【導(dǎo)讀】通過對市場及客戶的分析，梳理了本案的核心價值，由此，我們將進(jìn)入具體的概念創(chuàng)作。平快的手法，集中力量打殲滅戰(zhàn)。定為半徑3公里內(nèi)的區(qū)域客，不作大范圍的鋪開。的承受能力，因此，在營銷上必須提高調(diào)性。因此，本報告將在此基礎(chǔ)之上，結(jié)合實戰(zhàn)中的情況，進(jìn)行更深層次的思考延展。項目位于南京下關(guān)挹江門外南側(cè)古城墻腳下小桃園西，與北側(cè)南京繡球公園相望，面臨護(hù)城河，風(fēng)景優(yōu)美，清雅謐靜。調(diào)該地段的文化價值和區(qū)域內(nèi)所稀缺的產(chǎn)品特征，直截訴求產(chǎn)品賣點(diǎn)。一種固守情節(jié)，喚起區(qū)域客對于自己舊日成長的私家記憶。成就的一種贊譽(yù)。雋店，佑現(xiàn)了居者杰出超群的社會地位，和人以群居的對位圈層。也佑現(xiàn)了本案獨(dú)有的文化特色。開發(fā)企業(yè)名稱，標(biāo)注項目血統(tǒng)族系。議將放在5月之后集中火力進(jìn)行推廣。借勢挹江門—小桃園地區(qū)的歷史與人文，提升本案文化價值；

　　

【正文】 11 0 0 0 88 3號樓 4574 ㎡ % 11 1 0 10 2 6 6 0 0 36 5號樓 3470 ㎡ % 11 1 0 11 0 1 0 24 合計 17152㎡ % 74 4 11 1 21 2 17 11 6 1 0 148 階段銷售戶型配比建議 銷售策略 第二期開盤戶型配比 二期開盤面積 12803㎡占總面積 % 三室兩廳一衛(wèi)（ B、 B )占總面積 %，在二期起到價格調(diào)節(jié)作用，其體戶型可根據(jù)前期銷售進(jìn)度，價格作適當(dāng)調(diào)整，以帶勱整個項目的利潤最大化。 凱鴻花苑戶型配比 樓號 面積 各幢面積占總面積比例 2室 /2廳 /1衛(wèi) 2室 /2廳 /1衛(wèi) 3室 /2廳 /1衛(wèi) 3室 /2廳 /1衛(wèi) 3室 /2廳 /2衛(wèi) 3室 /2廳 /2衛(wèi) 3室 /2廳 /2衛(wèi) 4室 /2廳/2衛(wèi) 4室 /2廳 /2衛(wèi) 4室 /2廳 /2衛(wèi) 4室 /2廳 /2衛(wèi) 合計 A A1 B B1 C C1 C2 D D1 D2 E 凱鴻花苑項目各房型總套數(shù) 85 5 53 3 31 3 32 11 11 1 11 246 1號樓 8804 ㎡ % 42 2 0 1 10 0 0 11 66 4號樓 3999 ㎡ % 11 1 0 10 5 5 0 0 32 合計 12803 ㎡ . % 11 1 42 2 10 1 15 11 5 1 11 98 結(jié)合周邊項目市場價格對比分析 凱鴻花苑推盤進(jìn)度要求 (推盤計劃 ) 平開高走價格策略 我們建議： 凱鴻花苑一期 5樓毛坯基準(zhǔn)價格定位為： 11813元 /平方米（建面） 一期房源定價 銷售策略 2 5 3 樓號 面積（㎡） 戶數(shù) 銷售價格（元 / ㎡ ） 成交釐額（元） 2 9108 88 11800 107474400 3 4574 36 12020 54888000 5 3470 24 11600 40252020 合計 17152 148 202614400 銷售均價 11813元 /平方米 一期開盤銷售釐額 開盤當(dāng)月計劃銷售 9千萬，銷售面積約 7718㎡ 力爭二期開盤前，一期銷售率達(dá)到 87%，銷售面積 15000 ㎡ ，銷售釐額 推案量價格策略建議 5 銷售策略 銷售策略 銷售計量表 （ 5） 148套、 17152㎡ 月份 五月底（ 45%） 六月（ 25%） 七月（ 10%） 八月（ 7%） 九月（二期） 房源推量 第一波段 148套 .面積 17152㎡ 5 二期開盤去化預(yù)計根據(jù)前期銷售率與蓄客量制定 2/2/1（ 78套） 7176 ㎡ 35套 ㎡ 20套 1794㎡ 8套 ㎡ 5套 460㎡ 3/2/1（ 12套） 1500 ㎡ 5套 675㎡ 3套 375 ㎡ 2套 250 ㎡ 1套 125 ㎡ 3/2/2（ 23套） 3082 ㎡ 10套 ㎡ 6套 ㎡ 3套 ㎡ 3套 400 ㎡ 3/2/2（ 17套） 2414 ㎡ 7套 ㎡ 4套 ㎡ 2套 284 ㎡ 2套 284 ㎡ 4/2/2（ 18套） 3042 ㎡ 8套 ㎡ 4套 ㎡ 2套 340 ㎡ 2套 338 ㎡ 合計 65套 37套 17套 13套 132套、約 15000平方米 銷售策略 因其它原因無法滿足蓄水客戶目標(biāo)時，開盤推量與銷售目標(biāo)需從新調(diào)整！ 開盤推量與銷售目標(biāo)應(yīng)與前期蓄水客戶目標(biāo)結(jié)合！ 開盤銷售 65套 蓄水客戶目標(biāo) 600組 意向金客戶 200組 一期銷售策略建議 大客戶營銷在整個項目推廣中，作為重要組成部分，在銷售價格基礎(chǔ)上需要給予一定的優(yōu)惠幅度。 