【正文】 擬定合理的租金。 結(jié)合鋪位面積不同，行業(yè)需求面積不同，以鋪位越小，租金單價(jià)越高的原則，擬定合理的租金。 售價(jià) 樓層 建筑面積 （㎡） 銷售單價(jià) （元 /㎡） 銷售額（元） 備注 4F 2600 1772 4607200 3F 16900 2127 35946300 2F 18200 3190 58058000 1F 19500 6381 124429500 總計(jì) 57200 均價(jià)： 3900 223041000 縱向定價(jià)原則 一二層相差 1 倍； 二三層相差 倍； 三四層相差 倍。 定價(jià)依據(jù)：以本商場(chǎng)租價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，按年投資回報(bào)率 8%10%計(jì)算。 當(dāng)投資回報(bào)率為 8%時(shí)的售價(jià) =2612247。 8%=3900 元 /㎡；當(dāng)投資回報(bào)率為 10%時(shí)的售價(jià) =2612247。10 %=3120 元 /㎡。根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐顿Y回報(bào)水平 8%即具有競(jìng)爭(zhēng)力，因此本項(xiàng)目的售價(jià)為 3900 元 /㎡。 注：以上面積均為建筑面積。 嘉年華廣場(chǎng)推廣篇 一、媒體推廣綜述 嘉年華廣場(chǎng)總銷面積約 萬(wàn)平 方米，對(duì)外銷售均價(jià)預(yù)定為 4000 元 /平方米，總銷金額約 億元，按百分之一的比例投入的廣告營(yíng)銷總費(fèi)用為 224 萬(wàn)元。 結(jié)合嘉年華廣場(chǎng)項(xiàng)目的商圈定位、終端消費(fèi)定位、目標(biāo)客戶定位、業(yè)種業(yè)態(tài)定位、整體形象定位，在營(yíng)銷手段和媒體推廣上，本著 “ 重點(diǎn)覆蓋桓臺(tái)縣城區(qū)、張店市區(qū)及周邊重點(diǎn)區(qū)縣 ” 的原則進(jìn)行實(shí)施，力爭(zhēng)在短時(shí)期內(nèi)使項(xiàng)目形象及知名度深入人心，力求廣告發(fā)布的針對(duì)性和有效性。 二、媒體選擇說(shuō)明 長(zhǎng)效媒體推廣： 、戶外 POP 看板（高炮） 、車體廣告（ 51 路） 、刀旗廣告 、售樓處籌建、包 裝，工地圍墻廣告、現(xiàn)場(chǎng)戶外看板、看房車包裝 輔銷道具制作： 、電子樓書現(xiàn)場(chǎng)演示 、模型、沙盤展示 、樓書、單頁(yè)、折頁(yè)、手提袋的制作 、禮品、紀(jì)念品的制作 階段性營(yíng)銷活動(dòng)： 、前期客戶醞釀 、招商活動(dòng) 、節(jié)假日活動(dòng) 、開工典禮 、開盤典禮 、封頂?shù)涠Y 、竣工典禮 、開業(yè)典禮 階段性主要電視媒體投放； 階段性主要報(bào)紙媒體投放； 三、媒體組合及費(fèi)用分配 媒 體 金 額 比例 長(zhǎng)效媒體推廣 萬(wàn) 34% 輔銷 道具制作 44 萬(wàn) 20% 營(yíng)銷活動(dòng) 萬(wàn) 13% 電視 20 萬(wàn) 9% 報(bào)紙 40 萬(wàn) 18% 其它 16 萬(wàn) 7% 總計(jì) 224 萬(wàn) 100% 四、媒體預(yù)算名細(xì) 長(zhǎng)效媒體（含售樓處） 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單價(jià) 總價(jià)（元） 比例 發(fā)布時(shí) 間 售樓處租賃與包裝 現(xiàn)場(chǎng) 300 ㎡ (包裝 ) 25 萬(wàn) 33% 張店 100 ㎡ (租賃 \包裝 ) 8 萬(wàn) 11% 工地圍墻廣告 (噴繪 ) 2m 200m=400 ㎡ 2 萬(wàn) 3% 工地戶外看板 4m 10m 10 塊=400 ㎡ 8 