2005年二季度南京房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告-資料下載頁
2025-02-24 03:08本頁面
【導(dǎo)讀】分析、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)評(píng)價(jià)、媒體監(jiān)測六大部分。以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面考量某區(qū)域、某樓盤發(fā)展水平、市場地位及市場競爭力的體系，的市場狀態(tài)，為科學(xué)的市場決策提供重要依據(jù)。量房的市場總?cè)萘考s為368萬平米。因及變化態(tài)勢進(jìn)行簡要分析。年二季度由于拆遷及以往拆遷產(chǎn)生的市場需求量為54萬平米。售，還沒有進(jìn)入樓市的越來越謹(jǐn)慎，持幣待購、觀望氣氛濃烈。東等外地人，南京本地人不多………），另外一方面，二季度南京房地產(chǎn)市場上確實(shí)也出現(xiàn)。計(jì)算，約萬戶左右。實(shí)的需求之后，開發(fā)商的競爭領(lǐng)域已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。從交易價(jià)格來看，2021年上半年南京。二季度南京市二手房供應(yīng)比一季度增長了70%，而成交量卻減少了10%以上。河西、江寧江北和城東，城南的比例也在上升，在區(qū)域上從集中逐漸走向分散，比例達(dá)到%，特別是江北，詳情見本報(bào)告第四節(jié)。比，潛在消費(fèi)者的心理可承受房價(jià)的總體水平呈現(xiàn)出兩頭升高中間下降的趨勢，
【正文】 加，直接存款，或者做國債這種靜態(tài)的投資，收益率會(huì)增加，對(duì)投資客戶影響會(huì)更大。加息 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)購房者的實(shí)際負(fù)擔(dān)并不重，但是如果這個(gè)加息周期 持續(xù)兩三年，這個(gè)加息的幅度升高一兩個(gè)點(diǎn)的話，對(duì)老百姓的負(fù)擔(dān)會(huì)增加很多。確確實(shí)實(shí)加息之后很多購房者提出提前還款，這個(gè)也是對(duì)這個(gè)政策的反應(yīng)，這個(gè)加息對(duì)我們生活的象征意義要大于指導(dǎo)意義，尤其是對(duì)個(gè)人購房者。 1南京市二季度消費(fèi)者調(diào)查及消費(fèi)者心理分析（節(jié)選） 樣本特征 抉策地產(chǎn)研究中心的購房會(huì)員俱樂部的會(huì)員，該組樣本滿足以下條件： （ 1）在南京居住 2 年以上的常住人口； （ 2）打算在 2 年內(nèi)在南京購房的準(zhǔn)購房者； （ 3）所選擇的意向購房區(qū)域?yàn)槟暇┏菂^(qū)七大片區(qū)（即：城中片區(qū)、城北片區(qū)、城 南片區(qū)、城東片區(qū)、河西片區(qū)、江寧片區(qū)、江北片區(qū)） 樣本量 本次調(diào)查抽取 2021 年 3 月 31 日 7 月 1 日加入本購房會(huì)員俱樂部數(shù)據(jù)庫的會(huì)員 786 個(gè)，本次調(diào)查可信度為 95％以上，誤差控制在 3％以內(nèi)。隨機(jī)回訪以往會(huì)員樣本 257 個(gè)。 研究方法 （ 1）調(diào)查方法：本次調(diào)研采用了電話訪談會(huì)員樣本，分區(qū)域預(yù)約訪問隨機(jī)樣本的調(diào)查方法。 （ 2）分析方法：主要采用定量研究的方法，并結(jié)合以定性研究。 主要研究指標(biāo) （ 1）準(zhǔn)購房者的人口學(xué)特征及社會(huì)學(xué)特征 （ 2）準(zhǔn)購房者的購房需 求特征 （ 3）準(zhǔn)購房者的購房行為及習(xí)慣 （ 4）準(zhǔn)購房者的媒體接觸習(xí)慣 房產(chǎn)新政對(duì)潛在消費(fèi)者的影響 圖 8 潛在消費(fèi)者推遲購房計(jì)劃的比例 抉策地產(chǎn)研究中心的二季度調(diào)研結(jié)果顯示：在 “ 國八條 ” 、 “ 七部委鐵規(guī) ”和南京房管局等十項(xiàng)行政措施出臺(tái)之后，潛在購房者對(duì)推 遲自己購房計(jì)劃的比例明顯上升，達(dá)到 56%的受調(diào)查者明確表示將會(huì)把自己的購房計(jì)劃推遲，并且相信，未來的商品房價(jià)格肯定會(huì)回歸到一個(gè)比較合理的價(jià)位。