店、新外灘酒樓等； 公園：望叢祠公園、石牛公園、烈士陵園等； 房地產(chǎn)資料大全 55 交通： 305 路 郊區(qū)線路 (金沙公交站 望叢祠 [6:3020:10 6:0019:30]) 金沙公交站 雙清中路南 雙清中路 二環(huán)路府南新區(qū)路口 蜀漢路東 同友路口 蜀漢路同和路口 蜀漢路 蜀漢路西 蜀漢西路 高家村 土橋村 土龍路口 何家三隊(duì) 何家二隊(duì) 何家橋 天目路南 成都外國(guó)語(yǔ)學(xué)校 百草路天辰路口 百草路天河路口 百草路 迪康大道 西區(qū)大道迪康大道口 犀浦鎮(zhèn) 犀浦路口 珠江路 世界樂(lè)園 鐵門(mén)村 西華大學(xué) 托普軟件園北門(mén) 紅光 廣場(chǎng) 紅光鎮(zhèn) 獨(dú)柏村 水電七局 郫縣北大街 鵑城村六組 郫縣客運(yùn)中心 郫花路口 望叢祠 (共 39 站 ) 四、道路交通及生態(tài)環(huán)境狀況分析 成灌高速、國(guó)道 317 線、沙西線等高等級(jí)快速通道橫貫全境， 縣域內(nèi)各鎮(zhèn)均二級(jí)公路相通相聯(lián)。 公路密度 210 公里 /百平方公里，達(dá)世界發(fā)達(dá)地區(qū)水平；規(guī)劃中的成都地鐵東西線穿越境內(nèi)，屆時(shí)乘地鐵 10 分鐘可到達(dá)成都。 境內(nèi)“七河并流”，花木久負(fù)盛名，現(xiàn)在有近 10 萬(wàn)畝花卉苗木，是成都市鮮花基地、中國(guó)盆景之鄉(xiāng)，境內(nèi)滿目清綠，四季花開(kāi)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 五、地塊現(xiàn)狀簡(jiǎn)況及規(guī)劃條件描述 本項(xiàng)目位于郫縣郫筒鎮(zhèn)新城區(qū)，項(xiàng)目總占地 45 畝，總建筑面積 13 萬(wàn)平方米， 房地產(chǎn)資料大全 56 地形方正，平整規(guī)則。為高層電梯公寓組成的現(xiàn)代寬景建筑體。 六、地塊及區(qū)域原生價(jià)值發(fā)現(xiàn)與分析 本項(xiàng)目地塊區(qū)域有兩大開(kāi)發(fā)原生價(jià) 值，一是離望叢祠公園，一是 政府新建的行政中心。這兩點(diǎn)為本區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)支撐點(diǎn)。新城區(qū)住宅建設(shè)風(fēng)格多為現(xiàn)代時(shí)尚型；而望叢祠片區(qū)多以建設(shè)中式、現(xiàn)代中式風(fēng)格的住宅。結(jié)合兩者特色及區(qū)域環(huán)境以及本項(xiàng)目所處的位置及規(guī)劃條件我們認(rèn)為應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，以現(xiàn)代時(shí)尚的建筑風(fēng)格面市，并樹(shù)立城市新型精品住宅社區(qū)的標(biāo)桿。 七、本項(xiàng)目對(duì)應(yīng)成都類比樓盤(pán)調(diào)研 通過(guò)對(duì)成都類比區(qū)域樓盤(pán)的調(diào)查及研究，我們力圖尋找到它們?cè)谖飿I(yè)類型、建筑形態(tài)、推廣手段等方面的閃光點(diǎn)，這將為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供來(lái)自于供應(yīng)市場(chǎng)的重要參考。 樓盤(pán)名稱： 御源大湖區(qū) 樓盤(pán)位置 驛都大道 開(kāi)發(fā)商 成都御源置業(yè)有限公司 售樓電話 028 84593469 028－ 84868999 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021年 3月 樓盤(pán)價(jià)格 均價(jià)： 3080元 /平方米 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格，九島相聯(lián) 總占地面積： 500畝 建筑結(jié)構(gòu) 坡地洋房＋半島親水疊院＋高層觀景華宅 總建筑面積： 65萬(wàn) 平方米 住宅： 商業(yè)： 總幢數(shù)： 41幢（一期） 綠化： 20萬(wàn)㎡自然坡地 