萬(wàn) 11% 戶外 POP 看板（高炮） 2 個(gè) 20 萬(wàn) 26% 車體廣告 20 輛 3000/輛 6 萬(wàn) 8% 刀旗廣告 200 個(gè) 300/個(gè) 6 萬(wàn) 8% 看房車包裝 1 個(gè) 5000 萬(wàn) 1% 合計(jì) 萬(wàn) 100% 所占比例圖 輔銷道具 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 價(jià)（元） 總價(jià)（元） 比例 完成時(shí)間 電子樓書設(shè)計(jì) —— —— 14 萬(wàn) 32% 電子樓書光盤制作 3000 張 1 萬(wàn) 2% 模型、沙盤 2 個(gè) 3m 4m￥ 2 15 萬(wàn) 34% 樓書 2 萬(wàn)份 3 元 6 萬(wàn) 14% 單頁(yè)、折頁(yè) 3 萬(wàn)份 1 元 3 萬(wàn) 7% 手提袋 3 萬(wàn)份 1 元 3 萬(wàn) 7% 禮品、紀(jì)念品 1 萬(wàn)份 2 元 2 萬(wàn) 5% 合計(jì) 44 萬(wàn)元 100% 所占比例圖 營(yíng)銷活動(dòng) 項(xiàng) 目 活動(dòng)天 數(shù) 費(fèi)用 比例 客戶醞釀 不定期 2 萬(wàn) 7% 招商活動(dòng) 不定期 10 萬(wàn) 35% 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 1 天 2 萬(wàn) 7% 開工典禮 1 天 1 萬(wàn) 4% 開盤典禮 1 天 3 萬(wàn) 11% 封頂?shù)涠Y 1 天 萬(wàn) 2% 竣工典禮 1 天 1 萬(wàn) 4% 開業(yè)典禮 7 天 3 萬(wàn) 11% 節(jié) 假日活動(dòng) 長(zhǎng)假期 間 6 萬(wàn) 21% 合計(jì) 萬(wàn) 100% 電視 時(shí) 期 頻 道 單 價(jià) 投放天數(shù) 投放金 額 發(fā)布時(shí)間 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 淄博新聞臺(tái) 800 元 /20秒 2次 12天 5 萬(wàn) 開盤期 淄博新聞臺(tái) 800 元 /20秒 2次 36天 6 萬(wàn) 熱銷期 淄博新聞臺(tái) 800 元 /20秒 2次 36天 6 萬(wàn) 促銷期 淄博新聞臺(tái) 800 元 /20秒 2次 36天 3 萬(wàn) 合計(jì) 20 萬(wàn)元 報(bào)紙 時(shí) 期 媒 體 投放次數(shù) 投放金 額 發(fā)布時(shí)間 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 聲屏報(bào) 、魯中晨報(bào)、淄博晚報(bào) 1/2 版 4 10 萬(wàn) 開盤前期 聲屏報(bào)、魯中晨報(bào)、淄博 晚報(bào) 1/2版 整版 2 18 萬(wàn) 熱銷期 聲屏報(bào)、魯中晨報(bào)、淄博 1/3 版 1/2 版 8 萬(wàn) 晚報(bào) 2 促銷期 魯中晨報(bào)、淄博晚報(bào) 1/4 版 3 4 萬(wàn) 合計(jì) 40 萬(wàn)元 五、媒體選擇要點(diǎn) 黃金地段（路線）：優(yōu)越的地段是廣告推廣致勝的重要因素，一個(gè)廣告要達(dá)到視覺(jué)的最佳效果，必須選擇車流、人流量大，較有宣傳意義的地段； 重點(diǎn)：戶外 POP 看板、車體廣告、售樓處 推廣時(shí)間：廣告推廣時(shí)間的選擇會(huì)使廣告的 效果受到很大的影響，比如報(bào)紙廣告一般安排在星期四、星期五，因?yàn)檫@兩天的廣告往往給利用公休日看房的目標(biāo)客戶留下深刻的印象，而星期六、星期日的報(bào)紙往往效果不好，因?yàn)楣萑兆x報(bào)的人較平時(shí)少，而電視廣告一般安排在晚飯后收視率較高的電視劇節(jié)目播出時(shí)，效果較好。 