徐家寨城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(優(yōu)秀可研)-資料下載頁(yè)
2025-02-24 02:34本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】關(guān)鍵詞：地鐵南站核心居住區(qū)、大學(xué)城、西安地鐵、西安地鐵2號(hào)線(xiàn)南站。西安市第四次城市規(guī)劃，以科學(xué)規(guī)劃為先導(dǎo)，優(yōu)化城市布局，按照“一城多心”和“九宮格局”的城市布局，大力推進(jìn)“新老分治”。快西安國(guó)際港務(wù)區(qū)、西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)和鐵路樞紐擴(kuò)能等項(xiàng)目建設(shè)，地鐵二號(hào)線(xiàn)建成通車(chē)，全面貫通三環(huán)路。加大歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)和利。標(biāo)志性建筑復(fù)原等方式，展現(xiàn)世界歷史文化名城的獨(dú)特魅力。本項(xiàng)目所在區(qū)域作為“九宮格局”最南邊韋曲鎮(zhèn)板塊將迎來(lái)更大的發(fā)展契機(jī)。目前9棟多層已經(jīng)封頂正在進(jìn)行外裝，其中4棟為安置樓，5棟對(duì)外銷(xiāo)售，已經(jīng)銷(xiāo)售盡90%，銷(xiāo)售均價(jià)約。徐家寨村和陜西廣天實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司欲將其中6棟小高層樓花轉(zhuǎn)讓。得西安市城中村改造辦公室審批，政府相關(guān)部門(mén)正在制定該村整體改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)。該4棟小高層標(biāo)準(zhǔn)層平面基本一致，本次規(guī)劃涉及的城市規(guī)劃區(qū)范圍為西安市行政轄區(qū)，總面積為１０１０８平方千米。
【正文】 理費(fèi)用研究 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的影響 （略） 項(xiàng)目的管理費(fèi)用控制 （略） 22 九、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃編制 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)機(jī)選擇 本項(xiàng)目 一期 已經(jīng)開(kāi)發(fā)，二期小高層在今年 5 月份開(kāi)始 進(jìn)行開(kāi)發(fā)，小高層 入市時(shí)間 選擇 在今年 8 至 9 月，此時(shí)西安市 2021 年的房地產(chǎn)行情業(yè)已明朗 。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃選擇 進(jìn)行 分棟 分區(qū)域 開(kāi)發(fā) ，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，先期最好開(kāi)發(fā) 12棟小高層，如銷(xiāo)售情況較好，或本區(qū)規(guī)劃路修建完畢在增加開(kāi)發(fā)量 根據(jù)本區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施和市場(chǎng)需求變換調(diào)整分期開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)量 同時(shí)可根據(jù)本區(qū)域城中村改造的進(jìn)度來(lái)確定開(kāi)發(fā)量。 十、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 （一）、項(xiàng)目成本 估算 開(kāi)發(fā)成本 土地 費(fèi)用 （樓花轉(zhuǎn)讓費(fèi) ， 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式為 轉(zhuǎn)讓 72021 平方米樓花 ） 單價(jià)： 500元 /平方米 土地成本估算 ： 約為 3500萬(wàn)元 前期工程費(fèi) ： 規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi) 、建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 單價(jià)： 20元 /平方米 前期工程費(fèi)用約為： 140 萬(wàn)元 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) ： 建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、綠化 小高層： 1300*72021 23 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)估算： 9360萬(wàn)元 城市配套費(fèi) ： 150*72021=1080萬(wàn)元 其他費(fèi)用 ： 工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、 測(cè)量費(fèi)、 其他 費(fèi)用 約為： 200萬(wàn) 元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本的 3% （ 1+2+3+4+5） *=428 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 管理 費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本的 3% （ 1+2+3+4+5+6） *=441萬(wàn)元 銷(xiāo)售 費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 2%， 300 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本的 10%（無(wú)） 成本估算： 1+2+3+4+5+6+7+8+9= 總開(kāi)發(fā)成本 （不含配套費(fèi)） ： 24 總開(kāi)發(fā)成本（含配套費(fèi)）： （二）、銷(xiāo)售額估算 公共建筑、人防、車(chē)庫(kù)等面積占住宅面積的 3%，則住宅可銷(xiāo)售面積 70000 平米 。 