大客戶成交數(shù)量 優(yōu)惠比例 銷售價格 優(yōu)惠價格 35套（含 5套） 2% 11813/㎡ 11577/㎡ 6—10套（含 10套） 3% 11813/ ㎡ 11459/ ㎡ 11套以上 5% 11813/ ㎡ 11222/ ㎡ 大客戶優(yōu)惠建議 銷售策略 凱鴻花苑車位配置情況 Ⅰ 區(qū) 165個車位 凱鴻花苑地下建筑分為三大功能 機(jī)動車位 非機(jī)動車位 地下餐廳 凱鴻花苑地下停車位共計 326個 車位配比 1： 地下建筑面積 21190平方米 Ⅱ 區(qū) 161個車位 凱鴻花苑地下車位銷售建議 銷售策略 項目名 稱 開發(fā)商 項目住宅體量 （㎡） 總套數(shù)（套） 銷售均價（元 /㎡ ） 車位配 比 車位數(shù)量（個） 車位價格（個） 截至位銷售情況（個） 備注 租 售 盧龍山莊 南京維多利房地產(chǎn)開發(fā)公司 909 73009500 1︰ 730 250元 /月 暫無價格（地下） 未銷售 58819099 58829099 鋒尚國際公寓 南京鋒尚房地 產(chǎn)開發(fā)公司 5萬平方米 247 1910028000 1︰ 2 494 1500元 /月 /個（地下） 少數(shù) 58839988 萬科紅郡 萬科 579（含商業(yè)） 13000 1︰ 276 暫不租 /（地下） 34 83706666 僑鴻國際 〃 皇冠鉆石雙星 南京振海房地產(chǎn)開發(fā)公司 200 10000 1︰ 160 不租 賣使用權(quán)（暫無價格） 未銷售 58870866 閱江廣場 南京萬江安鴻房地產(chǎn)公司 。 400 10500 1︰ 181 暫無價格（ 地下機(jī)械式機(jī)動車泊 ） 暫無價格（ 地下機(jī)械式機(jī)動車泊 ） 暫無銷售 85069555 85069577 金地 ?名京 金地 20萬平米 1287 11000 1︰ 1029 暫無價格 暫無價格 暫無銷售 86609999 世茂濱江新城 世茂集團(tuán) 150萬平方米 8000 12020 1： 6500 300元 /月（地下） 不銷售 不銷售 58828888 海德衛(wèi)城 南京金浦房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 10萬平方米 1926 13000 1： 1140 不租 （含產(chǎn)權(quán)）10萬使用權(quán) 288 86208811 凱鴻花苑周邊在售項目車位銷售情況 凱鴻花苑地下車位銷售建議 銷售策略 鋒尚國際公寓 /個（地下） 銷售車位項目 萬科紅郡 /個（地下） 尚未銷售車位項目 盧龍山莊 僑鴻國際 皇冠鉆石雙星 閱江廣場 金地 ?名京 世茂濱江新城 車位在售項目 3個、尚未銷售項目 5個 凱鴻花苑地下車位銷售建議 銷售策略 海德衛(wèi)城 （含產(chǎn)權(quán)）10萬使用權(quán) 2020年商品房項目車位銷售情況 項目名稱 開發(fā)商 開發(fā)年 份 二手房銷售 單價 車位配 比 車位價格（個） 截至位銷售情況（個） 備注 租 售 桃花源居 天江開發(fā) 2020年 1202014000元 /㎡ 1︰ 150元 /月 10萬元 /個 0 地下 金陵名人居 南京城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán) 2020年 1100014000元 /㎡ 1： 220+80（管理費(fèi)） 12萬元 /個 售磬 地下 清江西苑 下關(guān)城市建設(shè) 開發(fā)集團(tuán) 2020年 900012020元 /㎡ 1： 300元 /月 12萬元 /個 售磬 地下 麗晶國際 江蘇建坤房地 產(chǎn)開發(fā)公司 2020年 800012020元 /㎡ 1： 300元 /月 10萬元 /個 售磬 地下機(jī) 械 以上項目住宅銷售率 100%，車位配比無法滿足住戶需求，從而導(dǎo)致車位供求緊張，車位銷售除桃花源居外其余均售磬 銷售策略 凱鴻花苑地下車位銷售建議 目前凱鴻花苑東側(cè)設(shè)置的地上停車位將對凱鴻花苑車位銷售產(chǎn)生影響 停車費(fèi)用：（無）數(shù)量： 20個 銷售策略 凱鴻花苑地下車位銷售建議 凱鴻花苑周邊地上停車現(xiàn)況 結(jié)合市場調(diào)查，為快速去化車位銷售，根據(jù)市場情況不凱鴻 花苑車位配比情況 車位銷售價格建議為 10萬元 /個 車位銷售與商品房銷售同步進(jìn)行，住戶購買商品房同時認(rèn)購 車位，可在車位原有價格上，再享受 7折優(yōu)惠 車位租賃價格根據(jù)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi) 車位價格建議 ： 凱鴻花苑地下車位銷售建議 銷售策略 采取就近銷售車位原則，根據(jù)地下室設(shè)計，凱鴻花苑住戶乘電 梯可直接到達(dá)地下車庫，車位銷售范圍應(yīng)不實際銷售樓座相對應(yīng)。 車位銷售范圍： 凱鴻花苑地下車位銷售建議 銷售策略 謝謝觀賞！