重點(diǎn)：電視廣告、報(bào)紙廣告 創(chuàng)作設(shè)計(jì)： 了解傳播目標(biāo)、包括知名度、項(xiàng)目特色。 確定廣告目標(biāo)對(duì)象、客戶群。 確定廣告主基調(diào)、風(fēng)格定位與項(xiàng)目整體形象定位要一致。 突顯市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵點(diǎn)。 根據(jù)媒體特征進(jìn)行設(shè)計(jì)，尋找提高傳播效果的關(guān)鍵， 如版面大小、位置、形狀、日期、文字、語(yǔ)言、圖形、色彩等效果。 六、媒體主要訴求點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)特色 經(jīng)營(yíng)主題 未來(lái)城市規(guī)劃 發(fā)展商的實(shí)力和信譽(yù) 產(chǎn)品 交通 配套設(shè)施 價(jià)格 優(yōu)惠政策 付款方式 增值空間 物業(yè)管理 主力商家入住 七、分階段費(fèi)用預(yù)算 階段推廣費(fèi)用預(yù)算 推廣階段 時(shí)間段 推廣費(fèi)用比 例 費(fèi)用額（元） 備注 前期醞釀?lì)A(yù)熱期 30% 萬(wàn) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)升溫期 20% 萬(wàn) 正式銷售 沸騰期 15% 萬(wàn) 持續(xù)加溫 30% 萬(wàn) 消退期 5% 萬(wàn) 總計(jì) 100% 224 萬(wàn) 各階段的推廣費(fèi)用比例圖 八、銷售分期與推廣的結(jié)合 結(jié)合所制定的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、銷售的季節(jié)性等因素，確定項(xiàng)目正式銷售時(shí)間，以正式銷售時(shí)間為基準(zhǔn)，將項(xiàng)目銷售共分為兩個(gè)大階段，五個(gè)小階段。 （一）正式銷售前期（ 2021年 3 月 10日前） 前期客戶醞釀、積累階段（ 2021 年 11 月 2021 年 2 月） 此階段的工作重點(diǎn)：推銷概念、積累客戶。此階段不以成交為目的，主要是積累客戶，通過(guò)售樓處、戶外廣告、看房車、工地圍墻和看板等長(zhǎng)效媒體進(jìn)行形象推廣。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段（ 2021 年 2 月 20 日 2021 年 3 月 10 日，項(xiàng)目開盤2 月 20 日 后 1 個(gè)月內(nèi)） 此階段的工作重點(diǎn)：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，測(cè)試客戶群對(duì)項(xiàng)目的心理價(jià)位。在前期的醞釀的基礎(chǔ)上開盤之后即可內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，此階段要成交客戶 10%，但只收取定金，將前期積累的客戶轉(zhuǎn)為訂單客戶。正式銷售時(shí)間的最終明確應(yīng)根據(jù)項(xiàng) 目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)及預(yù)售許可證的辦理情況確定正式銷售時(shí)間。 （二）正式銷售（ 2021年 3 月 10日 2021年 11月 30日） 熱銷期（ 2021 年 3 月 10 日 2021 年 6 月 30 日） 通過(guò)集中的廣告與促銷活動(dòng)，使本項(xiàng)目成為目標(biāo)客戶的關(guān)注重點(diǎn)，將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的客戶轉(zhuǎn)為正式簽約客戶，并吸引其他目標(biāo)客戶簽約。