容積率： 房地產(chǎn)資料大全 57 總戶數(shù)： 1266戶（一期） 車(chē)位比例： 1： 物管： ； 戶型面積 80－ 120㎡（小高層）； 90－ 140㎡（坡地洋房） 戶型特點(diǎn) 南北朝向的套 套 3戶型，布局合理、充足采光通風(fēng) 配套 設(shè)施 項(xiàng) 目 配套 商業(yè)、會(huì)所、游泳池、運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)、幼兒園； 交通 21規(guī)劃中的地鐵 2號(hào)線 商業(yè) 社區(qū)自建繁華商業(yè)區(qū)域 市 政 醫(yī)療 教育 幼兒園、龍泉有數(shù)十所大學(xué)校區(qū) 銷售情況 一期 1批次房源 312套現(xiàn)剩余幾套； 2批次接受咨詢中； SWOT 大規(guī)模、低密度： 500畝大盤(pán)； 緊鄰地鐵 2號(hào)線規(guī)劃站臺(tái)，驛都大道有公車(chē)直達(dá)市區(qū)； 40畝超大水體， 20畝自然坡地 綠化， 6個(gè)大生態(tài)湖區(qū)； 8萬(wàn)平米的公共配套，恒溫泳池、幼教、會(huì)所等； 建筑現(xiàn)代簡(jiǎn)約，南北朝向?yàn)橹?；戶型配備合理，面積以套 套 3為主； 樓盤(pán)規(guī)模過(guò)大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)； 項(xiàng)目位置周?chē)纳钆涮撞煌晟?，影響業(yè)主居家生活的方便； 樓盤(pán)名稱： 龍城一號(hào) 樓 盤(pán) 位置 驛都大道 開(kāi)發(fā)商 成都志達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 售樓電話 028 68111111 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021年 4月 21日（一期 2批次） 樓盤(pán)價(jià)格 均價(jià)： 4000/平方米 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 總占地面積： 600畝 建筑結(jié)構(gòu) 多層 總建筑面積： 60萬(wàn) 平方米 交房時(shí)間： 2021－ 7－ 31 總幢數(shù)：幢 綠化率： 容積率： 總戶數(shù)： 2021戶（一期） 停車(chē)位： 144 物管費(fèi)： 房地產(chǎn)資料大全 58 戶型面積 90－ 180㎡ 戶型特點(diǎn) 配套 設(shè)施 項(xiàng)目配套 商業(yè)、會(huì)所、游泳池、運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)、幼兒園； 交通 21規(guī)劃中的地鐵 2號(hào)線 商業(yè) 社區(qū)自建繁華商業(yè)區(qū)域 市政醫(yī)療 教育 幼兒園、龍泉有數(shù)十所大學(xué)校區(qū) 銷售情況 一期 1批次已售完， 2批次 21號(hào)開(kāi)盤(pán) SWOT 大規(guī)模、低密度 600畝多層建筑； 緊鄰地 鐵 2號(hào)線規(guī)劃站臺(tái)，驛都大道有公車(chē)直達(dá)市區(qū)； 建筑現(xiàn)代簡(jiǎn)約，南北朝向?yàn)橹鳎? 樓盤(pán)規(guī)模過(guò)大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)； 項(xiàng)目位置周?chē)纳钆涮撞煌晟?，影響業(yè)主居家生活的方便； 樓盤(pán)名稱： 天府長(zhǎng)城 柏南郡 樓盤(pán)位置 高新區(qū)天長(zhǎng)路 59號(hào) 開(kāi)發(fā)商 成都深長(zhǎng)城地產(chǎn)有限公司 售樓電話 028 85323888 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 樓盤(pán)價(jià)格 均價(jià)： 5000元 /平方米以上 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 總占地面積： 500余畝 建筑結(jié)構(gòu) 高層電梯公寓 總建筑面積： 15萬(wàn)㎡ 