【正文】 6 商業(yè)： 8400 住宅： 3168 商業(yè)： 9045 住宅： 3520 商業(yè)： 10050 住宅： 3872 商業(yè)： 11055 住宅： 4224 商業(yè)： 12060 稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元） 稅前投資利潤(rùn)率 % % % % % 稅后利潤(rùn) ( 萬(wàn)元 ) 稅后投資利潤(rùn)率 % % % % % 出讓金（萬(wàn) /畝） 出讓金（萬(wàn) /畝） 出讓金（萬(wàn) /畝） 出讓金（萬(wàn) /畝） 出讓金（萬(wàn) /畝） 216 243 270 297 324 稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元） 稅前投資利潤(rùn)率 % % % % % 稅后利潤(rùn) （萬(wàn)元） 稅后投資利潤(rùn)率 % % % % % 從上表中可以看到，稅前利潤(rùn)、稅前 投 資利潤(rùn)率對(duì)于銷(xiāo)售均價(jià)以及 土地出讓金的變動(dòng)均較為敏感，其中，尤以銷(xiāo)售均價(jià)的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目整體利潤(rùn)的影響最為顯著。在后期的運(yùn)作中，銷(xiāo)售均價(jià)的變動(dòng)將對(duì)項(xiàng)目的收益水平造成較大的影響。 由敏感性分析表可以看出，項(xiàng)目方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較 好，在敏感性因素變化的情況下，項(xiàng)目盈利能力也表現(xiàn)的相對(duì) 穩(wěn)定。 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析主要指標(biāo) 盈虧平衡分析又稱(chēng)收支平衡分析，所謂收支平衡是指投資項(xiàng)目的收入和支出達(dá)到平衡時(shí)的最低生產(chǎn)水平和銷(xiāo)售水平。當(dāng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到這個(gè)平衡點(diǎn)時(shí)，項(xiàng)目既不虧本也不盈利，維持一種簡(jiǎn) 單的再生產(chǎn)狀態(tài)，稱(chēng)之為“保本”狀態(tài)。 盈虧平衡分析主要涉及的指標(biāo)為 盈虧平衡銷(xiāo)售價(jià)格， 即 保本銷(xiāo)售價(jià)格； 盈虧平衡銷(xiāo)售規(guī)模，即 保本銷(xiāo)售 規(guī)模。 項(xiàng)目盈虧平衡分析及評(píng)價(jià) 項(xiàng)目住宅及商業(yè)的加權(quán)平均價(jià)格 =3520*7331/8837+10500*1506/8837=+= /平米 銷(xiāo)售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn) =項(xiàng)目單位造價(jià) /（ 1銷(xiāo)售稅金及附加） =（ %） = 元 /平米 項(xiàng)目銷(xiāo)售規(guī)模盈虧平衡點(diǎn) =總建設(shè)成本 /項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格 =27550541/= 平方米 盈虧平衡銷(xiāo)售面積占總銷(xiāo)售面積的比例 = 盈虧平衡價(jià)格與預(yù)計(jì)加權(quán)平均價(jià)格的比例 =一般認(rèn)為，上述兩個(gè)比例小于等于 70%時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低，而本項(xiàng)目上述兩個(gè)比例均小于該比例，表明項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 相對(duì)較低 。 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 ? 項(xiàng)目總建筑規(guī)模 8837 平方米，其中，住宅總建筑面積 7331 平方米，商業(yè)總建筑面積 1506 平方米。 ? 項(xiàng)目總投資為萬(wàn)元，其中，土地費(fèi)用 萬(wàn)元，前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用 萬(wàn)元， 工程建設(shè)費(fèi)用 萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用 元。 ? 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目稅前預(yù)期利潤(rùn) 萬(wàn)元， ， 預(yù)期投資利潤(rùn) 率為 %， 稅后預(yù)期利潤(rùn)為 萬(wàn)元 ， 稅后預(yù)期投資利潤(rùn)率 %%。各項(xiàng)財(cái)物指標(biāo)基本達(dá)到 較好 水平，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是具有可行性 。 ? 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目敏感性方面的分析，可以看到本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，盈利能力也很 穩(wěn)定。 ? 盈虧平衡方面，本項(xiàng)目盈虧平衡銷(xiāo)售面 積占總銷(xiāo)售面積的比例以及盈虧平衡價(jià)格與預(yù)計(jì)加權(quán)平均 價(jià)格的比例均低于 常規(guī)的 70%水平，項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 性相對(duì)較小 。 ? 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目預(yù)期投資利潤(rùn)率的估算，以及敏感性及盈虧平衡等方面的分析與評(píng)價(jià)，可以看到，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在財(cái)務(wù)上具有可行性， 且風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)較小 。 