【正文】 期奮斗目標(biāo)是：到 2021 年，地區(qū)生產(chǎn)總值突破 120億元，人均 GDP 達(dá)到 3000 美元，財(cái)政收入達(dá)到 12 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 13000 元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 5000 元，城市化率達(dá)到 42%。 經(jīng)濟(jì)社會主要發(fā)展目標(biāo) 地區(qū)生產(chǎn)總值 165 億元 第一產(chǎn)業(yè)增加值 13 億元 第二產(chǎn)業(yè)增加值 95 億元 工業(yè)增加值 80 億元 第三產(chǎn)業(yè)增加值 57 億元 人均地區(qū)生產(chǎn)總值 4200 美元 地區(qū)生產(chǎn)總值年均增幅 % 第一產(chǎn)業(yè)年均增幅 5% 第二產(chǎn)業(yè)年均增幅 16% 工業(yè)增加值年均增幅 18% 第三產(chǎn)業(yè)年均增幅 13% 一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值比重 8:57:35 單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低 25% 城市化率 70% 固定資產(chǎn)投資增速 25% 社會消費(fèi)品零售總額增速 14% 房地產(chǎn)資料大全 13 地方財(cái)政收入 10 億元 地方財(cái)政收入年均增幅 18% 城市居民人均可支配收入增幅 9% 農(nóng)民人均純收入增幅 % 人口自然增長率 3‰以內(nèi) 人均期望壽命 77 歲 年度城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 4%以內(nèi) 基本社會保障覆蓋率 90% 應(yīng)用技術(shù)研究與開發(fā)資金占縣級財(cái)政支出的比例 % 恩格爾 系數(shù)加權(quán)平均值 35% 新增勞動力平均受教育年限 13 年 城市居民人均住房建筑面積 30 平方米 農(nóng)村居民人均磚混結(jié)構(gòu)住房面積 35 平方米 工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率 99% 工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率 95% 工業(yè)固體廢物綜合利用率 99% 城市生活污水集中處理率 90% 城區(qū)生活垃圾無害化處理率 100% 全縣綠化覆蓋率 24% 全縣森林覆蓋率 20% 農(nóng)村飲用水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率 80% 房地產(chǎn)資料大全 14 城區(qū)空氣質(zhì)量 Ⅱ 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行走勢良好，發(fā)展后勁不斷增強(qiáng) 全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比（下同）增長 %。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)達(dá)到 21 個，農(nóng)業(yè)專合經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展到 149 個，帶動農(nóng)戶 萬戶。制定并落實(shí)“三分一轉(zhuǎn)移”政策，工業(yè)港共引進(jìn)投資上千萬項(xiàng)目 42 個，其中投資上億元項(xiàng)目 7 個。 全力抓好城市建設(shè)和管理，城 市化進(jìn)程不斷加快 ☆ 統(tǒng)籌做好城鄉(xiāng)規(guī)劃管理。 三、郫縣總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃資訊 根據(jù)郫縣的發(fā)展基礎(chǔ)和發(fā)展趨勢，結(jié)合在成都市的定位，逐步形成“一城一區(qū)一園三帶”的空間發(fā)展格局，促進(jìn)資源的有效整合和合理配置，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。 房地產(chǎn)資料大全 20 ㈣、 工業(yè)集中發(fā)展區(qū)規(guī)劃 工業(yè)集中發(fā)展區(qū)即“成都現(xiàn)代工業(yè)港”和“成都現(xiàn)代工業(yè)港中小企業(yè)園”。紅光鎮(zhèn)主要承擔(dān)傳統(tǒng)存量工貿(mào)產(chǎn)業(yè)提檔升級和職業(yè)教育發(fā)展功能。 