【文章內(nèi)容簡介】 個月小幅下滑，房價上漲過快勢頭得到明顯改善。 房地產(chǎn)資料大全 29 0%20%40%60%80%100%2021 2021 2021 2021商品房均價 住宅均價 商品房漲幅 住宅漲幅 05001000150020212500300035004000450050001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12商品房均價 住宅均價㈢、郊區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 ① 郊縣市場總概 近郊三大板塊 —— 華陽板塊、溫江板塊、龍泉板塊，形成三足鼎立之勢。 隨著各郊縣交通條件日益改善人氣不斷提升，空間距離不再是阻礙置業(yè)的關(guān)鍵因素時，郊縣住宅與主城區(qū)的巨大價格落差將是促使消費流動的重要杠桿，而郊縣較大的地塊面積和較低的容積率也造成其產(chǎn)品形態(tài)日趨多樣化，對消費者的 房地產(chǎn)資料大全 30 置業(yè)選擇來說是進一步的分流，短期來說以上的現(xiàn)象是發(fā)展的大勢所趨。 從交通條件看，溫江、華陽與主城區(qū)最具競爭力，而龍泉等地與主城區(qū)的心理距離還需要進一步打破才能成為全市性競爭區(qū)域。 從價格差來看，龍泉等地與主城區(qū)最具競爭力，但 從利好的因素看，華陽的升值空間更大；溫江的價格主要依靠區(qū)域內(nèi)大盤帶動，市場的吸納能力還有待進一步驗證。 從產(chǎn)品形態(tài)來看，華陽和溫江的產(chǎn)品形態(tài)最為豐富，可選擇余地最大，在各類產(chǎn)品上都有機會分流五城區(qū)客戶的注意力；龍泉等地雖有一定的特色產(chǎn)品，但區(qū)域?qū)Υ说恼w包裝和推廣尚顯不足。 （ 1） 第一圈層板塊商品房供求情況 第一圈層指與成都中心城區(qū)周圍緊密接壤的五個行政區(qū)：雙流縣、郫縣、溫江區(qū)、龍泉驛區(qū)和新都區(qū)。 2021 年一圈層區(qū)域累計供應(yīng)商品房 萬平方米，同比增長 %；成交商品房 萬平方米，同比增 長 %。其中商品住宅累計供應(yīng) 萬平方米，同比增長 %，成交 萬平方米，同比增長 %，一圈層區(qū)域商品房供應(yīng)和成交面積占區(qū)（市）縣供應(yīng)和成交總量的 %、 %。 在一圈層中，雙流商品房供應(yīng)面積和成交量最突出，供應(yīng)和成交面積分別達到 萬平方米、 萬平方米，市場供需兩旺。 2021 年各區(qū)（縣）商品房供求情況 房地產(chǎn)資料大全 31 （ 2） 區(qū)（市）縣商品房價格上漲明顯 2021 年成都市區(qū)（縣）商品房總體成交均價為 2878 元 /平方米，其中住宅總體成交均價為 2811 元 /平方米，價格增長較為明顯。價格漲幅比較明顯的主要是第一圈層板塊，去年商品房成交均價超過 3000 元 /平方米，區(qū)域為雙流、溫江和郫縣。 2021 年各區(qū)（市）縣商品房成交均價對比 ㈣、郫縣 住房現(xiàn)狀和需求 房地產(chǎn)資料大全 32 依據(jù)郫縣 2021 年住房狀況調(diào)查，至 2021 年底，全縣住房總建筑面積為 萬平方米，實有住房套數(shù) 79914 套。 結(jié)合 2021 年住房狀況及需求調(diào)查分析結(jié)論，按照 2021 年全縣常住人口達到27 萬，以 及人均住房使用面積不低于 28 平方米的規(guī)劃要求，我們估算出在未來規(guī)劃期內(nèi)，郫縣住房總需求為 550 萬平方米。其中，根據(jù) 2021 年末郫縣不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)建設(shè)商品住房 390 萬平方米，建設(shè)拆遷安置房 120 萬平方米，經(jīng)濟適用住房 萬平方米，建設(shè)廉租住房 萬平方米。 附表： 表 1 郫縣規(guī)劃期內(nèi)住房建設(shè)區(qū)域分布狀況表 區(qū)域位置 商品住房 政策性住房 合 計 建筑面積 套 數(shù) 建筑面積 套 數(shù) 建筑面積 套 數(shù) （萬平方米） （萬套） （萬平方米） （萬套） （萬平方米） （萬套） 郫筒鎮(zhèn) 110 65 175 犀浦鎮(zhèn) 126 57 183 紅光鎮(zhèn) 60 18 78 安德鎮(zhèn) 24 6 30 其它鎮(zhèn) 70 14 84 合 計 390 160 550 表 2 房地產(chǎn)資料大全 33 郫縣“十一五”期間住房建設(shè)年度計劃表 單位：萬平方米 年 度 商品住房 政策性住房 住房建設(shè)總量 新建商品住房 拆遷安置住房 經(jīng)濟適用住房 廉租 住房 合 計 住房結(jié)構(gòu) 中小套型 中低價位 其 它 2021 2021 —— 