住宅： 商業(yè)： 6萬(wàn)多㎡ 總幢數(shù) ： 5幢 綠化率： % 容積率： 總戶數(shù)： 969戶 停車(chē)位： 700 交房時(shí)間： 2021年底 戶型面積 80－ 140㎡ 戶型特點(diǎn) 配套 項(xiàng)目配套 休閑商業(yè)、娛樂(lè)購(gòu)物 房地產(chǎn)資料大全 59 設(shè)施 交通 9 50 50 50 50 333 商業(yè) 宜家、富森美家居、迪卡儂 市政醫(yī)療 教育 銷售情況 項(xiàng)目共分為 6期銷售，目前為第 3期作品 SWOT 南三環(huán)邊上 500多畝大盤(pán)，周?chē)呐涮咨钔晟疲? 交通方便，公交線路多、緊鄰地鐵 1號(hào)線； 居家的配套設(shè)施都在建設(shè)中，如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公 用的停車(chē)場(chǎng)； 項(xiàng)目位置周?chē)纳钆涮淄晟疲悄先四下酚捎诰蛹胰丝诒姸?，交通擁擠，影響業(yè)主出行； 樓盤(pán)名稱： 錦都 樓盤(pán)位置 通惠門(mén) 7號(hào) 開(kāi)發(fā)商 四川鼎鑫置業(yè)有限公司 售樓電話 028 86268888 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021－ 1－ 20（ 2021626） 樓盤(pán)價(jià)格 均價(jià)： 7600元 /平方米（四期） 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代中式風(fēng)格 總占地面積： 25 建筑結(jié)構(gòu) 高層（ 33層） 總建筑面積： 40萬(wàn)㎡ 四期： 6萬(wàn)多㎡ 商業(yè)： 4期無(wú)商業(yè) 總幢數(shù)： 2幢（ 4期） 綠化率：無(wú) 容積率： 總戶數(shù)： 316戶 停車(chē)位： 200 物管費(fèi)： 戶型面積 68－ 198 戶型特點(diǎn) 現(xiàn)主推戶型為 134㎡ 配套 項(xiàng)目配套 人人樂(lè)、會(huì)所 房地產(chǎn)資料大全 60 設(shè)施 交通 交通配套完善 商業(yè) 配套完善 市政醫(yī)療 配套完善 教育 配套完善 銷售情況 四期開(kāi)盤(pán)至今現(xiàn)余 20%左右 SWOT 項(xiàng)目為大型風(fēng)尚建筑集群， 4期為純住宅樓； 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，商業(yè)、文化生活配套成熟； 戶型 設(shè)計(jì)方正、適用 ； 該項(xiàng)目位于少城文化保護(hù)核心區(qū)域，人文氛圍濃厚； 樓盤(pán)規(guī)模過(guò)大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)； 樓盤(pán)名稱： 和貴 久居福 樓盤(pán)位置 西南航空港四段 9號(hào) 開(kāi)發(fā)商 四川和為貴實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 售樓電話 028 85881399 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021－ 11－ 16； 2021－ 3－ 17 樓盤(pán)價(jià)格 起價(jià)： 3350元 /平方米 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代地中海風(fēng)格 總占地面積： 230畝 建筑結(jié)構(gòu) 高層（ 16層； 18層） 總建筑面積： 45萬(wàn)㎡ 商業(yè)： 7000㎡ 總幢數(shù)： 28幢 綠化率： 40% 容積率： 總戶數(shù)： 3000余； 1000余戶（ 1期） 停車(chē)位： 2280個(gè) 物管費(fèi)： 戶型面積 80－ 160㎡（套 2至套 4） 戶型特點(diǎn) 戶型以套 套 3為主， 6米挑高陽(yáng)臺(tái) 配套 設(shè)施 項(xiàng)目配套 恒溫泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等及其他體育休閑配套 交通 