050100150200250300350城東 城南 城西 城北供應(yīng)面積成交面積 分環(huán)域住宅供銷情況 房地產(chǎn)資料大全 26 2021 年二環(huán)路以內(nèi)住宅供應(yīng)大幅萎縮，市場供需明顯向二環(huán)以外延伸。 （ 3）、新建商品房購買者地域構(gòu)成 2021 年，在成都五城區(qū)個人購買商品房中，外地個人在五城區(qū)購買的商品房總量為 萬平方米，占比 %；市區(qū)個人 購買 萬平方米，占比%；市區(qū)郊個人購買 萬平方米，占比 %。 從價格差來看，龍泉等地與主城區(qū)最具競爭力，但 從利好的因素看，華陽的升值空間更大；溫江的價格主要依靠區(qū)域內(nèi)大盤帶動，市場的吸納能力還有待進(jìn)一步驗(yàn)證。 2021 年各區(qū)（市）縣商品房成交均價對比 ㈣、郫縣 住房現(xiàn)狀和需求 房地產(chǎn)資料大全 32 依據(jù)郫縣 2021 年住房狀況調(diào)查，至 2021 年底，全縣住房總建筑面積為 萬平方米，實(shí)有住房套數(shù) 79914 套。工業(yè)、商業(yè) 、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地 房地產(chǎn)資料大全 37 有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。特別提出下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 中期房價漲幅將趨于平緩 2021 年成房指數(shù)值同比增幅也呈明顯的回落趨勢，表明商品房價格上漲已逐漸減緩。 從土地面積來看，青羊區(qū)成交面積最大，為 畝；高新區(qū)位居第二，成交 畝。 主城區(qū)土地成交價格情況； ①、成交總金額 一季度主城區(qū)共成交土地 16 宗，成交總金額 萬元，與 06 年同期相比，成交地塊數(shù)量減少 5 宗，但總金額卻增長了 54％。 小結(jié) 一季度主城區(qū)土地市場 成交土地 16 宗，共 平方米、合 畝。即郫縣郫筒鎮(zhèn)的房價 2021 年至 2021 年處于小幅上揚(yáng)的狀態(tài)， 2021 年起郫縣郫筒鎮(zhèn)開始突破 1000 元 /平方米的均價， 2021 房地產(chǎn)資料大全 47 年郫縣房價隨著成都區(qū)域房價的猛升開始大幅拉高，突破每平米 2021 元大關(guān)。 二手房市場銷售較好的房源特征所占比 小區(qū)環(huán)境 價格因素 地理方位 戶型條件 房屋年限 30% 20% 20% 15% 15% 現(xiàn)在郫縣二手房銷售市場中，主要購買人群為當(dāng)?shù)厝?。一種提倡緊湊、功能型居所；另一種為舒適、享受型居所。 郫縣的國際大都會項(xiàng)目在成都城市經(jīng)營和房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史中曾經(jīng)起過開拓者的作用。其前景受高新西區(qū)發(fā)展制約，考慮到目前高新西區(qū)的征地有余而開工不足的實(shí)際，短期內(nèi)難對工業(yè)港產(chǎn)生根本的推動作用。 東南新城 具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模是作為承擔(dān)起區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛責(zé)任的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的首要條件，東南新城上千畝土地的開發(fā)規(guī)模足以成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭板塊，并足以為郫縣率先承接成都的城市化擴(kuò)張。 趨勢五： 2021 年郫縣房地產(chǎn)市場供給分散 化、大盤化特征將更加明顯。 第四章、項(xiàng)目概況與所在街區(qū) 功能分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境調(diào)研，包含了宏觀、中觀、微觀三大層面，本章節(jié)主要調(diào)研目的即對項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境和項(xiàng)目概況進(jìn)行微觀層面上的現(xiàn)場環(huán)境調(diào)研，其作用在于為發(fā)展商和策劃人在后期策劃工作中全面客觀的了解來自于現(xiàn)場客觀層面上的感性認(rèn)識和相關(guān)資訊支撐。 六、地塊及區(qū)域原生價值發(fā)現(xiàn)與分析 本項(xiàng)目地塊區(qū)域有兩大開發(fā)原生價 值，一是離望叢祠公園，一是 政府新建的行政中心。 