此階段應(yīng)完成總銷售額的 35%以上。 持續(xù)期（ 2021 年 7 月 1 日 2021 年 10 月 30 日） 利用已成交客戶的人際傳播、促銷活動(dòng)并配合階段性的廣告宣傳，不斷地刺激新的客戶成交，吸引保守型買家，同時(shí)激發(fā)老客戶的重復(fù)購(gòu)買，完成 大部分的銷售額。此階段應(yīng)累計(jì)完成總銷售額的 80%以上。 尾盤期（ 2021 年 11 月 1 日 2021 年 12 月 1 日） 隨著工程的竣工，招商工作的進(jìn)展，已有部分商家進(jìn)駐裝修。利用實(shí)物和現(xiàn)場(chǎng)狀況完成尾房的銷售，回收開發(fā)利潤(rùn)。此階段應(yīng)累計(jì)完成總銷售額的 90%以上。 嘉年華廣場(chǎng)行銷策略篇 一 、 產(chǎn)品策略 滿足消費(fèi)者購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等需求的生活消費(fèi)中心。 經(jīng)營(yíng)者獲取利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 可租可售，一種現(xiàn)代的投資工具，滿足投資者的投資欲望。 城市的標(biāo)志性建筑，對(duì)外交流的窗口。 二、價(jià)格策略 低開 高走 低開高走是房地產(chǎn)項(xiàng)目最常采用的價(jià)格策略之一，給予先購(gòu)者一定優(yōu)惠。以低于項(xiàng)目均價(jià) 10%的價(jià)格開盤，保證前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的買家 10%以上的升值空間。 持續(xù)提價(jià) 項(xiàng)目隨時(shí)提價(jià)，但每次提價(jià)輻度不宜過(guò)大，以保證后續(xù)買家持續(xù)跟進(jìn)。 對(duì)于帶租約銷售或售后返租的方式出售的價(jià)格執(zhí)行制定的一房一價(jià)表，對(duì)于以上方式以外銷售的給于 95折優(yōu)惠。 三、促銷策略 優(yōu)惠促銷 對(duì)于在一定條件下成交的客戶給予一定的優(yōu)惠。例如，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，購(gòu)房者享受一定的折扣。 事件促銷 通過(guò)對(duì)事件的渲染，例如：主力店的進(jìn)駐、商業(yè)管理公 司到位、開盤慶典及工程的進(jìn)度廣為宣傳，聚集人氣，順勢(shì)促銷。 向業(yè)主贈(zèng)送游樂(lè)、娛樂(lè)門票，并享有一定休閑度假的權(quán)利。 四、銷控策略 商業(yè)項(xiàng)目由于不同商鋪的價(jià)格敏感度高于住宅項(xiàng)目，因此，銷控策略尤為重要。由于銷控策略是動(dòng)態(tài)的，因此要隨時(shí)在實(shí)踐中調(diào)整。但總體的原則是分階段控制供應(yīng)量，對(duì)不同位置、不同時(shí)機(jī)推出的商鋪要做到賣點(diǎn)鮮明。 在推廣節(jié)奏上，先推廣一層沿街商鋪的三分之二，留下三分之一在不同階段推出。因?yàn)橥顿Y者或經(jīng)營(yíng)這是非常看好這些店鋪的優(yōu)勢(shì)的。同時(shí)，這些店鋪的面積較大、總價(jià)較高，正適合前期購(gòu)買意向很強(qiáng)的 客戶，他們有一定的購(gòu)買力。這樣，不許太多的炒作和客商的進(jìn)入，前期就可以引爆銷售市場(chǎng)，引起市場(chǎng)的關(guān)注。進(jìn)而再推廣里面的店鋪。 在客商的引入的同時(shí)，特別是大賣場(chǎng)商家的引進(jìn)，可以借此采用帶租約銷售的方式推出二層和三層中的大賣場(chǎng)部分。到銷售率達(dá)到一定程度后，市場(chǎng)已經(jīng)被充分激活，引領(lǐng)市場(chǎng)投資的熱潮。抓住時(shí)機(jī)推廣剩余的部分就可以合理的完成整個(gè)銷售計(jì)劃。