2021 —— 2021 —— 2021 —— 合計 表 3 郫縣“十一五”期間住宅用地年度實施計劃表 單位：平方公里 年 度 商品住房 用地 政策性住房用地 用地總量 合 計 用地方向 中小套型 中低價位 其 它 房地產(chǎn)資料大全 34 2021 2021 2021 2021 2021 合計 表 4 郫縣“十一五”期間商品住宅用地年度實施計劃表 單位：平方公里 年度 新增用地 舊城拆遷 改造供地 用地總 量 合計 用地方向 中小套型 中低價位 其它 2021 2021 2021 2021 2021 合計 房地產(chǎn)資料大全 35 表 5 郫縣“十一五”期間政策性保障住房用地年度實施計劃表 單位：平方公里 年度 拆遷安置房用地 經(jīng)濟適用房用地 廉租賃房用地 2021 2021 2021 2021 2021 —— 合計 表 6 郫縣 2021 年商品住房規(guī)劃建設(shè)情況一覽表 序號 項目類型 建設(shè)地址 總用地面積（畝） 住宅建筑面積 （平方米） 規(guī)劃實施 時間 1 商品住房 郫筒鎮(zhèn) 240 276000 2021 年 2 商品住房 犀浦鎮(zhèn) 275 300000 2021 年 3 商品住房 紅光鎮(zhèn) 105 85000 2021 年 房地產(chǎn)資料大全 36 4 商品住房 其它鎮(zhèn) 85 59000 2021 年 合計 —— —— 705 720210 —— 表 7 郫縣近期部分政策性住房規(guī)劃建設(shè)情況一覽表 序號 項目名稱 建設(shè)地址 總用地面積（畝） 住宅建筑面積 （平方米） 規(guī)劃實 施時間 1 解困房 郫筒鎮(zhèn)東街 6 8000 2021 年 2 機械廠安置房 郫筒鎮(zhèn)東街 43 43300 2021 年 合計 —— —— 49 51300 —— 二、近期國家及成都房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī) 住宅土地使用權(quán) 70 年期滿后自動續(xù)期 70 年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿，我們的房子怎么辦？ 安居方能樂業(yè)。物權(quán)法草案規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。” 為了切實加強土地調(diào)控，制止違法違規(guī)用地行為，草案規(guī)定：嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。工業(yè)、商業(yè) 、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地 房地產(chǎn)資料大全 37 有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。 草案還明確了關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利：建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。 物權(quán)法三大明晰政策 將影響成都樓市發(fā)展 2021 年 3 月 16 日，《物權(quán)法》終獲全國人大通過，從 2021 年 10 月 1 日起，這部被業(yè)內(nèi)人士稱為我國確認財 產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本民事法律，將正式實施。 《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿的，自動續(xù)期。 《物權(quán)法》第六章對業(yè)主在建筑物區(qū)的所有權(quán)這樣規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 《物權(quán)法》將物管商完全擺到“乙方”位置。其中規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定。特別提出下列事項由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 2021 年成都房產(chǎn)市場運行應(yīng)考慮的主要政策因素影響 房地產(chǎn)資料大全 38 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)分三個層面來看。