工期風(fēng)險(xiǎn)及防范 鑒于項(xiàng)目目前準(zhǔn)備階段和實(shí)施過(guò)程中尚有很多不確定問(wèn)題存在，諸如建筑設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目施工進(jìn)度尚未制定詳細(xì)計(jì)劃等均將影響項(xiàng)目的建設(shè)工期。如果整個(gè)工程總體管理效率不高、協(xié)調(diào)不力，也將制約著項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)程。 工期風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)的質(zhì)量水平將是影響項(xiàng)目施工工期的重要因素。整 個(gè)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)體系在設(shè)計(jì)、施工技術(shù)含量高且體系較為復(fù)雜，這些因素會(huì)延長(zhǎng)估計(jì)的施工工期。 工期 風(fēng)險(xiǎn)的防范 為了減少或降低影響項(xiàng)目工期正常進(jìn)展的風(fēng)險(xiǎn)和因素，須針對(duì)不同的影響因素制定相應(yīng)的防范措施，準(zhǔn)備相應(yīng)的預(yù)案。重要的是在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各個(gè)階段，其工期安排應(yīng)留有一定的彈性。 為了確保項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段的科學(xué)管理和工期的有效控制，項(xiàng)目聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚、具有豐富項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀項(xiàng)目管理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)管理，在其可控的工作范圍內(nèi)起到一定的施工工期控制作用。 加快可行性研究報(bào)告的審批，盡早為工程建設(shè)初步 設(shè)計(jì)提供依據(jù)，為后續(xù)工程設(shè)計(jì)留足合理的設(shè)計(jì)周期，并 嚴(yán)格把控初步 設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量關(guān)，避免產(chǎn)生設(shè)計(jì)隱患，總體上可有效防范工期風(fēng)險(xiǎn)。 工程質(zhì) 量風(fēng)險(xiǎn)及防范 能夠產(chǎn)生項(xiàng)目工程質(zhì)量問(wèn)題的原因主要來(lái)自于項(xiàng)目管理水平、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的條件深度、設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工企業(yè)的質(zhì)量管理水平、技術(shù)手段和能力，也來(lái)自于工期緊張可能造成的非正常施工操作，以及取決于項(xiàng)目所需各種材料的品質(zhì)保證。 質(zhì)量 風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目管理水平的高低將決定著項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量控制能力，是項(xiàng)目實(shí)施的至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。如果項(xiàng)目管理不利，勢(shì)必造成項(xiàng)目實(shí)施出現(xiàn)人力、技 術(shù)、時(shí)間、資金的低效使用和運(yùn)轉(zhuǎn)，由此必將導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中各個(gè)工作階段和環(huán)節(jié)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，最終使項(xiàng)目建設(shè)達(dá)不到所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的要求深度和未來(lái)設(shè)施使用的具體要求的明確程度，除設(shè)計(jì)過(guò)程主觀上的差錯(cuò)外，是影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量的主要影響因素。若項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中應(yīng)明確的技術(shù)和具體使用要求未能明確，或留待施工期間現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)明確的問(wèn)題過(guò)多，這不但使設(shè)計(jì)留下許多空白和不確定因素，也增加了施工期間的變更和調(diào)整的內(nèi)容，由此必將導(dǎo)致施工費(fèi)用增加、工期延長(zhǎng)，也將導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生。 另外，在設(shè)計(jì)條件明確的情況下，工程 設(shè)計(jì)本身的質(zhì)量控制也將影響項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量。若選擇的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)沒(méi)有嚴(yán)格的質(zhì)量控制手段，在工程設(shè)計(jì)中出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤、圖紙表達(dá)錯(cuò)誤、系統(tǒng)設(shè)計(jì)不匹配等問(wèn)題較多，則施工質(zhì)量控制的再?lài)?yán)格也是沒(méi)有意義的，項(xiàng)目最終質(zhì)量是不可能保證的。 施工企業(yè)的施工質(zhì)量管理水平和技術(shù)手段能力，也是項(xiàng)目實(shí)施保證最終質(zhì)量的關(guān)鍵。