交通配套完善 商業(yè) 近都市場(chǎng)、金色校園商業(yè)廣場(chǎng)、家樂(lè)福大世界（ 10分鐘車(chē)程） , 市政醫(yī)療 警官醫(yī)院、臺(tái)雙醫(yī)院、化工院醫(yī)院、市一醫(yī)院（ 10分車(chē)程） , 房地產(chǎn)資料大全 61 教育 棠湖中學(xué)外語(yǔ)學(xué)校、鹽道街中學(xué)外語(yǔ)學(xué)校 ,幼兒園 :棠湖中學(xué)學(xué)前班 , 銷售情況 一期 1批現(xiàn)余 10%， 2批次 68 套 SWOT 和貴久居福位于成都 市西南航空港片區(qū)臨港路，距雙楠片區(qū)、神仙樹(shù)紫荊片區(qū)、政府新辦公區(qū)僅約 10分鐘車(chē)程，是城市與空港的連接樞紐；區(qū)內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷，配套齊備，江安河蜿蜒而過(guò)，自然條件得天獨(dú)厚；區(qū)內(nèi)分布四所大學(xué)及多家院校和國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)，濃郁的人文氛圍構(gòu)筑出著名的大學(xué)城。 樓盤(pán)名稱： 匯融名城 樓盤(pán)位置 成都二環(huán)路北四段 3號(hào) 開(kāi)發(fā)商 匯融地產(chǎn) 售樓電話 028 68999888 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021－ 12－ 26 樓盤(pán)價(jià)格 均價(jià)： 5300元 /平方米（ 2期） 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 總占地面積： 建筑結(jié)構(gòu) 高層（ 18層） 總建筑面積： 28萬(wàn) 住宅： 商業(yè)： 總幢數(shù)： 3幢 綠化率： 40% 容積率： 總戶數(shù)： 2281戶 停車(chē)位： 1366個(gè) 物管費(fèi)： ； （商） 戶型面積 65－ 116㎡ 配套 設(shè)施 項(xiàng)目配套 社區(qū)會(huì)所、游泳池、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、室內(nèi)器械健身房、室內(nèi)女子健美操房（兼瑜珈練習(xí)房）、社區(qū)酒店、社區(qū)快餐廳、醫(yī)療健康服務(wù)、老年養(yǎng)生館、少兒素質(zhì)培訓(xùn)中心 交通 65 路、 73 路、 113 路、 502 路、 85 路 商業(yè) 荷 花池大型綜合市場(chǎng)、紅旗超市、互惠超市、億家天下 房地產(chǎn)資料大全 62 市政醫(yī)療 成都冶金醫(yī)院、 416 醫(yī)院、成華中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、普瑞眼科、前鋒醫(yī)院 教育 人北實(shí)驗(yàn)小學(xué)、府青小學(xué)、成大附中 ,幼兒園 :中房第二幼兒園 , 銷售情況 該項(xiàng)目分為三期開(kāi)發(fā)，目前為 2期接受咨詢 SWOT 項(xiàng)目為大型風(fēng)尚建筑集群， 4期為純住宅樓； 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，商業(yè)、文化生活配套成熟； 戶型 設(shè)計(jì)方正、適用 ； 該項(xiàng)目位于少城文化保護(hù)核心區(qū)域，人文氛圍濃厚； 樓盤(pán)規(guī)模過(guò)大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)； 樓盤(pán)名稱： 仁和春天大道 樓盤(pán)位置 光華大道成都七中對(duì)面 開(kāi)發(fā)商 成都市江安春置業(yè)投資有限公司 售樓電話 028 82602999 028－ 87349999 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021－ 11－ 25； 2021－ 6 樓盤(pán)價(jià)格 價(jià)格： 3740－ 5120元 /平方米（ 4100元均） 建筑風(fēng)格 原灘社區(qū)生活，現(xiàn)代、本土、理性的