【正文】 6 商業(yè)： 8400 住宅： 3168 商業(yè)： 9045 住宅： 3520 商業(yè)： 10050 住宅： 3872 商業(yè)： 11055 住宅： 4224 商業(yè)： 12060 稅前利潤（萬元） 稅前投資利潤率 % % % % % 稅后利潤 ( 萬元 ) 稅后投資利潤率 % % % % % 出讓金（萬 /畝） 出讓金（萬 /畝） 出讓金（萬 /畝） 出讓金（萬 /畝） 出讓金（萬 /畝） 216 243 270 297 324 稅前利潤（萬元） 稅前投資利潤率 % % % % % 稅后利潤 （萬元） 稅后投資利潤率 % % % % % 從上表中可以看到，稅前利潤、稅前 投 資利潤率對于銷售均價以及 土地出讓金的變動均較為敏感，其中，尤以銷售均價的變動對項目整體利潤的影響最為顯著。在后期的運作中，銷售均價的變動將對項目的收益水平造成較大的影響。 由敏感性分析表可以看出，項目方案的抗風險能力較 好，在敏感性因素變化的情況下，項目盈利能力也表現(xiàn)的相對 穩(wěn)定。 項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析主要指標 盈虧平衡分析又稱收支平衡分析，所謂收支平衡是指投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產(chǎn)水平和銷售水平。當項目的銷售規(guī)模達到這個平衡點時，項目既不虧本也不盈利，維持一種簡 單的再生產(chǎn)狀態(tài)，稱之為“保本”狀態(tài)。 盈虧平衡分析主要涉及的指標為 盈虧平衡銷售價格， 即 保本銷售價格； 盈虧平衡銷售規(guī)模，即 保本銷售 規(guī)模。 項目盈虧平衡分析及評價 項目住宅及商業(yè)的加權平均價格 =3520*7331/8837+10500*1506/8837=+= /平米 銷售價格盈虧平衡點 =項目單位造價 /（ 1銷售稅金及附加） =（ %） = 元 /平米 項目銷售規(guī)模盈虧平衡點 =總建設成本 /項目加權平均價格 =27550541/= 平方米 盈虧平衡銷售面積占總銷售面積的比例 = 盈虧平衡價格與預計加權平均價格的比例 =一般認為，上述兩個比例小于等于 70%時，項目的風險較低，而本項目上述兩個比例均小于該比例，表明項目 開發(fā)風險 相對較低 。 財務分析結論 ? 項目總建筑規(guī)模 8837 平方米，其中，住宅總建筑面積 7331 平方米，商業(yè)總建筑面積 1506 平方米。 ? 項目總投資為萬元，其中，土地費用 萬元，前期開發(fā)費用 萬元， 工程建設費用 萬元、財務費用 萬元，不可預見費 萬元，銷售費用 元。 ? 經(jīng)測算，項目稅前預期利潤 萬元， ， 預期投資利潤 率為 %， 稅后預期利潤為 萬元 ， 稅后預期投資利潤率 %%。各項財物指標基本達到 較好 水平，本項目在財務上是具有可行性 。 ? 通過對項目敏感性方面的分析，可以看到本項目的抗風險能力較強，盈利能力也很 穩(wěn)定。 ? 盈虧平衡方面，本項目盈虧平衡銷售面 積占總銷售面積的比例以及盈虧平衡價格與預計加權平均 價格的比例均低于 常規(guī)的 70%水平，項目 開發(fā)風險 性相對較小 。 ? 通過對項目預期投資利潤率的估算，以及敏感性及盈虧平衡等方面的分析與評價，可以看到，項目的開發(fā)在財務上具有可行性， 且風險性相對較小 。 工期風險及防范 鑒于項目目前準備階段和實施過程中尚有很多不確定問題存在，諸如建筑設計方案、項目施工進度尚未制定詳細計劃等均將影響項目的建設工期。如果整個工程總體管理效率不高、協(xié)調(diào)不力，也將制約著項目的建設進程。 工期風險 項目施工設計的質(zhì)量水平將是影響項目施工工期的重要因素。整 個項目的結構體系在設計、施工技術含量高且體系較為復雜，這些因素會延長估計的施工工期。 工期 風險的防范 為了減少或降低影響項目工期正常進展的風險和因素，須針對不同的影響因素制定相應的防范措施，準備相應的預案。重要的是在整個項目實施過程中的各個階段，其工期安排應留有一定的彈性。 