樓盤名稱： 匯融名城 樓盤位置 成都二環(huán)路北四段 3號 開發(fā)商 匯融地產(chǎn) 售樓電話 028 68999888 開盤時間 2021－ 12－ 26 樓盤價格 均價： 5300元 /平方米（ 2期） 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 總占地面積： 建筑結(jié)構(gòu) 高層（ 18層） 總建筑面積： 28萬 住宅： 商業(yè)： 總幢數(shù)： 3幢 綠化率： 40% 容積率： 總戶數(shù)： 2281戶 停車位： 1366個 物管費(fèi)： ； （商） 戶型面積 65－ 116㎡ 配套 設(shè)施 項(xiàng)目配套 社區(qū)會所、游泳池、羽毛球場、籃球場、乒乓球場、室內(nèi)器械健身房、室內(nèi)女子健美操房（兼瑜珈練習(xí)房）、社區(qū)酒店、社區(qū)快餐廳、醫(yī)療健康服務(wù)、老年養(yǎng)生館、少兒素質(zhì)培訓(xùn)中心 交通 65 路、 73 路、 113 路、 502 路、 85 路 商業(yè) 荷 花池大型綜合市場、紅旗超市、互惠超市、億家天下 房地產(chǎn)資料大全 62 市政醫(yī)療 成都冶金醫(yī)院、 416 醫(yī)院、成華中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、普瑞眼科、前鋒醫(yī)院 教育 人北實(shí)驗(yàn)小學(xué)、府青小學(xué)、成大附中 ,幼兒園 :中房第二幼兒園 , 銷售情況 該項(xiàng)目分為三期開發(fā)，目前為 2期接受咨詢 SWOT 項(xiàng)目為大型風(fēng)尚建筑集群， 4期為純住宅樓； 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，商業(yè)、文化生活配套成熟； 戶型 設(shè)計(jì)方正、適用 ； 該項(xiàng)目位于少城文化保護(hù)核心區(qū)域，人文氛圍濃厚； 樓盤規(guī)模過大，開發(fā)周期長； 樓盤名稱： 仁和春天大道 樓盤位置 光華大道成都七中對面 開發(fā)商 成都市江安春置業(yè)投資有限公司 售樓電話 028 82602999 028－ 87349999 開盤時間 2021－ 11－ 25； 2021－ 6 樓盤價格 價格： 3740－ 5120元 /平方米（ 4100元均） 建筑風(fēng)格 原灘社區(qū)生活，現(xiàn)代、本土、理性的。 五、地塊現(xiàn)狀簡況及規(guī)劃條件描述 本項(xiàng)目位于郫縣郫筒鎮(zhèn)新城區(qū)，項(xiàng)目總占地 45 畝，總建筑面積 13 萬平方米， 房地產(chǎn)資料大全 56 地形方正，平整規(guī)則。 政府近期試圖通過一系列宏觀調(diào)控政策限制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，作為西部地產(chǎn)市場發(fā)育程度最高的城市，成都市所受影響將更為明顯，因此我們在工作過程中應(yīng)根據(jù)各政策進(jìn)行深入分析并進(jìn)行合理應(yīng)對，盡力縮小其負(fù)面影響。 趨勢三：商品房市場需求潛力巨大，市場需求斷層不會出現(xiàn)。 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)群 倡導(dǎo)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化、商品化和工業(yè)化無疑是區(qū)域農(nóng)業(yè)這一基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正確方向。 區(qū)域現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)整體分析 對郫縣規(guī)劃中現(xiàn)有和潛在的重要的產(chǎn)業(yè)板塊可基本分為：現(xiàn)代工業(yè)港、望叢古蜀文化帶、高校知識經(jīng)濟(jì)帶、舊城改造、 317 國道產(chǎn)業(yè)帶、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)群和東南新城共 7 個項(xiàng)目板塊。 五、郫縣房地產(chǎn)市場發(fā)展分布分析 郫縣位于成都的近郊，區(qū)位上有著先天的優(yōu)勢。趨于目前僅為初步階段，市場反映較為平靜，市場群體購買目的仍以第一居所 為主，購買人群來源于成都、外地、本地、三州，分別占 65%、 15%、 15%、5%。價格區(qū)間在250600 元。因此，找準(zhǔn)目標(biāo)市場把握其需求特征、建設(shè)符合目標(biāo)客戶群需求的產(chǎn)品并力爭迅速投放市場，是本項(xiàng)目目前工作的核心。二環(huán)～三環(huán)之間的地塊樓面地價也大多在 2021 元 /以上，尤其是 14 號永豐鄉(xiāng)太平村地塊和 18 號航天廠地塊，拍賣當(dāng)時也是爭奪激烈，樓面地價分別為 2700 和 2445 元 /平方米。 