若施工企業(yè)的技術(shù)水平不高、裝備和施工手段落后、沒(méi)有健全的質(zhì)量管理體系，對(duì)采購(gòu)的建材、設(shè)備沒(méi)有嚴(yán)格的檢驗(yàn)手段和驗(yàn)收制度，那木，項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量是無(wú)法保證的。 在當(dāng)前實(shí)行的工程建設(shè)監(jiān)理制度下，選擇好的工程建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)是不可或缺的 重要環(huán)節(jié)。若選擇的監(jiān)理機(jī)構(gòu)不能得到有效監(jiān)管，其自身技術(shù)能力和管理水平不適應(yīng)項(xiàng)目需要，也將對(duì)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。 質(zhì)量 風(fēng)險(xiǎn)防范 項(xiàng)目實(shí)施除選聘優(yōu)秀的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)用于項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程管理外，還應(yīng)當(dāng)建立對(duì)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)有效的監(jiān)管和工作機(jī)制。包括相對(duì)固定有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和管理能力的人員和隊(duì)伍，通過(guò)合同約定建立業(yè)主與項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的工作機(jī)制。可以委托項(xiàng)目管理公司對(duì)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估并選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)和對(duì)工程設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)理；委托有豐富經(jīng)驗(yàn)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)開(kāi)展施工企業(yè)招標(biāo)；招標(biāo)選擇建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)。所有的合作和 服務(wù)關(guān)系，均按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下依法簽訂的合約加以控制，建立違約賠償制度，從而將質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)影響因素降到最小程度。 經(jīng) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及防范 考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能定位和市場(chǎng)因素等，未來(lái)的經(jīng)營(yíng)存在許多不確定因素，經(jīng)營(yíng)是有風(fēng)險(xiǎn)的。 經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別 項(xiàng)目在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，因存在稅收政策、市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)等諸多方面的不確定性因素，項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)存在風(fēng)險(xiǎn)是必然的。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有： ? 政策風(fēng) 險(xiǎn) 項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況將受到政府政策導(dǎo)向、發(fā)展規(guī)劃等因素的影響，由于可能的政策調(diào)整，對(duì)于預(yù)期的消費(fèi)能力和整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生明顯影 響，造成整個(gè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生變化。 ? 市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn) 有市場(chǎng)就必然存在競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的多寡，對(duì)手實(shí)力的強(qiáng)弱，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生或多或少的影響。由于營(yíng)銷(xiāo)與運(yùn)作的問(wèn)題，沒(méi)有形成預(yù)計(jì)規(guī)模的客戶(hù)群，使收入銳減；而原材料、動(dòng)力、工資等成本隨市場(chǎng)行情上漲，都會(huì)造成經(jīng)營(yíng)虧損。另由于合作方違反協(xié)議、合同等原因，會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)造成重大收益損失。 ? 財(cái)務(wù)風(fēng) 險(xiǎn) 倘若經(jīng)營(yíng)性資金是通過(guò)借貸等融資方式獲得，財(cái)務(wù)費(fèi)用將受利率、匯率的影響較大。且在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中由于資金管理和運(yùn)作不善，造成現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，使得流動(dòng)資金需求過(guò)大，從而進(jìn)一步增加融資難度并增加財(cái)務(wù)費(fèi)用，使經(jīng)營(yíng)更加困難。 防范 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ? 