為了確保項目建設實施階段的科學管理和工期的有效控制，項目聘請國內(nèi)實力雄厚、具有豐富項目管理經(jīng)驗的優(yōu)秀項目管理公司負責項目的建設管理，在其可控的工作范圍內(nèi)起到一定的施工工期控制作用。 加快可行性研究報告的審批，盡早為工程建設初步 設計提供依據(jù)，為后續(xù)工程設計留足合理的設計周期，并 嚴格把控初步 設計和施工圖設計的質(zhì)量關，避免產(chǎn)生設計隱患，總體上可有效防范工期風險。 工程質(zhì) 量風險及防范 能夠產(chǎn)生項目工程質(zhì)量問題的原因主要來自于項目管理水平、設計任務書的條件深度、設計質(zhì)量和施工企業(yè)的質(zhì)量管理水平、技術手段和能力，也來自于工期緊張可能造成的非正常施工操作，以及取決于項目所需各種材料的品質(zhì)保證。 質(zhì)量 風險 項目管理水平的高低將決定著項目實施的質(zhì)量控制能力，是項目實施的至關重要的環(huán)節(jié)。如果項目管理不利，勢必造成項目實施出現(xiàn)人力、技 術、時間、資金的低效使用和運轉(zhuǎn)，由此必將導致項目建設實施過程中各個工作階段和環(huán)節(jié)出現(xiàn)質(zhì)量問題，最終使項目建設達不到所要求的質(zhì)量標準。 設計任務書的要求深度和未來設施使用的具體要求的明確程度，除設計過程主觀上的差錯外，是影響項目設計質(zhì)量的主要影響因素。若項目設計任務書中應明確的技術和具體使用要求未能明確，或留待施工期間現(xiàn)場協(xié)調(diào)明確的問題過多，這不但使設計留下許多空白和不確定因素，也增加了施工期間的變更和調(diào)整的內(nèi)容，由此必將導致施工費用增加、工期延長，也將導致質(zhì)量問題的產(chǎn)生。 另外，在設計條件明確的情況下，工程 設計本身的質(zhì)量控制也將影響項目的建設質(zhì)量。若選擇的設計機構沒有嚴格的質(zhì)量控制手段，在工程設計中出現(xiàn)計算錯誤、圖紙表達錯誤、系統(tǒng)設計不匹配等問題較多，則施工質(zhì)量控制的再嚴格也是沒有意義的，項目最終質(zhì)量是不可能保證的。 施工企業(yè)的施工質(zhì)量管理水平和技術手段能力，也是項目實施保證最終質(zhì)量的關鍵。若施工企業(yè)的技術水平不高、裝備和施工手段落后、沒有健全的質(zhì)量管理體系，對采購的建材、設備沒有嚴格的檢驗手段和驗收制度，那木，項目的建設質(zhì)量是無法保證的。 在當前實行的工程建設監(jiān)理制度下，選擇好的工程建設監(jiān)理機構是不可或缺的 重要環(huán)節(jié)。若選擇的監(jiān)理機構不能得到有效監(jiān)管，其自身技術能力和管理水平不適應項目需要，也將對項目建設質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。 質(zhì)量 風險防范 項目實施除選聘優(yōu)秀的項目管理機構用于項目建設的全過程管理外，還應當建立對項目管理機構有效的監(jiān)管和工作機制。包括相對固定有實踐經(jīng)驗和管理能力的人員和隊伍，通過合同約定建立業(yè)主與項目管理機構的工作機制?？梢晕许椖抗芾砉緦υO計機構進行評估并選擇優(yōu)秀的設計機構進行項目設計和對工程設計進行監(jiān)理；委托有豐富經(jīng)驗的招標代理機構開展施工企業(yè)招標；招標選擇建設監(jiān)理機構。所有的合作和 服務關系，均按市場經(jīng)濟條件下依法簽訂的合約加以控制，建立違約賠償制度，從而將質(zhì)量風險影響因素降到最小程度。 經(jīng) 營風險及防范 考慮項目經(jīng)營功能定位和市場因素等，未來的經(jīng)營存在許多不確定因素，經(jīng)營是有風險的。 經(jīng)營 風險類別 項目在未來的經(jīng)營期內(nèi)，因存在稅收政策、市場、經(jīng)營、財務等諸多方面的不確定性因素，項目未來的經(jīng)營存在風險是必然的。項目經(jīng)營所面臨的風險主要有： ? 