2021 年一季度各環(huán)域土地交易情況 房地產(chǎn)資料大全 43 三環(huán)外的成交土地的數(shù)量和面積都是各環(huán)域之最，同比成交數(shù)量增加 6 宗、成交面積增長 ％。 成交地 塊分布詳情 ①、高新區(qū)成交宗地?cái)?shù)量最多，青羊區(qū)成交土地面積最大。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將于 2021 年底開始發(fā)生明顯變化 從去年 6 月 1 日起，中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。 《物權(quán)法》將物管商完全擺到“乙方”位置。” 為了切實(shí)加強(qiáng)土地調(diào)控，制止違法違規(guī)用地行為，草案規(guī)定：嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。 2021 年各區(qū)（縣）商品房供求情況 房地產(chǎn)資料大全 31 （ 2） 區(qū)（市）縣商品房價格上漲明顯 2021 年成都市區(qū)（縣）商品房總體成交均價為 2878 元 /平方米，其中住宅總體成交均價為 2811 元 /平方米，價格增長較為明顯。 隨著各郊縣交通條件日益改善人氣不斷提升，空間距離不再是阻礙置業(yè)的關(guān)鍵因素時，郊縣住宅與主城區(qū)的巨大價格落差將是促使消費(fèi)流動的重要杠桿，而郊縣較大的地塊面積和較低的容積率也造成其產(chǎn)品形態(tài)日趨多樣化，對消費(fèi)者的 房地產(chǎn)資料大全 30 置業(yè)選擇來說是進(jìn)一步的分流，短期來說以上的現(xiàn)象是發(fā)展的大勢所趨。 房地產(chǎn)資料大全 27 分價位供求情況 2021年，五城區(qū) 4000— 5000元 /平方米價位供應(yīng)和成 交面積分別達(dá)到 萬平方米、 萬平方米，供應(yīng)和成交占比分別為 %、 %； 3000— 4000元 /平方米價位住宅供應(yīng)和成交面積分別為 萬平方米、 萬平方米，去年該價位住宅供應(yīng)量明顯萎縮。 2021 年五城區(qū)供應(yīng)商品房 萬平 方米，增長 %，成交商品房 萬平方米，增長 %，市場總體表現(xiàn)為供求兩旺的局面?！痹摱螌⒊蔀槭讞l被架 在“空中”跑的地鐵線。濱河休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶要依托濱河優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和沙西線便捷的交通條件 ，積極發(fā)展濱河生態(tài)休閑旅游，打造川西水鄉(xiāng)生活樣板，促進(jìn)我縣北部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 房地產(chǎn)資料大全 19 ㈢、 工貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚集帶規(guī)劃 工貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚集帶以 317 國道為軸線和依托，以犀浦、紅光、安德等工貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚集鎮(zhèn)為主要組成部分。 ☆ 城市管理水平明顯提高。 規(guī)劃新居工程（農(nóng)村新型社區(qū)）點(diǎn)位 24 個，規(guī)劃面積 315 萬平方米，可安置 萬農(nóng)民集中居住。 房地產(chǎn)資料大全 15 統(tǒng)籌推進(jìn)“三個集中”，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快 ☆ 推進(jìn)工業(yè)向園區(qū)集中。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，增長 %。 房地產(chǎn)資料大全 12 二、 郫縣基礎(chǔ)信息 說明： 在本章第一部分梳理郫縣核心信息的同時也對郫縣基礎(chǔ)信息進(jìn)行了較多的涉及，因此在本部分著重對郫縣近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展信息進(jìn)行整理。 公路密度 210 公里 /百平方公里，達(dá)世界發(fā)達(dá)地區(qū)水平；規(guī)劃中的成都地鐵東 西線穿越境內(nèi)，屆時乘地鐵 10 分鐘可到達(dá)成都。 目前郫縣下設(shè) 14 個鎮(zhèn)：郫筒鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、安靖鎮(zhèn)、團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)