有的觀望者已將購房計(jì)劃推遲至 2021 年甚至更遠(yuǎn)的時(shí)間。 31%的潛在購房者表示，目前還沒有決定是否推遲購房計(jì)劃，因?yàn)樽约簩?duì)未來的商品房價(jià)格走勢還無法做出正確的判斷。房價(jià)是漲是跌還要看國家下一步的宏觀調(diào)控的力度，以及相關(guān)政策的執(zhí)行力度。此外，銀行的連續(xù)加息，使得原本就比較的緊張的購房者的資金更緊，這使得原本近期考慮購房的潛在消費(fèi)者不得不一再推遲購房日期，等待國家銀行利率 處于一個(gè)比較穩(wěn)定的時(shí)期，再考慮購房問題。 消費(fèi)者對(duì)商品房價(jià)格漲跌的預(yù)期 圖 9 消費(fèi)者對(duì)房價(jià)漲跌的預(yù)期比例 抉策地產(chǎn)研究中心的二季度研究調(diào)研結(jié)果顯示：在新政出臺(tái)之前，有超過百分之 60 的購房者認(rèn)為房價(jià)會(huì)持續(xù)上漲，其比例達(dá)到 % ，可以看出，在新政 出臺(tái)之前，購房者對(duì)房屋的升值還是抱有很大期望的。認(rèn)為房價(jià)會(huì)跌的只有 21% 。新政出臺(tái)后，漲跌比發(fā)生了明顯的位置對(duì)調(diào)，認(rèn)為房價(jià)會(huì)漲的由 % 狂跌 個(gè)百分點(diǎn)，跌至 % ，受調(diào)查者對(duì)房價(jià)上漲的信心大跌。認(rèn)為房價(jià)會(huì)跌的比例由新政前的 21% ，狂漲至 % ，有三分之二的受調(diào)查者認(rèn)為房價(jià)會(huì)跌。由結(jié)果分析，新政的出臺(tái)，確實(shí)穩(wěn)定住了房價(jià)，也摧毀了潛在購房者潛意識(shí)下的房價(jià)只升不跌的信念。使得消費(fèi)者可以更加理性的看待房市，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 1典型樓盤性價(jià)比分析 以下 是根據(jù)樓盤價(jià)位與典型樓盤生活指數(shù)值的相關(guān)性分析所設(shè)計(jì)的樓盤性價(jià)比分析模型，區(qū)間標(biāo)尺為數(shù)值 15，同樣價(jià)位下樓盤生活指數(shù)較高，說明其生活便利程度較高，對(duì)開發(fā)商而言，開發(fā)這樣的樓盤較有市場競爭力，對(duì)購房者來說，選擇這樣的樓盤具有較高的性價(jià)比。根據(jù)表 54 數(shù)據(jù)，我們對(duì)五個(gè)典型樓盤進(jìn)行了 樓盤性價(jià)比測評(píng) ，結(jié)果如下： 圖 10 樓盤性價(jià)比測評(píng)圖 圖示顯示，在同一價(jià)格區(qū)間內(nèi)，如代表樓盤價(jià)位區(qū)間的方形點(diǎn)落在代表樓盤生活指數(shù)的菱形點(diǎn)內(nèi)層，說明其性價(jià)比較高，生活便利程度較高，反之如落在外層，說明相對(duì)同等價(jià)位的樓盤，其生活便利程度較低，性價(jià)比也較低。從生活指數(shù)評(píng)定到性價(jià)比模型的設(shè)計(jì)，其主要宗旨就是科學(xué)地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場價(jià)值及市場競爭力，為市場提供參考，對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)與消費(fèi)者理性消費(fèi)來說，都是有積極意義的。 如圖表所示，本期生活指數(shù)評(píng)價(jià)的典型樓盤均為住宅項(xiàng)目。結(jié)合這些項(xiàng)目的價(jià)格 分析， 其中以蘇寧天華百潤的性價(jià)比最高。這主要由于最近的江北片區(qū)的交通環(huán)境有了很大的改善。例如隧道的開通建設(shè)、二橋的完工等，這一系列的利好條件使江北片區(qū)在交通環(huán)境上的得分比前幾期高了許多。而江北片區(qū)的樓盤因?yàn)楦鞣N原因，價(jià)格還一直在低位徘徊。因此江北樓市一直處于南京樓市低谷的地位。相信隨著未來江北環(huán)境的改善，江北樓盤的性價(jià)比將進(jìn)一步增大。
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