【文章內容簡介】 統(tǒng)經營模式。該方案受益期長,但投資回報慢。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下,設計分體街區(qū)式市場。建議結合國內大型漁業(yè)批發(fā)市場經驗,聘請規(guī)劃設計專家調整。 (五)三星級賓館“鑫奧特海洋渡假村” 縱觀整個東營酒店服務業(yè),全部集中在城市中心地帶,渡假會議作為一種會議形態(tài),將在未來被消費者所接受。本項目填補了此種業(yè)態(tài)的空白。酒店是建立在港口整體規(guī)基礎上,面向旅游人群、批發(fā)經營業(yè)主,為其提供餐飲、娛樂、住宿、會議等服務,建議規(guī)劃縮小規(guī)模,還可結合旅游資源的開發(fā),辟出部分面積建設“漁船展覽館”,向國家旅游局申請定點,收藏各種漁具與漁船模型,再現漁港、漁船的發(fā)展歷史,或者在條件成熟的情況下開發(fā)以旅游渡假為主“產權式”酒店,對外銷售或合作經營。 (六)小型公寓“漁人之家” 項目規(guī)則中的住宅部分,總建筑面積10080平方米,由于地理位置所限,本地人口稀少,建議戶型面積在六十八十平方米/套,總體銷售價格不超過十萬元左右?？勺鰹閺V利港漁民的經濟適用房開發(fā)。可用來出租為度假或者外來人口的臨時公寓。居住小區(qū)應注重漁村景觀設計?？紤]漁民漁需用品倉儲的實際情況,可視開發(fā)情況,增建倉儲室,減少車庫。 『市場營銷篇』 本篇主要分為“市場分析和營銷戰(zhàn)略”兩個內容,核心思路是“通過市場的啟動帶動和促進房產的銷售”策劃過程嚴謹,涉及核心內容的操作不做過多的文字描述。 市場分析 一、全國房地產市場現狀 國家宏觀經濟形勢良好,經濟增長勢頭強勁,社會安定,工業(yè)企業(yè)生產效益明顯好轉,居民收入和消費信心增加,這些無可非議地成為房地產市場活躍的基礎,?商品房有效需求不斷被激發(fā)。銀行儲蓄利率的降低和股票、期貨等項目投資風險的加大,使人們轉向相對穩(wěn)定的房地產投資,全國正掀起大眾百姓(中等收入家庭)買房的熱潮,全國房地產市場發(fā)展總體呈上升趨勢,有些城市和地區(qū)的房價持續(xù)上漲。如山東青島的住宅價格平均已達6000元/平方米以上,廈門、珠海、。個人購房者中的絕大多數又以置業(yè)投資為目的,因此,當前中國房地產熱是由個人投資置業(yè)消費的有效需求所推動的。? 二、東營商業(yè)地產市場現狀 東營作為新興城市,隨著城市經營戰(zhàn)略的實施,地價迅猛上漲,掀起東營房地產開發(fā)的新一輪高潮。在東城,黃河工貿園內的東營市裝飾材料市場、市經濟適用房中的商業(yè)步行街、沿清風湖的商業(yè)街等持續(xù)熱銷。在西城,老商業(yè)街(商河路)改造項目、長途客運西站附近的小商品城等商鋪價格一路攀升。在東西城之間,金大地建材城、鑫都建材市場、鴻基大廈、方大建材城等的建設也是如火如荼。調查表明,東營商品房價格呈總體上漲趨勢,其中住宅10年間從800多元/平方米漲到現在2000元/平方米左右。商鋪10年間從1000多元/平方米漲到現在的30004000元/平方米左右。東營市人均儲蓄和人均消費連續(xù)幾年位居山東前列,特別是油田居民手中閑置資金較多,對于房地產市場需求巨大,期望有物美價廉、升值潛力大的項目出現,本項目個性鮮明,是東營為數不多的海鮮批發(fā)市場,項目集多種功能于一身,不但是廣利港當地及相關漁民、水產品經營商戶的首要考慮,還將是油城人民投資置業(yè)的重要選擇。 三、本項目優(yōu)劣勢與機會分析 劣勢分析: 項目周邊暫時不能形成規(guī)模龐大的人流、物流和商流。一是項目位置偏遠,水電路訊等基礎設施相對落后,近期難以形成良好的周邊環(huán)境。二是廣利港常駐人口較少,近期難以吸引資金和人才。三是東營近海海洋資源較少,養(yǎng)殖規(guī)模小,養(yǎng)殖業(yè)品種單一。 優(yōu)勢分析: 一是廣利港作為“海上東營”建設的重要基地,已經列入政府總體規(guī)劃,在25年內周邊現狀將得到徹底改變。二是未來的廣利港將成為國家一級漁港,建成后可一次性停泊漁船數千艘,年交易額達幾萬噸,對于繁榮東營漁業(yè)經濟將起到積極的推動作用。三是項目市場價值巨大,帶有明顯的唯一性和壟斷性 機會分析: 投資者購買商業(yè)地產看重的是市場的啟動情況(關系到租金的價格)和未來的升值潛力,對于概念足、市場啟動看好的項目銷售情況較好。而對于市場啟動緩慢、開發(fā)商不重視前期炒作和市場運作的項目,投資者大多持幣觀望,銷售難度加大。因市場啟動不足而積壓資金的商業(yè)地產項目層出不窮,已經引起社會各界的重視和注意。