一是調(diào)整市場結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場；二是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快廉租住房建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房；三是調(diào)整商品住房結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。 提高房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅負 從嚴控制信貸，提高住房貸款利率 加強 土地管理 規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理 點評分析： 房地產(chǎn)市場規(guī)模仍會繼續(xù)擴大 成都市正處于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期，近幾年來開發(fā)規(guī)模逐年擴大，房地產(chǎn)市場需求日益增長。盡管近期國家調(diào)控政策頻繁出臺，市場潛在變數(shù)增加，但是開發(fā)商總體上仍看好成都未來市場前景，去年成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐月增加，地購置面積大幅增長，商品房施工面積大幅增長，投資增幅呈逐月走高的態(tài)勢。從去年的房地產(chǎn)市場發(fā)展看，如果今年宏觀調(diào)控繼續(xù)穩(wěn)健偏緊的政策導(dǎo)向， 2021 年成都房地產(chǎn)市場仍會得以穩(wěn)步發(fā)展，市場規(guī)模會繼續(xù)有所擴大，但增長速度可能會趨向 減緩。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將于 2021 年底開始發(fā)生明顯變化 從去年 6 月 1 日起，中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)周 房地產(chǎn)資料大全 39 期，成都住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果估計在今年底會開始發(fā)生明顯變化。 中期房價漲幅將趨于平緩 2021 年成房指數(shù)值同比增幅也呈明顯的回落趨勢，表明商品房價格上漲已逐漸減緩。 二手房市場仍會穩(wěn)步發(fā)展 租賃市場將進一步走向規(guī)范 2021 年系列政策對住房租賃市場沒有造成顯著影響，成都租賃市場依然活躍，租金水平略有上漲但漲幅不大，房屋租售比穩(wěn)定 在 3%_4%之間，租金收益率還屬正常范圍，租賃市場穩(wěn)步發(fā)展。 三、成都土地市場分析 2021 年第一季度市場交易情況綜述 一季度成都主城區(qū)（五城區(qū)和高新區(qū)）土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌宗地 18宗，總供地面積達 平方米，合計 畝；其中成交 16 宗，成交凈用地面積 平方米，合 畝；成交總金額 萬元。 一級市場 (出讓 )交易 15 宗、成交 13 宗：其中拍賣 8 宗，共計 畝，成交 7 宗；掛牌 7 宗，共計 畝，成交 6 宗；二 級市場 (轉(zhuǎn)讓 )交易 3 宗：其中 2 宗為拍賣， 1 宗為掛牌，均成交。 房地產(chǎn)資料大全 40 2021 年一季度主城區(qū)土地市場交易簡況（宗） 主城區(qū)土地市場用地性質(zhì) 房地產(chǎn)資料大全 41 城鎮(zhèn)混合住宅用地是最主要的土地用途，在本季度供應(yīng)和成交的土地中，城鎮(zhèn)混合住宅用地占了絕對的主力，成交宗數(shù)為 11 宗，面積為 畝； 6 宗商業(yè)（服）用地全部以掛牌方式突出推出，且全部位于城南三環(huán)外的南部高新去，地價主要在 200 萬 /畝左右，成交 5 宗。由于南部高新區(qū)是城南房地產(chǎn)發(fā)展的一個重要板塊，但是周邊配套還很薄弱，因此很需要商業(yè)、商務(wù)配套。 成交地 塊分布詳情 ①、高新區(qū)成交宗地數(shù)量最多，青羊區(qū)成交土地面積最大。 2021 年一季度各行政區(qū)域土地交易情況 2021 年一季度各方位土地交易情況 房地產(chǎn)資料大全 42 從成交宗地數(shù)量來看，高新區(qū)數(shù)量最多，為 5 宗；其次是青羊區(qū)，共 4 宗。 從土地面積來看，青羊區(qū)成交面積最大，為 畝；高新區(qū)位居第二，成交 畝。 與去年同期相比，高新區(qū)雖然成交的宗地數(shù)量相同，但面積增長了 %；青羊區(qū)成交的土地宗數(shù)同比也增加了 1 宗，但面積卻也增長了近六倍。 高新區(qū)成交地塊全部為商業(yè)（服）用地，且地塊規(guī)模都不小，由 此可見政府正加大對高新區(qū)基本生活配套設(shè)施的重視和投入力度。 錦江區(qū)本月無土地供應(yīng)，因此也無土地成交。 不管從