【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以營(yíng)業(yè)服務(wù)性質(zhì)予以考慮。這樣，開(kāi)發(fā)商壓力稍小，而住戶(hù)的品質(zhì)要求仍能得以實(shí)現(xiàn)。 （二）、項(xiàng)目品牌策劃 （ 1）、品牌創(chuàng)作源： 【環(huán)境和配套】： 祥和苑休閑區(qū)、祥和苑公寓樓 之間合圍的綠化環(huán)境 社區(qū)自有的循環(huán)水游泳池 1 個(gè)，標(biāo)準(zhǔn)塑膠網(wǎng)球場(chǎng) 2 個(gè) 【銷(xiāo)售政策】： 電梯公寓價(jià)格與按揭政策優(yōu)勢(shì) 較低的房?jī)r(jià)、十年按揭 【針對(duì)對(duì)象】： 年輕家庭 （ 2）、項(xiàng)目品牌特性 年輕家庭的、時(shí)尚的居家生活方式 建筑品質(zhì)過(guò)硬 環(huán)境品位高尚 安全的、舒適的居家環(huán)境 有擴(kuò)展空間的 能適應(yīng)今后十年內(nèi)變化的房產(chǎn) 可靠的、安全的投資場(chǎng)所 【概念總結(jié)】：由于本項(xiàng)目的獨(dú)特性存在于項(xiàng)目的環(huán)境品質(zhì)和配套品質(zhì)上，因此項(xiàng)目的特性就是一個(gè)適合年輕家庭消費(fèi)的高品質(zhì)住宅，為此，可提出一個(gè)總結(jié)性概念： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的 專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 休閑公 寓 （時(shí)尚休閑公寓） 提前十年的居家時(shí)尚 【概念闡述】： 休閑公寓（時(shí)尚休閑公寓） 時(shí)尚，是針對(duì)項(xiàng)目主要消費(fèi)群體的心理和表象特征而進(jìn)行的。這個(gè)消費(fèi)群體一般在居住條件上目前是沒(méi)有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，多數(shù)處于與父母同住、租房居住、借房居住或自購(gòu)小套型過(guò)渡房的居住生活狀態(tài)，但這部分消費(fèi)群體都具有較為穩(wěn)定的收入來(lái)源，而且都大有發(fā)展?jié)摿?，在今后十年?nèi)將是社會(huì)主體消費(fèi)的中堅(jiān)。他們中的代表是一批在外資公司、或效益較好的民營(yíng)企業(yè)就職的中級(jí)職員或管理者。這部分消費(fèi)者很清楚自己將要選擇什么樣品質(zhì)的房屋作為自己將來(lái)理想的住房。只是因 為時(shí)間和積累的關(guān)系才導(dǎo)致他們目前無(wú)法滿足自我的設(shè)想；同時(shí)，這部分消費(fèi)群體崇尚較高品質(zhì)的生活方式，也能很快地接受時(shí)尚，接受新觀念并營(yíng)造一種理想的生活模式，因此，如果集中這樣一種消費(fèi)群體，不僅能追逐消費(fèi)時(shí)尚，還能創(chuàng)導(dǎo)居家時(shí)尚。在物業(yè)管理、社區(qū)活動(dòng)等方面比其他消費(fèi)群更能獲得理解和支持。 而休閑活動(dòng)，如游泳、打網(wǎng)球、喝咖啡等則是現(xiàn)代人特別是中青年最為熱衷的生活方式，如果在家里都能享受到這種生活方式，將是對(duì)購(gòu)房者的一大刺激。就目前的社會(huì)現(xiàn)狀來(lái)看，這種品質(zhì)的住宅消費(fèi)將是年輕家庭能夠?qū)崿F(xiàn)居住要求的最佳方式和最佳項(xiàng)目。 為此，我們可以根據(jù)項(xiàng)目得特征，提出一個(gè)二十一世紀(jì)得生活形態(tài)，作為祥和苑休閑公寓得主要特征： 可持續(xù)發(fā)展的建筑空間、高尚的建筑品質(zhì)、舒適的生活環(huán)境、優(yōu)雅的居家氛圍、健康的生活方式。 ? 可持續(xù)發(fā)展的建筑空間是指祥和苑休閑公寓都是大面積的房屋結(jié)構(gòu)，就目前的目標(biāo)消費(fèi)者來(lái)看似乎稍嫌寬敞，但項(xiàng)目在在如此價(jià)格上是目前的消費(fèi)者能夠承受的，同時(shí)項(xiàng)目在品質(zhì)上的前景是和十年后甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的房產(chǎn)品質(zhì)是一致的，購(gòu)房者來(lái)講，十多二十年后都沒(méi)有必要考慮換房或二次購(gòu)房。 ? 高尚的建筑品質(zhì)是指整個(gè)電梯公寓 是交大智能電梯公寓的建筑設(shè)計(jì)單位和施工單位施工，同時(shí)百年名校的牌子也是對(duì)購(gòu)房者的一個(gè)信心保證。 ? 舒適的生活環(huán)境就是將整個(gè)電梯公寓的大面積綠化作為一個(gè)充分展現(xiàn)高品質(zhì)社區(qū)的特點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)。 ? 優(yōu)雅的生活氛圍，如果實(shí)現(xiàn)了對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的售房目的，那么整個(gè)電梯公寓的住戶(hù)人員結(jié)構(gòu)和素質(zhì)、群體特征將十分單純，并終將形成一個(gè)社區(qū)特征。 ? 健康的生活方式來(lái)源于電梯公寓的游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)和集中的休閑綠地，使整個(gè)社區(qū)成為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的 專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代居家生活的健康的生活方式。 （三）、祥和苑休閑公寓的 LOGO 及部分 VI 演繹。 由于丙丁組團(tuán)的開(kāi)發(fā)特殊性，建議最好在祥和苑的整體思維中作一分項(xiàng)目出現(xiàn)，因?yàn)楣⑴c庭院別墅不具有可比性，而單獨(dú)體現(xiàn)公寓的品質(zhì)和特性則成為一種必要。因此可專(zhuān)為祥和苑休閑公寓作一專(zhuān)門(mén)的具有現(xiàn)代時(shí)尚感覺(jué)的 LOGO 作為傳播基礎(chǔ)。 七、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略 （一）、目標(biāo)市場(chǎng)定位 主要消費(fèi)群：居住品質(zhì)要求較高，能接受新觀念，收入較為穩(wěn)定的年輕家庭。 目前儲(chǔ)蓄為：五～十萬(wàn) 年齡層次 30 歲左右 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)為使用型 受廣告宣傳影響較大 青年白領(lǐng)階層家庭 具有較高文化和素質(zhì)的外來(lái)人員 較多 次要消費(fèi)群：已有一定的經(jīng)濟(jì)條件，具備一定投資能力的城鎮(zhèn)居民 年齡層次為 30 歲～ 60 歲 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)為投資型、保值性或以租賃方式生活 理性購(gòu)買(mǎi) 本地居民或農(nóng)民還遷戶(hù)較多 次要消費(fèi)群：有一定的經(jīng)濟(jì)條件的外地來(lái)蓉生活或怡養(yǎng)天年的老齡居民 年齡層次為 50 歲～ 60 歲 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)為居住型 理性購(gòu)買(mǎi) （二）產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 為適應(yīng)項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目需重點(diǎn)解決如下就項(xiàng)目產(chǎn)品本身的開(kāi)發(fā)。 建議外墻面敷設(shè)外墻面磚。以提升房屋綜合品質(zhì)。丙丁組團(tuán)也可借此機(jī)會(huì)普遍提一次價(jià)，以告知房屋品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的 專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 質(zhì)的提高。 社區(qū)服務(wù)及娛樂(lè)場(chǎng)所的配套建設(shè)： 適應(yīng)青年人的生活需要。 托幼和兒童保健機(jī)構(gòu)：由于項(xiàng)目距市中心的各大醫(yī)院較遠(yuǎn)，住戶(hù)基本上都在市區(qū)內(nèi)上班，如果項(xiàng)目定位在年輕家庭，嬰幼兒的看護(hù)與保健治療將成為住戶(hù)們考慮的一件重要的事情。 交通車(chē)問(wèn)題：在短時(shí)間內(nèi)，可由開(kāi)發(fā)商出面租賃每天可在上下班高峰期間定期開(kāi)設(shè)幾個(gè)班次到市中心的交通車(chē)。隨著私家車(chē)的增加可逐漸減少。 產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題。這是關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵性問(wèn)題。因?yàn)楸卷?xiàng)目具有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，而這種優(yōu)勢(shì)如果傳達(dá)錯(cuò)誤，將對(duì)消費(fèi)者造成品質(zhì)較低的廉價(jià)房屋的印象。 物業(yè)管理問(wèn)題。這也是目標(biāo)消費(fèi)群所關(guān)注的重要問(wèn)題。因?yàn)樵诮?天他們可能是中低收入，但他們的將來(lái)則是這個(gè)社會(huì)的中堅(jiān)力量，在十年內(nèi)，他們將是消費(fèi)的主流，因此對(duì)生活品質(zhì)的要求就定位很高，而這種高要求的生活品質(zhì)只能通過(guò)嚴(yán)格規(guī)范、服務(wù)到位的物業(yè)管理服務(wù)水平來(lái)體現(xiàn)。如果說(shuō)前期產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題是制約消費(fèi)者選擇產(chǎn)品的關(guān)鍵的話，那么后期的管理服務(wù)則是制約購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的重要因素。 （三）、定價(jià) 就目前的市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)講，祥和苑公寓樓的價(jià)格在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格相對(duì)同等品質(zhì)房屋品質(zhì)較低，在價(jià)格上具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但在定價(jià)策略上，應(yīng)該隨著銷(xiāo)售的進(jìn)展，逐漸呈價(jià)格上升趨勢(shì)，這樣才能顯示項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。 在價(jià)格 上，本項(xiàng)目公寓樓的價(jià)格應(yīng)定位在 1100～ 1400 元 /平方米較為理想；新開(kāi)的休閑公寓通過(guò)各種技術(shù)手段將價(jià)格比乙組團(tuán)略有提高，體現(xiàn)一種新樓上市的品質(zhì)表現(xiàn)和增值性。今后的上升價(jià)