建立風(fēng) 險(xiǎn)管理機(jī)制 項(xiàng)目公司需要建立健全的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好風(fēng)險(xiǎn)的鑒別、控制與監(jiān)督。具體為： 透明的財(cái)務(wù)制度及客戶(hù)服務(wù)體系，加強(qiáng)對(duì)合同等具有法律效力文本的管理。 項(xiàng)目公司內(nèi)部需要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與職工自身利益結(jié)合起來(lái)，充分調(diào)動(dòng)職工的積極性，共同應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)要樹(shù)立居安思危的思想，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確掌握政策、市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)內(nèi)外形勢(shì)等信息，科學(xué)分析和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的變化，提出可靠的應(yīng)對(duì)和防范措施，對(duì)市場(chǎng)發(fā)生的變化 及時(shí)作出正確判斷和進(jìn)行有效調(diào)整。 ? 努力開(kāi) 拓市場(chǎng) 為了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的需要，項(xiàng)目公司應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)的開(kāi)拓和培育，建立強(qiáng)有力的銷(xiāo)售隊(duì)伍和健全的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，充分利用 項(xiàng)目 整體的配套規(guī)模優(yōu)勢(shì)和良好的地理、交通、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)等區(qū)位條件，制定科學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，進(jìn)行整體營(yíng)銷(xiāo)和特色營(yíng)銷(xiāo)等，開(kāi)展多渠道、全方位的市場(chǎng)開(kāi)拓工作。同時(shí)，在廣泛掌握市場(chǎng)信息和深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，做出科學(xué)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以創(chuàng)新為手段，不斷創(chuàng)造潮流、創(chuàng)造需求，在滿(mǎn)足老客戶(hù)的基礎(chǔ)上，不斷開(kāi)辟新的客戶(hù)群，增加收入的來(lái)源。 ? 建立成 本控制體系 項(xiàng)目公司需要加強(qiáng)內(nèi)部成本管理，建立科學(xué) 高效的成本控制體系，嚴(yán)格控制預(yù)算外支出，努力降低成本。在條件許可的情況下，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和設(shè)備選型過(guò)程中要從未來(lái)經(jīng)營(yíng)角度進(jìn)行投資控制，處理好一次購(gòu)置成本與維修費(fèi)用的關(guān)系，以及考慮未來(lái)維護(hù)技術(shù)的難度。同時(shí)，盡早做好設(shè)施及設(shè)備的維護(hù)管理培訓(xùn)工作，使項(xiàng)目公司的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)管理專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員盡早的接觸和熟悉設(shè)施及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)和運(yùn)行狀況，避免由于人為操作和維護(hù)不當(dāng)造成的不必要損失。 10．可行性分析結(jié)論 根據(jù)上述對(duì) XX房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析和對(duì)本項(xiàng)目所出環(huán)境、自身狀況深度剖析，我們可以看到 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā) 展初期，市場(chǎng)整體較不成熟，并未形成真正專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化、集約化開(kāi)發(fā)模式。這將在一定程度上制約本項(xiàng)目發(fā)展空間，但同時(shí)，也為項(xiàng)目在市場(chǎng)中進(jìn)行創(chuàng)新模式和建立引導(dǎo)地位制造了有利條件。 本項(xiàng)目所處地理位置為 XX市核心區(qū)位，周邊配套、成熟程度以及客群認(rèn)知度均較高，這些有利因素為項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格拔升帶來(lái)了利好因素。但是，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需支付土地成本，較之市場(chǎng)平均售價(jià)和預(yù)期項(xiàng)目收益水平來(lái)看，成本相對(duì)較大，將會(huì)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)造成一定風(fēng)險(xiǎn)性。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，可以看到本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上具有可行性， 贏利能力相對(duì)穩(wěn)定，但受銷(xiāo)售均 價(jià)影響較大。 綜上所述，我司認(rèn)為在將土地成本控制在一定風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)前提下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有可行性。