本區(qū)域住宅均價(jià)按 2500元 /㎡ 計(jì)算， （ 1）、住宅銷(xiāo)售額 ： 70000m2 2500元 / m2= （ 2）、整體銷(xiāo)售額： 億元 （ 3）、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加： %= （ 4）、印花稅 ： %=88萬(wàn)元 （三）、銷(xiāo)售利潤(rùn)估算 銷(xiāo)售利潤(rùn)：約為 2149元 17501430— =2149萬(wàn)元 稅后利潤(rùn)：約為 2149萬(wàn) 9 1148（ 133%） =1440萬(wàn)元 （四）、投資評(píng)價(jià)： （ 1）、項(xiàng)目總投入約： （ 2）、銷(xiāo)售回款總額： （ 3）、銷(xiāo)售利潤(rùn)： 2149萬(wàn)元 （ 4）、 稅后利潤(rùn)： 1440萬(wàn)元 （ 5）、項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約為： 15% （ 6）、項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率約為 :10% （五）、項(xiàng)目資本運(yùn)作 1）前期土地成本投入：開(kāi)發(fā)期 18月投入 1500 萬(wàn)元， （簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同后支付 1000 萬(wàn)元，一年至一年半后支付 500 萬(wàn)） 2）一期建設(shè)小高層 2棟約 20210 平方米，前期投入建安費(fèi)用： 800萬(wàn)元， 3）一期小高層在 18個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售 5000 至 10000 平方米，銷(xiāo)售回款約 1000 萬(wàn)元，基本保證一期建設(shè)的 2棟小高層不再投入資本。 4） 12個(gè)月后開(kāi)始建設(shè)第二期 2 棟小高層約 20210 平方米，前期投入建安 費(fèi)用為 400 萬(wàn)元，其他為承建商墊資和一期小高層銷(xiāo)售回款。 5） 30 個(gè)月后銷(xiāo)售 30000 平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入最低為 :7500 萬(wàn)元。此時(shí)投入土地成本 1500 萬(wàn)元；建安費(fèi)用：一期 2600 萬(wàn)， 2 期 1300 萬(wàn)， 25 總計(jì)為 3900 萬(wàn)元。此時(shí)開(kāi)發(fā)期出現(xiàn)正的現(xiàn)金流為： 1200 萬(wàn)元。項(xiàng)目總現(xiàn)金投入約 2300 萬(wàn)元 至 2700 萬(wàn)元 ，開(kāi)發(fā)周期為 34 年， 30 個(gè)月后開(kāi)始盈利。如果 2年后該項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到 2700 元 /平方米，則項(xiàng)目利潤(rùn)可達(dá) 3000 萬(wàn)元，利潤(rùn)率突破 25%。 以上數(shù)據(jù)分析為項(xiàng)目 最低銷(xiāo)售均價(jià) 初步估算，整體估算較為保守，項(xiàng)目 銷(xiāo)售 單 價(jià)實(shí)際上還有可提升空間 ，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本也有降低的空間 。 因此 在 項(xiàng)目 實(shí)施期間，如能做好超前的設(shè)計(jì)，高效的物業(yè)管理，并嚴(yán)把工程質(zhì)量、成本控制關(guān)，隨市場(chǎng)的波動(dòng)及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方針，不斷提高自身素質(zhì)，管理水平，那該項(xiàng)目應(yīng)是可行的，且會(huì)帶來(lái)可觀(guān)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 （ 六 ）、項(xiàng)目 投資方式 由于本項(xiàng)目屬于原開(kāi)發(fā)商資金短缺轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，因此項(xiàng)目的投資方式較多，可將剩余 72021 平方米全部轉(zhuǎn)讓?zhuān)部蓡螚潣寝D(zhuǎn)讓?zhuān)唧w細(xì)節(jié)和與原開(kāi)發(fā)商再行協(xié)商。 十一、結(jié)論及建議 結(jié)論： 本項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場(chǎng)上具備開(kāi)發(fā)條件。 本項(xiàng)目區(qū)域 有 一個(gè) 相對(duì)較大的 盤(pán) 子 （太陽(yáng)水岸新城） 開(kāi)啟 了 本區(qū)域房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)的新時(shí)代， 本項(xiàng)目 可借勢(shì)而行 。 地鐵的修建將極大提升本項(xiàng)目自身物業(yè)價(jià)值，也為本項(xiàng)目在后期開(kāi)發(fā)中蓄積了增值空間。 通過(guò)以上分析 及對(duì)開(kāi)發(fā)效益的簡(jiǎn)單 估算 ，可以看出本項(xiàng)目的 經(jīng)濟(jì)效益 從自有資本投入和利潤(rùn)額比較上還是 十分可觀(guān) ，具備投資價(jià)值 。 本項(xiàng)目建成將極大 促進(jìn)本區(qū)域城中村改造進(jìn)程 ，社會(huì)效益和環(huán)境效益極為樂(lè)觀(guān)。 建議： 項(xiàng)目投資 模式復(fù)雜 ， 開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng) ，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，要嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本，加大銷(xiāo)售力度和銷(xiāo)售投入 。 項(xiàng)目依托未兌現(xiàn)的市政基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重，一旦 城中村和 政府不能兌現(xiàn)承諾按時(shí)改善市政設(shè) 施將嚴(yán)重影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，建議及時(shí)和 徐家寨村及 政府溝通，并主動(dòng)承擔(dān)區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施改造費(fèi)用。 本項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目，市場(chǎng)接受度有限，銷(xiāo)售模式單一， 銷(xiāo)售速度慢，建議 及時(shí)完善城中村改造手續(xù)，增加銷(xiāo)售模式， 加大營(yíng)銷(xiāo)力度。 2021 年 2月 14日
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