專業(yè)市場啟動已經不能靠政府干預,應借鑒外地先進的成功經驗,快速啟動市場來增加購房業(yè)主的投資信心和購買愿望,從而帶動商品房銷售。本項目中的周邊商鋪和批發(fā)市場的產權銷售均應參照考慮。 營銷戰(zhàn)略 根據本項目市場定位和開發(fā)特點,項目的營銷推廣策略分為以下四個部分。 一、目標客戶定位分析 (一)目標客戶區(qū)域 暫時鎖定整個東營市(包括市區(qū)和轄區(qū)內三縣兩區(qū))及東營周邊縣市,以經營業(yè)戶和投資業(yè)主兩個類別分析,還要充分考慮以漁業(yè)為生的外來人士。 (二)目標客戶特征 按當前東營市商品房價格和此項目位置等綜合因素分析,沿街商鋪每套總價在20萬左右,按揭付款首付40%即8萬元左右,每月還款千元左右。產權式批發(fā)市場可劃分為10?100平方米的不同面積,。通過調查表明,東營市民中家有存款5萬元以上,年收入在3萬元以上的人群將成為產權式批發(fā)市場投資置業(yè)的首選客戶,其中居住在廣利港周邊的漁民由于長期漂泊在外,對于“一代商鋪養(yǎng)三代”的理解尤為嚴重,他們必將成為該市場的第一批投資置業(yè)業(yè)主。 (三)目標客戶細分 根據以上目標客戶特征,此項目的目標客戶可細分為以下幾類人群: 廣利港原來以漁業(yè)為生的居民 在廣利港?？康臐O船老板、流動的漁民 廣利港管理局、漁政部門、邊防、社區(qū)的工作人員及海洋與水產局的職工 自身經營水產品或餐飲行業(yè)的人群 二次置業(yè)的人群 東營市和油田年收入在3萬元以上的人群 二、整體形象策劃推廣 項目形象,主要指該項目視覺識別,其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。要求造型設計既要富有意境,又要突出個性,形象鮮明,便于記憶,便于宣傳,以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。 (一)項目視覺識別系統(tǒng) 名稱 (1)項目名 一個好的項目名稱,使人有親切喜愛之感,讓人印象深刻,讓人們注意、記憶、喜愛、傳播。好的項目首先要有一個響亮易記的項目名稱,目前的項目名稱暫定為“東營廣利港海鮮批發(fā)市場”考慮到地理位置,項目特點等因素,在名稱方面應高度重視,可以聘請風水先生、起名大師參與甚至借機炒作宣傳。 (2)道路名 項目東側沿廣利河的大路向政府爭取冠名權,命名為“XX趕海大道”。 (3)建筑名 項目主廣場命名為“漁港船歌”主題廣場 三條商業(yè)街命名為“漁舟唱晚”海濱休閑渡假、海鮮美食街。 住宅區(qū)命名為“漁人之家”公寓 大型海鮮批發(fā)零售市場命名為“漁家賣場” 酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。 標志(略) 標準色(略) 標準字體(略) (二)形象的延展及運用 工地環(huán)境包裝視覺 (1)建筑物主體 開工建設后,在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項目噴繪巨幅廣告,突出項目整體形象,吸引到現場參觀人群的注意力。 (2)工地圍墻 工地圍墻現在通用的方式是用彩鋼圍墻,設置項目噴繪廣告,宣傳項目公司情況、項目賣點、項目整體形象、渲染現場氣氛。 (3)主路網及參觀路線 在通向項目工地的主要交通路線設置宣傳項目的路標或廣告牌,在項目入口設置醒目廣告牌,在路兩側燈桿上懸掛宣傳項目的彩噴吊旗。 售樓接待中心的設置與包裝設計 在項目現場臨時建設或利用原來建筑改建項目銷售接待中心,要求內部環(huán)境明亮整潔,里面設置項目展示區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處、銷售管理人員辦公區(qū)等,在項目展示區(qū)內設置項目整體沙盤、房子模型、戶型結構圖等,展示整個項目的建成效果,建筑布局等?？蛻羟⒄剠^(qū)要有座位和飲水機等設施,便于客戶休憩和詳細了解項目情況,客戶接待中心墻面懸掛項目宣傳展板、項目平面圖、項目銷售情況表等,要表現出項目紅火的銷售狀況,引發(fā)客戶的購買欲望,增強客戶的 購買信心(公司有條件的話,對于商鋪和公寓樓的銷售可以設置樣板間,給客戶身臨其境的感覺,增強客戶購買信心)。 附:接待中心的設計要求詳表 序 號 內 容 設計要求 1 接待中心室內外展示 室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導視牌等 2 接待中心功能分區(qū) 項目展示區(qū)、客戶洽談區(qū)、大客戶接