政策風 險 項目未來的經(jīng)營狀況將受到政府政策導向、發(fā)展規(guī)劃等因素的影響，由于可能的政策調(diào)整，對于預期的消費能力和整個行業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生明顯影 響，造成整個行業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生變化。 ? 市場風 險 有市場就必然存在競爭，競爭對手的多寡，對手實力的強弱，都會對項目的經(jīng)營產(chǎn)生或多或少的影響。由于營銷與運作的問題，沒有形成預計規(guī)模的客戶群，使收入銳減；而原材料、動力、工資等成本隨市場行情上漲，都會造成經(jīng)營虧損。另由于合作方違反協(xié)議、合同等原因，會對經(jīng)營造成重大收益損失。 ? 財務風 險 倘若經(jīng)營性資金是通過借貸等融資方式獲得，財務費用將受利率、匯率的影響較大。且在經(jīng)營過程中由于資金管理和運作不善，造成現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，使得流動資金需求過大，從而進一步增加融資難度并增加財務費用，使經(jīng)營更加困難。 防范 風險對策 ? 建立風 險管理機制 項目公司需要建立健全的風險管理機制，從企業(yè)內(nèi)部加強風險意識，做好風險的鑒別、控制與監(jiān)督。具體為： 透明的財務制度及客戶服務體系，加強對合同等具有法律效力文本的管理。 項目公司內(nèi)部需要強化風險意識，將企業(yè)的經(jīng)營風險與職工自身利益結合起來，充分調(diào)動職工的積極性，共同應對風險。 項目公司的經(jīng)營要樹立居安思危的思想，及時、全面、準確掌握政策、市場、宏觀經(jīng)濟發(fā)展、國內(nèi)外形勢等信息，科學分析和預測市場的變化，提出可靠的應對和防范措施，對市場發(fā)生的變化 及時作出正確判斷和進行有效調(diào)整。 ? 努力開 拓市場 為了市場營銷的需要，項目公司應加強市場的開拓和培育，建立強有力的銷售隊伍和健全的銷售網(wǎng)絡，充分利用 項目 整體的配套規(guī)模優(yōu)勢和良好的地理、交通、經(jīng)濟、消費等區(qū)位條件，制定科學的市場營銷方案，進行整體營銷和特色營銷等，開展多渠道、全方位的市場開拓工作。同時，在廣泛掌握市場信息和深入調(diào)研的基礎上，做出科學的市場預測，以創(chuàng)新為手段，不斷創(chuàng)造潮流、創(chuàng)造需求，在滿足老客戶的基礎上，不斷開辟新的客戶群，增加收入的來源。 ? 建立成 本控制體系 項目公司需要加強內(nèi)部成本管理，建立科學 高效的成本控制體系，嚴格控制預算外支出，努力降低成本。在條件許可的情況下，在項目的設計和設備選型過程中要從未來經(jīng)營角度進行投資控制，處理好一次購置成本與維修費用的關系，以及考慮未來維護技術的難度。同時，盡早做好設施及設備的維護管理培訓工作，使項目公司的有關設施、設備系統(tǒng)的維護管理專業(yè)技術人員盡早的接觸和熟悉設施及設備技術狀態(tài)和運行狀況，避免由于人為操作和維護不當造成的不必要損失。 10．可行性分析結論 根據(jù)上述對 XX房地產(chǎn)市場整體分析和對本項目所出環(huán)境、自身狀況深度剖析，我們可以看到 XX房地產(chǎn)市場仍處于發(fā) 展初期，市場整體較不成熟，并未形成真正專業(yè)化、現(xiàn)代化、集約化開發(fā)模式。這將在一定程度上制約本項目發(fā)展空間，但同時，也為項目在市場中進行創(chuàng)新模式和建立引導地位制造了有利條件。 本項目所處地理位置為 XX市核心區(qū)位，周邊配套、成熟程度以及客群認知度均較高，這些有利因素為項目銷售價格拔升帶來了利好因素。但是，項目開發(fā)所需支付土地成本，較之市場平均售價和預期項目收益水平來看，成本相對較大，將會為項目開發(fā)與運營造成一定風險性。 通過對項目經(jīng)濟估算和財務評價，可以看到本項目在財務上具有可行性， 贏利能力相對穩(wěn)定，但受銷售均 價影響較大。 綜上所述，我司認為在將土地成本控制在一定風險范圍內(nèi)前提下，項目開發(fā)具有可行性。